Проблемы регистрация прав на предприятия как на имущественные комплексы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы регистрация прав на предприятия как на имущественные комплексы

Сыздыков С.Р., Абылаев Н.Е. - магистрант

Кокшетауский университет им. Абая Мырзахметова

Аннотация. В данной статье рассматриваются проблемы регистрации прав на предприятия как на имущественные комплексы.

Annotation. In the given article are considered the problems of registration of rights to the enterprise as the property complexes.

А?датпа. Б?л ма?алада к?сіпорындар?а м?лiктiк кешендерді тіркеу ???ы?ы м?селелері ?арастырылады.

Конструкция предприятия как единого объекта права, предусмотренная гражданскими кодексами, теряет всякий смысл, если она не учитывается при формировании механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

С момента признания гражданскими кодексами РК и других стран СНГ предприятия как имущественного комплекса в качестве объекта гражданских прав юридическая конструкция предприятия подверглась многоаспектному анализу [1]. Вместе с тем вопросам государственной регистрации прав на предприятия в литературе не уделено достаточного внимания.

Исключение составляют немногочисленные публикации, в которых затрагиваются только некоторые аспекты государственной регистрации прав на указанные объекты [2]. Между тем в этой связи вопросы государственной регистрации прав на предприятия составляют важнейшую часть концепции предприятия как единого объекта недвижимости. Существенное значение в этой концепции имеют вопрос об объекте и процедуре регистрации.

В соответствии с казахстанским законодательством объектами регистрации в правовом кадастре являются и права (п. 2 ст. 118 ГК РК), и сделки с предприятием как имущественным комплексом (ст. ст. 494, 575, 887 и др. ГК РК). Но в связи с тем, что согласно определению, данному в ст. 1 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 25.12.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация сделки - это регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок, мы придерживаемся концепции регистрации права. Сделка в такой концепции - это основание возникновения права, за исключением тех случаев, когда сделка признается самостоятельным объектом регистрации.

Так, например, в соответствии с п. 3 ст. 498 ГК РК переход права собственности на предприятие может быть обусловлен выполнением покупателем обязанности полностью оплатить предприятие. До выполнения указанной обязанности объектом регистрации может быть только сделка. Право собственности на предприятие в этом случае становится объектом регистрации только при представлении доказательств оплаты предприятия. Таким образом, по общему правилу, в правовом кадастре регистрации подлежат права (обременения прав) на предприятие как имущественный комплекс.

С концепцией регистрации прав на предприятие, а не сделок с ним согласны не все авторы. Так, в российской литературе отмечается, что помимо договора продажи предприятия государственной регистрации, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия, подлежит также переход права собственности к покупателю [3]. Вывод авторов основан на анализе действующего российского законодательства. Вместе с тем мы считаем, что законодательство о регистрации должно максимально последовательно проводить идею регистрации прав на недвижимость, где сделка признается только основанием их возникновения. Это освободит участников гражданского оборота от двойной регистрации и прав, и сделок с недвижимостью.

В состав предприятия в соответствии с п. 2 ст. 119 ГК входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. При этом п. 1 ст. 119 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признает недвижимостью.

Из изложенного следует ряд выводов: 1) предприятие в гражданском обороте рассматривается не как совокупность объектов, а как один объект права; 2) если предметом сделки является предприятие как имущественный комплекс, то сделка совершается одна и в отношении одного объекта; 3) в регистрационной системе, независимо от количества входящих в состав предприятия единиц недвижимости (количества зданий, земельных участков и т.д.), необходима подача одного заявления, и должно быть совершено одно регистрационное действие.

В процессе реализации в отношении предприятия таких вещных правомочий, как владение и пользование, не имеет существенного правового значения количество составляющих предприятия. При совершении юридических операций с предприятием (передача в залог, аренду, в доверительное управление, продажа и т.д.) юридическая квалификация предприятия как одного единого объекта права чрезвычайно важна для участников оборота, поскольку это позволяет вместо множества сделок с учетом количества составляющих (единиц недвижимости, прав требований, долгов) совершить одну и произвести одну регистрацию. В связи с изложенным, введение категории предприятия как имущественного комплекса большее значение приобретает в гражданском обороте. Вне гражданского оборота, как справедливо отмечает В.А. Лапач, ценность этого комплексного объекта утрачивается [4].

Предприятия в гражданском обороте участвуют посредством совершения юридических операций с ними, которые являются основаниями возникновения, изменения или прекращения прав или обременений прав на предприятия, которые в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 118 ГК РК подлежат государственной регистрации.

Между тем в настоящее время в Казахстане нормы, устанавливающие принципы регистрации и регламентирующие процедуру ее проведения, не позволяют учитывать в регистрационной системе сущность предприятия как единого объекта права. Причин для этого множество. Их можно разделить в основном на причины нормативно-правового и институционального характера. Рассмотрим каждый из них.

Так, вопреки ст. 119 ГК РК, которая квалифицирует предприятие как единый объект права, в казахстанском законодательстве нет норм, которые способствовали бы реализации этой конструкции в регистрационной системе.

Во-первых, в соответствии с п. 3 ст. 7 Указа о регистрации прав на недвижимость система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в правовом кадастре осуществляется по объектному принципу, привязывается к земельному участку и является единой для всех категорий земель и расположенных на них других объектов недвижимости.

При пообъектном принципе регистрации на каждый земельный участок, за исключением объектов кондоминиума (ст. 24 Указа о регистрации прав на недвижимость), заполняется один регистрационный лист и заводится одно регистрационное дело. В связи с изложенным, в имущественном комплексе регистрационные записи заполняются на каждую единицу недвижимости, при этом для каждой из них вносятся сведения о правообладателе, правах, обременениях, основании их возникновения, изменения и прекращения.

Более того, в п. 78 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РК от 20.02.1997 г. (далее - временное положение) установлено, что регистрация недвижимого имущества предприятия осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Из изложенного следует, что регистрируются права на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия, и что регистрация производится по месту нахождения объекта. При такой процедуре предприятие регистрируется не как единый объект, а как множество объектов недвижимости. Во-вторых, в отношении предприятия применяется общее правило о регистрации объектов недвижимости, входящих в его состав, по месту нахождения объекта (п. 78 временного положения).

Если все объекты недвижимости находятся в районе действия одного регистрирующего органа или районного филиала, хотя бы можно в отношении нескольких объектов недвижимости представить одну сделку и подать одно заявление. Но если такие объекты находятся в районе действия нескольких регистрирующих органов (филиалов), то в каждом из них придется производить самостоятельную регистрацию. И, в-третьих, в настоящее время в правовой кадастр не вносятся сведения об имуществе предприятия, которое не является недвижимостью по своим природным качествам (движимое имущество, долги, права требования, интеллектуальная собственность и др.).

В связи с изложенным, необходимость регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия, с представлением документов в отношении только тех объектов, которые отвечают признакам недвижимости, предусмотренным в п. 1 ст. 117 ГК РК, не позволяют в регистрационной системе, а значит, в гражданском обороте в целом реализовать концепцию ГК о предприятии как едином объекте права. Однако это не говорит о том, что законодательство о регистрации умышленно игнорировало идею Гражданского кодекса. Скорее, это свидетельствует об отсутствии механизма регистрации предприятия как единого объекта права, связанного с отсутствием опыта в регламентировании таких отношений.

Решить проблему нормативного регулирования регистрации прав на предприятия как единый объект права, возможно. В частности, можно использовать опыт Российской Федерации, который нашел отражение в ст. 22 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. Установлено, что государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица.

Зарегистрированное право на предприятие является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества в месте нахождения объекта. Если же объектом права (предметом сделки) являются составляющие предприятия (отдельные земельные участки, здания или сооружения), то их регистрация производится в регистрирующем органе по месту нахождения объекта.

Таким образом, если права на предприятие как имущественный комплекс регистрируется в целом, то для правообладателя нет необходимости производить регистрацию прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия.

Еще проще решается вопрос в России для регистрации аренды предприятия. Если при продаже предприятия как имущественного комплекса объектом регистрации признается право собственности, и на регистрацию представляются все необходимые для этого документы (акты инвентаризации, бухгалтерские документы, передаточный акт, перечень дебиторской и кредиторской задолженности), то, поскольку при аренде регистрируется сделка, а не право пользования, то регистрация значительно упрощена. В частности, в литературе отмечается, что как и в случае с арендой зданий и сооружений, государственной регистрации подлежит сам договор аренды предприятия, а не некое право аренды[78].

В Казахстане при аренде объектом регистрации является право пользования (п. 2 ст. 118 ГК РК) на основании договора аренды. В этой связи по вышеизложенным причинам затрудняется регистрация не только права собственности на предприятие, но и права пользования, права доверительного управления и других возникающих на предприятии прав и обременений прав.

Другой немаловажной причиной является то, что нет в Казахстане и институционального обеспечения юридической квалификации объектов в качестве предприятий. Предприятие как объект права имеет существенные отличия от простой совокупности объектов недвижимости, даже если они все вместе используются в предпринимательской деятельности.

Предприятие как имущественный комплекс имеет ряд квалификационных признаков, которые закреплены нормативно и (или) признаются таковыми в литературе. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 119 ГК РК предприятием, как объектом права, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При этом в литературе отмечается, что участие в предпринимательстве должно быть реальным, то есть происходящим непосредственно в момент возникновения, изменения или прекращения прав у кого-либо из субъектов в отношении него.

Другие авторы, исходя из определения предприятия как действующего объекта, отмечают, что особенностью предприятия как объекта является возможность его определения как динамичного объекта. Если предприятие перестает быть действующим, то есть теряется критерий динамики объекта, то оно может рассматриваться как иной имущественный комплекс или как недвижимость (здание, сооружение), но не как предприятие.

Цель использования предприятия является важным, но не главным отличительным признаком рассматриваемого объекта, так как этот признак может быть присущ множеству объектов, не являющихся предприятиями. На наш взгляд, более важным для юридической квалификации объекта в качестве предприятия является характер связи между составляющими предприятия, каждый из которых в отдельности может быть самостоятельным объектом гражданских прав, но только в этой связи они выступают как один объект.

В частности, справедливо мнение о том, что применение законодателем термина «имущественный комплекс» «свидетельствует о том, что все элементы, составляющие имущество предприятия, должны быть тесно объединены, тесно связаны между собой, подчинены единой цели использования… Определенная целостность, общность элементов имущественного комплекса, таким образом, является одним из основных отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав» [5].

Проявление правовой связанности вещей в пределах крупных имущественных образований - комплексов, как отмечается в литературе, объективно неизбежны и, более того, предопределены необходимостью сохранения цельности таких комплексов при включении таковых в гражданский оборот в качестве объектов гражданских прав.

Помимо предприятий законодатель допускает существование и других имущественных комплексов. Так, в соответствии с п. 1 ст. 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, которые, по мнению С. А. Степанова, могут обладать всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей целей функционирования. Более того, автор указывает на существенные отличия других имущественных комплексов от сложных вещей. Имущественный комплекс, по его мнению, именно комплекс, а не сложная вещь, может быть выражена в виде действующего организованного механизма - с имуществом в виде вещей, отношений. Таким совокупным имуществом будет являться, например, музейный комплекс.

Таким образом, среди сложных образований, являющихся единым объектом гражданских прав, можно выделить сложные вещи, имущественные комплексы и предприятия. Недвижимостью в совокупности всех своих составляющих признается только предприятие. В этой связи в практике регистрирующих органов РК возникла проблема юридической квалификации сложных объектов в качестве предприятия.

Так, например, в Центр по недвижимости по г. Алматы с заявлением о регистрации прав на предприятие обратилось лицо, которому принадлежал ресторанный комплекс. В регистрации было отказано, так как в Казахстане нет органов, которые бы давали юридическую квалификацию объекта как предприятия. В правоустанавливающих документах отметки об этом нет. Регистрирующий орган по ведению правового кадастра сам не вправе признавать объект предприятием, поскольку для этого необходимо устанавливать все признаки предприятия, включая цель использования, функциональное единство и целостность, технологическую связь между составляющими объекта.

Регистрирующие органы, учитывая сложности регистрации прав на множество объектов недвижимости, входящих в состав предприятий, иногда сами пытаются создать специальную процедуру. Уже есть случаи регистрации прав на предприятия как имущественные комплексы. Например, если предприятие находится в районе действия одного регистрационного органа, хотя земельные участки, входящие в комплекс, расположены в разных учетных кварталах, регистрирующие органы предпринимают такие попытки. Так, например, отопительная сеть по г. Алматы, принадлежащая одной компании, была зарегистрирована как три имущественных комплекса. Регистрирующим органам из-за отсутствия в правоустанавливающих документах отметки о том, что это предприятие, приходится самим давать квалификацию объекту. Однако практики из-за отсутствия отрегулированной процедуры испытывают большие трудности.

Более того, даже если в Казахстане, как и в России, будет создана процедура регистрации предприятий как имущественных комплексов по месту регистрации юридического лица, а в правовом кадастре по месту нахождения будут отражаться сведения о каждой единице недвижимости, проблема внесения записей о движимом имуществе, правах требования, долгах и других составляющих предприятия, останется актуальной. Более того, в литературе отмечалось, что практическая значимость такой регистрации, даже если бы она и была технически возможной, весьма сомнительна, поскольку состав имущества предприятия есть величина переменная. регистрация право предприятие имущественный

В связи с изложенным, проблема регистрации прав на предприятия как один объект права, состоящий из множества единиц недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков) и иного имущества, включая долги и права требования, остается в Казахстане в настоящее время очень острой.

Литература

1. Амирханова И.В. Гражданско-правовое обеспечение развития предпринимательства в Республике Казахстан. Алматы: Казак университетi, 2003, С. 187-222

2. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М., 1998, С. 280

3. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами // Законодательство. - Алматы: 2003. №3. С. 28-32

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: «Статут», 2000. С. 228-229

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: «Статут», 2000. С. 228-232

Размещено на Allbest.ru