Регистрация и исполнение договора купли-продажи жилого помещения

Помимо этого, необходимо обращать внимание на тот факт, что предоставляемая жилплощадь должна в обязательном порядке быть расположена непосредственно в том регионе, где проживает претендент на ее получение. В том случае, если по каким--либо причинам отсутствует регистрация, жилье должно быть предоставлено непосредственно в том регионе, где он находится под опекой.

В статье 8 ФЗ №159 РФ о господдержке детей-сирот конкретной нормы выделения жилищной площади не обозначено, а указано, что в каждом муниципальном образовании установлены свои размеры предоставления жилплощади по договору специального найма Федеральный закон от 21.12.1996 N 159--ФЗ (ред. от 01.05.2017) "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". Условия выделения жилплощади действующим законодательством РФ четко прописываются обязательные условия, отвечая которым можно рассчитывать на получение социального жилья. В частности, речь идет о таких условиях, как: а) отсутствие у сироты уже выделенного социального жилья, которое было получено непосредственно по договору найма, в том числе это касается и для его родственников либо же членов семьи; б) претендент на получение жилья в обязательном порядке не должен быть собственником социального имущества, которое раньше было получено по договору найма; в) претенденты на получение жилого имущества должны на текущий момент проживать в таких условиях, которые признаны более чем неприемлемыми; г) имеется жилплощадь, но при этом ее квадратура существенно меньше положенной по законодательству РФ.

Также нужно помнить о том, что жилье должно быть предоставлено для ребенка сироты до того времени, когда ему выполниться 23 года либо же он станет полностью дееспособным. Начиная с 2013 года, жилье для детей-сирот предоставляется исключительно по договору специального найма. Сам договор имеет период действия 5 лет. При этом жилье для таких категорий граждан РФ предоставляется в порядке очереди, и получить его без очереди невозможно.

Необходимо также брать во внимание тот факт, что новый порядок предоставления жилого помещения позволяет полностью исключить возможные махинации, поскольку такое жилое помещение невозможно приватизировать, продать либо же передать в право использование другим гражданам, которые не относятся к детям-сиротам.

Для получения ребенком сиротой бесплатного социального жилья следует в первую очередь обращаться в органы опеки и попечительства со всеми необходимыми документами и встать в очередь. Следует помнить о том, что обратиться в органы опеки и попечительства необходимо до того момента, пока не выполнилось 23 года. Необходимо помнить о том, что после того как ребенку сироте исполнилось 23 года, и он не подал соответствующих документов, то право получить жилье пропадает. Ели сирота не смог получить квартиру до 23-летнего возраста, по той причине, что его очередь не наступила, он не снимается с этой очереди и продолжает состоять в ней до тех пор, пока он не получит жилплощадь.

Что касается постановки на учет, то до недавнего времени в Жилищном Кодексе РФ четко было указано на то, что каждый ребенок сирота должен был получить жилую площадь по договору найма вне очереди. Но сейчас все немного иначе. Каждый ребенок сирота должен в обязательном порядке стать на очередь по вопросу получения жилья в возрасте от 18 до 23 лет. При этом, если сирота не смог получить квартиру до 23-летнего возраста, по той причине, что его очередь не наступила, он не снимается с этой очереди и продолжает состоять в ней до тех пор, пока он не получит жилплощадь.

Сам алгоритм постановки в очередь регламентируется как региональными законопроектами, так и Федеральным законом №159. В частности, алгоритм постановки на учет заключается в следующем Федеральный закон от 21.12.1996 N 159--ФЗ (ред. от 01.05.2017) "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей":

1) Сироте необходимо получить справку в учебном либо исправительном учреждении (если был тюремный срок), либо же в военкомате об окончании учебы, исправительного срока либо же воинской службы;

2) Следует написать соответствующее заявление, в котором указываются текущие условия проживания.

3) Собрать все необходимые документы, которые подтверждают отсутствие в своей собственности любой недвижимости, в том числе и отсутствие возможности проживать совместно со своими родственниками;4) Подать заявление в местные органы самоуправления, которые непосредственно занимаются вопросом предоставления жилья детям-сиротам; 5) Предоставить копию заявления в местные органы опеки и попечительства по месту своего проживания; 6) Дождаться периода рассмотрения заявки, который составляет не больше 1 календарного месяца; 7) После этого следует подписать договор о специализированном найме.

Перезаключить договор спустя 5 лет на бессрочное право пользования жильем. Это возможно только в том случае, если коммунальная оплата производилась точно в срок без задержек.

Вся проблема в том, что количество жилья в каждом регионе утверждает непосредственно сами региональные органы самоуправления. Они выделяют квартиры на следующий год ровно в таком количестве, насколько это позволяет местный бюджет. Как показывает практика, жилье можно получить и через 10 и через 20 лет.

Например, в Свердловской области числится четыре с половиной тысячи детей-сирот Свердловский областной суд -- Бесплатное жилье детям-сиротам: правда или миф? -- это только те, кто, находится в специальных учрежденьях 78 процентов из них старше 10 лет, то есть меньше чем через восемь лет у них возникнет право на жилье. Проблема выдачи жилья детям-сиротам стоит крайне остро.

По данным фонда жилищного строительства Свердловской области на 2015 год необходимо было обеспечить жильем порядка трех тысяч человек. Из этой категории с начала года собственными квартирами обзавелось меньше тысячи Свердловский областной суд -- Бесплатное жилье детям-сиротам: правда или миф?.

Постоянно выявляются нарушения и в деятельность органов опеки, которые неправомерно отказывают в постановке на учет детей данной категории и неправомерно осуществляют снятия с учета, и суд всегда вынужден рассматривать каждую ситуацию отдельно. Если находятся уважительной причины, по которым человек не встал на учет, либо не был поставлен, то иски удовлетворяются. Такими причинами могут стать:

а) незаконный отказ органов местного самоуправления о постановке на учет; б) были неоднократные попытки встать на учет, но гражданина отсутствовали все необходимые документы; в) опекун или органы опеки и попечительства ненадлежащим образом исполняли свои обязанности и не поставили ребенка сироту на учет своевременно; г) также по закону уважительной причиной считается и состояние здоровья д) также незаконным является отказ предоставления жилья по причине того, что формально за лицом уже закреплено жилье.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять насколько жилье пригодным для проживания и здесь имеется ввиду не только состоянии жилья, но это сколько квадратных метров приходится на одного жильца, и какова перспектива вселения сироты в такое жилье.

Но действительность такова, что даже победа в суде не означает, что в скором времени можно будет праздновать новоселье. Все по той же Свердловской на 2015 год в службе судебных приставов находилось порядка 2700 производств с начала года. Даже благодаря приставам свое жилье получили порядка 550 сирот, т.е. 20%. И количество судебных решений о предоставлении жилья детям--сиротам только растет. В 2013 году их было всего 555 Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации .

В последнее время стала распространяться порочная судебная практика приписывать в конце судебного решения уточнение: «предоставить жилье в порядке очередности». Это позволяет отсрочить выдачу жилья. Такое уточнение вызывает недоумение, так как оно вступает в противоречие с Федеральным законом «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». В нем четко указывается, что жилые помещения должны предоставляться детям-сиротам по достижении возраста 18 лет при наличии их письменного заявления. Кроме того, Верховный суд РФ неоднократно говорил о том, что предоставление квартир сиротам не должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия финансирования и других сирот, ожидающих жилья. Верховный суд также подчеркивал, что предоставление жилья сиротам в порядке очередности является нарушением закона Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 ноября 2013 г.).

Так, Рязанский областной суд подобным образом внес изменения в семь дел из 70. По трем делам такая оговорка появилась уже на стадии вынесения решения в районном суде. В тексте судебных актов уточнялось, что очередность будет определяться «исходя из времени принятия таких граждан на учет» Агентство социальной информации -- Рязанский «Мемориал»: жилищные права детей--сирот в регионе все чаще нарушаются.

Таким образом, благодаря новеллам законодательства согласно которым жилье передается детям-сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей на первые 5 лет только по договору специализированного найма было значительно снижено число случаев мошенничества с этим жильем. Увы это не отменяет того факта, что зачастую бывшие дети-сироты слабо адаптированы к жизни вне специализированных учреждений, и даже по прошествии 5 лет становятся жертвами мошенников. Поэтому теперь говорят об увеличении срока специализированного найма до 10 лет Сиротам могут разрешить приватизировать выделенное жилье только через 10 лет.

Старые проблемы решаются, но возникают новые. Одной из которых заключается в том, что теперь право на предоставление жилья, полученное через суд, реализуется в порядке очередности всех ожидающих данную помощь от государства. Что, разумеется, сказывается на сроках ожидания нового жилья.

Но, к сожалению, главной проблемой остается вопрос наличия необходимого количества жилья для всех бывших детдомовцев. Это связано с возможностями региональных бюджетов. Имеет смысл передать данные полномочия федеральному центру, потому что, когда, например, в Свердловской области в 2017 году из 5868 человек получают свои квартиры 383 человека В Свердловской области не хватает жилья для детей-сирот или менее 7% нуждающихся, то без денег федерального центра явно не обойтись.

Заключение

Договор купли-продажи жилого помещения имеет дореволюционную историю. Именно дореволюционные юристы заложили основной фундамент системы недвижимых вещей. Рассматривая процедуру укрепления прав на недвижимость, мы видим прообразы современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Несмотря на то, что в дореволюционной России не существовало разделения на жилую и нежилую недвижимость, тем не менее, можно сказать, что в то время существовал прообраз договора купли-продажи жилой недвижимости: это был договор продажи имения, поскольку иные сооружения (крестьянские избы и т.д.) рассматривались как движимое имущество, поскольку они были возведены на чужом участке.

На время советской власти развитие договора купли-продажи недвижимости было по сути остановлено из-за отмены частной собственности. Единственное существенное, что появилось в это время в доктрине это понятие жилого помещения.

Современная российская правовая база является наследницей дореволюционной правовой традиции. За небольшой срок (менее 30 лет) уже сформировались две правовые школы. А также из договора купли-продажи недвижимости был выделен договор купли продажи жилого помещения.

Говоря о сущности купли-продажи жилого помещения, нужно сказать, что его предмет разниться в зависимости от правовой школы. Если «московская школа» говорит, что предметом данного договора являются действия продавца и покупателя, то «питерская» заявляет, что речь здесь идет о характеристике товара.

Нельзя не согласиться с подходом «московской школы», которая аргументирует его тем, что продаваемый объект должен существовать реально, быть зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данные, указанные о нем в договоре купли-продажи должны точно указывать на тот объект, для продажи которого и был составлен договор Суханов Е.А. Указ. Соч.С. 148..

Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения можно определить, как соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. К его существенным условиям относятся: цена, предмет, а также список лиц, сохраняющих право проживания в жилом помещении.

В последние годы происходит реформа гражданского законодательства, в частности и законодательства касающегося купли продажи жилого помещения, так с 2013 года перестали регистрировать договор купли-продажи жилого помещения, и теперь регистрируется только сам переход права собственности. А 1 января 2017 года вступил в силу закона № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», изменилась процедура прохождения регистрации права. Теперь сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и кадастра недвижимости теперь объединили в один реестр - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН вошли, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ.

Также в связи с реформой гражданского законодательства, наше государство пытается решить проблему так называемых «обманутых дольщиков». Сейчас создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд), которая путем выплат должна стабилизировать финансовое состояние обманутых лиц, и не допустить появление новых «обманутых дольщиков»

Также теперь размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, при этом у него не должно быть никаких обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, недоимок по налогам и сборам, а также задолженностей по иным обязательным платежам. Кроме того, в отношении застройщика не должна проводиться процедура ликвидации и другое Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ч. 2 ст. 3, а застройщики, не соответствующие указанным критериям, не смогут использовать денежные средства физических лиц Там же ч. 2.2 ст. 3.

Поскольку договор купли-продажи является сделкой, то он может быть расторгнут или признан недействительным. Особенно обращает на себя внимание проблема купли-продажи жилого помещения за счет средств материнского капитала. И судебная практика по данным спорам идет таким образом, что такие сделки оказываются недействительными.

Также важно внесение в ЕГРН особой графы для сведений, содержащиеся в реестре недвижимости, приобретенного с использованием средств материнского капитала. Данная графа должна содержать информацию о наличии обременения на недвижимое имущество, то есть после окончания выплат по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в данном жилом помещении должны быть выделены доли несовершеннолетних детей.

Несмотря на все реформы, ряд обременений жилых помещений не фиксируется в ЕГРН. Это договор найма жилого помещения, заключенный на срок до 12 месяцев, договор безвозмездного пользования (ссуды), а также право постоянного пользования жилым помещением третьих лиц, на основании договоров пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если эти договоры заключены после 1 марта 2013 года. Правда нужно сказать, что для договора пожизненной ренты, в отличие от пожизненного содержания, есть правило об обязательном нотариальном удостоверении договора. Наличие подобных не указанных обременений в дальнейшем приводит к многочисленным судебным спорам после покупки жилых помещений.

Российская Федерация -- социальное государство, и в рамках мер социальной поддержки государство может приобретать в том числе и квартиры. В частности, для детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей. Здесь главная проблема заключается в недостатке средств на покупку жилых помещений для детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей, поскольку финансирование занимаются исключительно субъекты. Для решения этой проблемы необходимо передать полномочия по финансированию федеральному центру.

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что купля - продажа жилого помещения стоит на стыке гражданского, жилищного и семейного права. Последние изменения (особенно включение понятия "жилого помещения" в список объектов недвижимости в Гражданском кодексе) еще более усилили взаимосвязь этих отраслей права.

Реформа гражданского законодательства продолжается, и от её успеха во многом зависит повышение инвестиционного климата страны, выход страны из экономической стагнации, а также повышение общего благосостояния всех граждан.

Список литературы

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ / Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301/

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ / "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410/

3. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)/ "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14/

4. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 19.02.2018) \ "Собрание законодательства РФ", N 31, 03.08.1998, ст. 3824/

5. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" (ред. от 23.04.2018) от 05.08.2000 N 117-ФЗ / "Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340/

6. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ред. от 29.07.2017)/ "Собрание законодательства РФ", 04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4170/

7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ред. от 03.04.2018) / "Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344/

8. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(ред. от 31.12.2017) / "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40/

9. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 29.12. 2017) / "Собрание законодательства РФ", 31.07.2017, N 31 (Часть I), ст. 4767

10. Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (ред. от 07.03.2018) / "Собрание законодательства РФ", 23.12.1996, N 52, ст. 5880/

11. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" / "Собрание законодательства РФ", 17.12.2007, N 51, ст. 6374

Судебная практика

1. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 ноября 2013 г.)

2. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.) // СПС

«КонсультантПлюс» (дата обращения 19.11.2017).

3. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" // СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183

Литература

1. Большой юридический словарь \\ М.: Инфра, 2017. -- 649 с.

2. Василевская Л.Ю. Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития. М.: Юр.Норма, 2016. -- 190 с.

3. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. - М.; Л., 1948. -- 348 с.

4. Виноградов М.В. модернизации системы госрегистрации качество важнее сроков / М. Виноградов // Российская газета. - 2017. - 21 января.

5. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды М.: Статут, 2014. - 289 с.

6. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги" М: Статут, 2017. -- 431 с.

7. Гражданское право. Учебник. Том 3. 2-е издание / Под ред. А.П. Сергеева М.: Проспект, 2016. -- 541 с.

8. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. - Т. 2. - СПб., 1910.

9. Кассо Л.А. Здания на чужой земле. - М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. -- 352 с.

10. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. №15. С. 15-23.

11. Мейер Д.И - Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: «Статут», 2017. - 831 с.

Петров И.М. Сиротам могут разрешить приватизировать выделенное жилье только через 10 лет / И. Петров // Российская газета. - 2016. - 26 мая.

12. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. - Ч. 1: Вотчинные права. - М.: Статут, 2016. - 206 с.

13. Рейтинг регистрации собственности. Всемирный Банк

14. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., -- М.: Статут, 2018. -- 958 с.

15. Российское гражданское право: Учебник: в 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., -- М.: Статут, 2018. -- 1208 с.

16. В Свердловской области не хватает жилья для детей-сирот

17. Свердловский областной суд -- Бесплатное жилье детям-сиротам: правда или миф?

18. Семенюк А., Цыганов А. Использование жилой недвижимости по технологии обратной ипотеки // Государственная служба. 2014. №6. С. 52 - 68.

19. Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2012. -- 457 с.

20. Флейшиц Е.А. Отдельные виды обязательств / Под ред. К.А. Граве, И.Б. Новицкого. М., 2014. С. 16-29

21. Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. -- 704 с.

22. Шлотгауэр М.А. -- История правового регулирования купли-продажи жилой недвижимости в России // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2009. № 1 (18).

Размещено на Allbest.ru