Зонирование как важный элемент земельных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зонирование как важный элемент земельных отношений

Шкрыль Ю.А., Швыденко Н.В.

Ростовский Государственный Строительный Университет

Ростов-на-Дону, Россия

В современных условиях совершение различного рода операций с землей невозможно без установления территориальных зон и градостроительного регламента, так как земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением. Выделяют такое понятие, как целевое использование земель, которое подразумевает, что земля любой категории, независимо от того, в чьей собственности она находится, должна использоваться строго в соответствии с назначением, установленным законодательством, то есть каждый земельный участок предназначен строго для определенных целей (размещение сельскохозяйственных угодий, строительство промышленного предприятия, строительство дома, строительство детского сада и т.д.) Для определения зон, а также контроля за использованием земель используют особый градостроительный механизм - зонирование.

Зонирование - это процесс разделения земельной территории на части с установлением градостроительных регламентов (виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства), а также определением территориальных зон (жилые зоны, общественноделовые зоны, производственные зоны, сельскохозяйственные зоны, рекреационные зоны, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения) [1].

Процесс зонирования представляет собой разделение какого-либо района или города на зоны в соответствии с определенными критериями, такими как размер участков, высота возводимых на них зданий, размеры зданий, плотность заселения и другие, проводимое органом, имеющим для этого полномочия. Зонирование не является требованием износа или изъятия ограничением по использованию имущества.

В зависимости от назначения выделяют следующие виды зонирования [2]:

- функциональное зонирование (зонирование, которое проводится на основании следующих параметров: целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств, то есть дифференциация территории по функциональному назначению);

- территориально-экономическое зонирование (подразумевает дифференциацию территории на зоны в соответствии с экономическими оценками; данные зоны являются, как правило, однотипными территориями, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально- экономическую ценность. Они могут различаться этапами застройки, архитектурнопланировочными решениями, уровнями инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными условиями).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Следует различать понятия «зонирование» и «правовое зонирование». Если зонирование подразумевает деление территории на определенные зоны в соответствии с различными признаками, то правовое зонирование - это деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований [3].

В разных странах суть зонирования отличается. Так, например, в США применяется одноэтапное зонирование, при котором одновременно учитываются все необходимые факторы, чаще всего зонирование применяется для разделения на зоны пустых, еще не застроенных, территорий с целью их дальнейшей застройки или продажи. В западноевропейских странах существует высокая степень детализации при осуществлении зонирования, высокая самостоятельность органов местного самоуправления в вопросах зонирования. Кроме этого, в европейских странах применяется двухуровневая система зонирования: вначале разрабатываются общие схемы и зоны на государственном уровне, а затем осуществляется детализация органами местного самоуправления. В России правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами Таким образом, можно сделать вывод, что зонирование территорий является важным элементом в системе земельных отношений и отношений недвижимости, так как определение зон напрямую влияет на стоимость земли и располагающихся на ней объектов недвижимости. Кроме того, зонирование является основным методом гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства и служит формой контроля за использованием земель. Итоговым документом зонирования является генеральный план, в котором отражаются: перспективы развития территории в целом и отдельных зон, а также размещение основных центров территорий. Его главной задачей является создание коммуникационного каркаса, формирование системы природного комплекса на основании оценки ресурсов и прогнозов развития.

Однако установленные ранее зоны в современных условиях являются устаревшей информацией, поэтому необходима разработка новых норм и правил по осуществлению зонирования территорий.

земельный территория застройка зонирование

Список использованных источников

1. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. Учебник. - АНО "ИПЭВ", 2010г. - 304 с.

2. Схема планировки сельского населенного пункта. Методические указания к практическим занятиям по дисциплине «Кадастр и планировка населенных мест» для студентов направления «Землеустройство и кадастры». - Н.Новгород, ННГАСУ, 2010. - 27 с.

3. Система муниципального управления. Под ред. Зотова В.Б. СПб.: 2005. - 493 с.

Размещено на Allbest.ru