Вплив іпотеки на цивільну оборотоздатність нерухомого майна

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вплив іпотеки на цивільну оборотоздатність нерухомого майна

Д.С. Спєсівцев

Виконано аналіз юридичних механізмів переходу права власності на нерухоме майно обтяжене іпотекою. Автором досліджено вплив іпотеки на можливість переходу права власності, встановлено умови такого переходу, а також його наслідки. Охарактеризовано порядок державної реєстрації припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно іпотекою.

Выполнен анализ юридических механизмов перехода права собственности на недвижимое имущество обремененное ипотекой. Автором исследовано влияние ипотеки на возможность перехода права собственности, установлены условия такого перехода, а также его последствия. Проведена характеристика порядка государственной регистрации прекращения обременений вещных прав на недвижимое имущество ипотекой.

The article is devoted to analysis of legal mechanisms for the transfer of title to real property encumbered by a mortgage. Author researches the effect of a mortgage on the possibility ownership transfer, the conditions for such a transition, as well as its consequences are find out. The procedure of state registration of deprivation of mortgage is characterized.

Реформа у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно 2013 року привнесла багато нового у сферу обороту нерухомості. В реаліях розвитку правової системи України її проведення стало необхідним вже на початку 90-х років XX століття з моменту здобуття країною незалежності. Поясненням цьому є вкрай важлива функція інституту державної реєстрації прав на нерухомість - забезпечити стабільність обороту нерухомого майна і створити додаткові гарантії його учасникам в забезпеченні їх прав і законних інтересів в умовах розвитку ринкової економіки. Разом із тим, в силу різного роду організаційних та правових питань просування реформи, яка була започаткована у середині 90-х років XX століття, відбувалося поступово і, по суті, цей процес триває і на сьогоднішній день у формі послідовного вдосконалення принципово нової процедури державної реєстрації прав.

Водночас деякі питання практики правоза- стосування у зазначеній сфері залишаються актуальними і, певною мірою, проблемними й сьогодні. Одним із таких питань є вплив іпотеки та обтяжень речових прав на нерухоме майно на здатність нерухомості переходити у власність від одного учасника цивільного обороту до іншого.

Питання іпотеки та обтяжень речових прав на нерухоме майно ставало предметом розгляду таких вчених юристів, як В.І. Борисова, Д.В. Бусуйок, П.М. Денисова, 0.0. Кармаза, О.В. Красногор, Н.С. Кузнецова, Р.А. Майда- ник, М.О. Малай, І.В. Мироненко, , Є.О. Мічурін, Я.О. Пономарьова, О.В. Розгон, І.В. Спасибо-Фатєєва, Н.В. Черкаська, В.Л. Яроцький та ін. Звідси, метою статті є висвітлення особливостей впливу іпотеки та обтяжень речових прав на нерухоме майно, що виникають з іпотечних договорів, на функціонування юридичних механізмів переходу права власності на нерухомість.

Особливістю окресленого нами питання є те, що в положеннях вітчизняного законодавства іпотека відображена як правове явище, що має «подвійний» характер. Якщо звернутися до пунктів 2 та 3 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон про державну реєстрацію прав), то можна зробити обгрунтований висновок, що реєстраційне законодавство розглядає іпотеку як похідне речове право на нерухоме майно (ст.4 [І]). Водночас іншою стороною іпотеки є те, що на підставі іпотечного договору крім похідного речового права іпотеки, також можуть виникати й обтяження прав іпотекодавця. Зокрема, частиною сьомою статті 55 Закону України «Про нотаріат» встановлюється, що після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням іпо- текодержателя (ст.55 [2]).

Враховуючи зазначене, договір іпотеки може бути підставою як для реєстрації похідного речового права на нерухомість - права іпотеки, так і для обтяження прав власника (іпотекодавця) на предмет іпотеки - заборони відчуженім. право власність іпотека нерухоме майно

Поняття іпотеки міститься в абзаці третьому статті І Закону України «Про іпотеку», відповідно до якого іпотекою є вид забезпечення зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (ст.І [3]).

У свою чергу, нормативне визначенім обтяжень речових прав на нерухоме майно міститься в частині першій статті 2 Закону про державну реєстрацію прав. Відповідно до зазначеного положення, обтяженням є заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів (ст.2 [І]).

Правова природа іпотеки та обтяжень речових прав на нерухоме майно покликана створити перешкоди «несанкціонованому» переходу прав на нерухомість, яка, зокрема, перебуває в іпотеці або є предметом спору.

Щодо цивільної оборотоздатності предмета іпотеки, то в рамках нашого правового аналізу вона розглядатиметься у вузькому розумінні, тобто з позицій можливості переходу прав власності на предмет іпотеки від однієї особи до іншої. При цьому, слід приймати до уваги, що в аспекті статті 334 ЦК України та частини третьої статті 3 Закону про державну реєстрацію прав права на нерухомість, навіть ту, що перебуває в іпотеці, виникають з моменту їх державної реєстрації. У зв'язку з цим будь-який перехід прав на предмет іпотеки має супроводжуватися реєстрацією прав набувача.

В цілому всі юридичні механізми переходу прав на нерухоме майно можна поділити на договірні та позадоговірні. Договірні пов'язані з укладенням цивільно-правових угод, а позадоговірні - з набуттям права власності на нерухоме майно у порядку, що не передбачає отримання згоди попереднього власника на таке набуття, наприклад, накладення стягнення на предмет іпотеки або визнання права власності на об'єкт нерухомого майна за рішенням суду.

В частині договірних механізмів переходу права власності на нерухоме майно питання обтяжень, у принципі, вирішено досить однозначно. Зокрема, положеннями законодавства створено ряд правових бар'єрів, що в цілому унеможливлює проведення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно речові права на які обтяжено. Це, зокрема, стаття 55 Закону України «Про нотаріат», а також пункт 5 частини першої статті 24 Закону про державну реєстрацію прав. Відповідно до наведених положень наявність встановленої заборони щодо відчуження об'єкта нерухомого майна є безпосередньою перешкодою для його відчуження крім випадків, коли кредитор і набувач домовилися про переведення боргу на набувача у зв'язку з придбанням ним об'єкта нерухомого майна.

Разом із тим, слід зазначити, що наведені положення стосуються саме відчуження під яким в юридичній літературі розуміють спосіб передачі предмета цивільних правовідносин від однієї особи до іншої на підставі договору. Така передача може мати форми продажу, обміну, дарування, передачі у рахунок погашення боргу тощо [4, с.521]. Зважаючи на наведене, відповідне нормативне положення може бути застосовано лише для відмови в проведенні державної реєстрації права власності у разі його переходу від однієї особи до іншої шляхом відчуження, тобто, за посередництвом договірних способів. Якщо ж перехід права власності відбувається у позадоговірній формі, тобто у спосіб відмінний від відчуження, наприклад, на підставі рішення суду або у випадку проведення прилюдних торгів на предмет іпотеки, така обставина не є причиною для відмови в проведенні державної реєстрації права власності, оскільки в такому разі відчуження об'єкта нерухомого майна відсутнє як таке.

Положення нормативно-правових актів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, зокрема Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від I7.l0.20l3 р. № 868 (далі - Порядок державної реєстрації прав), в окремих випадках дають змогу проводити державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці. Пояснюється це тим, що, наприклад, у разі придбання об'єкта нерухомого майна щодо якого зареєстрована іпотека з прилюдних торгів, державна реєстрація припинення іпотеки проводиться після таких торгів у зв'язку з тим, що припиняти іпотеку до торгів є ризикованим, адже фактично майно звільняється з-під обтяжень і до торгів може бути відчужене боржником (іпотекодавцем) іншим особам, що, у свою чергу, порушить права іпоте- кодержателя та інших осіб на задоволення своїх інтересів за рахунок предмета іпотеки.

Так, відповідно до абзацу другого частини дев'ятої статті 16 Закону про державну реєстрацію прав у разі придбання (передачі) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки, державна реєстрація припинення іпотеки проводиться на підставі заяви державного виконавця (ст.15 [І]). Крім того, відповідно до пункту 69 Порядку державної реєстрації прав, для проведення державної реєстрації припинення обтяження нерухомого майна іпотекою у разі придбання (передачі) за результатами прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки, державний виконавець подає органові державної реєстрації прав примірник акта про реалізацію предмета іпотеки (п.69 [5]).

На практиці ж зазначений юридичний механізм потребує певної послідовності дій для ефективного функціонування і безпечного переходу права власності від боржника до набувача. Відповідь на питання часу звернення державного виконавця за припиненням обтяження нерухомого майна вирішено самим положенням Порядку державної реєстрації прав (пункт 69), в якому сказано, що державний виконавець звертається за проведенням державної реєстрації припиненім обтяжень нерухомого майна іпотекою «у разі придбання (передачі) за результатами прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна»., якщо звернутися до положень Закону про державну реєстрацію прав, то ними встановлено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ст.З [І]). Зважаючи на ту обставину, що право власності на нерухомість підлягає державній реєстрації, то, відповідно, й придбання предмету торгів відбувається з реєстрацією права власності набувача.

Враховуючи наведене, можна зробити висновок, що заява про припинення обтяжень предмету торгів має подаватися державним виконавцем після проведення державної реєстрації права власності набувача на предмет торгів. У зв'язку з цим іпотека та обтяження речових прав на нерухоме майно фактично повинні «переживати» момент переходу права власності і припинятися після його завершення.

Виникає логічне питання, навіщо ж необхідно звертатися за державною реєстрацію припинення обтяжень, якщо відповідно до статті 50 Закону України «Про іпотеку» після продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах або продажу предмета іпотеки відповідно до статті 3 8 цього Закону припиняються будь- які права та вимоги інших осіб на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, які виникли після державної реєстрації іпотеки за іпотечним договором, згідно з яким було звернене стягнення на предмет іпотеки. Це правило не застосовується у разі придбання предмета іпотеки іпотекодавцем (ст.50 [3]). Справа у тому, що положеннями чинного законодавства не передбачено автоматичного припинення зареєстрованих іпотек та обтяжень речових прав на нерухоме майно, а їх чинність визначається відповідними відомостями в електронних реєстрах. У зв'язку з цим, якщо іпотека та обтяження були зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, для їх припинення необхідно провести державну реєстрацію припинення. Стаття 50 Закону України «Про іпотеку» в такому разі є юридичною підставою для державного виконавця щодо звернення із заявою про державну реєстрацію їх припинення.

З цього приводу слід зазначити, що рішення суду про визнання права власності на предмет іпотеки спричинятиме дію аналогічного механізму переходу права власності. Разом із тим, у такому разі державний виконавець позбавляється можливості звертатися за проведенням державної реєстрації припиненім обтяжень речових прав іпотекою, а заявником може бути новий власник або обтяжувач. За таких умов обтяження речових прав на нерухоме майно іпотекою також будуть «переживати» перехід права власності і припинятися після державної реєстрації права власності нового власника навіть якщо рішенням суду визнано право власності на предмет іпотеки за третьої особою. Крім того, якщо на момент реєстрації права власності за рішенням суду відомості про іпотеки та обтяження містяться в реєстрах, що функціонували до 0l.0l.20l3 року, то відповідно до пунктів 22 та 96 Порядку державної реєстрації прав вони мають бути перенесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно при реєстрації права власності. Це стосується й тих випадків, коли обтяжувалися права попереднього власника. Якщо відомості про іпотеки та обтяження є в зазначеному реєстрі, то в такому разі при реєстрації прав власності змінюються лише відомості про власника, однак відомості про іпотеки та обтяження залишаються незмінними.

По суті, це найменш ризикова ситуація, за якої ймовірність порушити чиїсь права та законні інтереси є мінімальною. Разом із тим, можуть мати місце випадки, коли речові права на предмет іпотеки обтяжені позадоговірними засобами, наприклад арештами, накладеними органами виконавчої влади.

Положення Закону України «Про іпотеку», а також Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затверджені наказом Міністерства юстиції України від 27.l0.l999 р. № 68/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 02.11.1999 р. № 745/4038, не містять спеціальних вказівок із зазначеної ситуації. У зв'язку з цим, робляться висновки, що прилюдні торги можуть бути проведені навіть за наявності зареєстрованих позадоговірних обтяжень на предмет торгів незалежно від їх походження.

Суть питання зводиться до того, чи можна проводити перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за наявності договірних та/або позадоговірних обтяжень права власності на відповідний об'єкт нерухомості.

З цього приводу слід зазначити, що досить глибокий сенс закладений в статтю 50 Закону України «Про іпотеку», який, можливо, досить важко угледіти при поверхневому її аналізі. Зокрема, як ми зазначали, в даному положенні йдеться про припинення будь-яких прав та вимог інших осіб на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки що виникли після державної реєстрації іпотеки. Йдеться про те, що проведення прилюдних торгів на предмет іпотеки повністю унеможливлює забезпечення інтересів третіх осіб на нього. Зокрема, може йтися й про інтереси, які захищаються судом, у зв'язку з чим було винесено ухвалу про накладення арешту на предмет іпотеки задля надання рішенню суду такої властивості, як виконуваність.

Разом із тим, виникає питання, чому в зазначеному нормативному положенні говориться саме про ті обтяження, що виникли після державної реєстрації іпотеки. Відповідь досить проста - тому, що всі дії, спрямовані на визначення юридичної долі нерухомої речі, яка перебуває в іпотеці, повинні бути погоджені з іпотекодержателем. Угоди, що укладені поза його волею, є сумнівними з точки зору права, а тому всі ризики повинен нести контрагент іпотекодавця, який в силу різних обставин міг не знати про іпотеку або навпаки, діючи умисно, уклав правочин щодо об'єкта, який перебуває в іпотеці. Іншими словами, виникнення іпотеки розповсюджує на об'єкт нерухомого майна, особливий правовий режим якого мають додержуватися всі учасники цивільного обороту. При цьому, в межах зазначеного режиму у іпотекодержате- ля є «ексклюзивні» права на забезпечення своїх інтересів за рахунок предмету іпотеки. Враховуючи наведене, на фоні зазначеного режиму спроби третіх осіб забезпечити свої інтереси за рахунок майна, яке перебуває в іпотеці, повинні визнаватися судом необгрунтованими, оскільки вони виникли пізніше, ніж «режим іпотеки». У зв'язку з цим рішення органів державної влади (у тому числі судової) та місцевого самоврядування, що спрямовані на тимчасове блокування цивільної оборотоздатності предмета іпотеки, задля розгляду можливості задовольнити інтереси третіх осіб таким майном, не повинні розглядатися як перешкода накладенню стягненім на предмет іпотеки іпотекодержателем за посередництвом позадоговірних способів. В якості виключення можна розглядати лише віднесення майна до застарілого житлового фонду або надання об'єкту нерухомості статусу аварійного. В аналізованому нами ракурсі такі дії повинні розглядатися як охорона, перш за все, інтересів самого іпотекодерджа- теля, який може забезпечити свої інтереси неякісною річчю, яка в майбутньому може взагалі припинити виконання свого призначення.

Що ж стосується будь-яких прав та вимог інших осіб на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, що виникли до державної реєстрації іпотеки, то зі змісту статті 50 Закону України «Про іпотеку» можна зробити висновок, що вони не припиняються. Пояснюється це тим, що такі вимоги й права виникли до встановлення режиму іпотеки, у зв'язку з чим перебувають поза його впливом. Крім того, в рамках цих вимог можуть порушуватися питання юридичної долі нерухомої речі до виникнення іпотеки, що може бути пов'язане, зокрема, з правомірністю переходу права власності на відповідне нерухоме майно до іпотеко давця. Тобто, режим іпотеки сам по собі міг порушити права та претензії третіх осіб на майно, яке стало предметом іпотеки, а також юридично вразливим у рамках таких вимог може бути набуття права власності на особою, яка в подальшому передала її в іпотеку. В іншому випадку іпотека фактично би легалізувала набуття права власності на нерухоме майно іпотекодавцем і тим самим порушила права третіх осіб, позбавивши їх права на захист.

Враховуючи наведене, можна зробити висновок, що перешкодою для здійснення переходу права власності на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці, є права та вимоги третіх осіб, що виникли до передачі речі в іпотеку. Ті ж права та вимоги, що виникли після передачі нерухомості в іпотеку, такою перешкодою не є, а тому не представляють собою обставини, що унеможливлюють перехід права власності.

Разом із тим, якщо рішенням суду буде визнано право власності третьої особи на предмет іпотеки, то в такому разі, враховуючи статтю 124 Конституції України, таке рішення стає обов'язковим до виконання з моменту набранням чинності (ст.124 [6]). Зважаючи на ту обставину, що на підставі такого рішення суду не відбувається відчуження нерухомого майна, відмовити в проведенні державної реєстрації прав власності особи, зазначеної в такому рішенні, на підставі пункту 5 частини першої статті 24 Закону про державну реєстрацію прав не представляється можливим.

Узагальнюючи вищенаведене, можна зробити висновок, що положеннями вітчизняного законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно створено досить потужний правовий механізм захисту прав учасників правовідносин, предметом яких є нерухоме майно, що перебуває в іпотеці. Фактично він враховує інтереси всіх учасників і створює передумови для найбільш правомірного переходу права власності на предмет іпотеки.

Разом із тим, у якості подальших кроків удосконалення законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, варто розглядати більш точну регламентацію проведення реєстраційних дії у порядку статей 38 та 50 Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, яке перебуває в іпотеці, зокрема, в частині виявлення моменту виникнення прав та вимог третіх осіб на предмет іпотеки, а також порядку відчуження предмета іпотеки іпоте- кодержателем за наявності встановлених позадоговірних обтяжень речових прав на таке майно.

ЛІТЕРАТУРА

1. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» : від 01.07.2004 р., № 1952-1V // ВВР України. - 2004. - № 51. - Ст. 553.

2. Закон України «Про нотаріат» : від 02.09.1993 р., № 3425-ХІІ // ВВР України. - 1993,-№39. -Ст. 383.

3. Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р., № 898-IV // ВВР України. - 2003,-№38. -Ст. 313.

4. Настечко К. О. Оформлення прав на земельні ділянки: щодо визначення поняття / К. О. Настечко // Держава і право : зб. наук, пр. Юрид. і політ, науки. - 2007. - Вип. 37. - С. 519-525.

5. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» : від 17.10.2013 р., № 868 // Офіційний вісник України. - 2013. - № 96. - Ст. 61.

6. Конституція України : від 28.06.1996 р. // ВВР України. - 1996. - № 30. - Ст. 141.

Размещено на Allbest.ru