Регистрация и исполнение договора купли-продажи жилого помещения

Что же касается непосредственно формы сделки, то требования к форме договора выражаются в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).

Для доказательства факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона сделки не вправе ссылаться на свидетельские показания. Несоблюдение формы договора продажи жилого помещения в данном случае влечет его недействительность (п.2 ст.550 ГК РФ).

До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.

С июля 2016 года положение дел изменилось Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ (ред. от 03.07.2016)"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме:

а) продажа доли в жилом помещении постороннему лицу (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);

б) продажа жилого помещения несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);

в) продажа жилого помещения по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ). При этом, вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе. Стороны вправе самостоятельно составить проект договора, включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.

Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом - адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т.д., и т.п. При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.

Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме, осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящий момент времени таким органом является Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подводя промежуточные итоги, можно сделать следующие выводы о сущности договора купли-продажи жилого помещения.

В зависимости от правовой школы различаются подходы к определению предмета. Если «московская школа» говорит, что предметом данного договора являются действия продавца и покупателя, то «питерская» заявляет, что речь здесь идет о характеристике товара.

Нельзя не согласиться с подходом «московской школы», которая аргументирует его тем, что продаваемый объект должен существовать реально, быть зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данные, указанные о нем в договоре купли-продажи должны точно указывать на тот объект, для продажи которого и был составлен договор Суханов, Е.А. указ. Соч. С. 148..

Помимо предмета для договора купли-продажи недвижимости существенным условием является цена (ст. 555 ГК РФ). Стоит отметить, что положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 ГК РФ и статьи 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Поэтому если в договоре продажи недвижимости отсутствует цена, договор считается недействительным.

До 2013 года еще одним существенным условием для договора купли- продажи жилой недвижимости был перечень лиц, обладающих правом пользования данным жильем (ст. 558 ГК РФ). Но в соответствие с Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" данное правило не подлежит применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли- продажи недвижимости // Юрист. 2015. № 7. С. 71..

Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения можно определить, как соглашение, по которому, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Он является подвидом договора купли-продажи недвижимости. К его существенным условиям относятся: цена, предмет, а также список лиц, сохраняющих право проживания в жилом помещении.

2.2 Регистрация и исполнение договора купли-продажи жилого помещения

C 1 января 2017 года вступил в силу закон № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который как раз изменил процедуру прохождения этой самой регистрации.

Сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и кадастра недвижимости теперь объединили в один реестр - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН вошли, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются исключительно Росреестром и его территориальными органами. ЕГРН ведется в электрон виде за исключением реестровых дел. (Реестровые дела - совокупность документов, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения.) В них на бумажном носителе хранятся, оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах государственной власти, органах местного самоуправления и архивах. Сведения на бумажном носителе и в электроном виде теперь имеют равную силу, тогда как раньше приоритет отдавался бумажному носителю Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М:. Статут, 2016 С. 480.

Нужно сказать, что перечень документов для регистрации сделки купли- продажи квартиры зависит от конкретной ситуации - например, регистрируется ли сделка на новый созданный объект или уже на жилое помещение, находящиеся в эксплуатации, какой тип договора является основанием для существующего права собственности продавца, женат ли продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, и т.п.

В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы - для частных случаев.

Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на «первичном рынке», и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть, как на первичном, так и на вторичном рынке).

На «первичном рынке» права требования регистрируются либо при оформлении договора долевого участия - далее ДДУ (если квартира покупается непосредственно у застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).

В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как застройщик, так и сам дольщик. Закон, который регулирует порядок и условия заключения договора участия в долевом строительстве - это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" п.3, ст.4, ФЗ-214..

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" п.4, ст.48,. То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов - о строительном проекте или о компании- застройщике.

Срок государственной регистрации договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" п.3, ст.4, ФЗ-214.. При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня - по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав. Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию Там же.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки не происходит. Для покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на жилое помещение.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с застройщиком (не ДДУ) СПС Гарант - Договор уступки прав требования на квартиру.

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе договора долевого участия (ДДУ). Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть, если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с застройщиком), то уступка прав по ней - тоже.

Отметим также, что при переуступке прав продавец (прежний дольщик) отвечает перед покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и не отвечает за неисполнение обязательств застройщиком. То есть после уступки прав требования, покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (покупателю). при обязательном письменном согласии самого застройщика ГК РФ. ст. 391.

Чтобы остатки долга перед застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по договору уступки идет в уплату остатка долга застройщику, а оставшаяся часть передается продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь до подписания им акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта, застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору (инвестиционному или ДДУ) и перестает быть должником по обязательству.

Если же акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще не оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по предварительному договору купли-продажи СПС Гарант - Договор уступки прав требования на квартиру. А после оформления собственности - уже по обычному договору купли-продажи квартиры.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

С момента вступления закона Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в силу большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Согласно схеме предварительной оплаты и отсроченного владения, застройщик сохраняет за собой право на владение квартирами и обязуется по договору предварительной купли-продажи передать в собственность дольщиков (спонсоров строительства) ровно тогда, когда построит дом и получит всю необходимую документацию у местных властей, при этом не указывая конкретные сроки строительства.

Тонкость схемы заключается в следующих важных обстоятельствах: а) деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли- продажи заранее; б) договор не обязателен (не подлежит) к государственной регистрации; в) застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку; г) застройщик гарантирует окончание строительства, а затем банкротится, средств защиты нет.

Это фактически даёт ничем не ограниченную возможность вымогать дополнительные деньги за одну и ту же квартиру либо с окончанием постройки, вовсе не строить дом либо намеренно обанкротиться. Также, всегда существует риск невозможности получения застройщиком необходимых разрешений на строительство, что может привести к сносу дома по решению суда. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, -- застройщики берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий спорна.

Другая из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Такие действия не противоречат закону, и некоторые застройщики активно применяли эту схему. Но, тем не менее, законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214, и фиксироваться Договором долевого участия (ДДУ).

Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора -- обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путём погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство её передать. Ведь вексель -- это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой- то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную -- подлежащую передаче -- квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует. В случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать.

Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

К счастью, законодатель взялся за решение проблемы «обманутых дольщиков» и с 1 июля 2018 года требования к застройщикам ужесточатся. С указанной даты дополнительные критерии, позволяющие привлекать деньги граждан при строительстве жилья, будут распространяться на всех, кто решит получить разрешение на строительство Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 16, п. 3 ст. 25. Например, теперь размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, при этом у него не должно быть никаких обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, недоимок по налогам и сборам, а также задолженностей по иным обязательным платежам. Кроме того, в отношении застройщика не должна проводиться процедура ликвидации и другое Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ч. 2 ст. 3. Застройщики, не соответствующие указанным критериям, не смогут использовать денежные средства физических лиц Там же ч. 2.2 ст. 3.

Кроме того, создается публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд).

С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Что же касается оформления собственности в уже построенном доме на «первичном рынке», то здесь пакет документов, как правило, тоже формирует застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры.

Что касается регистрации прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке, то здесь обязательными документами для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры являются Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" Ст. 14:

— Заявление на регистрацию (от продавца - на регистрацию перехода права, от покупателя - на регистрацию нового права);

— Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (необязательно, но желательно, иначе, если данных об оплате в системе не обнаружат, то документы на регистрацию не примут);

— Паспорта участников сделки;

— Доверенность (если за продавца действует доверенное лицо);

— Документ-основание получения права собственности. При этом надо сказать о том, что свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру является всего лишь правоподтверждающим документом продавца, и с 2015 года уже не требуется для регистрации перехода права по сделке;

— Договор купли-продажи квартиры, либо договор купли-продажи и ипотеки (при покупке квартиры в ипотеку);

— Кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке квартиры в ипотеку);

— Кадастровый паспорт на квартиру (если выдавался после 01.03.2008) Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018)"О кадастровой деятельности" или технический паспорт (если выдавался до 01.03.2008).

После регистрации сделки, которая обеспечила передачу права собственности на жилое помещение юридически, происходит фактическая передача квартиры путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами передаточного акта ГК РФ Ст. 556.

По закону, до момента подписания передаточного акта за квартиру отвечает продавец, а с момента подписания - уже покупатель.

Передаточный акт или акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли- продажи. Несмотря на то, что передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для продавца и для покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется.

Ввиду простой письменной формы акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс - при утере, например, договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива росреестра, а при утере передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

Еще один важный важны вопрос - это вопрос имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов на строительство или покупку жилья пп.3, п.1, ст. 220 НК РФ. Правда, надо иметь ввиду, что НДФЛ не вернут тем, кто использовал для покупки квартиры (в т.ч. для погашения кредита за такую покупку) субсидию работодателя или средства «материнского капитала» п.5 ст.220 НК РФ..

Если жилое помещение приобреталась в ипотеку, то покупатель может получить налоговый вычет (вернуть себе НДФЛ) не только с суммы покупки, но и с суммы уплаченных по кредиту процентов.

Чтобы вернуть НДФЛ, покупателю сначала нужно дождаться окончания налогового периода (т.е. года, в котором он купил квартиру). Затем, в любое время, начиная со следующего года, покупатель обращается в свою территориальную налоговую инспекцию по месту жительства с просьбой о получении налогового вычета за покупку жилья. Для этого он пишет стандартное заявление (декларацию о доходах) по установленной форме 3-НДФЛ.

В этом заявлении покупатель указывает размер и источники своих доходов за предыдущий год (т.е. за отчетный период), и размер уплаченного в бюджет НДФЛ за этот год. Именно этот НДФЛ и обязана вернуть налоговая по просьбе покупателя. Официально это называется «возврат излишне уплаченного налога» ст. 78 НК РФ.

Размер НДФЛ строго ограничен. Максимальный размер возврата с суммы покупки жилья равен 260 тыс. руб НК РФ п.3 ст.220., и дополнительно к этому - максимальный размер возврата с суммы уплаченных по ипотеке процентов равен 390 тыс. руб НК РФ п.4 ст.220.

Право на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры по срокам никак не ограничено. Оно возникает у покупателя в момент покупки жилой недвижимости и существует до тех пор, пока не будет реализовано.

Применяться это право может несколько раз (т.е. при нескольких покупках жилья), главное, чтобы в сумме размер возвращенного налога не превышал установленного максимума в 260 тыс. руб.

Периодически возникают споры, правомерно ли применять имущественные вычеты в случае перепланировки (переустройства) дома. В Апелляционном определении Нижегородского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33- 1247/2016 рассмотрена следующая ситуация.

Налоговый орган начислил задолженность по НДФЛ. Проданный жилой дом с учетом изменения общей площади и внешних границ в результате кирпичного пристроя принадлежал налогоплательщику менее трех лет с момента регистрации права собственности. Следовательно, доходы от продажи данного имущества подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Требование налогового органа было удовлетворено, поскольку налогоплательщик не представил доказательств, что данный дом, разделенный в результате перепланировки на две квартиры, находился в его собственности более трех лет.

При рассмотрении дела Суд руководствовался положением пункта 2 статьи 8.1, статьи 219 ГК РФ: право на имущество, подлежащее регистрации, возникает и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Пункт 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219), действующих на момент возникновения спорных правоотношений, предусматривает: к изменениям, не влекущим прекращение или переход права собственности, относится изменение объекта недвижимого имущества после реконструкции или перепланировки (переустройства) без сдвига внешних границ.

Вместе с тем, в результате проведенных работ по возведению кирпичного пристроя внешние границы жилого дома изменились. Поскольку дом с учетом изменения его общей площади и внешних границ принадлежит налогоплательщику менее трех лет с момента регистрации права собственности, то его доходы от продажи данного имущества подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Таким образом, благодаря внесению изменений в статью 130 ГК РФ, а также вступлению в силу двух федеральных законов, упрощается возможность работы с нормативной базой. Эти нововведения еще более сближают гражданское и жилищное законодательство.

Одной из главных тенденций дальнейшего развития гражданского законодательства является его перевод в «цифру» - электронную форму. Уравнение юридической силы заявлений, поданных на физическом или электроном носителях, большой шаг в этом направлении. Как и слияние ЕГРП и ГКН в ЕГРН. Но самое главное это то, что ЕГРН ведется в электронном виде. Всё это приводит к сокращению сроков ожидания регистрации, а, следовательно - экономит время.

Другое важное нововведение -- это издание нового Федеральный закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», благодаря которому решается во многом проблема так называемых «обманутых дольщиков».

Но опять же данный закон не решает проблему окончательно, не доводит ее до логического конца -- запрета договора долевого участия. По-прежнему не запрещена «вексельная схема». И покупатель, идущий по пути «вексельной схемы» покупки квартиры в новостройке, превращается в обычного финансового кредитора застройщика, и не имеет никаких юридических прав на будущую квартиру. Причем, сумма, уплаченная за вексель, не индексируется, в то время как инфляция съедает его стоимость, и цены на недвижимость довольно быстро обгоняют ту сумму, которую застройщик обязан вернуть покупателю при погашении векселя.

Глава III. Основные проблемы, связанные с реализацией договора купли-продажи жилого помещения

3.1 Основания признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной

По разным оценкам, от 5% до 15% СПС Гарант -- Признание сделки купли-продажи недействительной заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными.

Признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилого помещения может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам - один год, к ничтожным сделкам - три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Сделка купли-продажи жилого помещения считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК РФ.

Согласно ГК РФ, ничтожными являются следующие сделки:

— Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь - ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).

— Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа жилого помещения по поддельным или недействительным документам.

— Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ).

— Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).

— Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.

— Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст.

170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.

-- Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. ГК РФ).

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

— Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.

— Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.

— Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения органов опеки и попечительства.

— Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).

— Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в договоре купли- продажи жилого помещения, или если продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.

— Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

— на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);

— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный супруг может подать иск); Обычно подобная ситуация возникает у продавцов, когда супруги давно не живут вместе, но продолжают быть зарегистрированы в браке. Согласно 35 статье Семейного Кодекса: имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Если один супруг распорядится имуществом без согласия другого супруга, то такая сделка легко признается недействительной.

Для защиты от подобных последствий законом предусмотрено нотариальное согласие супруга. Если дата приобретения права собственности, указанная в выписке из ЕГРН попадает в промежуток, когда продавец был в браке, то обязательно нотариальное согласие второго супруга.

Деньги -- являются таким же общим имущество, на которое также необходимо разрешение второго супруга. Однако, распоряжение деньгами не требует государственной регистрации, поэтому нотариального согласия не требуется, но необходимо знать -- что второй супруг не против т.к. если есть спор и второй супруг против, то сделка может быть отменена.

— в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в разрешении органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Помимо того, что сделка купли-продажа может быть признана недействительной, сам договор может быть расторгнут. Расторгнуть сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения указаны в ст. 450 ГК РФ. В общем, они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны, в случае существенного нарушения договора другой стороной. Например, продавец имеет право расторгнуть договор, если покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками - покупатель имеет право расторгнуть договор долевого участия, который он заключил с девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

3.2 Споры, связанные с куплей - продажей жилого помещения

В процессе анализа судебной практики купли - продаже жилого помещения были выделены следующие возможные споры, связанные с куплей - продажей жилого помещения:

Существенную долю составляют споры относительно государственной регистрации права на жилое помещение, а именно уклонение от регистрации права собственности. Поскольку термин «уклонение» является оценочным Василевская Л. Ю. Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития. М.: Юр.Норма, 2016 С. 190 С.58, то суды исходят из конкретных обстоятельств дела, но практика идет по тому пути, что при уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано.

Следующую большую группу споров, составляют споры относительно купли-продажи жилого помещения с обременением. Этими обременениями могут быть:

1) арест, который может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРН. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на жилое помещение. Покупатель в данном случае либо заявляет иск об освобождении имущества от ареста, либо оспаривает определение суда или Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста или же, если арест наложен правомерно, а продавец умолчал об этом, - может потребовать расторжения договора и возврата денег (ст. 460 ГК РФ). Нужно сказать, что подобный вид спора сейчас является практически невозможным, так как арест, во- первых, указывается в ЕГРН, следовательно, покупатель практически не может не знать об обременении. А, во - вторых, судебная практика идет по такому пути, что арест не снимается с жилого помещения.

2) Ипотека (залог). Продавцу для продажи такого жилого помещения требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такого жилого влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).

В случае представления залогодержателем достаточно серьезных доказательств, указывающих на возникновение залогового права, бремя доказывания условий для отказа в удовлетворении заявленных им требований (возражения о ничтожности договора залога, уничтожении заложенного имущества, приобретения залогового имущества третьим лицом по добросовестности и т.д.) переходит на его процессуальных оппонентов. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.) П. 21

Особенно большие проблемы возникают при покупки жилого помещения, которое до этого было приобретено на средства материнского капитала. Ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» позволяет использовать средства материнского капитала в полном объеме либо по частям для приобретения жилого помещения посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах) путем безналичного перечисления указанных средств в кредитные организации, предоставившие по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, денежные средства О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 25.05.2017) // Собрание законодательства РФ. 2007. N 1 (1 ч.)..

При этом такое имущество должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. №862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.05.2017)"О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" в течение шести месяцев после приобретения жилого помещения за счет средств материнского капитала, жилое помещение должно быть в общую долевую собственность детей и супругов.

Однако проблема заключается в том, что банки при выдаче ипотечных кредитов оформляют собственность только на совершеннолетних членов семьи заемщиков. Связано это с тем, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, выселить ребенка из квартиры практически невозможно Комардина М. Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих

обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. №15. С. 15..

В этом случае оформление собственности может быть отсрочено до момента погашения кредита (снятия залога). Законодатель допустил приобретение жилья на средства материнского капитала с оформлением права собственности сначала только на одного или обоих родителей (без детей), с последующим переоформлением права собственности и на детей, в том числе после погашения залога. Исполнение этого обязательства никаким образом не контролируется, и на Пенсионный фонд РФ никакими нормативными правовыми актами не возложена обязанность по осуществлению контроля. Более того, в свидетельстве о праве собственности или документах о залоге квартиры нет никаких отметок о существовании такого обязательства или того факта, что квартира приобретена с использованием средств материнского капитала.

Это может привести к проблемам у лиц, покупающих имущество на вторичном рынке жилья. Например, районная прокуратура обратилась в суд, утверждая, что мать двух несовершеннолетних детей незаконно использовала материнский капитал для приобретения жилого дома Семенюк А., Цыганов А. Использование жилой недвижимости по технологии обратной ипотеки // Государственная служба. 2014. №6. С. 52.. Она должна была в течении шести месяцев оформить жилье в собственность, а также включить детей в число собственников, но этого сделано не было. При этом она его еще и продала этот дом, тем самым, нарушив права детей.

Прокуратура защищала интересы несовершеннолетних в суде, доказывая незаконность сделки купли-продажи дома. Представители надзорного органа требовали возвратить жилье предыдущей собственнице, чтобы каждый из детей получил по третьей части права на него. С позицией прокуратуры судебный орган согласился полностью, в судебной коллегии по гражданским делам областного суда посчитали решение суда первой инстанции таким, которое не требует изменений.

3) Договор найма жилого помещения. Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования жилым помещением, так как в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

4) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. 77 и 79 ЖК);

5) временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;

6) Договор безвозмездного пользования (ссуды). Приобретение такого жилого влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования, так как в силу ст. 700 ГК РФ при продаже жилого помещения к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

7) Жилое помещение может быть обременено правом постоянного пользования жилым помещением третьих лиц, на основании следующих видах договоров ренты: пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

8) Наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК;

9) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);

Несмотря на то, что большинство обременений указывается в ЕГРН, есть такие, сведения о которых не указываются в нем, в силу отсутствия требования о регистрации, это:

— Договор найма жилого помещения, заключенный на срок до 12 месяцев.

— Договор безвозмездного пользования (ссуды).

— Право постоянного пользования жилым помещением третьих лиц, на основании договоров пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если эти договоры заключены после 1 марта 2013 года. Но при этом нужно сказать, что для договора пожизненной ренты, в отличие от пожизненного содержания, есть правило об обязательном нотариальном удостоверении договора.

Оно позволяет покупателю, ответственно подходящему к покупке жилого помещения, минимизировать проблемы, связанные с куплей-продажей жилого помещения, обременения которого не указаны в ЕГРН.

Особенно обращает на себя внимание проблема купли-продажи жилого помещения за счет средств материнского капитала. И судебная практика по данным спорам идет таким образом, что такие сделки оказываются недействительными. В целях решения вышеуказанной проблемы имеет смысл разрешить сложившуюся ситуацию путем наделения Пенсионного Фонда РФ обязанностями ведения контроля за использованием средств материнского капитала и дальнейшим исполнением связанных с использованием средств капитала обязательств (а именно последующее переоформление права собственности на детей).

Также важно внесение особой графы в свидетельство о праве собственности на жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Данная графа должна содержать информацию о наличии обременения на недвижимое имущество, то есть после окончания выплат по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в данном жилом помещении должны быть выделены доли несовершеннолетних детей

Таким образом купля - продажа жилого помещения стоит на стыке гражданского, жилищного и семейного права. Последние изменения (особенно включение понятия "жилого помещения" в список объектов недвижимости в Гражданском кодексе) еще более усилили взаимосвязь этих отраслей права.

3.3 Реализация жилищных прав детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в контексте особенностей купли-продажи жилого помещения

Обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей тесно связано с договором купли-продажи жилого помещения, поскольку государство предоставляет эти помещения путем их покупки у застройщиков.

Согласно Федеральному закону от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» дети, оставшиеся без попечения родителей, -- лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного родителя или обоих родителей в связи с лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), объявлением их умершими, установлением судом факта утраты лицом попечения родителей, отбыванием родителями наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений, уклонением родителей от воспитания своих детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, а также в случае, если единственный родитель или оба родителя неизвестны, в иных случаях признания детей оставшимися без попечения родителей в установленном законом порядке.

Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - лица в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей и имеют в соответствии с настоящим Федеральным законом право на дополнительные гарантии по социальной поддержке Федеральный закон от 21.12.1996 N 159--ФЗ (ред. от 01.05.2017) "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".

Дети-сироты имеют право на предоставление благоустроенного жилья по окончании пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот или в приемных семьях. Такое право у детей-сирот возникает, если они не имеют закрепленного за ними жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно (ст. 8 Закона от 21.12.1996 N 159--ФЗ; п. 8 ч. 1 ст. 92, ст. ст. 98.1, 109.1 ЖК РФ). К сожалению, несмотря на все новеллы законодателей, с предоставлением жилья возникают трудности, но, обо всем по порядку.

Жилье предоставляется однократно из специализированного жилищного фонда в виде отдельной квартиры или отдельного жилого дома на основании заявления ребенка по достижении им возраста 18 лет или до достижения этого возраста в случае обретения полной дееспособности: по окончании срока пребывания ребенка в образовательных, медицинских и иных организациях для детей-сирот, а также по завершении получения профессионального образования, или по окончании прохождения военной службы по призыву, или по окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях. Право на обеспечение жилым помещением сохраняется за ребенком--сиротой до его фактического обеспечения жильем.

Если говорить о самих требованиях к предоставляемому жилью, то они заключаются в следующем: а) жилая площадь должна быть отдельной (под этим подразумевается отсутствие части коммунальной квартиры); б) жилая площадь в обязательном порядке должна включать в себя: водоснабжение и водоотвод, электроснабжение, отопление и другие сантехнические приборы (туалет, душ и так далее).