Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Понятие и общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и значение договора аренды

1.2 История возникновения и развития арендных правоотношений

1.3 Предмет и характеристика договора аренды

2. Содержание договора аренды

2.1 Права и обязанности арендодателя и арендатора

2.2 Изменение и расторжение договора аренды

2.3 Ответственность сторон за нарушение договора аренды

Введение

У договора аренды (имущественного найма) многовековая история, которая исчисляется со времен римского права, чей опыт широко использовали остальные страны, включая Русское государство, в области формирования законодательства в этой сфере Увеличение роли договора аренды, как и расширение области его применения, наступило в конце 80-х годов прошлого века. Тогда арендные отношения были затронуты начавшимися процессами реформирования экономики России. Значение договора аренды в жизни людей и в регулировании отношений трудно переоценить. Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. На практике довольно часто, к сожалению, происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в связи с чем, особую важность приобретает выделение характерных для договора аренды признаков, что обуславливает актуальность выбранной темы.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды (имущественного найма).

Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, содержащиеся в нормативных правовых актах федерального, регулирующие отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды.

Целью научной работы является комплексный анализ договора аренды.

В качестве задач курсовой работы целесообразно выделить следующие:

- предоставление общей характеристики договора аренды;

- детальное исследование прав и обязанностей сторон;

- анализ исполнения договора аренды;

- анализ ответственности сторон за нарушение договора аренды

- выявление проблемных вопросов и разработка рекомендаций с целью их устранения.

Методологической основой исследования являются научные методы познания:

- формально-юридический;

- сравнительно-правовой;

- методы сравнительного анализа;

- методы формальной логики.

Теоретическая и практическая значимость настоящей работы содержится в выводах, предложениях и рекомендациях по совершенствованию российского законодательства, кроме того, данные материалы могут быть использованы в учебном процессе.

Степень научной разработанности. Существенную помощь в формировании целевых выводов оказали работы Белов В.А., Гонгало Б.М., Садикова О.Н., Синайский В.И., Хохлов С.А, Леонтьева Е.А., Цуканова Е.Ю.

Структура работы состоит из следующих компонентов: введение, двух разделов, заключения и списка использованной литературы.

1. Понятие и общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и значение договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) имеет многовековую историю, исчисляемую еще со времен римского права. В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) //Российская газета.-1994.-8 декабря.. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отметим, что исторически в современном российском правопорядке сложилось так, что именно договор аренды стал основной формой передачи имущества в возмездное пользование для самых разных целей. К примеру, и предоставление земельных участков для строительства, и долговременное пользование объектами недвижимости, и прокат снаряжения для занятий спортом. Подчеркнем, что важной особенностью договора является то, что создается не только относительное правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами.

Исходя из обзора судебной практики Верховного суда по смыслу ст. 606 ГК РФ предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и в целом предполагает обмен равными ценностями. Отметим, что в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору.

Помимо этого, целесообразно учитывать также специфику возникновения арендных отношений, в силу которой арендодатель может взимать плату с желающих принять имущество в аренду участников гражданского оборота за вступление с ним в хозяйственные отношения по поводу конкретного предмета пользования Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017 N 3 (2017) //Солидарность. N 26. 2017.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. Помимо этого следует отметить тот факт, что все нормы общей части обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных видов аренды. На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем касающихся толкования нормы.

Во-первых, типология договора аренды не систематизирована в соответствии с определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень договоров аренды указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не урегулированными. К примеру, в случае с правовым регулированием договоров найма жилых помещений, необходимо применять аналогии нормы права, регулирующих договоры аренды нежилых помещений, регулируемые по большому счету общими нормами, касающимися аренды зданий и сооружений. Отсюда вытекает заключение, что, по сути, к договорам аренды нежилых помещений применяются общие положения договора аренды, что в свою очередь порождает решения «компромиссного» характера в судебной практике и чревато рядом проблем. Так, к примеру, в информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается такое «компромиссное» решение Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 N 53 // Вестник ВАС РФ. N 7. 2000.

В качестве проблемного вопроса также необходимо выделить одновременное совмещение признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению» типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества: лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств.

Считаем, что проблемой в правовом регулировании является также урегулирование статьями иных Кодексов РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в соответствии с п.2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые содержатся в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ.

Неурегулированность предварительного договора аренды также порождает множество вопросов, касаемо правоприменительной практики в связи с тем, что невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего, на основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор является ничтожным. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета предварительного договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Российская газета.-1994.-8 декабря. Таким образом, возникает возможность заключить предварительный договор в случае отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта.

Во избежание вышеуказанных проблем, прежде всего, целесообразным является при заключении договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В случае отсутствия идентификационных признаков объекта передаваемого в аренде у арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор считается незаключенным.

Таким образом, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соглашение об аренде является взаимным и в целом предполагает обмен равными ценностями.

Был проведен комплексный анализ договора аренды, дана общая характеристика. Отметим, что в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору. консенсуальный, возмездный, двусторонний и взаимный. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Исследованием выявлены проблемные вопросы, во избежании которых считаем целесообразным при заключении договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору.

1.2 История возникновения и развития арендных правоотношений

С появлением арендных отношений выстраивается целая система отношений, которая формирует рынок арендных предложений, плату и размер вознаграждения, юридические особенности регулирования института, формы ответственности и т.д. Возникает потребность в аренде в торговле, в промышленности, сфере услуг с постепенным усложнением общественного развития. Общими причинами, обуславливающими появление арендных отношений являются: высокая востребованность у лиц, которые планируют заниматься предпринимательской деятельностью; нехватка денежных средств у хозяйствующих субъектов; материальная выгода по сравнению с иными сделками (куплей-продажей); в целях снижения предпринимательского риска; объект сдается с целью получения дохода; необходимость объекта для кратковременного использования (прокат транспортного средства) на сезон; в целях погашения долга в случае банкротства предприятия и многое другое. Причин для появления арендных отношений множество, примечательно, что все они обусловлены потребностями хозяйствующих субъектов, которые принимают участие в гражданском обороте. Богатую историю становления и развития арендные отношения имеют в России Кандалинцева М. Ц. История развития арендных отношений в России // Бухгалтерский учёт, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы: сборник статей II Всероссийской научно-практической конференции. Пенза. 2014. С. 85. .

В нашем государстве арендные отношения в зависимости от государственного строя и политического режима то приобретали популярность у участников хозяйственных отношений, то неоправданно находились в забвении долгие годы. При этом нельзя не отметить, что арендные отношения в России имеют значительную историю, которая формировалась еще до социалистической революции. До 1917 года аренда широко находила применение в отношениях между помещиками и крестьянами, а также передавались во временное пользование казенные учреждения, как правило, зажиточным слоям населения: помещикам, дворянам, купцам Ульянов А. Е. Развитие арендных отношений в Пензенской губернии в последней трети XIX - начале XX века // Вестник Удмуртского университета. 2012. №3. С. 109.. В 1922 году аренда вновь вернулась в гражданские правоотношения, поскольку переход к НЭПу обусловил необходимость пересмотра ключевых аспектов экономической политики государства.

Фактически, к арендным отношениям Россия возвращается лишь в 1989 году. Указ Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР», но с определенными ограничениями, которые сохраняются вплоть до принятия до принятия ныне действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, которому предшествовал акт «Основы законодательства СССР об аренде» Исаев И. А. История отечественного государства и права / отв. ред. И. А. Исаев. М. 2012. С. 74..

1.3 Предмет и характеристика договора аренды

Исходя из легального определения, договор аренды является: консенсуальным: возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору. Договор аренды является возмездным, так как в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не для обеспечения сохранности, и арендную плату. Договор взаимный, так как предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон. Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество. Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект Садикова О.Н. Гражданское право России. Особенная часть. Курс лекций. // М.Проспект.2013. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Важно отметить, что консенсуальная природа договора аренды предполагает возможность договориться об аренде вещи, которая на момент заключения договора вообще не существует либо не находится в собственности арендодателя.

Статья 608 ГК, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь собственнику, а также специально управомоченным законом или собственником лицам, должна быть истолкована в том смысле, что обязаться передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективно исполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которой возникнут права арендатора по владению и пользованию, только собственник или управомоченное собственником лицо Постановление Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 // СПС «Консультант плюс». Однако в соответствии с правовой позицией, сформулированной ВАС РФ, само по себе отсутствие у арендодателя права сдавать имущество в аренду не освобождает арендатора от обязанности внести плату именно арендодателю.

Существенным условием договора аренды является условие о предмете аренды. Таким образом, в силу п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, которые предоставляют возможность определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Необходимо отметить, что при отсутствии вышеупомянутых данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, следовательно, соответствующий договор аренды признается незаключенным. Считаем целесообразным прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды, к примеру, технический паспорт на оборудование, кадастровый план земельного участка, поэтажный план здания, сооружения и т.п.

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Отметим, что договор аренды недвижимого имущества в силу п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, под страхом признания его незаключенным Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Российская газета.-1994.-8 декабря.

Так, согласно п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Российская газета. N 156. 17.07.2015.

Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, таким образом, краткосрочные договоры аренды недвижимости в такой регистрации не нуждаются. Так, в силу п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", согласно которому, поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, а в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 N 53 // Вестник ВАС РФ. N 7. 2000.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям, а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Российская газета.-1994.-8 декабря.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве.

Не могут быть предметом договора аренды охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты производства, информация, товарные знаки, коммерческие обозначения и пр.

Не все вещи являются объектами аренды. Гражданское законодательство отчетливо характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Это относится как к движимым, так и недвижимым индивидуально определенным вещам.

Таким образом, Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Российская газета.-1994.-8 декабря. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

2. Содержание договора аренды

2.1 Права и обязанности арендодателя и арендатора

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Считаем целесообразным классифицировать права и обязанности на относительные и абсолютные. В первую очередь, предлагаем проанализировать относительные права и обязанности.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) //Российская газета.-1994.-8 декабря. .

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Важно отметить, что имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем нормальному хозяйственному назначению, без скрытых недостатков, не обремененное правами третьих лиц, со всеми необходимыми принадлежностями и документами. Считаем, что соответствующие правила диспозитивны. Договором аренды могут быть предусмотрены как дополнительные требования к арендованному имуществу (например, предоставление не только принадлежностей, но и запасных частей), так и оговорены недостатки, обременения, согласовано отсутствие принадлежностей Хохлов С.А. Избранное / Вступ. слово, сост.: П.В.Крашенинников. - М.: Статут. 2017..

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Российская газета.-1994.-8 декабря.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, своевременно вносить арендную плату, поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание и текущий ремонт, вернуть имущество при прекращении договора.

Считаем, что в данной обязанности проявляется «относительная» сторона пользования арендодателем имущества. Арендатор обязан соблюдать те пределы пользования, которые обозначены в договоре или следуют из назначения имущества, за это он отвечает перед арендодателем.

С согласия арендодателя он может сдавать имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех случаях, за исключением перенайма, ответственность по договору перед арендодателем несет арендатор Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. - М.: Книжный мир. 2015..

В силу ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) //Российская газета.-1994.-8 декабря.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества Санникова Л.В. Гражданский Кодекс. Постатейный комментарий. - М.: Статут 2015..

В зависимости от формы арендной платы, установленной договором, надлежащим исполнением данной обязанности могут быть действия по передаче денег, по оказанию услуг, выполнению работ и т.д. Наиболее распространенной формой арендной платы является денежная. Из этого следует исходить и при установлении содержания обязанности арендатора в случае, если договор аренды не содержит условия об арендной плате Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах: Учебное пособие. - М.:/ Статут. 2015..

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Стороны могут договориться и об ином распределении данных обязанностей. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

К относительным правам и обязанностям принято относить обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя. Под нормальным износом следует понимать такой износ, которому подверглось бы соответствующее имущество при использовании любым разумным и добросовестным арендатором по назначению в соответствии с условиями договора.

К абсолютным правам и обязанностям целесообразно отнести следующие.

Права арендатора владеть и пользоваться имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им обладают следующими чертами: они связывают не только арендодателя, но и всех третьих лиц, которые обязаны воздерживаться от действий, препятствующих осуществлению прав арендатора, т.е. являются элементами абсолютного правоотношения; они реализуются не посредством действий арендодателя (обязанного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица); они защищаются против всякого и каждого, кто их нарушит, а не только против арендодателя, в частности арендатор может предъявлять виндикационный и негаторный иски (ст. 305 ГК), но только в случае, если имущество ему было передано арендодателем; они в ряде случаев могут следовать за вещью, например, сохраняться при смене собственника вещи. Наличие перечисленных свойств дает ряду авторов возможность говорить о наличии вещных правомочий или вещных элементов у обязательственного в целом права аренды.

Правомочие владения может и не предоставляться арендатору. Договор может предусматривать ограничения права владения. Например, имущество передается арендатору, но собственник сохраняет возможность доступа к нему. Наличие у арендатора права пользоваться объектом аренды является существенным признаком аренды. Если договор такого права не предоставляет, он не может считаться арендой. Данное правомочие, так же как право владения, имеет срочный характер, в остальном его содержание такое же, как и соответствующее правомочие собственника, если иное не установлено договором аренды. Представляется, что ограничения правомочия пользования во всяком случае должны допускать возможность эксплуатации объекта аренды в соответствии с нормальным назначением или назначением, указанным в договоре.

Арендатор в весьма ограниченных пределах наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды, в частности: арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование. Причем согласие может иметь и общий характер. Например, в договоре аренды может быть указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование любому лицу. Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое ею имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (суб- арендатору) за плату Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. - М.: Статут. 2017..

В ходе исследования был проведен анализ судебной практики. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Местная администрация обратилась в суд с иском к Т. о взыскании арендной платы, мотивируя свои требования тем, что между сторонами 29 июня 2012 г. заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Соглашением от 27 февраля 2015 г. договор аренды расторгнут. По условиям договора арендная плата должна вноситься ежеквартально в сроки до 15 февраля - за первый квартал, до 15 мая - за второй квартал, до 15 августа - за третий квартал, до 15 ноября - за четвертый. Обязанность по внесению арендной платы по состоянию за период с 1 января 2013 г. по 27 февраля 2015 г. Т. не исполнена.
Ответчик в судебном заседании исковые требования признала в части невнесения арендной платы в период с 7 апреля 2014 г. по 27 февраля 2015 г., просила отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для применения ст. 387 ГПК РФ, указав следующее.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судом установлено, что после заключения 29 июня 2012 г. между местной администрацией (арендодателем) и Т. (арендатором) договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства местная администрация письмом от 11 сентября 2013 г. отказала Т. в выдаче разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке.

Вступившим в законную силу решением суда от 16 октября 2013 г. данный отказ признан незаконным.

Таким образом, при рассмотрении данного дела судебные инстанции не приняли во внимание, что в результате противоправных действий местной администрации Т. была лишена возможности в течение определенного срока использовать арендованный для индивидуального жилищного строительства земельный участок, и не решили вопрос о законности требований об освобождении ответчика от внесения истцу арендной платы за этот срок Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) // Солидарность N 26..

Таким образом, права и обязанности сторон принято классифицировать на относительные и абсолютные.

Относительные: обязанность арендодателя предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя, обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя, обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования, обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.

Абсолютные: права арендатора владеть и пользоваться имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им; правомочие владения; правомочие распоряжения.

2.2 Изменение и расторжение договора аренды

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Это имеет место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Например, если напрокат берется автомобиль с большим пробегом, он должен быть технически исправен и обеспечивать необходимую безопасность Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право. 2013.. Однако к подержанной машине с учетом износа, снижающего комфорт от ее использования, нельзя предъявлять такие же требования, что и к новому автомобилю.

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором. В силу п. 2 ст. 611 ГК РФ если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Имущество, передаваемое арендатору, считается не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные (фактические) дефекты, но и юридические изъяны арендуемой вещи.

Примером материального дефекта может служить недостаточная мощность тягача для буксировки объекта, что делает невозможным его использование по назначению. К юридическим изъянам, препятствующим использованию арендатором вещи по назначению, можно отнести наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество.

В силу ст. 613 ГК РФ неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК: потребовать от арендодателя по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на уст- ранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора; потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им рас- ходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок Абесалашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российского законодательстве. - 2013. - № 2. - С. 82..

Представляется важным также учитывать нормы ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательств, в частности п. 2 данной статьи, согласно которой в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

На это указывает и судебная практика. ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил иск о взыскании задолженности по договору аренды, установив, что истец передал ответчику арендное имущество, и указав, что в силу статьи 606 ГК у последнего возникает обязанность надлежаще оплатить аренду, а в случае неоплаты возместить неустойку Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 8. С. 34. В другом Постановлении данный суд указал, что доказательств уплаты задолженности ответчиком не представлено, поэтому иск о взыскании арендной платы и неосновательного обогащения подлежит удовлетворению Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 10. С. 41.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать один год. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) //Российская газета.-1994.-8 декабря.

Считаем, что установление предельных сроков договора аренды играет важную роль по нескольким причинам. Во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Таким образом, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Считаем, что установление предельных сроков договора аренды играет важную роль по нескольким причинам. Во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Арендная плата подлежит уплате за период с момента передачи имущества арендатору до момента возвращения вещи арендодателю, включая и время просрочки возврата арендованного имущества. При этом по общему правилу не важно, осуществляет ли арендатор в данный период пользование имуществом или не осуществляет. Однако если пользование не осуществляется по вине арендодателя или по обстоятельствам случайным, которые не связаны с личностью арендатора, то арендная плата за соответствующий период, когда право пользования не осуществилось, не должна взиматься Флейшиц Е.А. Избранные труды по гражданскому праву. 2015 .

2.3 Ответственность сторон за нарушение договора аренды

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества Суханов Е.А. Гражданское право: В 2 т. Том I //М. БЕК. 2014..

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствие с гражданским законодательством, ответственность арендатора как стороны договора аренда наступает за нарушение следующих договорных обязательств: своевременной уплаты арендных платежей; в корреспонденции с ГК РФ арендатор несет ответственность в случае неоплаты за 6 месяцев при долгосрочном договоре, либо же - более двух раз при краткосрочном договоре. Штрафные меры за просрочку могут устанавливаться соглашением, и, чаще всего, они рассчитываются в процентном отношении к сумме задолженности Сарбаш С.В. Элементарная догматика обязательств: Учебное пособие / Исслед. центр частн. права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, Рос. школа частн. Права. 2016..

Ориентировочно, формулировка может звучать следующим образом: «За просрочку внесения арендных платежей Арендатор несет ответственность в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки» Пономарева М.О. В договор аренды включены услуги по содержанию имущества. Как арендатору избежать переплаты // Арбитражная практика. 2014. № 3. С. 70-77. В тех случаях, когда в договоре сторонами не предусмотрено присутствие штрафных санкций, используются нормы статьи 395 ГК РФ, в таком случае расчет будет базироваться на размере ставки рефинансирования, определенной ЦБ РФ.

Арендатор, кроме того, ответственен за неоплату коммунальных платежей, в том случае, если эта обязанность предусмотрена договором. В случае предъявления ТСЖ, управляющей компанией или энергоснабжающими организациями штрафных санкций владельцу помещения, последний вправе в регрессном порядке взыскать их с арендатора. - обеспечение сохранности арендуемого имущества и поддержания его в соответствующем состоянии; Как правило, обязанности сторон по ремонту помещения делятся так: капитальный ремонт совершает собственник, текущий ремонт - арендатор. За невыполнение арендатором данной обязанности в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде досрочного его расторжения.

В случае полной гибели или частичного разрушения по вине арендатора он обязан компенсировать собственнику все возникшие убытки. Помимо этого, арендатор обязан обеспечить сохранность не только самого помещения, но и находящихся в нем предметов мебели, а также сантехнического и электрического оборудования. Для обеспечения сохранности своего имущества арендодателю необходимо составить его перечень, который будет являться приложением к договору.

Также можно предусмотреть некую залоговую сумму, из которой будет высчитана стоимость поврежденного имущества. Если по окончании действия договора у собственника не возникнет претензий, залог подлежит возвращению. Считаем, что определенной гарантией защиты прав собственника помещения будет введение в договор обязанности арендатора застраховать помещение Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. № 3. С. 36-38 .

Нарушение таких обязательств как использование арендуемого помещения только для проживания, осуществление переустройства или перепланировки только с согласия собственника может повлечь как ответственность в виде прекращения договорных отношений, так и единовременные штрафные санкции в зафиксированном договором размер Цуканова Е.Ю. Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты // Семейное и жилищное право. 2015. № 2. С. 43-46..

Отметим, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это имущество страхуется в основном от пожара, залива водой и т.д.

Во вторую очередь в него включается защита имущества, принадлежащего. Наиболее часто такой вид страхования востребован учреждениями бытового обслуживания, торговли и оказания всевозможных услуг. При подписании договора аренды рискует как арендатор, так и арендодатель (по окончании срока действия договора, умышленная или неумышленная порча арендуемого объекта, своевременная оплата аренды и т.п.) Леонтьева Е.А. Право застройки VS аренда // Закон. 2015. № 4. С. 39-48..

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Исходя из принципов разумности и добросовестности закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества Синайский В.И. Гражданское право//РИОР. 2015..

Однако в судебной практике имеют место случаи, когда арендатор освобождается от ответственности. Так, ЗАО обратилось в суд с иском к ООО о взыскании стоимости башенного крана в размере 2 563 560 руб. Судом установлено и следует из материалов дела, что истец предоставил ответчику в эксплуатацию башенный кран с обслуживающим персоналом для выполнения строительно-монтажных и погрузочно- разгрузочных работ. Управление башенным краном осуществляла крановщица Р., состоящая в трудовых отношениях с ЗАО в соответствии с трудовым договором и приказом о приеме на работу. Кран башенный, поврежденный в результате аварии, демонтирован и списан.

Истец свои требования мотивировал тем, что, допустив крановщицу Р. к башенному крану в нерабочее время без согласования с собственником крана, ответчик нарушил условия договора о предоставлении в эксплуатацию башенного крана с обслуживающим персоналом (не обеспечил охрану крана), вследствие чего произошла авария - падение крана и далее - потеря его товарной ценности (восстановлению не подлежит), и просил взыскать с ответчика сумму реального ущерба.

Отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд исходил из следующего: из ст. 639 ГК РФ, а также п. 4.1.3, 4.1.5 договора о предоставлении в эксплуатацию башенного крана с обслуживающим персоналом ЗАО обязуется осуществлять производственный контроль и надзор за эксплуатацией и обслуживанием башенного крана; обеспечивать выполнение обслуживающим персоналом Правил техники безопасности, охраны труда и окружающей среды в соответствии с п. 9.4 ПБ 10-382-00. Поскольку предъявленные к взысканию убытки служат главным образом следствием неисполнения истцом требований закона и условий договора, в том числе и следствием действий крановщика, являющегося работником