Правовое регулирование изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд

2.2 Возмещение при изъятии (выкупе) земельных участков

При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд затрагиваются имущественные интересы правообладателей этих земельных участков, т.к. на изымаемых землях могут находиться здания, строения, сооружения, посевы, насаждения. Кроме того, при изъятии земельных участков возможна полная или частичная утрата средств, потраченных на освоение и улучшение земельного участка: осушение, удобрение, мелиорацию и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 281 ГК РФ правообладателю предоставляется возмещение за земельный участок, изымаемый у него для государственных или муниципальных нужд.

В п. 6 ст. 279 ГК РФ обозначено, что сроки и размер возмещения, а также другие условия изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В случае отказа правообладателя от заключения соглашения эти условия определяются в судебном порядке.

Ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ содержат основные правила возмещения за изымаемый для государственных или муниципальных нужд земельный участок:

Возмещение включает в себя рыночную стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается, или рыночную стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, а также убытки, причиненные изъятием земельного участка (в том числе убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами; убытки, основанные на заключенных с такими лицами договорах и упущенная выгода), стоимость работ по реконструкции, переносу и размещению инженерных сооружений, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае согласия лица, у которого изымается земельный участок, соглашение об изъятии может содержать положение о предоставлении этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) такого недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Причем в «Комментарии практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики). Выпуск 25» специально отмечено, что предоставление иного земельного участка производится исключительно при взаимном согласии сторон Астахов Г.Г. и др. Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики). Выпуск 25» (отв. Ред. член-корреспондент РАН, д. ю. н., проф., заслуженный юрист РФВ.Ф. Яковлев). - М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. ООО «Юридическая фирма Контракт». 2019 г..

Если одновременно с изъятием земельного участка производится изъятие находящихся на этом земельном участке и принадлежащих правообладателю этого земельного участка объектов недвижимости, в возмещение за это недвижимое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

Первоначально при определении размера возмещения рыночная стоимость изымаемого земельного участка или иных прав на земельный участок определяется исходя из вида разрешенного использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Размер возмещения исчисляется не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю соглашения об изъятии. В Разделе VI Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2014) от 24.12.2014 определено, что «в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора» Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014) (Извлечение) // «Собрание законодательства РФ», 25.03.2015, № 3.. Аналогичная позиция отражена в п. 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. апрель 2016. № 4..

Возмещению не подлежат объекты недвижимого имущества и неотделимые улучшения этих объектов, произведенные вопреки его разрешенному использованию, неотделимые улучшения, произведенные после уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии, сделки, заключенные после получения правообладателем уведомления об изъятии, если эти сделки влекут за собой увеличение размера убытков (ст. 56.8 ЗК РФ).

На практике возникает большое количество споров при определении размера убытков, в том числе упущенной выгоды.

В соответствии с п. 6 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. апрель 2016. № 4. под убытками подразумеваются расходы, которые правообладатель изымаемого участка произвел или должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права (реальный ущерб), а под упущенной выгодой - неполученные доходы, которые правообладатель смог бы получить в условиях обычного гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Для расчета упущенной выгоды учитывались меры, предпринятые правообладателем для получения доходов от использования участка или сделанные для этого приготовления.

В Определении Верховного суда № 82-КГ13-5 от 25.03.2014 указано: «Причинение собственнику земельного участка убытков его изъятием презюмируется действующим законодательством» Определение Верховного суда Российской Федерации № 82-КГ13-5 от 25.03.2014 по делу 2-111/2014 // СПС «КонсультантПлюс».. Спор может возникнуть лишь при определении суммы убытков.

Для расчета упущенной выгоды правообладатель изымаемого участка должен доказать, что им действительно мог быть получен доход при дальнейшем использовании участка, документально подтвердить сделанные им приготовления для получения дохода, из которых бы следовало, что лишь изъятие этого участка не позволило лицу получить доход.

При разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды следует принимать во внимание, что ее расчет может быть приблизительным и носить вероятностный характер, однако, это не может служить основанием для отказа в иске. Также необходимо учитывать, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить не только расходы на осуществление мер и приготовлений, предпринятых стороной для получения дохода П. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации».. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем доходы лица, нарушившего право.

Таким образом, при установлении размера упущенной выгоды учитывается деятельность правообладателя по использованию участка, предпринятые правообладателем до принятия решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления. В обоснование ведения хозяйственной деятельности и причинения убытков в виде упущенной выгоды могут быть предоставлены формы бухгалтерской отчетности за несколько предшествующих лет (дело А05-10333/2014) Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.12.2016 по делу А05-10333/2014 // СПС «КонсультантПлюс»..

Анализ действующего законодательства показывает, что при изъятии земельных участков недостаточно защищены интересы физических лиц. Например, юридическое лицо, предоставив бухгалтерскую отчетность, может увеличить размер возмещения на сумму понесенных убытков (в том числе упущенной выгоды). Физическое же лицо, как правило, получает лишь рыночную стоимость земельного участка (либо рыночную стоимость иных прав на изымаемый земельный участок). При этом физическое лицо при изъятии у него земельного участка испытывает душевные переживания, которые могут нанести вред здоровью. Л.В. Щенникова отмечает: «Здесь важно обеспечить возможность решения общегосударственных задач с сохранением «великого» права собственности. Государство не может себе позволить обижать человека, его интересы, потребности и привязанности» Щенникова Л.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд как проблема теории и судебной практики. //Общество, право, личность, методологические и прикладные проблемы, генезис, современность и будущее. Сборник статей. 2017. С. 95-96.. В связи с этим можно согласиться с мнением С.Д. Афанасьевой, которая отмечает, что «современный механизм возмещения за отчуждение частной земли в РФ учитывает только так называемые убытки «объективного характера», а моральные издержки при изъятии собственности во внимание не принимаются». Автор предлагает ввести возмещение за изымаемые земельные участки в размере до 150 % рыночной стоимости Афанасьева С.Д. Конституционно-правовой институт изъятия земельных участков для публичных нужд: сравнительный анализ опыта Российской Федерации и Соединенных штатов Америки. Автореферат к диссертации. 2015. 31 с.. Действительно, в целях защиты прав физических лиц (собственников, землевладельцев и землепользователей земельных участков) представляется целесообразным введение повышающего коэффициента при расчете суммы возмещения при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Возможны случаи злоупотребления своим правом со стороны правообладателей земельных участков, заключающееся в действиях, направленных на искусственное увеличение размера убытков.

В деле 2-267/2016 Решение Тихорецкого районного суда от 25.05.2016 по делу 2-267/2016 // СПС «КонсультантПлюс»., рассматриваемом в Тихорецком районном суде, собственник земельного участка при изъятии земельного участка для государственных нужд требовал включить в сумму возмещения убытки, возникшие от невозможности исполнения обязательств по договору аренды.

Суд, рассмотрев материалы дела, отказал во включении этой суммы в сумму убытков, указал, что договор аренды был заключен с целью увеличения стоимости изымаемой недвижимости, т.к. договор был заключен в период решения вопроса об изъятии недвижимого имущества; кроме того, договор аренды был заключен с КФХ, единственным членом которого был сам правообладатель изымаемого земельного участка.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 7 февраля 2017 г. № 6) // Бюллетень Верховного Суда РФ. Май 2016. № 5. указано, что возмещение потерь допускается лишь в том случае, если будет доказано, что эти потери понесены или с неизбежностью будут понесены в будущем. При этом стороне, требующей возмещения, необходимо доказать наличие причинной связи между наступлением конкретного обстоятельства и этими потерями.

Следовательно, если убытки носят предположительный характер (отсутствуют документы, подтверждающие фактическое несение лицом этих убытков), то сумма таких убытков исключается из суммы возмещения. Например, при рассмотрении дела А41-78774/2015 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2017 по делу А41-78774/2015 // СПС «КонсультантПлюс». суд посчитал несостоятельными доводы ответчика о необходимости включения в сумму убытков расходов по оплате работ по оценке текущей концепции торгового центра, работ по разработке новой концепции торгового центра и некоторых аналитических работ.

Если объект недвижимости расположен на двух земельных участках, один из которых подлежит изъятию, то изымаются оба земельных участка. В этом случае суд принял во внимание принцип единства судьбы земельного участка и здания. (Постановление от 08.10.2018 по делу А41-15483/2017 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2018 по делу А41-15483/2017 // СПС «КонсультантПлюс».).

В случае различия рыночной и кадастровой стоимости земельного участка при расчете суммы возмещения учитывается рыночная стоимость изымаемого участка, т.к. кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности объекта и могла быть определена в иной период. Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ, при определении рыночной стоимости участка его кадастровая стоимость становится равной рыночной стоимости (Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2017 N 46-КГ17-35 гр. дело № 33-222/2018 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2017 № 46-КГ17-35 по делу 2-2035/2016 // СПС «КонсультантПлюс».). М.В. Губанищева высказывает иную точку зрения, утверждая, что для расчета суммы возмещения можно брать кадастровую стоимость. Свою позицию автор поясняет стремлением к снижению излишнего расходования бюджетных средств и сокращению сроков реализации проекта; указывает на необходимость создания специальной комиссии для постоянной (минимум раз в год) актуализации кадастровой стоимости Губанищева М.А. Институционализация кадастровой стоимости в России //Экономика и управление инновациями. 2017. № 3. С. 66-72.. Однако, можно согласиться с мнением Д.А. Тоточенко, утверждающем, что при применении кадастровой стоимости для расчета суммы возмещения могут быть нарушены интересы правообладателей земельных участков, в частности, по причине применения методов массовой оценки Тоточенко Д.А. Споры, связанные с выкупной ценой при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд //Нотариус. 2018. № 6. С. 37-42..

По мнению А.Р. Пацкалева решение об изъятии существенно меняет ситуацию на рынке земельных отношений. Автор отмечает: «Величина компенсации должна определяться без учета возмущений рынка, вызванных принятием решения об изъятии» Пацкалев А.Ф. О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 10 (193). С. 45-56., ссылается на сведения о том, что, например, после принятия решения о проведении Олимпийских игр в городе Сочи, рыночные цены на земельные участки в Большом Сочи выросли в разы. В целях экономии бюджетных средств автор предлагает определять стоимость имущества как среднюю за 3-5 лет до даты принятия решения об изъятии с последующим изменением этой величины с учетом темпов инфляции и общей динамики изменения цен на недвижимость.

Однако, с таким предложением навряд ли можно согласиться, т.к. если после получения возмещения бывший собственник захочет приобрести земельный участок в той же местности, ему придется покупать его по текущей рыночной стоимости, которая будет гораздо выше, чем средняя рыночная цена за последние 3-5 лет, даже с учетом инфляции. Следовательно, введение такой нормы может существенно нарушить права собственников земельных участков.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что, несмотря на то, что в настоящее время основные положения по возмещению земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд в законодательстве закреплены, в юридической литературе регулярно высказываются предложения по совершенствованию этих норм. Например, предлагаемое С.Д. Афанасьевой введение повышающего коэффициента (до 150 %) при расчете суммы возмещения позволит избежать многих судебных споров и поможет максимально защитить интересы правообладателей земельных участков - физических лиц.

Глава 3. Проблемы применения законодательства при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

3.1 Порядок определения судами размера возмещения

Несмотря на то, что положения по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целом урегулированы, на практике часто возникают споры в отношении суммы возмещения. Притом зачастую имеет место отсутствие единообразия при вынесении судами решения по вопросам определения суммы возмещения:

1. Суд вправе установить сумму возмещения выше заявленной истцом в целях обеспечения баланса интересов истца и ответчика.

Истец ФКУ "Центравтомагистраль" обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "ИнПрофСтрой" с требованиями об изъятии у ООО "ИнПрофСтрой" для нужд Российской Федерации земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости и выплатой возмещения в размере 18322125,00 руб. (сумма возмещения определена на основании оценочного отчета). Суд удовлетворил иск в полном объеме. Ответчик обжаловал решение. Апелляционный суд назначил экспертизу, в соответствии с которой сумма возмещения составила 23543420,00 руб. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, установив возмещение в сумме 23543420,00 руб.

Согласно разъяснениям суда, установление суммы возмещения в размере, выше заявленного истцом, не является нарушением норм процессуального права, это лишь обеспечение баланса интересов истца и ответчика. (дело А41-43292/2017).

2. При изъятии земельных участков, в случае выявления Соглашения о возмещении потерь, заключенного между правообладателем изымаемого земельного участка и третьим лицом, необходима проверка сроков и условий такого Соглашения (дело А41-9514/2017 Решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2018 по делу А41-9514/2017 // СПС «КонсультантПлюс».).

01.11.2010 по договору аренды ООО «Рамстрой ВМ» передал ООО «Дельта Строй» земельный участок, ж/д тупик и площадку. Впоследствии срок действия договора аренды продлен до 01.03.2020. 30.07.2015 между ООО «Рамстрой ВМ» (Сторона 1) и ООО «Дельта Строй» (Сторона 2) заключено Соглашение о возмещении потерь (далее - Соглашение). По условиям Соглашения ООО «Дельта Строй» возвела с согласия ООО «Рамстрой ВМ» объекты, которые ООО «Рамстрой ВМ» обязалось оформить в собственность и передать ООО «Дельта Строй». В Соглашении указано, что в случаях невозможности исполнения обязательств Стороны 1 по передаче объектов по любым причинам, истребования Объектов из владения и пользования Стороны 2, в том числе в связи с предъявлением требований третьими лицами или органами госвласти Стороне 1, невозможности исполнения обязательств по независящим от нее причинам Сторона 1 обязана возместить Стороне 2 имущественные потери, возникшие в ходе выполнения работ по строительству и улучшению объектов, в том числе возместить потери бизнеса (убытки в виде реального ущерба и недополученных доходов). Признанная сторонами сумма возмещения потерь составила 43120000,00 руб., (в том числе не менее 8900000,00 - приобретение прав на аналогичный земельный участок, не менее 10700000,00 - материал и работы по укладке дорожного покрытия).

21.07.2017 решением арбитражного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, у ООО «Рамстрой ВМ» были изъяты два земельных участка с предоставлением возмещения в размере 56760000,00 руб., в том числе рыночная стоимость земельных участков - 9900000,00 руб., упущенная выгода - 3740000,00 руб. и убытки, причиненные изъятием - 43120000,00 руб.

Арбитражный суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил в части определения размера убытков, причиненных изъятием. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение, в остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Решением суда 26.10.2018 размер убытков, причиненных изъятием, определен в сумме 11674835,00 руб.

Не согласившись с решением суда, ООО «Рамстрой ВМ» обратился в суд с апелляционной жалобой.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы, суд отметил следующее.

05.06.2013 Росавтодор издало Распоряжение от 05.06.2013 № 770-р об утверждении документации по строительству автомобильной дороги М-5 «Урал». Соглашение же о возмещении потерь заключено 30.07.2015.

Пунктом 2 ст. 406 предусмотрено, что суд не может уменьшить размер возмещения потерь, предусмотренных этой статьей, за исключением случаев, когда сторона умышленно содействовала увеличению размера потерь. Сторона, требующая выплаты возмещения потерь, должна доказать наличие причинной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и ее потерями. Если сторона, в пользу которой должна быть произведена выплата, недобросовестно содействовала наступлению обстоятельства, на случай которого установлено возмещение, для целей применения ст. 406.1 ГК РФ такое обстоятельство считается не наступившим П. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 7 февраля 2017 г. № 6) // Бюллетень Верховного Суда РФ. май 2016. № 5..

В связи с этим суд обоснованно указал, что на момент заключения Соглашения Сторонам было известно о том, что на земельных участках запланировано строительство дороги и в дальнейшем они подлежат изъятию. В соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ в случае злоупотребления лица правом суд отказывает в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только по заявлению другой стороны, но и по инициативе суда Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации// «Собрание законодательства РФ», 21.08.2015, № 8..

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что Стороны, заключая Соглашение, действовали недобросовестно, а само Соглашение направлено на искусственное увеличение суммы возмещения за изымаемые земельные участки.

Кроме того, стоимость земельного участка, указанная в Соглашении и определенная экспертом в размере 9104908,00 руб., также не подлежит возмещению, т.к. данная рыночная стоимость не относится к убыткам и была взыскана судом по решению от 21.07.2017, оставленного в данной части в силе вышестоящими инстанциями.

Рассмотрев представленные в дело материалы, суд посчитал надлежащими доказательствами лишь документы (в том числе заключение эксперта и сметы на благоустройство земельного участка), подтверждающие наличие дорожного покрытия, стоимость которого составляет 11674835,00 руб. Именно в этой сумме судом признано возникновение у ответчика убытков.

Таким образом, при установлении факта заключения между правообладателем изымаемого земельного участка и третьим лицом Соглашения о возмещении потерь (в соответствии со ст. 406.1 ГК РФ), необходимо проверить добросовестность сторон при заключении Соглашения, а также наличие необходимых документов, подтверждающих возникновение убытков (дело А41-9514/2017).

3. В случае несоблюдения правил изменения видов разрешенного использования правообладатель земельного участка может лишиться права на получение компенсации при изъятии такого земельного участка:

27.08.2007 ООО «ЮКА» переданы права и обязанности по договорам аренды земельного участка из земель населенных пунктов для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов. В соответствии с постановлениями главы города Сочи от 24.01.2008 вид разрешенного использования изменен с «для ведения сельскохозяйственного производства» на «под жилую застройку с торгово-развлекательным центром». На основании приказа департамента от 11.02.2011 между департаментом и ООО «ЮКА» были заключены договоры аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения, по условиям которых арендатору были предоставлены на срок до 06.03.2056 земельные участки для жилой застройки с торгово-развлекательным центром.

04.06.2012 Олимпийский департамент обратился в суд с иском к ООО «ЮКА» об изъятии для краевых нужд двух земельных участков путем прекращения договора аренды, с выплатой компенсации в размере 29 806 616,00 руб. (дело А32-15613/2012).

Решением от 08.10.2012 по делу А32-15613/2012 для краевых нужд путем прекращения права аренды ООО «ЮКА» изъяты два земельных участка (земли населенных пунктов). Исковое требование олимпийского департамента к ООО «ЮКА» о перечислении на банковский счет последнего суммы 29806616,00 руб. в счет компенсации убытков, возникших в связи с изъятием, и встречный иск ООО «ЮКА» к олимпийскому департаменту и ООО «Элит-оценка» о признании недостоверным отчета об оценке от 10.12.2011 выделены в отдельное производство (дело А32-30561/2012).

Решением от 25.12.2013 по делу А32-30561/2012, оставленным без изменения постановлением от 12.11.2015 суда апелляционной инстанции, величина рыночной стоимости права аренды ООО «ЮКА» и прочих убытков в размере 29 806 616,00 признана недействительной, сумма возмещения определена в размере 323366645,00 руб. Постановлением от 15.04.2016 суда кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определением ВС РФ от 11.08.2016 в передаче кассационной жалобы ООО «ЮКА» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано.

Решением от 14.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.02.2017 и постановления суда кассационной инстанции от 07.06.2017, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Суды установили, что ООО «ЮКА» не является правообладателем спорных участков и не вправе претендовать на компенсацию убытков в связи со следующим:

Получив участки в аренду, ООО «ЮКА» не использовало земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования. Изменение правового режима земельных участков сделало возможным осуществление жилищного строительства без участия в торгах для получения соответствующего разрешения, что поставило эту организацию в более выгодные условия по отношению к другим хозяйствующим субъектам в нарушение закона о конкуренции Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» // «Собрание законодательства РФ», 31.07.2006, № 31, ст. 3434..

В связи с этим суд пришел к выводу о том, что договоры аренды земельных участков от 11.02.2011 являются ничтожными, следовательно, не влекут юридических последствий, связанных с возможностью получения возмещения при изъятии земельных участков для государственных нужд. (дело А32-30561/2012) Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 по делу А32-30561/2012 // СПС «КонсультантПлюс»..

Представляется, что в данной ситуации получение компенсации возможно лишь при заявлении требования о взыскании убытков, связанных с изъятием земельных участков, образованных при разделе земельных участков сельхозназначения, предоставленных первоначально в 2007 году, с подтверждением размера этих убытков. (Постановление от 03.02.2017 по делу А32-30561/2012).

4. Стоимость объектов недвижимости, являющихся самовольными постройками, возмещению не подлежит. Кроме того, правообладатель изымаемого земельного участка обязан освободить участок от самовольных построек собственными силами. (Постановление от 03.09.2015 по делу А41-218/2014 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2015 по делу А41-218/14 // СПС «КонсультантПлюс».).

26.06.1997 между Комитетом по управлению имуществом (Арендодатель) и ООО «Фирма «Тутти Фрутти» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, с учетом дополнительных соглашений на 49 лет. 05.08.2011 права и обязанности арендодателя перешли к Администрации Пушкинского района.

Обществу на праве собственности принадлежали объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, на котором проводились работы по реконструкции федеральной автодороги. В связи с проведением работ 06.08.2013 Обществу было направлено уведомление о расторжении с 27.08.2013 договора аренды.

ООО «Фирма «Тутти Фрутти» (далее - истец) обратилось в суд с иском к ФКУ «Центравтомагистраль» (далее учреждение, ответчик 1) и Администрации Пушкинского района г. Москвы (далее - администрация, ответчик 2) о прекращении действия договора аренды земельного участка в связи с его изъятием для государственных нужд, о прекращении права собственности на принадлежащие истцу расположенные на этом участке здания, с выплатой ему компенсации в размере 42463205,00 руб. Учреждение обратилось в суд с встречным иском о признании недействительным договора аренды земельного участка и об обязании общества освободить земельный участок от принадлежащих истцу строений.

14.07.2014 суд принял решение о частичном удовлетворении исковых требований, о взыскании с учреждения в пользу общества суммы 42113205,00 руб. В удовлетворении остальных требований отказано. Вывод суда о наличии прав на имущество основан на решении от 14.11.2013, вынесенном ранее по делу А41-38365/13.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.04.2015 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Признан недействительным договор аренды земельного участка, общество обязано в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного акта освободить земельный участок.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в суд с кассационной жалобой.

Суд кассационной инстанции оставил кассационную жалобу без удовлетворения в связи со следующим.

При рассмотрении материалов было установлено, что строительство спорных объектов совершено с нарушением положений ФЗ об автодорогах.

Спорные объекты расположены в полосе отвода автомобильных дорог. Таким образом, ООО «Фирма «Тутти Фрутти» при заключении и исполнении договора было известно, что земельный участок включает в себя земли полосы отвода федеральной автодороги, и что Министерство имущественных отношений и Администрация Пушкинского района не вправе распоряжаться указанными землями без согласия Федеральных органов дорожного хозяйства. Несмотря на это, дополнительные соглашения к договору аренды, в том числе о продлении срока до 49 лет, были заключены без согласования с органами дорожного хозяйства. В связи с тем, что распоряжаться земельным участком могло только федеральное дорожное агентство, но оспариваемый договор и допсоглашения к нему заключены Администрацией и Министерством, договор считается недействительным. Суд апелляционной инстанции справедливо указал, что договор аренды заключен неуполномоченными лицами. Следовательно, указанные строения являются самовольными постройками, подлежат сносу и, соответственно, оснований для возмещения нет. ООО «Фирма «Тутти Фрутти» обязано освободить участок от построек в соответствии со ст. 222, 301, 304, 305 ГК РФ.

Таким образом, во избежание необоснованной выплаты возмещения судам необходимо проверять права всех лиц на изымаемый земельный участок.

Приведенные примеры показывают, что некоторые нормы допускают неоднозначную трактовку, поэтому необходима дальнейшая работа по их совершенствованию.

По мнению М.А. Губанищевой следует учитывать, что обжалование процедур по определению размера возмещения за изымаемые земельные участки может существенно увеличить сроки реализации проектов или вообще приостановить их осуществление. Это, в свою очередь, может привести к увеличению расходов на их реализацию и к незапланированным расходам собственников земельного участка Губанищева М.А., Хлопцов Д.М. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 8 (191). С. 52-61..

Несмотря на то, что законодатель стремится к совершенствованию механизма по возмещению земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд, встречаются случаи неконституционности некоторых положений.

Так, Постановлением от 11.02.2019 Конституционного суда РФ Постановление КС РФ от 11.02.2019 № 9-П «По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий…» в связи с жалобами граждан А.К. Крачковского и А.Г. Федосова» // «Собрание законодательства РФ», 18.02.2019, № 7. признана частично неконституционной ч. 5 ст. 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу Федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 08.04.2013, № 14, ст. 1651., в соответствии с которой стоимость изымаемой недвижимости определяется на день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке территории. В Постановлении указано, что данная норма не учитывает изменение рыночной стоимости земельных участков, если с момента принятия такого решения прошло длительное время, вследствие чего собственник не получает равноценное возмещение. Конституционный суд указал, что законодателю необходимо внести поправки в правовое регулирование, а судам при определении суммы возмещения следует принимать во внимание актуальную рыночную стоимость.

Учитывая существование в законодательстве в течение длительного времени неконституционной нормы и наличие противоречивой судебной практики, можно согласиться с мнением С.Д. Афанасьевой о необходимости объединения всех норм, регулирующих порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в «один базовый нормативный акт», который «будет служить целям повышения эффективности применения норм об изъятии» Афанасьева С.Д. Конституционно-правовой институт изъятия земельных участков для публичных нужд: сравнительный анализ опыта Российской Федерации и Соединенных штатов Америки. Автореферат к диссертации. Москва. 2015. 30 с..

3.2 Оценка земельных участков при определении судами суммы возмещения

Размер возмещения при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // «Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, № 31, ст. 3813., Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». // «Собрание законодательства РФ», 16.07.2001, № 29, ст. 3026., Постановлением Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" // «Собрание законодательства РФ», 30.06.2014, № 6., Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". и др.

Следует учитывать, что при вынесении решения заключение эксперта для суда не имеет установленной силы и, в соответствии с нормами ст. 71, ст. 86 АПК РФ, наряду с другими доказательствами подлежит оценке.

При определении размера возмещения судебные эксперты применяют, в частности, сравнительный подход, который включает в себя сбор данных на рынке продаж по объектам, сходным с оцениваемыми (например, земли одной категории). Информация об объектах-аналогах может быть взята в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте avito.ru. Цены на объекты-аналоги сравниваются с учетом параметров, по которым они отличаются друг от друга; к ценообразующим факторам при этом могут быть отнесены местоположение изымаемого участка, престижность района, близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, транспортная и пешеходная доступность, рекреация, экология, наличие коммуникаций и т.п. (дело А15-5/2017 Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.06.2018 по делу А15-5/2017 // СПС «КонсультантПлюс».).

Помимо сравнительного могут быть применены затратный и доходный подходы. Однако, А.З. Зиннатуллин отмечает: «Ни один из них не может гарантировать получение наиболее вероятной цены объекта на рынке недвижимости. Подтверждением этого является существенная разница стоимости, рассчитанная с применением разных подходов, тогда как признаком развитого рынка является схожесть результатов применения трех подходов Зиннатуллин А.З. Правоприменительные аспекты возмещения стоимости земельных участков несобственникам при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 2 (185). С. 96-103..»

В соответствии со ст. 12 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок, в течение которого можно использовать результаты оценочного отчета, составляет 6 месяцев с даты, по состоянию на которую была произведена оценка (решение Адлерского районного суда от 13.10.2015 по делу 2-3676/2015 Решение Адлерского районного суда от 13.10.2015 по делу 2-3676/2015 // СПС «КонсультантПлюс».).

В некоторых случаях, в рамках одного дела возможно представление истцом и ответчиком оценочных отчетов, в которых рыночная стоимость объектов может отличаться в разы. В таких ситуациях судом может быть назначена комиссионная экспертиза. Если же и результаты комиссионной экспертизы не позволяют установить рыночную стоимость, суд самостоятельно, без учета мнений сторон, выбирает экспертную организацию, которая проводит повторную экспертизу. Например, в деле А43-8940/2015 сумма возмещения согласно отчету об оценке, предоставленному истцом, составляла 2179000,00 руб., согласно отчету об оценке, предоставленному ответчиком - 39095000,00 руб., при проведении комиссионной экспертизы по данным одного эксперта - 11521500,00 руб., по данным другого эксперта - 37387222,00 руб. Учитывая возражения и истца, и ответчика, суд назначил повторную экспертизу, согласно которой стоимость возмещения составила 8820000,00 руб. Именно эту сумму суд посчитал наиболее соответствующей требованиям законодательства и установил возмещение в размере 8820000,00 руб. (дело А43-8940/2015 Определение Верховного Суда Российской Федераци от 27.03.2017 № 301-ЭС17-1653 по делу А43-8940/2015 // СПС «КонсультантПлюс».).

Отчет об оценке должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Если же отчет содержит ошибку, даже ведущую к увеличению стоимости объекта, он не может служить допустимым доказательством по делу.

Министерство транспорта и автомобильных дорог (далее - Министерство) обратилось в суд с иском к Скворцовой А.С. о принудительном изъятии принадлежащего ей земельного участка для государственных нужд с выплатой возмещения в размере 363600,00 руб. (рыночная стоимость земельного участка) и 350,00 руб. (убытки). Скворцова А.С., не согласившись с суммой возмещения, обратилась в суд со встречным иском, в котором просила суд установить возмещение в размере 1 040 000,00 руб. (согласно оценочному отчету, предоставленному ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт»). При рассмотрении дела по ходатайству сторон была проведена судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость участка составила 344 400,00 руб., размер убытков - 350,00 руб.

Суд апелляционной инстанции в определении от 16.11.2016 указал, что в экспертном заключении имеется арифметическая ошибка, однако, она не нарушает прав ответчика, т.к. при перерасчете сумма будет меньше.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила апелляционное определение от 16.11.2016, указала следующее.

Заключение судебной экспертизы принято судом и положено в основу решения.

Между тем, оно содержит ошибки, следовательно, не соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к подобным документам, поэтому оно не может являться допустимым доказательством по делу.

Дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении определением от 24.01.2018 была назначена повторная судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость земельного участка составляет 386199,00 руб., размер убытков - 8074,00 руб.

(Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2017 № 46-КГ17-35 гр. дело № 2-2035/2016 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2017 № 46-КГ17-35 по делу 2-2035/2016 // СПС «КонсультантПлюс».).

При значительной разнице в рыночной стоимости участков, указанных в оценочных отчетах, взятых за основу при вынесении судебных актов судами первой и апелляционных инстанций, необходимо рассмотрение судом вопроса о назначении комиссионной экспертизы (дело А65-10487/2016 Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.11.2017 по делу А65-10487/2016 // СПС «КонсультантПлюс».).

Суд первой инстанции удовлетворил иск Минземимущества к ИП Алякину Г.И. об изъятии у него земельных участков с выплатой компенсации в размере 1695103,00 руб. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, по делу принят новый судебный акт об изъятии земельных участков и выплате компенсации в размере 51766696,00 руб. 10.11.2017 постановлением суда кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. В Постановлении от 10.11.2017 указано, что для целей оценки необходимо сравнение характеристик объектов-аналогов, наиболее важными из которых являются целевое назначение и разрешенное использование. В соответствии с п. 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный с объектом оценки по характеристикам, определяющим его стоимость. В заключении эксперта, взятом за основу при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, в качестве объектов-аналогов взяты участки, не сопоставимые по агроклиматическому зонированию с изымаемыми участками. Кроме того, у изымаемых участков категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование - «для сельскохозяйственного производства», а для сравнения взяты земельные участки, расположенные под строящейся дорогой либо вблизи строящейся трассы. Выбор для сравнения участков, находящихся в ином сегменте рынка, эксперт не пояснил. Постановлением от 10.11.2017 дело было направлено на новое рассмотрение; суду первой инстанции в целях устранения противоречий, возникших при определении рыночной стоимости изымаемых участков, было предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу комиссионной экспертизы. Согласно заключению комиссионной экспертизы рыночная стоимость земельных участков - 1966414,88 руб. Учитывая, что правообладатель изымаемого участка вправе получить возмещение, рассчитываемое таким образом, как если бы изъятия вообще не было, эксперты при выборе объектов-аналогов исходили из разрешенного использования объектов оценки в качестве земель сельхозназначения для сельхозпроизводства, а не в качестве земель, через которые или в непосредственной близости от которых будет проходить федеральная автомагистраль. Решением от 29.08.2018, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, сумма компенсации установлена в размере 1966414,88 руб.

Таким образом, в целях определения оптимального размера возмещения, при выборе объектов-аналогов для проведения оценки необходимо брать земельные участки, находящиеся в одном сегменте рынка (дело А65-10487/2016).

Для установления объективной выкупной цены земельного участка В.Г. Брыжко предлагает создать институт независимой экспертизы, деятельность которой должна осуществляться в соответствии с постоянно обновляющимся реестром, содержащим актуальную информацию о рыночной стоимости различных видов имущества. По мнению автора независимая экспертиза, открытость сведений о рыночной стоимости недвижимости и прозрачность операций по отчуждению недвижимости помогут разрешить противоречия между действующими и потенциальными правообладателями земельных участков Брыжко В.Г. Установление выкупной цены земель при изъятии участков из сельскохозяйственного оборота // Инновационная наука. 2017. Т.1. № 3. С. 140.. О необходимости экспертизы оценочных отчетов заявляет и А.Ф. Пацкалев Пацкалев А.Ф.О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 10 (193). С. 45-56.. Л.В. Щенникова же считает оценку при проведении экспертизы достаточно субъективной, поэтому предлагает по аналогии с другими странами законодательно закрепить Методические рекомендации по определению выкупной цены Щенникова Л.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд как проблема теории и судебной практики. // Общество, право, личность, методологические и прикладные проблемы, генезис, современность и будущее. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Главный редактор И.А. Маньковский. 2017. С. 95-96..

В настоящее время экспертиза оценочных отчетов проводится на добровольной основе, в соответствии с договором между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, № 31, Ст. 3813.. Можно предположить, что добровольность проведения экспертизы является все-таки более оптимальной.

Г.В. Усольцева отмечает, что в соответствии с ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для получения достоверного отчета оценщику целесообразно привлекать к проведению оценки других специалистов Усольцева Г.В. Определение размера возмещения при изъятии и временном занятии земель сельскохозяйственного назначения - точка зрения эксперта // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 1 (196). С. 18.: например, для расчета убытков при изъятии земель сельхозназначения следует учитывать, что сельскохозяйственный год не совпадает с календарным; что многолетние растения могут приносить доход в течение нескольких лет, а однолетние - в течение одного года и т. п.

Одной из причин появления в одном судебном споре оценочных отчетов, сумма возмещения в которых различается в разы, служит применение оценщиками принципа наиболее эффективного использования земельного участка.

Вообще, в п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ указано, что при определении размера возмещения рыночная стоимость изымаемого земельного участка определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В вопросе № 8 Обзора судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном 24.12.14, также указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия. Обзор судебной практики ВС РФ 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 24.12.2014) (Извлечение)// «Собрание законодательства РФ», 25.03.2015, № 3.

Однако, при проведении оценки специалисты часто руководствуются принципом наиболее эффективного использования, закрепленным в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».//«Собрание законодательства РФ», 16.07.2001, № 29, ст. 3026. и в ФСО № 7 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611)., согласно которым расчетная величина рыночной стоимости земельного участка будет максимальной.

В результате рыночная стоимость участка сельхозназначения может быть определена в варианте использования под АЗС, под строительство придорожной инфраструктуры, производственного комплекса или квартала многоэтажной жилой застройки Усольцева Г.В. Определение размера возмещения при изъятии и временном занятии земель сельскохозяйственного назначения - точка зрения эксперта. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 1 (196). С. 18.. А это в свою очередь приводит к значительному увеличению размера возмещения и к последующим длительным судебным разбирательствам.

Можно согласиться с мнением А.Ф. Пацкалева, утверждающего, что поскольку у прежнего собственника фактическое использование участка было другое и условия рынка до принятия решения об изъятии были другие, то применение принципа наиболее эффективного использования является «методической лазейкой» для осуществления коррупционных схем присвоения бюджетных средств на законных основаниях Пацкалев А.Ф.О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 10 (193). С. 45-56..