К вопросу о приобретении прав на земельные участки из государственной и муниципальной собственности учреждениями уголовно-исполнительной системы

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 347.2/3

К вопросу о приобретении прав на земельные участки из государственной и муниципальной собственности учреждениями уголовно-исполнительной системы

А.В. Красильщиков,

Л. В. Ращупкина,

С. В. Солоухина

Право на земельный участок подчиняется требованиям минимум двух отраслей законодательства -- гражданского, которое определяет общие положения о праве собственности на имущество, и земельного, регламентирующего порядок осуществления права на земельный участок. Данное право тесно связано с обеими отраслями, каждая их которых отражает особенности его реализации. В настоящей статье рассматривается вопрос приобретения прав на земельный участок учреждениями УИС при совершении сделки купли-продажи зданий, строений, сооружений. Осуществляя свое право по распоряжению земельным участком и его использованию, правообладатели земельных участков сталкиваются с определенными ограничениями, установленными законом, в частности, с необходимостью использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, определяемым в установленном законом порядке. Нарушение правила об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением может повлечь за собой его изъятие у собственника или прекращение прав иных правообладателей, в том числе и учреждений уголовно-исполнительной системы. право земельный уголовный продажа

Ключевые слова: земельный участок; приобретение прав на земельный участок учреждениями УИС; правила землепользования и застройки; землеустроительная; градостроительная и проектная документация.

The right to a land plot is subject to the requirements of at least two branches of legislation -- civil law, which defines general provisions on the ownership of property, and land, regulating the procedure for exercising the right to a land plot. This right is closely connected with both branches, each of which reflects the features of its implementation. In this article the issue of acquiring rights to a land plot by the institutions of the FPS of Russia when the transaction of purchase and sale of buildings and structures is being considered. Exercising its right to dispose of the land plot and its use, the owners of land plots face certain restrictions established by law. In particular, with the need to use the land plot in accordance with its designated purpose, determined in accordance with the procedure established by law. Violation of the rule on the use of a land plot in accordance with its intended purpose may entail its withdrawal from the owner or termination of the rights of other rightholders, including institutions of the penal system.

Keywords: land plot; acquisition of rights to land by the institutions of the FPS of Russia; land use and development rules; land management; urban planning and project documentation.

Земля согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации относится к недвижимому имуществу. Земельный участок -- это особый объект права. Как объект недвижимости земельный участок имеет двойственную правовую природу. С 1 марта 2015 г. действует новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), где понятие земельного участка раскрывается через понятие «недвижимая вещь», которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Следует отметить, что во всех предшествующих законодательных определениях земельный участок рассматривался как часть земной поверхности, при этом основным критерием для выделения части земной поверхности в качестве земельного участка было установление границ такого участка, в то время как в новой дефиниции понятие границы отсутствует. Отличительным признаком земельного участка стало наличие характеристик, позволяющих определить часть земной поверхности в качестве индивидуально-определенной вещи.

Индивидуализация земельного участка как объекта недвижимости невозможна без описания его характеристик. Характеристики земельного участка используются для его постановки на государственный кадастровый учет и внесения сведений о нем в единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данные характеристики являются обязательным условием для присвоения ему не изменяемого и не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации кадастрового номера.

Как справедливо отмечает В. В. Чубаров, наличие границ земельного участка -- это ключевой фактор, позволяющий отделить конкретный участок от всех остальных: нет границ -- нет земельного участка как недвижимой вещи, при том что пользование землей может и существовать [5, с. 148]. Все учреждения и органы уголовно-исполнительной системы владеют, пользуются и распоряжаются имуществом лишь в той мере, в какой это установлено федеральными законами [1, с. 33]. Земельный кодекс РФ закрепляет предоставление земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование. Это означает, что у учреждения УИС владение и пользование земельным участком возникает на основании решения уполномоченного органа. В решении о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование указывается кадастровый номер земельного участка и наименование организации, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином реестре юридических лиц (п. 1, 3 ст. 39.9 ЗК РФ). Обратим внимание, что правомочия владения, пользования, входящие в право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, имеют определенные пределы, в которых проявляется ограниченный характер этого вещного права. В отличие от собственника, владеющего и пользующегося принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, учреждение реализует права владения и пользования исключительно в строгом соответствии с целями деятельности и разрешенным использованием земельного участка [2, с. 157].

Правовой режим земельных участков в действующем законодательстве определяется, как правило, по их основному целевому назначению, являющемуся господствующим среди других целей, т. е. осуществление деятельности на земельном участке определяется в соответствии с главной целью использования той категории земель, к которой относится данный участок. Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельного участка, имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На наш взгляд, ключевой проблемой правоприменительной деятельности является невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (ч. 4, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 Градостроительного кодекса). Так, в частности, Верховный суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона (см. обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 г., утв. Президиумом ВС РФ 04.06.2014).

Отметим, что существуют законодательные ограничения прав на землю, которые предусмотрены ст. 56 ЗК РФ. По нашему мнению, отличительной чертой правового режима земельных участков, предоставленных органам и учреждениям УИС России, является их определенный статус: необходимость установления особого пропускного режима, недопущения проникновения посторонних лиц, приводит к тому, что право пользования земельным участком сопровождается возможностью установления различного рода запретных зон и других ограничений на данных земельных участках и участках смежных землепользователей. Ограничения эти различны и определяются характером использования земельного участка, предоставленного для нужд уголовно-исполнительной системы. Разрешенное использование земельного участка является одним из критериев приобретения прав на земельный участок субъектами земельных отношений.

В настоящее время в Госдуме готовится к рассмотрению в первом чтении проект Федерального закона № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков), в котором предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой.

С этой целью планируется включить в Земельный кодекс РФ ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного

использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и др.). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.

С целью решения научной проблемы О. Баевским и Г. Волковым предложены рекомендации по доработке проекта, связанные прежде всего с необходимостью корректировки понятия разрешенного использования земельных участков.

Рассмотрим практическую ситуацию. Учреждение уголовно-исполнительной системы приобрело у частного предпринимателя по договору купли-продажи четыре производственных здания. Земельный участок находился у предпринимателя на праве постоянного бессрочного пользования, целью разрешенного использования которого было обслуживания производственных и социально-бытовых объектов. Учреждение УИС неоднократно обращалось в администрацию с заявлениями о предоставлении ему спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, ссылаясь на приобретение строений, расположенных на земельном участке, и отсутствие закрытой площадки для практического вождения учебных транспортных средств. Обоснование невозможности предоставления земельного участка были изложены в письменных ответах администрации муниципального района. В частности, администрация муниципального района сообщила заявителю о несоответствиях, имеющихся в представленных документах, указав, что, согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, испрашиваемый земельный участок имеет разрешенное использование -- «для обслуживания производственных и социально-бытовых объектов», поэтому предоставление земельного участка под оборудование закрытой площадки для практического вождения учебных транспортных средств не представляется возможным, так как это предполагает иной порядок предоставления земельного участка в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ и с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Учреждение УИС посчитало, что у администрации не имелось оснований для отказа в предоставлении на праве постоянного (бессрочного) пользования испрашиваемого земельного участка, и обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

При рассмотрении спора в судебном порядке арбитражный суд установил, что согласно правовым нормам Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -- собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены также Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами РФ. Как указал арбитражный суд, в соответствии с материальными нормами российского права, а именно -- с абз. 1 п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 1 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом, как следует из п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В п. 14 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [3] разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, из изложенного следует, что покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята приобретенным объектом недвижимости и необходима для его использования. Необходимо отметить, в силу ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия Президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно требованиям Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятые зданием, строением, сооружением и необходимые для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, а также землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при приобретении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не исключается применение земельного законодательства об определении размера участка, которое не влечет безусловную передачу приобретателю этих объектов недвижимости земельного участка в том же размере, в котором он использовался предшественником. Кроме того, как правомерно указала администрация в нашем случае, предоставление земельного участка под оборудование закрытой площадки для практического вождения учебных транспортных средств предполагает иной порядок предоставления земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации [4].

Подводя итог, можно констатировать, что вопросы регулирования земельных правоотношений всегда являются актуальными и требуют тщательного обсуждения, поскольку связаны с реальными потребностями государства, муниципалитетов и частных лиц. Вместе с тем, приобретая права на земельный участок из государственной и муниципальной собственности, учреждениям УИС необходимо соблюдать требования п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ, а именно -- следовать юридическим нормам в отношении целевого использования земельного участка и его разрешенного использования, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Литература

1. Баринов, А. В. Особенности имущественных отношений казенных учреждений ФСИН России / А. В. Баринов, Л. В. Ращупкина, А. Л. Сердюк // Вестник Владимирского юридического института. -- 2015. -- № 3 (36).

2. Баринов, А. В. Вещные права казенных учреждений уголовно-исполнительной системы / Баринов А. В., Ращупкина Л. В. // Тенденции развития права и экономики в XXI веке : сб. материалов всерос. науч.-практ.конф. -- Пермь: ФКОУ ВО Пермский институт ФСИН России, 2016.

3. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. -- 2005.- № 5.

4. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.08.2013 по делу № А29-6607/2012 // СПС «КонсультантПлюс» (документ опубликован не был).

5. Чубаров, В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. -- М., 2006.

References

1. Barinov, A. V. Osobennosti imushchestvennyh otnoshenij kazennyh uchrezhdenij FSIN Rossii [Features of property relations of state institutions of the Federal penitentiary service of Russia] / A. V. Barinov, L. V. Rashhupkina, A. L. Serdyuk // Vestnik Vladimirskogo yuridicheskogo instituta [Bulletin of the Vladimir Law Institute], 2015, no. 3 (36).

2. Barinov, A. V. Veshchnye prava kazennyh uchrezhdenij ugolovno-ispolnitel'noj sistemy [Corporeal right of state-owned institutions of the penal system] / A. V.Barinov, L. V. Raschupkina // Tendencii razvitiya prava i ehkonomiki v XXI veke [Trends in the development of law and Economics in the XXI century] : materials of scientific and practice сonf. Perm, Perm Institute of the FPS of Russia, 2016.

3. O nekotoryh voprosah, svyazannyh s primeneniem zemel'nogo zakonodatel'stva [On some issues related to the application of land legislation]: the resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of 24.03.2005 No. 11 // Vestnik Vysshego Arbitrazhnogo suda Rossijskoj Federacii [Bulletin of Superior Court of Arbitration of Russian Federation], 2005, no. 5.

4. Postanovlenie FAS Volgo-Vyatskogo okruga ot 30.08.2013 po delu No. A29-6607/2012 [The resolution of Superior Court of Arbitration of the Volga-Vyatka district of 30.08.2013 in case no. A29-6607/2012] // Help Law System “ConsultantPlus” (the document was not published).

5. Chubarov, V. V. Problems of legal regulation of real estate. Moscow, 2006.

Размещено на Allbest.ru