Некоторые вопросы законодательной регламентации проведения земельных аукционов (торгов) для строительства

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

В целях формирования единой правоприменительной практики, в связи с вступлением в силу с 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон), за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки, подготовлено настоящее практическое пособие об основных новеллах земельного законодательства, вступающих в силу в 2015 году. Новым Законом в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ряд законодательных актов вносятся изменения, касающиеся вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки. Полностью утратили силу статьи ЗК РФ, регулирующие отношения по приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Взамен соответствующих статей вводится новая глава V.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Признана утратившей силу ст. 11.1 ЗК РФ, содержащая юридическое определение понятия «земельный участок». Согласно новой редакции ст.6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Введено понятие неделимого участка - участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным участкам (ст.39.20 ЗК РФ).

Продажа земельных участков на торгах, в т.ч. продажа участков через аукционы для России чрезвычайно актуальна. До сих пор государство остается самым крупным собственником земли, сосредотачивая в своих руках основную часть земельных ресурсов Гражданский оборота земельных участков будет способствовать росту деловой активности. В соответствии со ст. 129 ГК РФ, регулирующей вопросы оборотоспособности объектов гражданских прав, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

То есть объекты гражданских прав можно объединить в три группы:

1) оборотоспособные - они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому;

2) изъятые из оборота - это такие виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается; должны быть прямо указаны в законе;

3) ограниченно оборотоспособные - это такие виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; определяются в порядке, установленном законом.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. То есть земельные участки не отнесены ГК РФ ни к одной из указанных ранее групп. Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью земельных участков, отнесено к сфере земельного права.

Статья 27 ЗК РФ также содержит общую норму, согласно кото рой оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. То есть гражданским законодательством регулируются правила совершения отдельных видов сделок (например, купля-продажа земельных участков, дарение, аренда и т. д.)

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

Законодательство РФ детально регламентирует информационное обеспечение аукционов. Если объявляется аукцион земельных участков для строительства жилья, его будущие участники имеют право знать технические условия подключения строительных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и размер платы за это подключение. А если речь идет о многоэтажном строительстве - еще и установленные на основании инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства. Обязательная составляющая объявления о предстоящем аукционе - информация о наименовании органа государственной власти или местного самоуправления, принявших решение о его проведении, с указанием реквизитов этого решения.

Торги, аукционы по продаже участков земли - это эффективные механизмы перехода земли в частную собственность. Аукционы, как и конкурсы - одна из форм публичных торгов, проводимых в соответствии с определенными правилами. Предметом аукционных торгов могут быть объекты недвижимости, в т. ч. земельные участки.

Если иное не предусмотрено законом, форма торгов определяется собственником продаваемой земли. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а конкурса - сумевшее предложить лучшие по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии условия.

Аукцион или конкурс, привлекший внимание только одного участника, признается несостоявшимся. Аукционы, как и конкурсы, бывают открытыми и закрытыми. В открытом аукционе участвуют все желающие. В закрытом - только специально приглашенные для этой цели участники.

Виды земельных прав, предусмотренные новой редакцией ЗК РФ:

• Право собственности

• Аренда

• Постоянное (бессрочное) пользование

• Безвозмездное пользование (вместо ранее существовавшего безвозмездного срочного пользования)

• Сервитут

• Пожизненное наследуемое владение

После 1 марта 2015 года режим предоставления участков строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п.3-4ст.39.11 ЗК РФ):

• государственной власти или местного самоуправления;

• гражданина, заинтересованного в предоставление земельного участка;

• заинтересованной организации.

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ-города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз.2 подп.1 п.4 ст.39.11 ЗК РФ).

По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляется только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

До 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями для отказа в принятии решения о проведении аукциона, предусмотренными пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям: гражданский земельный аукцион

• для государственных и общественных полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо-, и водоснабжения и др.);

• для сельскохозяйственного производства;

• на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

Закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п.8 ст.39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

• границы которого подлежат уточнению;

• который не отнесен к определенной категории земель;

• предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

• в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления.

Сокращено количество документов, подготавливаемых в процессе предоставления земельного участка. В частности, при продаже участка без торгов, предоставлении в аренду или в безвозмездное пользование, документом-основанием становится только договор (п.2-4 п.1 ст. 39.1 ЗК РФ). В случае предоставления земельного участка по договору (купля-продажа, аренда) различные ненормативные акты о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду) теперь не принимаются. Предоставление участка на основании решения органа власти теперь выполняется только в случаях предоставления земли в постоянное (бессрочное) пользование или в собственность бесплатно (пп.1 п.1 ст. 39.1 ЗК РФ).

Размещено на Allbest.ru