Правовые проблемы государственной регистрации недвижимости

С апреля 2015 года Росреестр принимает заявления на осуществление регистрационных действий в электронном виде. За полный 2016 год в Москве было обработано 16 403 электронных заявления, а в 2017 - почти в 5 раз больше: 78 232 заявления, свидетельствующие о значительном росте популярности предоставления услуг онлайн.44

На примере Истринского района Московской области также выведена положительная практика выхода системы на электронный документооборот, что в свою очередь позволит ускорить регистрационно-учетные действия и процедуры. Так, при анализе деятельности филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Истринскому району выявлено, что заявлений, поступивших через офис филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» Истринского района с личного приема у должностного лица составило 278941, заявлений в электронном виде, поступивших по сети «Интернет» посредством сервиса сайта составило 120015 заявлений, почтовым отправлением -- 87109 заявления.

В соответствии с новым законом больше не будет предоставляться свидетельство о праве собственности, но старые свидетельства продолжают действовать. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права отныне подтверждаются выпиской из ЕГРН, а при регистрации договора на документе о сделке должна быть специальная регистрационная надпись. Документ из ЕГРН должен включать в себя все сведения об объекте: кадастровые данные, полную или долевую собственность, номер договора по ипотеке, возможные обременения и т.д., которые в свидетельстве не указывались.

Хочется обратить внимание, что свидетельство имело очень высокую степень защиты, его было сложно подделать, так как оно подлежало оформлению на защищенной гербовой бумаге с водяными знаками. С июля 2016 года выдача данных свидетельств была отменена, и теперь Росреестр выдает выписку, которая распечатана на простом белом листе и ничем не защищена. Единственным доказательством существования права собственности на объект недвижимости является теперь запись в электронной базе ЕГРН, а выписка лишь устанавливает наличие этой записи.

Законопроектом № 112351-7 «О внесении изменений в статью 28 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости», внесенным в ГД РФ 28.02.2017г предлагалось вернуть упраздненную выдачу свидетельства о государственной регистрации прав. При этом устанавливалось, что регистрация прав будет удостоверяться помимо свидетельства также выпиской из ЕГРН. Законопроект был отклонен Правительством РФ, было отмечено, что выписка в достаточной степени отвечает требованиям гарантии конституционных прав граждан, сведения о которых внесены в реестр. Но с этим можно поспорить.

Это изменение в законодательстве многие граждане восприняли отрицательно, а защищенность системы ЕГРН вызывает вопросы и нарекания.

Люди привыкли иметь на руках документы. На неудобство нововведений жаловались и военнослужащие, покупающие квартиры по военной ипотеке. Проводить сделку по накопительно-ипотечной системе с так называемым «живым» свидетельством на руках спокойнее и привычнее.

Необходимость возвращения к выдаче свидетельств аргументируется и тем, что «новая выписка обязательно нужна будет каждый раз при совершении какой- либо сделки с объектом недвижимого имущества»: при сдаче квартиры в аренду, сделке купли-продажи, дарения, иных сделках и даже на этапе показа объекта недвижимости до заключения договора. Все это, как подчеркивают авторы законопроекта, требует дополнительных временных и денежных затрат со стороны правообладателя, ведь предоставление выписок из ЕГРН платное..

Так, в случае возникновения ошибки в ЕГРН в электронном виде дополнительным подтверждающим документом для правообладателя будет являться именно свидетельство, выданное в момент регистрации возникновения или перехода прав на недвижимое имущество. «Для пожилых людей будет надежней иметь бумажное свидетельство, нежели электронную выписку, распечатанную на обычном, незащищенном листе», - отмечали авторы законопроекта в пояснительной записке, указывая, что в их адрес «поступает большое количество обращений и жалоб граждан, преимущественно пожилого возраста, в связи с отменой выдачи свидетельств о госрегистрации прав и с просьбами изменить действующее законодательство, вернув выдачу свидетельств».

Вся информация о правах граждан на недвижимость есть только в электронном реестре. Так, полный переход на электронное ведение реестра, с одной стороны, открывает новые возможности для добропорядочных людей, а с другой - создаёт новые угрозы: любой сбой в этой системе может оставить человека без прав на жилье, также могут участиться случаи краж, фальсификации данных. Я соглашаюсь с мнением цивилистов и депутатов, которые говорят о необходимости иметь и бумажное свидетельство наряду с записями в реестре, что позволит защитить права граждан.

Такой точки зрения придерживаются и эксперты Ассоциации адвокатов России за права человека. Председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Баст считает, что свидетельство было важным документом и отказываться от него преждевременно.

Профессор кафедры государствоведения Института государственной службы и управления (ИГСУ) РАНХиГС, доктор юридических наук С. Бошно говорит: «на собственном адвокатском опыте я убедилась, что нет ничего проще, чем подделать электронные документы. Я уверена, что найдутся коррупционеры, которые воспользуются новыми правилами оформления собственности». При этом большинство граждан не доверяют виртуальной системе. Профессор отметила, что социологический опрос, который был проведен в 17 регионах РФ, показал, что 70% респондентов недовольны тем, что подтверждение прав напрямую зависит от электронной базы.

Еще один аргумент в пользу бумажного свидетельства -- это возможность быстро подтвердить право собственности в случае конфликтной ситуации. Адвокат межтерриториальной коллегии адвокатов «Клишин и партнеры» В.Богомолов отмечает, что у правоохранительных органов больше доверия вызовет документ на бланке, нежели выписка из реестра, которую легко подделать. «В моей практике были ситуации, когда посторонние люди захватывали помещение собственника, и выгнать их удавалось только с помощью полиции. А если обе стороны конфликта предъявили полицейским выписки из реестра? В этом случае полицейский будет на стороне того, у кого есть бумажный документ о собственности на официальном бланке», -- считает адвокат. Ситуаций, в которых может понадобиться свидетельство о собственности, множество. Например, если арендатор перестал выходить на связь с арендодателем, то вскрыть квартиру с помощью спецслужб без предъявления весомого документа будет очень сложно.

Конечно, государство стремится перейти на электронную систему, чтобы все сведения хранились в электронных базах данных и тем самым уходит от хранения сведений на бумажных носителях. Это, безусловно, удобно для работников Росреестра, т.к. легко найти нужную информацию, удобно для граждан, потому что появилась возможность обратиться в любой территориальный орган Росреестра для подачи заявления на государственную регистрацию независимо от места нахождения недвижимости. Но стоит ли соизмерять удобство и то, какие результаты могут быть от принятых нововведений? Поэтому в данной работе предлагается вернуться к практике выдачи бумажных свидетельств собственникам наряду с внесением данных в реестр для исключения массового нарушения прав граждан.

Предполагается, что степень доступа к реестру должна быть неодинаковой для разных лицам и государственных органов. Д.В. Козлов в своей научной статье пишет: «Скорее всего, это первый во многом пробный шаг в череде дальнейших подобных действий, призванный совместить требования публичности и открытости с необходимостью конфиденциальности и защиты государственных и частных интересов».

По новым правилам заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы будут предоставляться независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или в многофункциональный центр. Также необходимо отметить, что сокращен общий срок осуществления учета и регистрации. Сроки варьируются в зависимости от подачи заявления непосредственно в Росреестр или многофункциональный центр, от основания подачи заявления, а также от формы подачи документов. При подаче документов в Росреестр срок составляет 5 рабочих дней для кадастрового учета, а в случае одновременного проведения действий по учету и регистрации - 10 рабочих дней, что касается государственной регистрации прав на недвижимость, для нее законодатель установил семидневный срок. Если документы представляются через МФЦ, то сроки возрастают на два рабочих дня. Ранее максимальный срок составлял 20 рабочих дней.

Также немаловажным является то, что постановка недвижимости на кадастровый учет является бесплатной, а за государственную регистрацию предусмотрена государственная пошлина, сумма которой определяется в пп. 21-32 ч.1 ст. 333.33 НК РФ47 в зависимости от субъектов, объектов и вида регистрации.

Действия по кадастровому учету объектов и регистрации прав могут осуществляться как одновременно, так и отдельно. Если в ЕГРН отсутствуют данные об объекте недвижимости, его учет в кадастре и регистрация прав должны осуществляться одновременно, а также в случаях при создании объекта недвижимости, его образовании, прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы в ЕГРН. Рассматриваемые процедуры осуществляются одновременно и в случае образования или прекращения существования части объекта, на которую распространены обременения и ограничения прав объекта, которые подлежат государственной регистрации. Законодатель выделил обстоятельства, при которых права на объекты недвижимости должны регистрироваться без проведения кадастрового учета в одно время. К их числу можно отнести, например, государственную регистрацию перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав. Проведение учета в рассматриваемом порядке возможно, в частности, в следующих случаях:

- недвижимость создается на основании специально разрешения на ввод в эксплуатацию, которое представляется органами власти в порядке межведомственного взаимодействия или корпорацией "Росатом";

- объект прекращает существование, а права зарегистрированы в ЕГРН;

- изменяются основные характеристики объекта.

Закон предусматривает, что данные в ЕГРН заносятся и в порядке межведомственного взаимодействия. Впервые подробно описывается порядок информационного обмена сведениями между различными государственными и муниципальными структурами48, что является развитием пути, начатого созданием многофункциональных центров по предоставлению государственных и муниципальных услуг. Информация в ЕГРН теперь должна будет обновляться быстрее, содержать больший объем сведений, что позволит реестру выйти на качественно новый уровень сбора и анализа информации.

Законодателем сделана попытка уточнить и дополнить случаи, при которых документы могут быть возвращены без рассмотрения. К ним относятся: несоответствие заявления и документов в электронном виде установленному формату; наличие подчисток, приписок, зачеркиваний; отсутствие подписи заявителя в заявлении; в ЕГРН имеется запись о невозможности регистрации прав без личного участия собственника; если отсутствует информация об уплате госпошлины в течение 5 дней с момента подачи заявления. Что касается отказа в приеме документов: это возможно в единственном случае, когда не установлена личность заявителя.

В части оснований приостановления кадастрового учета и регистрации прав в новом законе содержится их увеличенный и исчерпывающий перечень по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Тем самым исключается возможность произвольного толкования законодательства государственными служащими. Также увеличены сроки приостановления учета объектов и государственной регистрации, которые теперь составляют не более трех месяцев, а шесть месяцев - по инициативе заявителя (ранее на один месяц и на 3 месяца). При этом в Законе указано, что приостановление этих действий по заявлению возможно только один раз.

Также важно отметить, что субъекты Российской Федерации до 2020 года вместо инвентаризационной должны перейти на кадастровую стоимость недвижимости. Юристы считают, что собственникам сейчас нужно очень внимательно относиться к оценке недвижимости, так как от кадастровой стоимости будет зависеть размер налогов. Кадастровая стоимость имущества является очень близкой к рыночной. Это обусловлено тем, что кадастровыми инженерами учитывается, например, расположение, площадь и год постройки. А существенно ниже рыночной стоимости во многих случаях может быть инвентаризационная. Таким образом, налог, определенный по кадастровой стоимости недвижимости должен повыситься, что повлечет за собой рост доходной составляющей муниципальных бюджетов.

Кадастровой оценкой называют совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта. Она проводится бюджетным учреждением субъекта РФ, наделенным соответствующими полномочиями решением регионального исполнительного органа государственной власти.

Государственная кадастровая оценка производится без учета обременений и ограничений объекта недвижимости, за исключением тех, которые установлены в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связаны с регламентацией использования территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или РФ. Кадастровая оценка будет совершаться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения один раз в два года.49 Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Что касается условий осуществления кадастровой деятельности, то одним из обязательных является членство в саморегулируемой организации кадастровых инженеров, сведения о которой внесены в соответствующий государственный реестр.50 Возложенная на СРО функция по осуществлению контроля над кадастровой деятельностью ее членов проявляется посредством проведения проверок - плановых и внеплановых. Членство в СРО открывает кадастровому инженеру такие возможности как получение необходимой бесплатной консультации по интересующим вопросам, обеспечение представления его интересов в суде. Таким образом, по мере проведения проверок должно улучшиться качество выполняемых кадастровых работ за счет исключения неквалифицированных специалистов. Чтобы деятельность СРО кадастровых инженеров была более организованной и согласованной, создается национальное объединение таких организаций - путем вхождения в его состав более 50% саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.51

Также следует учесть, что изменяются и правила, определяющие образование кандидатов в кадастровые инженеры - необходимо наличие высшего образования:

1) по специальности или направлению подготовки в соответствии с перечнем, утвержденным Минэкономразвития, или иное, но после прохождения профессиональной переподготовки. По прежним требованиям квалификационный аттестат кадастрового инженера мог быть выдан лицу, имеющему среднее профессиональное образование. Установлено также обязательное условие: у кандидата должен быть опыт работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее чем 2 года. Все это направлено на то, чтобы кадастровые инженеры осуществляли свою работу качественно и законно, иначе к ним могут быть применены все меры ответственности: от дисциплинарной до уголовной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Уполномоченный орган субъекта РФ утверждает результаты определения кадастровой стоимости в отчете в течение 20 рабочих дней со дня его получения. Результаты определения кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, и могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами, а также органами государственной власти и местного самоуправления. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный этап применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение этого периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Хочется обратить внимание на то, что кадастровая деятельность регулируется в большей степени не Законом о государственной регистрации недвижимости, а посредством писем Минэкономразвития России. Из-за недостаточно регламентированных требований к осуществлению кадастровых работ и составлению после их проведения документов в каждом кадастровом округе (иногда и в кадастровом районе) существуют свои особенности и субъективные подходы. Законодательно установленная возможность внесудебного оспаривания и отмены неправомерных решений отсутствует, в результате чего прослеживается неоднозначность судебной практики.52 Также законодательно не закрепляются методы обнаружения и исправления кадастровых ошибок, сформировавшихся по вине кадастровых инженеров, и источники финансирования работ по их устранению. Отдельно нужно отметить, что все еще не установлены типовые нормы времени выполнения кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев. При этом кадастровые работы (в отсутствие незначительной конкуренции) остаются самым дорогостоящим звеном в цепочке оформления прав на недвижимость, что способствует существенному сдерживанию ее оборота.53

Форма сделок с недвижимостью. Правовые особенности государственной регистрации недвижимости и её ограничений (обременений).

Договоры, предмет которых составляет недвижимость, заключаются в простой письменной форме, как правило, в виде одного документа, подписанного сторонами.54 Это означает, что не разрешается совершение этих сделок путём обмена документами (оферта и акцепт). Несоблюдение формы такого договора влечет его недействительность.55

На практике возникают вопросы: является ли необходимым удостоверение сделок с недвижимостью нотариусом? Ликвидировал ли законодатель обязательное нотариальное оформление для всех сделок в отношении недвижимости? Будут ли приняты документы в простой письменной форме без нотариального удостоверения? Можно свободно ответить на эти вопросы, следуя указаниям ГК РФ: нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.56 В большинстве случаев выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок устанавливается законом только в отношении договора ренты57, а также договора залога: «договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению».58 Также обязательному удостоверению нотариусом подлежат следующие виды сделок: сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным гражданам; сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности; сделки по приобретению недвижимости супругами в долевую собственность. Нотариальное удостоверение само по себе не является гарантией действительности сделки, однако, снижает риск возникновения разночтений при дальнейшем исполнении договора.

Таким образом, безусловно, регистратор принимает договоры, оформленные в простой письменной форме, если не предусмотрено их нотариальное оформление. Нужно отметить, что в литературе часто критикуется отсутствие законодательных положений об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью. Споры о целесообразности нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью не утихают до сих пор. Ученые указывают на отрицательные последствия этой ситуации: увеличение уровня криминальности; дополнительные затраты государства на создание специальной службы, проводящей правовую экспертизу и проверку законности сделки; в последующем увеличение расходов физических и юридических лиц на услуги грамотного юриста и другие.

Очевидно, что отсутствие требования нотариального удостоверения приводит к упрощению оборота недвижимости. Также принятое законодателем решение о необязательности применения нотариальной формы ко всем сделкам, предметом которых является недвижимое имущество, способно, с одной стороны, привести к тому, что стороны договора могут быть освобождены от дополнительных затрат в процессе совершения сделки. В то же время, несоблюдение нотариальной формы может привести к нежелательным последствиям в рамках исполнения договора и гораздо более значительным затратам.

Юридические последствия простой письменной формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон. Так, если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, покупателя, в нем не отражены, то при исполнении договора могут возникнуть конфликты и сложности, противодействующие покупателю вступить в права владения. Это может касаться снятия продавца и его семьи с регистрационного учета, условий и сроков фактической передачи квартиры, ответственности продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках). В частности, если сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора. Участие нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем. Нотариус отвечает за безошибочность оформления договора, разъясняет нюансы его исполнения и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора. Кроме того, нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов и удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора.

Еще один аргумент в пользу введения обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью - это неизбежное снижение числа судебных споров, связанных с признанием недействительными сделок с недвижимостью. В силу того, что нотариус может существенно расширить условия договора, это способствует предупреждению нежелательных последствий, фактическому снижению возможных рисков. Президент Федеральной нотариальной палаты К.А. Корсик отметил: «нотариат не раз доказывал, что присутствие нотариуса в конкретной сфере гражданско-правового оборота вносит прозрачность и законность, и наоборот, устранение нотариуса приводит к неблагоприятным последствиям в виде роста злоупотреблений».59 По мнению сторонников ранее действовавшего законодательства об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, к числу которых относятся С. Г. Самойлов, А. Бегичев, Р. С. Бевзенко, А. Е. Русецкий, институт нотариата имеет все возможности для эффективного обеспечения защиты прав участников гражданского оборота. При этом, не ограничивая их свободу, с учетом принципов, действующих в сфере экономической деятельности и гражданского оборота.60

Советское гражданское законодательство предусматривало нотариальную форму договоров купли-продажи жилого дома (его части), договоров дарения, залога и мены, то есть практически всех сделок с недвижимым имуществом. Современный российский законодатель, регулируя оборот недвижимого имущества, создал систему государственной регистрации прав, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок.

Предполагалось, что либерализация законодательства будет способствовать снижению расходов участников рынка. Однако, у медали, как всегда, оказалось две стороны. Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества. Мошенники используют стандартные схемы: подделывают подпись законного владельца квартиры либо под воздействием угроз, принуждения, обманными способами заставляют собственника подписать договор купли-продажи.

В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих в англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. Таким образом, мировая практика показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан. Одновременно, данная инициатива является логическим продолжением тенденции по расширению компетенции органов нотариата, которая имеет место в течение последних нескольких лет.

Таким образом, негативные позиции цивилистов по поводу необязательности нотариального удостоверения многих сделок с недвижимостью видятся обоснованными. В ГД РФ внесли поправки в ГК, согласно которым все сделки с недвижимостью гражданам надо будет оформлять через нотариуса. В настоящее время законопроект № 193850-7 «О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» находится на рассмотрении ГД РФ.61

Правительством РФ подчеркивается, что введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью может привести к дополнительной финансовой нагрузке на граждан. Еще одним существенным недостатком предлагаемого регулирования является отсутствие законодательно закрепленного принципа экстерриториальности нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, то есть не по месту нахождения недвижимости. На данный момент законопроект не поддерживается Правительством РФ.

В рамках данного исследования проанализируем, насколько обоснованы замечания, содержащиеся в официальном отзыве Правительства, применительно к современной действительности. Прежде всего, рассмотрим замечание о дополнительных издержках для оборота недвижимости, которые возникнут в случае введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью. На первый взгляд, указанный тезис выглядит вполне обоснованным. Действительно, в настоящее время в условиях отсутствия в законодательстве требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, каждый субъект гражданского оборота праве самостоятельно выбрать - заключить ли договор в простой письменной форме или обратиться к нотариусу. Соответственно, предложение, содержащееся в законопроекте, выглядит обременительной для субъектов гражданского оборота. Однако это не так. Во-первых, законодателем было предпринято ряд мер по снижению нотариального тарифа за удостоверение сделок с недвижимостью. Можно утверждать, что в настоящее время цены на услуги нотариуса (нотариальный тариф + плата за услуги правового и технического характера) снизились и находятся приблизительно на одном уровне с ценами за услуги юристов и риелторов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью.62 Но этот вопрос всё же подлежит более глубокой проработке. Всё-таки, думаю, что убытки, которые причиняются гражданам в результате успешной реализации мошеннических схем, связанных с незаконным завладением недвижимостью, более значительны, чем оплата нотариального тарифа. На это обращают внимание также многие эксперты и аналитики, как указывалось ранее.63 Решить вышеуказанную проблему возможно посредством внесения изменений в законодательство о нотариате.

Так, необходимо будет уменьшить нотариальные тарифы, размер госпошлины, а также предусмотреть определенные гарантии и возможность снижения, отсрочки или рассрочки ее уплаты для малоимущих и социально незащищенных лиц.

Следующий важный вопрос, который подлежит урегулированию, - ответственность нотариусов за удостоверение сделки, признанной впоследствии судом недействительной. Преимущество обращения к нотариусу заключается в их полной имущественной ответственности за вред, причиненный по его вине, в отличие от иных лиц, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чья ответственность ограничивается лишь рамками договора оказания услуг. Однако в официальном отзыве Правительства РФ на рассматриваемый законопроект содержится справедливое замечание в отношении ответственности нотариуса. Разработчикам законопроекта следовало бы учесть, что для того, чтобы на нотариуса действительно была возложена полная имущественная ответственность за его действия, должна быть установлена его вина. Судебная практика свидетельствует о том, что это крайне редкое явление. Напротив, существует целый массив судебных решений, где требования к нотариусам о возмещении имущественного вреда остаются без удовлетворения, так как суды в своих решениях ссылаются на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении нотариусом закона при совершении нотариальных действий.64Кроме того, нотариус отвечает только за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях. То есть в настоящий момент, например, нельзя возместить упущенную выгоду.

Помимо замечаний, указанных в официальном отзыве Правительства РФ, следует отметить и то, что авторами законопроекта не рассматривался вопрос о целесообразности введения обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью, заключенных между юридическими лицами. Думаю, вводить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью, сторонами которых являются юридические лица не совсем оправданно. Как, правило, у юридического лица есть в штате юрист или целый юридический отдел, состоящий из работников, имеющих необходимую квалификацию. Нередки случаи привлечения юридическими лицами адвокатов по договорам оказания услуг для ведения некоторых дел организации. Соответственно, конкретно в этом случае обязанность по нотариальному удостоверению выглядит обременительной.

Таким образом, проведенный анализ показывает, что рассматриваемый законопроект нуждается в доработке, а некоторые замечания, высказанные Правительством РФ в официальном заключении, являются справедливыми. Считаю обоснованным и необходимым пересмотреть подход к нотариальному тарифу и плате за услуги правового и технического характера, а также уточнить круг лиц, на которых распространяется предлагаемое нововведение (в частности, наиболее целесообразным выглядит закрепление новеллы только в отношении сделок с недвижимостью между физическими лицами).

Итак, государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки, на мой взгляд, оптимальным образом защищает права на недвижимость, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров, обеспечивает публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке. Регистрация призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах, прежде всего для третьих лиц, и в этом смысле она позволяет защитить их права и интересы. Что касается нотариального удостоверения, то это специальная форма, в которую облекается соглашение самих сторон сделки, что обеспечивает права и интересы именно этих лиц. Именно в этой связи, как справедливо отмечает М. Сазонова, любые формы соперничества между нотариатом и органами регистрации недопустимы.65 Эти институты могут успешно функционировать, взаимно дополняя друг друга.

Из содержания норм ГК РФ и федеральных законов вытекает, что регистрация договора и регистрация прав на недвижимость - это неодинаковые по своей правовой природе явления, которые имеют разные правовые последствия. По смыслу действующего законодательства договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации.66 Но в Гражданский кодекс РФ внесены важные изменения, вступившие в силу 1 марта 2013 года, которые касаются государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В соответствии с данными изменениями «правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 (договор купли-продажи жилого помещения), 560 (договор купли-продажи предприятия), 574 (договор дарения недвижимого имущества), 584 (договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты) ГК РФ, не подлежат применению».67

В настоящее время объектом регистрации выступает только право на недвижимость, его ограничение и обременение, а не сделка с ним, но за некоторым исключением. Для остальных прямо поименованных сделок законом по-прежнему сохраняется обязательность прохождения процедуры государственной регистрации. Речь идет о договоре ипотеки, договоре участия в долевом строительстве, а также о регистрации аренды как обременения.

Важно заметить, что заключение договора, требующего государственной регистрации, возлагает на его стороны обязанность по регистрации данной сделки. Среди ученых-цивилистов большое распространение получила позиция, в соответствии с которой «неосуществление государственной регистрации договора влечет безусловную недействительность сделки». Так, О.М. Козырь считает:

«Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий». Думается, что здесь представлено не совсем точное толкование положений ст.165 ГК. Исходя из дословного содержания формулировок данной нормы, можно сделать вывод: в отличие от несоблюдения нотариальной формы договора (что влечет его безусловную ничтожность) отсутствие государственной регистрации недвижимости, напротив, не влечет недействительность договора. Законодатель прописывает другое последствие, то есть, заключенным такой договор признается с момента его регистрации. Этот факт и предопределил установление правила, в силу которого лицо вправе добиваться регистрации в суде при уклонении контрагента от регистрации (п.3 ст.165 ГК).

При уклонении одной стороны от регистрации перехода права собственности на недвижимость, что проявляется в отказе от подачи заявления или иных необходимых для регистрации документов, ст.551 ГК РФ указала на аналогичное последствие по сравнению со ст. 165 ГК РФ. Суд вправе на основании предъявленного требования другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности. В данном случае целесообразно воспользоваться нормами главы 13 ГПК РФ.68 То есть, вместе с иском заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимость. Это делается для исключения вероятности совершения ответчиком второй сделки в отношении одного и того же объекта недвижимости. В противном случае другая сторона может затянуть судебный процесс путем заключения другого договора и регистрации прав по поводу того же имущества, в результате чего исполнение судебного решения о регистрации права может стать затруднительным.

Итак, регистрация недвижимости с 2017 года означает регистрацию возникновения права собственности (например, при ее создании в результате строительства, по договору участия в долевом строительстве жилья); перехода права собственности на недвижимость по сделкам (например, от продавца к покупателю, при наследовании и т.д.); прекращения права собственности, (например, у продавца при продаже квартиры), а также регистрацию обременений.

Как рассматривалось ранее, в настоящее время регистрируется не сам договор, а переход права собственности на объекты недвижимости, осуществляемый по такому договору. Правила и порядок подачи документов на регистрацию прописаны в ФЗ № 218 и приказе Минэкономразвития № 883.69 Итак, в регистрирующий орган представляются: заявление; договор купли-продажи недвижимости как документ, удостоверяющий переход права собственности; акт приема-передачи имущества; нотариальная доверенность, если обращается представитель. Могут потребоваться и иные документы, необходимые в силу закона (например, разрешение от органов опеки по п. 2 ст. 37 ГК РФ или согласие супруга в силу п. 3 ст. 35 СК РФ). Документ об уплате государственной пошлины предоставляется только по желанию заявителя.70 При подаче заявления предъявляется документ, подтверждающий личность заявителя. Представитель юридического лица, действующий без доверенности, дополнительно предъявляет документ, удостоверяющий его полномочия. Юридическим лицам больше не требуется передавать в регистрирующий орган свои учредительные документы -- орган регистрации запрашивает их в налоговой инспекции самостоятельно. После принятия документов регистрирующий орган проводит их правовую экспертизу и вносит в ЕГРН сведения о регистрации перехода права или выносит решение о приостановке регистрационных действий.

Ст. 26 ФЗ №218 содержит 55 оснований для приостановки регистрации. Например, когда: имеются противоречия между заявляемыми и уже содержащимися в реестре правами; представлены документы с недостоверной информацией; сделка является ничтожной или признана судом недействительной и многие др. Приостановка делается до момента устранения ее причин, не более чем на 3 месяца (ранее такой срок составлял 1 месяц). Отказ в регистрации возможен только по одному основанию -- если не устранены причины приостановки в необходимый срок. По окончании процедуры выдается заменившая свидетельство о праве собственности выписка из ЕГРН о переходе прав на недвижимость.

Что касается обременений недвижимости: по результатам анализа положений ГК РФ можно сделать вывод о том, что термины «ограничение» и «обременение» недвижимости не являются тождественными. Под ограничением понимается определённое условие, благодаря которому владелец конкретной собственности не может полноценно ею распоряжаться (к примеру, продавать, сдавать в аренду и т. д.). Как правило, "ограничение" по своему смыслу применяется к гражданским правам, а "обременение" относится к самому недвижимому имуществу (ст. 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ). Институт обременения недвижимости обычно представляет собой не только ограничение прав собственника, но и то, что данные ограничения связываются и с наличием прав у третьих лиц на эту недвижимость. К подобным обременениям относятся договор аренды, ренты, арест имущества, ипотечное кредитование, залог и т. д. Таким образом, сущностью обременения являются запреты и условия, стесняющие определенного правообладателя в ходе пользования объектом или осуществления иных правомочий конкретной недвижимости. Такие условия и запрещения появляются:

-по прямому указанию, содержащемуся в законодательных нормах;

-на основании соглашения субъектов;

-по инициативе уполномоченных органов.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ ограничения прав нуждаются в государственной регистрации:

• для недвижимости -- в обязательном порядке;

• для движимых вещей -- в случаях, определенных законом. Основными видами ограничения прав собственника являются: сервитут; ипотека; доверительное управление; аренда; арест имущества и др. Все они имеют разную правовую природу: сервитут -- это ограничение вещного права; ипотека -- обеспечение исполнения обязательств; доверительное управление, аренда-- договорные обязательства. Что касается ареста, то это мера процессуального характера, принимаемая должностным лицом, направленная на полное, можно сказать, всестороннее ограничение прав собственника. Собственник ничего не может сделать со своим имуществом, поэтому в юридической литературе арест нередко называют обременением в чистом виде.

Способы установления ограничения прав также различаются. Для предоставления кредитору преимущественного права на погашение задолженности должником из стоимости заложенного имущества заключается договор об ипотеке, который регистрируется в Росреестре. Для получения права использовать чужой земельный участок для прохода или проезда заключается соглашение между соседями или принимается соответствующий судебный акт.

В любом случае в результате принятия мер по ограничению прав права собственника имущества сжимаются, а у правомочных лиц появляются ограниченные права -- вещные или обязательственные. В юридической литературе по объектам ограниченных вещных прав выделяют 4 группы: 1)право на использование чужих земель и других природных ресурсов; 2)право на использование чужих помещений; 3) обеспечительные права; 4)право на хозяйствование с имуществом собственника. В них входят все виды ограничения прав, указанные в ГК РФ и других законах. В некоторых случаях наличие обременения остается даже тогда, когда собственник имущества меняется (например, ст. 586 ГК РФ).

Анализ нормативных актов и юридической литературы позволяет выделить следующие признаки ограниченных вещных прав:

1. В отношении недвижимости ограничить могут только вещные права.

2. Появляющиеся у правомочного лица возможности всегда ограниченные, узкие.

3. Ограниченные вещные права могут появиться, только если будет право собственности на эту вещь. Сами по себе они возникнуть не могут, но могут продолжать действовать при смене собственника.

4. Характер и содержание обременения и ограниченных вещных прав определяются только законом.

5. Действует принцип публичности -- обязательная регистрация прав, их ограничения и т. д. на недвижимость.

Таким образом, в целях защиты прав и интересов участников гражданского оборота вопросы обременения (ограничения) прав регулируются исключительно на законодательном уровне.

Регистрация ограничения прав на недвижимость обязательна в случаях, определенных законом:

1. При установлении сервитута.71

2. При заключении договора найма жилого помещения на срок больше года.72

3. В связи с заключением договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.73

4. При заключении договора об ипотеке.74

5. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Так, что касается договора аренды предприятия - он должен быть зарегистрирован в установленном порядке и считается заключенным с момента регистрации. Такое требования относится и к договору аренды здания или сооружения на срок более одного года.75

В соответствии с п. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ основаниями для регистрации ограничений прав служат: акты органов государственных и муниципальных властей; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества. Кроме того, основаниями для регистрации ограничений прав могут быть: свидетельства о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; судебные акты, в т. ч. третейских судов; наступление обстоятельств, указанных в законе; другие документы и акты.

Особенности регистрации ограничения прав изложены в отдельных положениях закона № 218-ФЗ:

-Каждая запись об обременении прав идентифицируется с помощью неизменяемого и неповторяющегося номера регистрации.

-Запись об обременении прав содержит в себе информацию об основаниях возникновения и виде ограничения права, дату и номер проведенной регистрации ограничения, о лицах, у которых появляются ограниченные вещные права.

-Если обременение возникает в связи с принятием соответствующего акта государственным органом или местного самоуправления, то он в течение 5 дней после принятия такого решения должен направить в Росреестр заявление о проведении регистрации с приложением документов.77

-Вместо совместного заявления от займодавца и заемщика о регистрации обременения жилого помещения, если выданный или полученный заем является целевым, такое заявление может быть подано нотариусом в соответствии с п. 3 ст. 59 указанного закона.

-Госпошлина за государственную регистрацию ограничений прав устанавливается НК РФ.78 В настоящее время для физических лиц ее размер составляет 2 000 руб., для организаций -- 22 000 руб.

Анализ вопросов второй главы настоящего исследования позволил сделать следующие выводы.

Принятие федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» реформирует систему учета и регистрации недвижимости в Российской Федерации. Кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее объединены в единый институт - «Единый государственный реестр недвижимости». Ведение ЕГРН будет осуществляться только в электронной форме, исключение сделано только для реестровых дел.

Анализируя действующее законодательство и законопроекты, вносимые в Государственную Думу РФ, мнения ученых и практиков, автор пришел к выводу, что выписка из ЕГРН, являющаяся единственным доказательством существования прав конкретного лица на недвижимость, не имеет достаточную степень защиты. В связи с этим, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, вносится предложение вернуть и закрепить свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права на недвижимость, в прежней форме. Предлагается совершить это в следующем виде. Внести в статью 28 ФЗ № 218-ФЗ

«О государственной регистрации недвижимости» следующие изменения:

1) изложить часть первую в следующей редакции: «1. Государственный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.»;

По мнению автора, государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает права на недвижимость, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров, обеспечивает публичные интересы в стабильном и предсказуемом порядке. Поэтому предлагается внести соответствующие изменения в ГК РФ при условии снижения нотариальных тарифов и доработки отдельных положений, регулирующих осуществление деятельности нотариуса(в частности, о принципе экстерриториальности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, об ответственности нотариуса).

Глава III. Правовые особенности регистрации некоторых объектов недвижимости

3.1 Особенности государственного кадастрового учета и регистрации прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства

Интересными объектами недвижимости представляются как созданные здания и сооружения, так и объекты незавершенного строительства. Приобретение прав на созданный объект недвижимости возможно на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым устанавливается, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. Так, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки. Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в ЕГРН, может быть предметом гражданско-правовых сделок.

Следует отметить, что в литературе существует несколько точек зрения касательно юридических фактов, с которыми связывается момент возникновения объекта. Первое мнение - это прекращение договора строительного подряда. Как отмечает Е.А. Суханов, «если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью -- право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов».79 В этом случае особое значение приобретает процесс трансформации строительных материалов в объект незавершенного строительства. Указанный процесс обозначен в научной литературе как категория «фактической иммобилизации», под которой понимаются любые действия, которые приводят к соединению движимого имущества с господствующими объектами недвижимости. Вторая точка зрения, с которой связывается момент возникновения объекта незавершенного строительства, связывается с необходимостью получения разрешения на строительство и прав на земельный участок. Отмечая достаточную определенность указанных в ГК РФ признаков недвижимости и относительную простоту соответствующего понятия, Б.М. Гонгало указывает на практическую сложность решения вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта, в особенности, когда речь идет о создании рукотворных объектов. Требования по их созданию установлены Градостроительным кодексом РФ (далее -- ГрК РФ) и принятыми в соответствии с ним нормативными актами. Так, согласно п. 5 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных приказом Госстроя РФ от 31 мая 2001 г. № 120, объекты незавершенного строительства являются объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности, подлежащих государственному техническому учету и технической инвентаризации, независимо от формы собственности и назначения. При этом объектом учета Единого реестра могут выступать и объекты незавершенного строительства, разрешение на строительство которых не выдавалось. Вместе с тем отсутствие этого документа не позволяет провести государственную регистрацию прав на объект.

Согласно третьей точке зрения моментом возникновения объекта незавершенного строительства является государственная регистрация. В юридической литературе сложилось достаточно устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации права на объект незавершенного строительства он не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которые вложен труд строителей. Сторонники данного подхода делают вывод о том, что государственная регистрация права собственности на такой объект имеет своим следствием и юридическое признание его в качестве недвижимости. Однако при анализе судебной практики выявлено, что существует множество проблем, связанных как с регистрацией недвижимости в целом, так и объектов незавершенного строительства.

Представляет интерес Постановление Арбитражного суда по делу № А19- 803/2014.81 Предметом спора выступал объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%. При проведении обследования было установлено, что объект незавершенного строительства представляет собой полуразрушенный фундамент и дополнительно письмами БТИ, Службы государственного строительного надзора даны заключения, что объект незавершенного строительства не обнаружен. Но права на указанный объект были зарегистрированы в Едином государственном на тот момент в ЕГРП, в связи с чем вопрос относительно момента возникновения объекта и оформления прав на него представляется более чем актуальным. Хочется обратить внимание и на Определение Верховного Суда РФ.82 Обстоятельствами дела послужило то, что на земельном участке, принадлежавшем РФ, государственным учреждением возведен объект -- «благоустроенная площадка» с конструктивными элементами подстилающего слоя, состоящего из щебня, степенью готовности 1,18%, права внесены в ЕГРП. Решением суда требования истца были удовлетворены, так как спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи. В решении суда указано: «при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных отнести ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам».