Правовые проблемы государственной регистрации недвижимости

На практике может возникнуть вопрос: «какой уровень готовности объекта незавершенного строительства достаточен для его регистрации?» В п.11ч.4 ст. 8 нового закона степень готовности ОНС в процентах относится к основным сведениям об объекте недвижимости. Но законодательно обоснованного требования относительно готовности объекта, достаточной для инициирования регистрации, в процентах нет. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью -- сооружение фундамента.84 Так, постановление Пленума Верховного Суда РФ разрешает этот вопрос: для того, чтобы считать правомерно строящийся объект недвижимой вещью, нужно убедиться в «завершении работы по сооружению фундамента или аналогичной работы». Также в данном правоприменительном акте установлено: «замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)».

Исходя из этих положений, можно сформулировать два признака для отнесения к недвижимости незавершенного объекта, подкрепленные практикой апелляционных судов. Первый - полезные свойства, не связанные с участком (как было рассмотрено, не признается недвижимостью мощение) и независимые от других строений на участке. Постановлением Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 12.01.2016 не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция, не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого комплекса недвижимости.85 Второй - неспособность к перемещению без ущерба. В своем постановлении от 19.07.2016 Арбитражный Суд Центрального округа счел возможным признать недвижимостью фундамент, который нуждался в ремонте и не подходил для немедленного размещения на нем здания.

Также должны присутствовать уникальные и дополнительные характеристики индивидуально-определенной вещи -- вид, описание местоположения объекта на земельном участке, общая площадь застройки, объем выполненных строительно-монтажных работ (сооружение фундамента). При этом объект всегда изменчив во времени, поскольку с начала и до конца своего существования подвергается постоянным изменениям.87 Таким образом, для устранения противоречий считаю необходимым внести изменение в правовое определение объект незавершенного строительства, а именно: включить в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ88 п.10.2 следующего содержания: «Объект незавершенного строительства - это объект недвижимости (создаваемое здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается, или приостановлено, или законсервировано, который, несмотря на постоянные изменения в процессе строительства, обладает индивидуально-определенными характеристиками, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно».

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства разъясняется в ст. 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Регистрация права на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с регистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на учет, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее.89 Приступить к процедуре оформления в собственность правомочно лицо, обладающее правами на землю, на которой идет строительство, а также при необходимости имеющее разрешение на него. Необходимо учитывать, что потребность в регистрации до завершения работ может возникнуть для совершения сделки либо по прямому указанию закона. К примеру, в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога на застройщика возлагается обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.90 Если застройщик уклоняется от этого действия, то участник долевого строительства вправе подать в суд иск об обращении взыскания на предмет залога. Тогда процедура регистрации может быть выполнена на основании судебного решения.

Из анализа обзора практики разрешения судами споров, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ, следует, что требовать признания права на квартиру в недостроенном доме в судебном порядке могут:

-гражданин, чьи деньги привлечены для возведения многоквартирного здания, при условии, что по факту завершенное здание не вводится в эксплуатацию застройщиком и последний уклоняется от заключения договора долевого участия; 91

- дольщик, который оплатил все платежи по договору и фактически получил квартиру, даже если здание еще не введено в эксплуатацию. 92

Предусмотрена возможность одновременного проведения процедур кадастрового учета и регистрации права собственности на созданные объекты, в этом случае может быть осуществлен учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе помещений общего пользования. Для этого необходимо представление технического плана здания, сооружения. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома осуществляется учет всех находящихся в нем жилых и нежилых помещений, в том числе относящихся к общему имуществу, а также расположенных в пределах площади дома машино-мест.

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. В связи с этим рассмотрим следующие положения законодательства, касающиеся регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок. Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства…». Как предусмотрено частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка.93

Так, момент возникновения права общей долевой собственности на участок земли собственников помещений многоквартирного дома связан с наступлением такого события как осуществление государственного кадастрового учета. При этом принятие каких-либо решений со стороны органов государственной власти не требуется, что подтверждается правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации.94 Исходя из положений, указанных в данном постановлении, а также в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22, можно сделать вывод о том, что в нормах п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ подразумевается земельный участок, на котором расположен один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.95

В ситуации, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не образован, либо в условиях, когда на одном земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, положения ч. 5 ст. 40 Закона N 218-ФЗ в части необходимости осуществления одновременной государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме и на земельный участок, не могут быть применены. В Письме Министерства экономического развития РФ от 2017 года разъясняется ситуация, при которой отсутствует сам земельный участок, относящийся к общему имуществу в конкретном многоквартирном доме.96 В нем сказано, что «отсутствие (непредставление) заявления об осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не должно препятствовать осуществлению государственной регистрации права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме».

В части возможности защиты жилищных прав граждан в условиях, при которых земельный участок под многоквартирным домом не состоит на государственном кадастровом учете, нужно обратить внимание на некоторые обстоятельства. Так, в Пленуме Верховного Суда РФ и Пленуме Высшего Арбитражного Суда РФ отмечено: «если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования».

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.97 Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно части 4 статьи 16 этого закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом в органы местного самоуправления или в органы государственной власти вправе обратиться собственник помещения в многоквартирном доме.

Возвращаясь к государственному кадастровому учету и регистрации прав на созданные здание или сооружение, нужно сказать, что эти процессы осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок. Для совершения данных действий в отношении объекта незавершенного строительства необходимы разрешение на строительство и документ, устанавливающий право на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. В случаях, когда в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, предоставляется технический план объектов недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок или документ, подтверждающий возможность размещения таких объектов без предоставления земельного участка или установления сервитута.

При этом не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой. Так, при наличии одного из признаков, прописанных в ст. 222 ГК РФ, определенный объект признается самовольной постройкой. Это недвижимое имущество, которое было создано: 1) на земельном участке, законодательно не относящемся к этим целям; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо не обладает правом собственности на самовольную постройку. Его признание и государственная регистрация становятся возможными только на основании соответствующего судебного акта.98

Особенности государственной регистрации и кадастрового учета земельных участков.

Ст. 9 Конституции РФ гласит: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Это положение определяет возможность вовлечения в гражданский оборот земли. Земля является особым объектом, фундаментальной основой любых видов недвижимости и требует специального правового регулирования. Согласно Земельному кодексу РФ, земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая характеристики, которые позволяют определить ее как индивидуально-определенную вещь.

Описание границ земельного участка осуществляется посредством проведения кадастровых работ, а удостоверение при помощи внесения сведений о границах в государственный кадастр недвижимости (ГКН), который теперь включен в ЕГРН. Для признания земельного участка объектом гражданско-правовых отношений должна быть осуществлена процедура государственного кадастрового учета, в результате которой будут присвоены уникальные характеристики, выделяющие его как индивидуально-определенную вещь. Учет земли преследует цели фиксирования законных и документально подтвержденных прав на землю, налогообложения, установления границ. Кадастр недвижимости должен содержать основную и дополнительную информацию об объекте: вид недвижимости и её описание; присвоенный кадастровый номер, дату внесения его в Реестр и старый номер (если такой номер был ранее присвоен); кадастровые номера зданий, сооружений и других объектов, расположенных на земельном участке; размеры участка; данные о стоимости; сведения о природных объектах на участке; категории земель; местоположение участка; сведения о кадастровых инженерах, проводивших межевание и иную информацию, подробно прописанную в федеральном законе.99

Хочется рассмотреть одну из многочисленных проблем, а именно: на практике можно столкнуться с таким случаем, когда отдельный участок наделен кадастровым номером, но по кадастровому паспорту "границы в установленном порядке не определены". Или же земельный участок имеет кадастровый номер, также есть и свидетельство о праве собственности, но в кадастровом паспорте отмечено, что отсутствуют сведения о границах объекта или площадь является ориентировочной и подлежит уточнению при межевании. Получается, что фактически нет границ земельного участка, поэтому многих тревожил вопрос: можно ли считать данные земельные участки объектами гражданского оборота?

На сегодняшний день у многих землепользователей есть документы о предоставлении им земельных участков в 1960 - 80-х годах, поэтому, даже имея описание участков, определить границы в натуре невозможно. Также фактически используемый участок может не соответствовать предоставленному участку, то есть быть как больше, так и меньше. Как в такой сложной ситуации землепользователям защищать свои права? Данная проблема складывается по разным причинам: проведены кадастровые работы в отношении одного и того же земельного участка из-за выполнения распоряжений от различных органов власти, недостаточность информации в государственном кадастре недвижимости, технические ошибки и другие причины. К разрешению подобных случаев были выработаны разные подходы. Первый подход: поскольку происходит прекращение земельного участка как объекта гражданских прав, т.к. земельный участок снят с кадастрового учета, его границы не определены в установленном порядке, следовательно, любые права на земельный участок автоматически прекращают свое действие. Для правообладателей указанный вывод имел крайне негативные последствия, ведь они в мгновенно лишаются прав на имущество, притом, что фактически земельный участок существует. Ранее многочисленная судебная практика избирала именно такой путь.100

Но в настоящее время выработан более правильный подход, который изложен Президиумом ВАС РФ и заключается в следующем. Уникальным свойством участков земли служит то, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В дальнейшем такие участки должны состоять на государственном кадастровом учете. При образовании новых земельных участков предыдущий участок как природный объект не пропадает. Подвергается изменению описание его границ. Это не препятствует восстановлению земельного участка как объекта недвижимости в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Так, изменение границ земельного участка не означает невозможность их восстановления в прежнем виде, а отсутствие межевания - не повод для лишения права собственности.

Таким образом, причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков является отсутствие точно определённых границ. При этом в суде правообладателям зачастую сложно доказать, где должна была проходить граница земельного участка. Именно в такой ситуации возможны злоупотребления, споры, а также самовольный захват земельного участка со стороны соседей и иных лиц. При межевании собственники могут зачастую сталкиваются и с проблемой пересечения границ. Наложение земельных участков ввиду ранее допущенной кадастровой ошибки - достаточно распространённое явление. В более выгодном положении оказываются собственники, которые первыми провели процедуру межевания и поставили свой земельный участок на кадастровый учет. Границы участка могут изменить соседи, которые «отмежуют» свой участок первыми и сдвинут заборы неузаконенных участков в свою пользу.

Но прежде всего, кадастровый инженер берет официальное согласие соседей, что конкретный забор установлен именно там, где ему положено, и не захватывает чужую территорию. Но в ходе замеров может выясниться, например, что забор установлен неправильно и загораживает часть соседского участка. Если с соседями получится найти компромисс, кадастровый инженер подготовит межевой план, в котором зафиксирует ошибку и приложит проект исправления, а также акт согласования с соседями. Если же соседи откажутся «передвигать» границы, разрешение спора будет проходить в судебном порядке.

Так, одной из важнейших нерешенных проблем на современном этапе развития земельно-имущественных отношений является отсутствие информации о границах ранее учтенных земельных участков (РУЗУ) или же их пересечение, которые предоставлялись гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства в соответствии с законом о частной собственности на землю. Все это в совокупности определяет необходимость выполнения в массовом порядке кадастровых работ, направленных на уточнение границ РУЗУ. Как следствие этой проблемы возникает необходимость выбора либо разработки соответствующих методов и средств измерений для осуществления кадастровых работ, направленных на оптимальное решение поставленной научно-технической задачи. В результате необходимо применение единых методик и переход к единой геоцентрической открытой системе координат. Таким образом, учеными в области технических наук выполняются направленные на эти задачи исследования. В работах предлагаются методики выполнения кадастровых работ в отношении РУЗУ.101 Данные методики позволяют достичь сразу нескольких целей: существенно уменьшить объем полевых работ и как следствие сократить время их выполнения; избавиться от наложения границ уточняемого РУЗУ с границами соседних земельных участков; исключить необходимость согласования границ РУЗУ на местности, а при возникновении земельных споров появляется возможность неопровержимой доказательной базы урегулирования споров как в досудебном, так и в судебном порядке. Также данные разработки ведутся для того, чтобы достичь экономии ресурсных затрат при выполнении кадастровых работ и значительного сокращения себестоимости полевых геодезических измерений, что в итоге реализует очень важный социальный аспект. Ведь собственниками РУЗУ, как правило, являются люди пенсионного возраста, а уменьшение стоимости кадастровых работ позволит данной категории населения исполнить требования действующего законодательства по уточнению границ РУЗУ, что, в свою очередь, приведет к актуализации сведений ЕГРН.

Отдельно должна подлежать разрешению и проблема установления особенностей кадастрового учета линейных или уникальных сооружений и земельных участков под ними (и их частей), которые давно должны были быть установлены Минэкономразвития России, однако этого не произошло. Не установлены федеральным законом и особенности осуществления кадастрового учета автомобильных дорог общего пользования федерального значения, а соответственно и земельных участков, на которых они расположены.102

Распоряжением Правительства Российской Федерации («дорожной картой») предусмотрено, что с 1 января 2018 года устанавливается запрет на распоряжение земельными участками, если сведения о местоположении их границ не внесены в ЕГРН.103 Это значит, что продать, подарить, передать по наследству земельный участок, границы которого не установлены, будет невозможно, независимо от наличия или отсутствия свидетельства о праве собственности на этот участок. То есть это изменение предполагает невозможность внесения сведений в ЕГРН о земельных участках в случае отсутствии в ГКН сведений о координатах характерных точек границ земельных участков. Поэтому на сегодняшний день выполнить межевание - основная задача собственника участка земли.

Что касается самой процедуры оформления границ земельного участка, здесь следует отметить, что внесение сведений в ГКН носит заявительный характер, то есть обязанность уточнения границ возложена на правообладателя. Для начала нужно узнать о том, проведена ли процедура межевания земельного участка, а сделать это достаточно просто. По интернету на портале Росреестра в разделе

«Публичная кадастровая карта» вводится кадастровый номер или адрес участка. Информация об установленных границах также земельных участков указана в выписке, которую можно заказать в МФЦ, на сайте Росреестра или с помощью Единого портала государственных услуг. Формулировка «без координат границ» означает, что расположение участка в кадастре указано примерно. В этом случае необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания.

С 2017 года совершенствуется возможность проверки квалификации кадастрового инженера: на сайте Росреестра сформирован сервис «Реестр кадастровых инженеров», благодаря которому можно увидеть актуальную информацию о кадастровых инженерах, в том числе открыт специальный рейтинг с учетом критериев сроков и качества выполнения ими кадастровых работ. В этот реестр вносятся сведения о каждом кадастровом инженере, который допущен к работе по специальности, также можно увидеть и записи об аннулировании квалификационного аттестата. Также в рейтинге отображается количество положительных решений об учете по подготовленным кадастровым инженером документам, количество отказов в осуществлении кадастрового учета по причине некачественной подготовки документов, количество ошибок, допущенных инженером. Возможности сервиса позволяют осуществлять поиск по заданным критериям - например, по имени кадастрового инженера, по номеру квалификационного аттестата или по региону. После осуществления межевания земельных участков следует подать заявление и сформированный пакет документов через многофункциональные центры или портал Росреестра. В течение 5 рабочих дней сведения об официально установленных границах земельного участка должны быть внесены в ГКН. За постановку на государственный кадастровый учет, в том числе внесение сведений о границах участка, плата не взимается. Однако услуги кадастрового инженера осуществляются за плату.

Таким образом, в настоящее время внесение в кадастр сведений о границах является гарантией прав собственников, позволяет адекватно начислять налог на имущество и избежать административных штрафов, а также сведет к минимуму возникновение земельных споров.

Федеральным законом «О кадастровой деятельности» было введено понятие «комплексные кадастровые работы», под которыми следует понимать «проведение кадастровых работ в массовом порядке на территории одного или нескольких элементов планировочной структуры населенного пункта, на территории садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан». Результат этой процедуры - карта-план территории, содержащая все необходимые сведения об участках и находящихся на них объектах, расположенных в границах территории проведения этих работ. Уточнение границ участка осуществляется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или же из документов, определяющих местоположение границ при образовании земельного участка. Также границы могут быть определены в соответствии с проектом межевания территории, а при отсутствии в нём необходимых сведений - устанавливаются границы, существующие на местности от пятнадцати лет и закрепленные объектами природы или искусственного происхождения. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления соответствующего акта согласования границ разрешаются в порядке, установленном ЗК РФ. Площадь земельного участка может отличаться от той, что указана в проекте межевания территории, не более чем на десять процентов.104

Ученые говорят о том, что государственный кадастр недвижимости не содержит принципиально новых сведений, но в то же время понятия «кадастр» и «реестр» смешиваются между собой. Как отмечает К.В. Симонова, исходя из истории развития учета земель, можно выделить одну из основных проблем, а именно - недостаток или полное отсутствие полной и актуальной информации обо всех земельных участках в границах территории России. Создание ЕГРН не разрешает данный вопрос. Некоторые авторы говорят о том, что практику переноса сведений из одной информационной системы в другую нельзя назвать очень эффективной, так как есть риск потери информации при синхронизации сведений, содержащихся в ГКН, и сведений из ЕГРП, ведь основы и принципы ведения кадастра и реестра неодинаковы. Это и произошло при реализации соответствующих положений законов.

Также необходимо заметить, что в настоящее время ЕГРН не содержит сведений о качестве земельных участков. Многие авторы отстаивают точку зрения, что земля является в первую очередь природным, а поэтому особенным объектом, что не следует рассматривать земельный участок только в качестве объекта товарно-денежных отношений. Сущность земельного участка как природного ресурса не учитывается, этот фактор негативно проявляется в управлении в сфере земельно-имущественных отношений, частью которого является учетно- регистрационная функция. В научных кругах дается правовая оценка унификации на законодательном уровне всех функций в учетно-регистрационную функцию. Например, Н.Л. Лисина указывает: «государственному кадастровому учету земельных участков придается иное правовое значение: от исключительно фискальной, информационной функции до учетно-регистрационной»105. Поэтому поводу хочется отметить, что в России для государственного кадастра, будь то земельный кадастр или кадастр недвижимости, изначально были характерны признаки информационности и фискальности. Даже притом, что законодатель встал на путь изменения концепции регулирования земельно-имущественных отношений в части перехода на учетно-регистрационную функцию, в целом кардинальных перемен именно в целях деятельности ЕГРН не происходит. Также, например, С.А. Гречун считает, что «законодатель не смог урегулировать все вопросы в одном законе, требуется принятие ряда подзаконных нормативных актов»106.

Анализ вопросов второй главы настоящего исследования позволил сделать следующие выводы:

Автором дается понятие объекта незавершенного строительства: это объект недвижимости (создаваемое здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается, или приостановлено, или законсервировано, который, несмотря на постоянные изменения в процессе строительства, обладает индивидуально-определенными характеристиками, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

При рассмотрении проблем отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости и проблем, вытекающих из регистрации права собственности, установлено, что независимо от её осуществления следует устанавливать наличие признаков, способных отнести объект в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью -- сооружение фундамента.

В ходе исследования автор делает вывод о том, что земельный участок является особым объектом недвижимости. Одной из важнейших проблем на современном этапе развития земельно-имущественных отношений является отсутствие информации о границах ранее учтенных земельных участков или же их пересечение. Так как с 1 января 2018 года устанавливается запрет на распоряжение земельными участками, если сведения о местоположении их границ не внесены в ЕГРН, на сегодняшний день выполнить межевание - основная задача собственника участка земли.

Отдельно должна подлежать разрешению и проблема установления особенностей кадастрового учета линейных или уникальных сооружений и земельных участков под ними.

Также можно утверждать, что внесение в кадастр сведений о границах является гарантией прав собственников, позволяет адекватно начислять налог на имущество и избежать административных штрафов, а также сведет к минимуму возникновение земельных споров. Но многие вопросы остались не разрешенными, требуются поправки в федеральный закон или же принятие подзаконных нормативных актов.

Заключение

В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы:

Автор, исследовав правовую природу недвижимости, делает вывод, что недвижимость является особым объектом гражданских правоотношений. В ходе исследования выявлено, что среди цивилистов ведутся дискуссии о том, к чему отнести государственную регистрацию недвижимости: к признаку недвижимого имущества, к юридическим последствиям отнесения объектов к недвижимости или же к правовому режиму. Автор отмечает важнейшее значение государственной регистрации, и считает, что она включается в правовой режим недвижимости. Так, основная специфика правового режима недвижимости заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Автор отмечает, что законодатель не дает конкретного определения недвижимости, а лишь перечисляет виды недвижимых вещей. Более того, он признает равнозначными понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость», которые в теории все-таки отличаются между собой. Поэтому автор предлагает прийти к единообразному использованию вышеуказанных понятий и закрепить только понятие «недвижимость», потому что сейчас оно стало более применяемым, так как сам законодатель употребляет данную дефиницию в названии нового Закона о недвижимости, в ст. 549 ГК РФ. Поэтому предлагается закрепить в ст.130 Гражданского кодекса РФ только понятие «недвижимость», так как сам законодатель в настоящее время отдает этой дефиниции приоритет и использует ее в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», в ст. 549 Гражданского кодекса РФ.

Проанализировав нормативные правовые акты, регулирующие институт недвижимости, выявлено, что они составляют прочную и в то же время динамично развивающуюся базу. Правовая основа института учета и регистрации недвижимости претерпела существенную реформу. С наступлением 2017 года связывается вступление в законную силу большого количества изменений и новых нормативных правовых актов, которые были рассмотрены в работе.

Анализируя действующее законодательство и законопроекты, вносимые в Государственную Думу РФ, мнения ученых и практиков, автор пришел к выводу, что выписка из ЕГРН, являющаяся единственным доказательством существования прав конкретного лица на недвижимость, не имеет достаточную степень защиты. В связи с этим, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, вносится предложение вернуть и закрепить свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права на недвижимость, в прежней форме. Предлагается внести в статью 28 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следующее изменение:

1) изложить часть первую в следующей редакции: «1. Государственный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации прав оформляется в форме документа на бумажном носителе».

По мнению автора, государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает права на недвижимость, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров, обеспечивает публичные интересы в стабильном и предсказуемом порядке. Поэтому предлагается внести соответствующие изменения в ГК РФ при условии снижения нотариальных тарифов и доработки отдельных положений, регулирующих осуществление деятельности нотариуса. Автором предлагается внести в статью 8.1 ГК РФ изменение, изложив абзац первый пункта 3 в следующей редакции: «3. Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

В ходе исследования выявлены особенности и проблемы кадастрового учета и государственной регистрации отдельных видов недвижимости. Для устранения противоречий в определении правовой природы объекта незавершенного строительства автор считает необходимым внести изменение в его правовое определение, а именно: включить в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ п.10.2 следующего содержания: «Объект незавершенного строительства - это объект недвижимости (создаваемое здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается, или приостановлено, или законсервировано, который, несмотря на постоянные изменения в процессе строительства, обладает индивидуально-определенными характеристиками, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно».

При рассмотрении проблем отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости и проблем, вытекающих из регистрации права собственности, установлено, что независимо от её осуществления следует устанавливать наличие признаков, способных отнести объект в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью -- сооружение фундамента.

Изучая процессы государственного кадастрового учета и регистрации прав на созданные здание или сооружение, установлено, что они осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок. Для совершения данных действий в отношении объекта незавершенного строительства необходимы разрешение на строительство и документ, устанавливающий право на земельный участок, на котором расположен объект. В случаях, когда в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, предоставляется технический план объектов недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Исследовав особенности кадастрового учета и государственной регистрации земельных участков, автор отмечает, что земельный участок является в первую очередь природным, а потому особым объектом недвижимости. Одной из важнейших проблем на современном этапе развития земельно-имущественных отношений является отсутствие информации о границах ранее учтенных земельных участков или же их пересечение. С 1 января 2018 года устанавливается запрет на распоряжение земельными участками, если сведения о местоположении их границ не внесены в ЕГРН. На сегодняшний день выполнить межевание - основная задача собственника участка земли. В данной работе проанализированы изменения, касающиеся осуществления кадастровой деятельности. Нововведенный и модернизированный институт кадастровых инженеров позволяет разрешить эту проблему и выработать единую методику оценки кадастровой стоимости. До 1 января 2020 года границы земельных участков должны быть уточнены и исправлены, к этому времени должна действовать система контроля достоверности сведений о местоположении границ земельных участков, указанных в ЕГРН.

Подводя итог всему вышесказанному, нужно сказать, что благодаря интенсивной работе со стороны законодателя и представителей судебной системы многие спорные вопросы в сфере государственного кадастрового учета и регистрации недвижимости получили свое разрешение. Но законотворческий процесс, направленный на совершенствование учётно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости, всё еще не окончен. И это является в данном случае положительным фактом. Ведь для будущего безошибочного функционирования системы, обеспечения законного признания и подтверждения прав конкретного лица на недвижимость данный институт еще нуждается в постепенном развитии.

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» (часть первая) от 30.11.1994 N 51ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14- ФЗ (ред. от 23.05.2018)//"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410

4. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 23.04.2018) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1, ст. 16

5. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

6. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)// Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147

7. "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.04.2018)//"Собрание законодательства РФ", 18.11.2002, N 46, ст. 4532

8. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117- ФЗ (ред. от 19.02.2018)// "Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340

9. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости"// Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344

10 .Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594

11 .Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813

12 .Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О кадастровой деятельности" // Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017 13.Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" // Собрание законодательства РФ, 04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4170

14.Федеральный закон от 30.12.2015 N 431-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 04.01.2016, N 1 (часть I), ст. 51

15. Федеральный закон от 27 июля 2010 года №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (ред. от 05.12.2017)«Российская газета», № 168, 30.07.2010

16. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Российская газета", N 137, 22.07.1998

17. Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// "Российская газета", N 3, 11.01.2013

18 .Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"// //"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40

19 .Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"//"Российская газета", N 1, 12.01.2005

20 .Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 (ред. от 21.05.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии"// "Собрание законодательства РФ", 29.12.2008, N 52 (ч. 1), ст. 6366

21 .Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 N 903 (ред. от 17.02.2018) "О федеральной целевой программе "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2020 годы)" // СПС КонсультантПлюс (Дата обращения:12.01.2018)

22 .Распоряжение Правительства РФ от 1 декабря 2012 г. N 2236-р О плане мероприятий ("дорожная карта") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп.от 11.02.2017) // СПС «КонсультантПлюс» (Дата обращения:12.01.2018)

23 .Приказ Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291 (ред. от 09.12.2016) "Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости" Зарегистрировано в Минюсте России 21.07.2016 N 42937) // СПС КонсультантПлюс» (Дата обращения:14.03.2018)

24. Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883 "Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости" Зарегистрировано в Минюсте России 18.01.2016 N 40613)

25.Приказ Росреестра от 28.12.2015 N П/675 "О кадастровом делении территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы"//СПС «КонсультантПлюс» (Дата обращения:12.01.2018) 26.Закон г. Москвы от 03.06.2009 N 17 (ред. от 25.04.2012) "О контроле за использованием объектов недвижимости в городе Москве" // Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 35, 23.06.2009

Судебная практика

27 .Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»// «Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ», 2011 г, № 9

28 .Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// "Вестник ВАС РФ", N 7, июль, 2010

29 ."Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015)// СПС "КонсультантПлюс"(Дата обращения:12.03.2018).

30 .Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// "Российская газета", N 140, 30.06.2015

31 .Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П// Собрание законодательства РФ", 14.06.2010, N 24, ст. 3069

32 .Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2014 N Ф09-2677/14// СПС "КонсультантПлюс" (Дата обращения: 20.12.2017)

33 .Постановление ФАС Московского округа от 08.07.2014 по делу N А41- 32305/13// СПС "КонсультантПлюс" (Дата обращения: 20.12.2017)

34 .Апелляционное определение от 16 сентября 2015 г. по делу № 33- 5819/2015// СПС «Консультант Плюс»

35 .Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 декабря 2014 г. по делу № А19-803/2014// СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 17.03.2018)

36 .Постановление Арбитражного Суда Волго-Вятского округа по делу N А28- 9033/2014 от 12 января 2016 г. № Ф01-5406/2015 //СПС КонсультантПлюс"(Дата обращения: 15.02.2018)

37 .Постановление Арбитражного Суда Центрального округа по делу N А35- 8621/2014 от 19 июля 2016 г. № Ф10-2556/2016 //СПС "КонсультантПлюс".(Дата обращения: 18.02.2018)

38 .Определение Верховного Суда РФ от 30 сентября 2015 г. № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/2015// СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 19.03.2018).

Литература

39 .Новицкий Н.Б. Римское частное право: Учебник /. - М.: Юрист, 2013. 40.Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 1ч.: Вотчинные права. - М.: «Статут» 2002: С. 88.

41 .Суханов Е. А. Российское гражданское право: Учебник: В 2т. Т.1:Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 4-е изд., стереотип.- М.: Статут, 2016. - 958 с.

42 .Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1, Издательство: М.: Статут,2005. - 461 с.

Периодические издания (Научные статьи)

43 .Аврунев Е.И., Вылегжанина, В.В. Гиниятов И.А. «Совершение кадастровых работ по уточнению границ ранее учтенных земельных участков» //Вестник СГУГиТ, Том 22, №4, 2017г. с.128

44 .Болтанова Е.С. «Единый государственный реестр недвижимости - новый информационный ресурс» Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7 (178). С. 18.

45. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 2007. № 4. С. 35.

46 .Гречун С.А. «Новейшие тенденции в совершенствовании правового регулирования земельно-имущественных отношений»// журнал "Актуальные проблемы российского права", N 3, март 2016 г. с.30

47 .Долинская В.В. «Понятие, порядок и проблемы государственной регистрации» // Закон. 2006. N 2. С. 5.

48 .Козлов Д.В. «Общая характеристика нового федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ»// Таврический научный обозреватель. 2015. № 5-1. С. 62.

49 .Кравченко Э.В., Будагов И.В., Алексеева К.С. Оформление прав на земельные участки под линейные объекты. Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2015. № 2. С. 36-38.

50 .Лински С.А. Развитие понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1. С. 3?7.

51 .Лисина Н.Л. «Государственный кадастровый учет земельных участков: развитие, современность и перспективы»// журнал «Вестник Кемеровского государственного университета», №1,2015.

52 .Нечипор И.В., Казиханов М.Э., Рачков А.В. Международный опыт управления жилой недвижимостью // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. 2016. № 40?2. С. 136?142.

53 .Осенняя Е.Д., Сидоренко М.И., Шеина К.В., Осенняя А.В. «Перспективы саморегулирования кадастровой деятельности.» // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2013. № 3. С. 44.

54 .Петрушкин В.А. Дефиниции системы оборота недвижимости // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 2 (30). С.147?155.

55 .Сажина М.А., Зарайская О.А. «Недвижимость в науке и практике. Электронный вестник. 2016. № 59. С. 189-211.

56 .Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости Российская юстиция. 2007. № 4. С.77.

57 .Сидоренко М.И., Осенняя А.В. «Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости» // Наука. Техника. Технологии политехнический вестник)". 2015. № 4. С. 42-43.

58 .Синенко В. А. Проведение и осуществление государственного кадастрового учета на примере Истринского района Московской области // Бюллетень науки и практики --научный журнал (scientific journal)№8 2017 г

59 .Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 2014. №6. С. 2-5.

60 .Точиев М.Б., Точиева Л.К. «Понятие и признаки недвижимого имущества» Вестник современной науки. 2016. № 8 (20). С. 56.

61 .Тресцова Е.В. Модернизация объектов недвижимого имущества в гражданском законодательстве Российской Федерации // Lexrussica. 2015. N 1. С. 67 - 75.

62 .Тужилова-Орданская Е.М. «Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России». М.: Буквовед, 2007. С. 228?235.

63 .Фролова Е.Ю. «Понятие недвижимости. История вопроса» // Universum: экономика и юриспруденция. 2016. № 3 (24). С. 6.

64 .Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Нотариус. 2003 №4 С.27

65 .Шевырин А.А. К вопросу о понятии недвижимости в гражданском праве Право и экономика. 2014. № 3 (313). С. 73?76.

66 .Шеметова Н.Ю. Недвижимость как объект. Место недвижимости среди других вещей в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации 2016 №8 (155) С.36

Размещено на Allbest.ru