Жилая недвижимость: управление и коммерческое обслуживание

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Жилая недвижимость: управление и коммерческое обслуживание

Асаул А.Н. д.э.н., профессор кафедры экономики строительства

действительный член МАИЭС

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

В статье рассмотрены основные аспекты создания и деятельности товарищества собственников жилья. Проведен анализ рынка управляющих компаний Санкт-Петербурга. Предложен опыт обслуживания жилых домов управляющей компанией «Питер Дуссманн».

товарищество собственник жилье управляющий

The basic aspects of habitation owners association creation and activity are reflected in the article. The market analysis of managing companies of Saint Petersburg is conducted. Experience of dwelling-houses maintenance by a managing «Peter Dussmann» company is offered.

Основной формой управления жилыми объектами недвижимости являются - товарищества собственников жилья, (ТСЖ) которые создаются путем объединения собственников квартир.

Цель создания ТСЖ - обеспечение наиболее эффективных методов управления жилым объектом (дом, группа зданий) как целостным имущественным комплексом и улучшение качества коммунально-бытовых услуг, оказываемых жильцам со стороны различных служб и организаций.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников жилья. Оно может быть созвано по инициативе любого собственника. Очень важно помнить, что не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания все собственники помещений должны быть оповещены о его проведении, знать, что входит в повестку мероприятия, кто его инициировал, когда и где оно состоится.

Обязательно нужно выбрать председателя собрания (им может быть его инициатор) и секретаря для ведения протокола. Голосование по вопросу создания товарищества собственников жилья производится путем открытого голосования. Причем каждый домовладелец обладает количеством голосов пропорционального доле принадлежащей ему площади в общей площади дома. То есть если доля площади составляет 5,71%, то количество голосов, принадлежащих собственнику, также равно 5,71%. Если большинство собственников помещений проголосовали за создание товарищества, поздравьте друг друга - вы приняли правильное решение. Потом необходимо принять устав, выбрать правление и ревизионную комиссию. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя. Решение о виде и размере заработной платы председателя ТСЖ и правления принимается на общем собрании. Это может быть как ежемесячное денежное вознаграждение, так и освобождение от оплаты жилищных услуг. Товарищество собственников жилья должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица. Для этого в регистрирующий орган предоставляются следующие документы:

- заявление, подписанное председателем общего собрания;

- выписка из протокола общего собрания с решением о создании ТСЖ;

- устав ТСЖ;

- копии правоустанавливающих документов всех собственников помещений в многоквартирном доме;

- учредительные документы юридических лиц - собственников помещений (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- описание общего имущества комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (технический паспорт, кадастровый план);

- документ об уплате государственной пошлины (2000 рублей).

После регистрации товариществу будет необходимо открыть счет в банке, получить печать и встать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюджетных социальных фондах.

Часто председателем ТСЖ избирают из жильцов дома, скажем того, кто наиболее активен и проявил инициативу для проведения общего собрания. А потом выясняется, что человек далек от понимания проблем, которые возникают в процессе управления зданием. Безусловно, выбор управляющего жилым домом - прерогатива правления и общего собрания ТСЖ. однако, как показывает практика, эффективнее нанимать руководителя (управляющего) по контракту из числа специалистов, имеющих профессиональные знания и опыт работы в сфере недвижимости. договор на управление объектом собственнику лучше всего заключать еще при его проектировании. К сожалению, многие владельцы недвижимости жилой недвижимости не рассматривают собственные здания как актив, хорошее состояние которого требуется поддерживать не один десяток лет. Если они и прибегают к услугам специализированных компаний, то только после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате это приводит к убыткам. Только профессионалы могут определить, например, какие материалы при строительстве лучше не использовать, чтобы избежать огромных затрат при дальнейшем обслуживании. Зачастую проектировщики забывают зарезервировать на объекте место для технико-эксплуатационных служб. Вследствие чего подсобные помещения приходится выкраивать из арендопригодных площадей.

Наиболее важные, принципиальные вопросы «общедомовой» жизни хозяева квартир в этом случае решают лично -- на общем собрании членов товарищества, например утверждение годового бюджета. А «текучкой» занимается правление ТСЖ, избранное из членов товарищества на общем собрании. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание здания оплачивают жильцы, которые совместно определяют бюджет дома. Правление и его председатель работают под контролем жителей дома: не реже раза в год финансовую деятельность «управленцев» проверяет ревизионная комиссия, сформированная из собственников квартир на общем собрании. ТСЖ может формировать свой штат рабочих, который утверждается на общем собрании, исходя из потребностей. В этом заключается плюс ТСЖ, так как в жилищных конторах штат нормирован.

Опыт показывает, что муниципальная система управления жильем не может быть эффективной. Она слишком громоздка и далека от реального потребителя. Необходимо восстановить связь человека со своим домом. Ведь только сами жильцы сумеют правильно определить, какое именно соотношение цены и качества коммунальных услуг для них оптимально, а также проконтролировать, на что израсходованы деньги, полученные в качестве коммунальных платежей.

Дом -- это такой хозяйственный объект, который требует постоянного внимания собственника, ответственного за состояние своего имущества. А состояние собственности зависит в первую очередь от того, насколько эффективно владелец ею управляет и распоряжается. Конечно, распоряжение своей собственностью предполагает наличие ответственного отношения жильцов к своему дому, т.е. некоторую социальную активность жильцов. На помощь им приходят специалисты. И даже вопросы текущего управления жилым домом допустимо переадресовывать специализированной управляющей компании, заключив с ней соответствующий договор.

Правление вправе привлечь к этому делу единую обслуживающую дом организацию (например, ту же ДЭЗ), но договориться с ней об оплате оказанных услуг в отдельном договоре. Подобные меры, конечно, облегчат жизнь правлению ТСЖ, но несколько увеличат затраты на организацию деятельности ТСЖ. Впрочем, чем эффективнее работает ТСЖ, тем больше выгод от его создания и деятельности в итоге получают жители.

Следующим этапом является выбор управления компании,

Управляющий недвижимостью -- это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объектов недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любіе юридические и фактические действия с объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собстевеника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости

Выбор управляющих компаний можно сделать самостоятельно или по конкурсу. Сегодняшние конкурсы - это выбор генерального подрядчика на оказание комплекса жилищных услуг. Петербург -- первый регион РФ, который столь масштабно приступил к реализации положений нового Жилищного кодекса. В Москве, например, конкурсы проводятся только на подряды по отдельным видам работ.

Сегодня на российском рынке уже работает как минимум несколько десятков управляющих компаний В ЖКХ управление жилой недвижимостью не признается профессиональной деятельностью. А значит, и привлечь к ответственности за нарушения в этой сфере очень сложно. - как исконно российские, так и подразделения крупных мировых корпораций. Ведущими среди них являются «Стакс», «Прокси», «СУ-31», «РЭС ТСВ». Компании готовы заниматься и жильем, и любыми нежилыми помещениями.

Спектр предлагаемых услуг также очень широк - от простой технической эксплуатации (ежедневная уборка, мелкий текущий ремонт и т.д.) до полной сдачи объекта в управление. Разработать концепцию управления недвижимостью (на первом этаже разместить отделение банка, на втором - фитнес-центр, а в левом флигеле - кафе), найти арендаторов, заключить с ними договоры -- все это становится заботой управляющего. Собственник может передать управляющей компании право сдачи в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением).

Как правило, когда речь идет об управлении, имеется в виду дорогая жилая и нежилая недвижимость, что определенным образом характеризует состояние нашего рынка -- пока лишь богатые собственники стремятся пользоваться ею рационально и готовы платить за это. Главная проблема-контингент: собственники квартир часто не понимают, что качественное обслуживание «за копейки» невозможно. Есть не желающие платить за услуги. А рычагов воздействия на злостных неплательщиков, откровенно говоря, нет. По закону, конечно, можно подать на них в суд, добиться отчуждения квартиры и предоставления другой, меньших размеров, но на практике ни о какой массовости тут речь не идет -- единичные же случаи уже имеются.

Для получения приемлемой рентабельности коммерческой фирме необходимо заниматься управлением 10 -- 15 домов.

Тогда появиться пространство для маневра. А если в управлении всего один такой дом с одним расчетным счетом, то денег не останется ни на что. Большие территории требуют больших инвестиций, которые частные управляющие компании, за редкими исключениями, предложить не в состоянии.

Если в качестве примера взять Петербург, то здесь действует только одна организация, владеющая мощным финансовым ресурсом, - «Питер Дуссманн». Но она не принимает участия в конкурсах. У этой российско-немецкой компании достаточно времени и средств для того, чтобы инициировать создание ТСЖ в каждом отдельном доме и заключать прямые договоры с потребителями жилищных услуг.

За последние 2 -3 года значительно ужесточились требования жильцов к обслуживанию своих домов. В частности, у собственников квартир и у созданных ими ТСЖ по новому законодательству появилась возможность расторгнуть контракт с управляющей компанией и сформировать собственную управляющую компанию. Кроме того, законодательно такой формы профессиональной деятельности, как управление жильем, не предусмотрено, а договоры с управляющими компаниями должны быть подписаны всеми собственниками, а не председателем правления ТСЖ. Все это может привести к злоупотреблениям в этой сфере деятельности.

Сегодня на рынке управляющих компаний в дорогом секторе жилья существует ряд парадоксов. Основной из них заключается в том, что в отличие от относительно высоких доходов, получаемых девелоперами от строительства и продажи дорогих квартир, управление приносит им гораздо меньшую прибыль -- тем не менее, львиная доля управленцев «элитой» приходится как раз на девелоперов. Другой парадокс в том, что управляющие компании в элитных домах практически бесприбыльны, а вот управленцы в домах бизнес- класса получают от своей деятельности существующий доход за счет большего количества квартир, и, соответственно, увеличенного оборота. доходность управления в элитных жилых объектах редко доходит до 10-15%, поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов[1,29].

Сегодня трудно оценить доли рынка независимых управленцев и управляющих структур, созданных девелоперами. Во многих случаях границы этих групп выделены нечетко. Но можно сказать с уверенностью, что доля профессиональных управляющих компаний, созданных на принципах современного европейского подхода к управлению недвижимостью, растет с каждым годом. Впрочем, пока рынок занят дочерними структурами застройщиков. Сейчас баланс между профессиональными управленцами и «управленцами от девелоперов» соотносятся как 20 к 80.

Управляющая организация забирает на свой баланс муниципальный жилищный фонд и по заключенному заранее контракту с местными органами власти ведет оперативное управление недвижимостью В Санкт-Петербурге около 25% жилья обслуживают фирмы, победившие в соответствующих конкурсах . Из 48 конкурсов - 9 выиграли частные управляющие компании, остальные - государственные ОАО «Жилкомсервис» и ГУПы.

Задачи управляющей компании: улучшать жилищно-коммунальное обслуживание жителей подведомственных домов; предоставлять населению жилых домов и комплексов все оговоренные услуги, проводить ремонт; вести строгий контроль за расходованием денежных средств населения (квартплаты) и выделенных бюджетных финансов с учетом разницы в тарифах на коммунальные услуги.

Надо заметить, что управляющие организации не имеют права повышать тарифы на услуги Размер платы установлен законом Санкт-Петербурга «О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов». Кроме средств, собираемых с жильцов, Единого механизма расчета жилищно-коммунальных платежей жилищный кодекс не прописал на счета компаний будут поступать бюджетные деньги - субсидии и компенсации льготным категориям граждан.

Единственная область, где управляющим позволено диктовать условия, это определение стоимости дополнительных услуг. К ним относится, например, ремонт сантехники и электропроводки внутри квартир. Стоимость дополнительных услуг не регулируется государством, но она рёгулируется конъюнктурой. Жилец вправе отказать «своему» сантехнику и пригласить «чужого», требующего меньшую плату.

На рынке жилищно-коммунальных услуг управляющая компания выступает заказчиком, например, озеленения придомовой территории, уборки и вывоза мусора, установки домофонов и систем видеонаблюдения, а также ремонта квартир и бытовой техники на основании заявок жильцов и т. д.

Управляющая компания может значительно расширить перечень услуг (платных и бесплатных) для жильцов дома, создавая современный сервис. Завоевав высокое доверие и авторитет в доме, она сможет выполнять различные индивидуальные заказы от жильцов: установка телефона, ремонт сантехники, доставка на дом продуктов, лекарств, присмотр за квартирой во время отпуска и т. п. В Москве есть даже такие примеры, когда сотрудники управляющей компании, обслуживающие жилой дом, совершенно бесплатно отвозят детей в садик, а вечером забирают их, если родители (или одинокая мать) еще не вернулись с работы.

Управление жилыми домами и коммерческом обслуживании их жителей посредством управляющих компаний будет способствовать реформированию ЖКХ в интересах той части населения, которая способна оплачивать данные услуги.

Важным финансовым институтом являются фонды, позволяющие аккумулировать сбережения домашних хозяйств, физических и юридических лиц. Они жестко регулируются государством. Фонды - это институты длинных денег: профессиональные и инстуциональные инвесторы. Так, Закон Российской Федерации «Об инвестиционных фондах» от 4 декабря 2001 г. Создал благоприятные условия для выхода на рынок нового института коллективных инвестиций - закрытого паевого инвестиционного фонда (ПИФ) ФСФР зарегистрировала в 2005 г. Правило доверительного управления шестью ЗПИФ по недвижимости..

В рамках проведения реформы ЖКХ с 1 марта 2005 года в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга стартовал эксперимент по обслуживанию жилых домов управляющей компанией «Питер Дуссманн», учрежденной немецким концерном с одноименным названием. Цель проекта: создать альтернативную систему управления жилой недвижимостью, а также улучшение качества и расширению спектра услуг, предлагаемых населению. «Питер Дуссманн» сегодня разработал экономическую модель, действие которой демонстрирует в Коломне (микрорайон Санкт-Петербурга).

Эксперимент рассчитан на девять лет, до 2014 года. Сейчас в управлении находится 88 домов общей площадью 200 тыс.м2, в которых проживает 8200 жителей и этот процесс продолжается. Консорциум готов вложить в ремонт 104 домов дореволюционной постройки, расположенных в этом районе, 10 миллионов евро.

Однако управляемость жилыми помещениями дома без управления не жилыми помещениями довольно сложно. Особенно если учесть, что к не жилым относятся подвалы, где расположены коммуникации и отдельные помещения первых этажей. Именно поэтому городское правительство передало в доверительное управление все нежилые помещения в этих кварталах - около 35 тыс. м2. Доходы от сдачи их в аренду предполагается потратить на ремонт жилья и заброшенных подвалов и чердаков, после чего они будут сданы в аренду

Эта часть района состоит в основном из зданий дореволюционной постройки. Жилые помещения компания возьмет на обслуживание после заключения договоров с создаваемыми ТСЖ; нежилые помещения предполагается передать компании в доверительное управление, она сможет сдавать их в аренду. Средства от аренды будут отправляться на содержание жилых зданий. Компания и сейчас вкладывает деньги, но пока отдачи не получает.

Коломна же была выбрана по той причине, что в ней примерно 200 тысяч метров жилья расположено компактно, что делает бизнес по его обслуживанию рентабельным.

Места, где впоследствии разместятся магазины, кафе, рестораны и салоны, сейчас представляют собой полузатопленные подвалы и разгромленные чердаки. На приведение всего этого «неликвида» в порядок нужны сотни тысяч долларов. И «Питер-Дуссман» собирается не взыскивать эти с жильцов, а использовать собственные. Поэтому вполне логично, что компания затем будет получать деньги за эксплуатацию помещений, параллельно приводя в порядок местный жилкомхоз.

Сейчас обслуживание домов ведут так называемые «хауз-мастера», обучение которых проводится немецкими специалистами. У хауз-мастеров есть весь необходимый инвентарь, наборы сантехника и электрика для выполнения мелких работ, которые делают сами мастера. В их обязанности входят уборка придомовой территории, ежедневный осмотр коммуникаций, осмотр окон и дверей, мелкий ремонт, работа по заявкам жильцов. Хауз-мастер работает в две смены с 7 до 11 часов и с 16 до 20. При серьезных авариях мастер вызывает бригаду сантехников, или жильцы обращаются в диспетчерский центр.

Помимо хауз-мастеров у них работают сантехники, электрики, кровельщики, плотники и штукатуры, кроме того, диспетчеры и инженерно-технический состав. Набор сотрудников осуществлялся по данному компанией объявлению в местной газете о «Дусманне». Работают хауз-мастера шесть дней в неделю, а в воскресенье действует диспетчерская служба.

Компания готова вкладывать средства в энергосберегающие технологии, а также за свой счет приобрести всю необходимую технику для уборки мусора, установить приборы учета воды, тепло, энергоресурсов, закупить счетчики для учета тепло - энергоресурсов (только за счет экономии воды, тепла и электроэнергии планируется сократить потребление на 20 - 25%), а также специальную мини-технику, которая позволит полностью механизировать процесс уборки парадных, существенно сократив финансовые затраты.

Конкретный план действий включает не только установку приборов учета, но и прямые договоры с монополистами.

В стадии планирования находится возможность расширения территорий. Петроградский, Выборгский, Фрунзенский, Василиостровский, Колпинский, Приморский, Московский и Центральный районы Санкт- Петербурга, которые немецкие бизнесмены готовы взять в управление.

Сферу содержания недвижимости необходимо максимально приблизить к собственникам, т. е. пользователям. Пользователь недвижимости становится более требовательным, и к его пожеланиям следует прислушиваться. В условиях появления конкуренции обслуживающие фирмы должны четко и качественно превращать свои услуги в товар. С другой стороны, пользователь также должен учиться умению покупать услуги в области недвижимости.

А там, где речь идет не только о технической эксплуатации, а о настоящем управлении недвижимостью, взаимоотношения строятся на совершенно иных принципах управляющий получает не фиксированную сумму, а процент от дохода, который называется «вознаграждением управляющего».

Література

1. А.Н. Асаул, А.В. Батрак. Корпоративные структуры в региональном инвестициональнно-строительном комплексе. М.: Изд-во АВС; СПб.: СПбГАСУ, 2001. - 168 с.

Размещено на Allbest.ru