Правове "відлуння" частини 2 статті 190 Цивільного кодексу України у законодавстві України та чому "право оренди" стало речовим

- боржник зобов'язального правовідношення визначається через правомочність на річ («real», «речовим») (заміна власника / орендодавця не впливає на право орендаря користуватися цією ділянкою) ¹¹.

Є і приклади в українському цивільному законодавстві з тим самим наслідком як і в швейцарській Realobligation» (реальне зобов'язальне правовідношення) з відмінністю, що в Україні правові наслідки виникають «по-закону», а не з реєстрації попередньої «примітки» «по волі» сторони договору ст. 810-1 ЦК України; част. 4 ст. 6 Закону «Про іпотеку» і т.д.

Г. Обмежена речова правомочність - найбільш «міцна» правомочність (не беручи до уваги право власності), яку отримує користувач речі, якому надано обмежене речове право користування. Здебільшого, мова йде про користування річчю у формі обмеженого речового права, що є правом користування (сервітут). Як обмежене речове право, право користування (сервітут) зберігається і тоді коли річ продається або стягується примусово.

Відповідно до названої категоризації у романо-германській (континентальній) системі право оренди є зобов'язальним особистим правовідношенням, що визначається засадами зобов'язального права та положеннями договору. Таким чином, «право оренди» в Україні, яка входить до цієї системи, насправді не може бути речовим. Далі ми дізналися, що кожне правовідношення, яке може бути змістом права користування (сервітуту) - обмеженого речового права, також може встановлюватися як зобов'язальне правовідношення або навпаки.

Отже, власник-орендодавець земельної ділянки на основі договору оренди надає орендареві земельну ділянку в платне користування з метою «будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна» ¹², що можна виразити і речовим правом. У наведеному прикладі, згадані зобов'язальні права після переведення в речові виражають саме зміст обмеженого речового права - права забудови (суперфіції). Простіше кажучи, змістом права забудови (су - перфіції) є саме те, що особа вправі мати споруду на чужій землі. Розмежовується власність на земельну ділянку від власності на споруду, а принцип «superficies solo cedit» не діє. Це видно із системного аналізу положень Глави 34 ЦК України.

Першою причиною особливого законодавчого регулювання (у ч. 2 ст. 190 ЦК України та ч. 7 ст. 5 Закону №898-IV) є те, що Земельним Кодексом України (далі: ЗКУ) передбачається два види користування земельними ділянками, що перебувають у державній або комунальній власності: право постійного користування земельною ділянкою (безстрокове користування для підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; громадських організацій інвалідів України, їх підприємств (об'єднань), установ та організацій; релігійних організацій України; публічних акціонерних товариств залізничного транспорту загального користування; вищих навчальні заклади і т.д. [див.: ч. 2 ст. 92 ЗКУ]) або право оренди земельної ділянки (строкове користування для громадян та юридичних осіб України, іноземців і осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних об'єднань і організацій, а також іноземних держав [див.: ч. 2 ст. 93 ЗКУ]). Таким чином, ведення будівництва «приватниками» на землі, яка перебуває у державній або комунальній власності, можливо здійснювати лише шляхом укладання договору оренди. Другою причиною є те, що зведена на чужій земельній ділянці (на основі договору оренди) будівля до моменту оформлення забудовником на неї права власності, фактично перебуває у власності орендодавця, тобто - власника земельної ділянки. У забудовника не визначене правове положення, яке унеможливлює фінансування будівельного проекту впродовж його здійснення через попередній продаж або іпотеку. Право забудови (суперфіцій) на відміну від права користування на основі договору оренди можна використовувати як предмет забезпечення кредиту ¹³.

Отже, беручи до уваги згадані причини, законодавець свідомо (можна навіть сказати, що навіть вимушено) та логічно перевів зобов'язальне право оренди «для цілей будівництва» в речове право: переведення у част. 2 ст. 190 ЦК України виглядає так, що він визнає майнові права речовими, а у част. 7 ст. 5 Закону «Про іпотеку» відповідні майнові права платного користування з метою «будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна» визнає нерухомістю. Таким чином, ще 15 грудня 2005 р. «право оренди для цілей будівництва» було по-закону інституціоналізовано ¹⁴, як «право забудови (суперфіцій)» без називання його однойменним терміном.

Відлуння такого регулювання можна, наприклад, бачити у част. 5 ст. 93 та част. 4 ст. 124 ЗКУ ¹⁵ або ст. 8-1 Закону України від 06.10.1998 р. №161-ХІУ «Про оренду землі» (далі: Закон «Про оренду землі») ¹⁶. На час введення інституціоналізації право «забудови (суперфіцій)» Законом №3201-ІУ від 15.12.2005 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» законодавець передбачав лише процедуру реєстрації договорів оренди земельних ділянок ¹⁷. Із введенням реєстру речових прав, законодавець перевів зобов'язальне право оренди в речове та зобов'язав сторін усіх договорів оренди (не лише для цілей будівництва) провести реєстрацію цих договорів у реєстрі речових прав. Тим самим було повністю змінена правова природа зобов'язального права оренди на речове, що ми спостерігаємо у п. 2 част. 1 ст. 4 Закону України №1952-ІУ від 01.07.2004 р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі: Закон №1952-IV) ¹⁸ яким було передбачено державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, «як право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки» та «право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки».

Пункт 2 част. 1 ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є спірним, оскільки суперечить фундаментальному принципу приватноправових відносин - «свободі договору». Можна ініціювати питання про конституцій - ність згаданого положення, бо із запровадженням вимоги реєструвати договори оренди у реєстрі речових прав, законодавець позбавив учасників цивільно-правового обороту можливості правового оформлення користування річчю через зобов'язальні особисті правовідносини. До того ж, у контексті тлумачення принципу верховенства права та визнання України як соціальної, правової держави, що забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки, Конституційний Суд України своїм Рішенням від 10.11.2011 р. №15-рп/2011 (справі про захист прав споживачів кредитних послуг) підтвердив значущість принципу «свободи договору» ¹⁹.

Порівнюючи переліки речових прав, що визначені ст. 4 Закону №1952-ІУ та ст. 3 Модельного закону «Про обмежені речові права» ²⁰, що в принципі узгоджується із сучасною європейською цивілістичною доктриною речових прав, можна зауважити, що в Україні є набагато ширше коло речових прав. Проте, якщо Україна входить до континентальної системи, то перелік речових прав в Україні принаймні мав би дублюватися або бути узгодженим. Але на жаль, правова дійсність диктує нам свої особливості. Науковці вказують на «безсистемний та хаотичний характер формування переліку речових прав»²¹.

Перш, ніж у подальшому розкрити особливості відлуння част. 2 ст. 190 ЦК України в законодавстві України, варта було б звернути увагу на правове наповнення змісту понять «право оренди» та «право забудови (суперфіцій)».

Основна відмінність «права забудови (суперфіцій)» від «право оренди» полягає в його речовності. Речове право - «право забудови (суперфіцій)», як і зобов'язальне - «право оренди», виникає на основі договору. Договір оренди носить особистісний характер, так якв загальному випадку орендар не може переуступити своє право оренди іншій особі без згоди орендодавця. Враховуючи ряд особливостей договору оренди, відносно нього при зміні осіб в зобов'язанні складно застосувати в чистому вигляді ті норми, які регулюють заміну боржника і кредитора. Тому вважаємо, найбільш доцільно до договору оренди землі застосовувати загальний термін - «заміна сторони у договорі»²².

Право забудови може бути відчужене шляхом продажу іншій особі без згоди власника ділянки, на нього може бути звернено стягнення за майновим позовом, а отже, воно може бути предметом іпотечної застави. Слід пам'ятати і те, що при відчуженні «права забудови (суперфіцію)» відбувається заміна сторони в основному договорі, який регулює відносини між власником /потенційно майбутнім власником земельної ділянки/ та землекористувачем /потенційно майбутніми землекористувачами/ упродовж усього строку дії договору ²³. Але можливий і варіант без заміни сторони в основоположному договорі:

Ми знаємо, що в частині 7 статті 5 Закону «Про іпотеку» право оренди «як таке право» вважається нерухомими майном. Цим же Законом нерухомими майном визнається земельна ділянка (абз. 2 ст. 1). Отже, згідно цього положення орендар стає власником нової юридично створеної штучної ділянки, яку він може відчужувати. У разі продажу згаданої штучної земельної ділянки орендарем відбувається заміна сторони в основоположному договорі оренди (про що вже згадувалося). Проте, коли така штучна земельна ділянка відчужується орендарем (власником) шляхом оренди, то залишаючись стороною основоположного договору оренди, він вправі укласти з новим орендарем штучної земельної ділянки договір оренди, точніше, «технічно» це робиться шляхом укладання «договору суборенди» (див.: ст. 8 «Суборенда земельних ділянок» Закону «Про оренду землі») ²⁴.

Наприклад, на орендованій будівельником ділянці здійснюється проект багатоквартирного будинку. З метою його фінансування, будівельник розпочинає попередній продаж майбутніх квартир шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири, що будуються²⁵. Як уже згадувалося, у такому разі він продає частину в «праві забудови (суперфіції)», яка є похідною з до-говору оренди. Отже, вихідним положенням цієї юридичної конструкції завжди є основоположний договір оренди. Продаючи майбутню квартиру, яка є неспоживна річ / частина в «праві забудови (суперфіції)» / майнові права на квартиру / частина в праві оренди, забудовник мав би це юридично оформити, як відчуження «частини права оренди», що «технічно» можливо зробити через укладення договору «суборенди», з подальшим занесенням до реєстру²⁶.

Новели Закону України №509-УІ від 16.09.2008 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» (далі: Закон №509-УІ «Щодо сприяння будівництву») ²⁷ у частині внесення доповнення до статті 93 ЗКУ «Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом» викликали та викликають непорозуміння до сьогоднішнього дня ²⁸.

Системний аналіз згаданої новели вказує, по-перше, що тут ми зустрічаємо наочний приклад відлуння частини другої статті 190 ЦК України та кореспондуючої до неї частини 7 статті 5 Закону №898 - ІУ від 05.06.2003 р. «Про іпотеку». Фахівці вважали, що законодавець перевів «право оренди» із категорії «зобов'язального» до категорії «речового» права. Насправді це лише був законодавчо ін - ституціоналізоване «право забудови (суперфіцій)» без називання його однойменним терміном.

По-друге, законодавець прагне додатково закріпити у ЗКУ можливість відчуження «такого права оренди» у широкому розумінні (через заміну сторони основоположного «договору оренди» або без заміни сторони шляхом укладання «договору суборенди»). Падає в око, що лише чомусь «власник» може передати «право оренди» земельної ділянки у статутний фонд. Таке регулювання видається ніби то не логічним, бо «право оренди» належить орендарю, а не влас - нику / орендодавцю ²⁹. Використання терміну «власник» створює певне непорозуміння. Необхідно зауважити, що Глава 15 «Право користування землею» ЗКУ встановлює правове регулювання користування землею, яка перебуває у державній та комунальній власності. Отже, коли у част. 5 ст. 93 ЗКУ мова йде про «власника», то законодавець очевидно має на увазі уповноважені органи державної влади, які вправі виконувати функцію власника від імені держави.

Враховуючи той факт у який час було прийнято згадану законодавчу новелу, то усе стає на своє місце. Адже лише у перші 9 місяців 2008 р. внаслідок глобальної фінансової кризи оголосили про банкрутство більше світових 10 банків із світовими іменами, мільярдні збитки світові страхових компаній, інвестиційних фондів та недержавних пенсійних фондів³⁰. Ця криза не обійшла і Україну, зокрема її будівельну галузь³¹. Держава була вимушена здійснити швидкі та ефективні кроки щодо стабілізації економіки. І як результат було прийнято цілий ряд законів України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (Закон від 25.12.2008 р. №800-Vl) ³², «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» (Закон від 16.09.2008 р. №509 - VI)³³. Також у той час особлива увага приділялася діяльності Уряду України, функціональними обов'язками якого охоплювалася діяльність щодо створення сприятливих умов для інвестицій в будівництво, вдосконалення дозвільних процедур та їх здешевлення, запровадження конкурентних засад при набутті земельних ділянок та прав на них під забудову ³⁴.

Для наочного розуміння наведемо кілька виразних прикладів. Зокрема у Законі України від 25.12.2008 р. №800-УІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» зазначається, що подолання кризових явищ у будівельній галузі та житловому будівництві здійснюється відповідно шляхом:

- викупу в забудовників та/або фінансових установ нереалізованого житла в об'єктах будівництва, що споруджувались із залученням коштів фізичних осіб у разі неспроможності забудовників продовжувати будівництво житла у зв'язку з недостатнім обсягом коштів для формування фондів соціального та службового житла {абз. 2 ч. 1 ст. 1};

- збільшення статутних капіталів державних банків та Державної іпотечної установи для надання кредитів на завершення будівництва багатоквартирних житлових будинків {абз. 6 ч. 1 ст. 1};

- викупу державою у кредиторів іпотечних кредитів, отриманих фізичними особами на будівництво та придбання житла до набрання чинності цим Законом і віднесених до категорії ризикованих {абз. 7 ч. 1 ст. 1};

- у разі неможливості повернення суб'єктом господарської діяльності, що здійснює будівництво (забудовником), такого кредиту у визначений договором термін, кредитно-фінансова установа в порядку, визначеному законодавством, набуває майнових прав на збудоване житло та має право продати його органам державної влади, органам місцевого самоврядування або Державній іпотечній установі з метою забезпечення громадян, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до законодавства, чи здійснити його вільний продаж на ринку житла; {абз. 5 ч. 1 ст. 3}³⁵.

Слід зауважити, що із поєднанням власника (держава) та орендаря (будівельник, який веде будівництво на державній/комунальні землі) шляхом вище описаних варіантів викупу, «право оренди» [право забудови (суперфіцій)] автоматично не скасовується без згоди тих осіб, які придбали речові права (іпотекодержателів, майбутніх власників квартир) на «право оренди» = право забудови (суперфіцій) = нерухомість [част. 7 ст. 5 Закону №898-IVвід 05.06.2003 р. «Про іпотеку»] = неспоживна річ [част. 2 ст. 190 ЦК] = об'єкти незавершеного будівництва.

Порівнюючи внесені Законом №509-УІ від 16.09.2008 р. «Щодо сприяння будівництву»³⁶ зміни до ЗКУ (див.: част. 5 ст. 93) та Закону «Про оренду землі» (див.: ст. 8-1 «Відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності») зауважуємо звуження можливостей для орендаря відчуження права оренди земельних ділянок державної або комунальної власності, шляхом заборони відчуження права оренди через заміну сторони в основному договорі оренди. Залишається лише можливість відчуження права оренди шляхом укладення договору суборенди. Це навіть вбачається із законодавчої техніки, бо законодавець вставив новелу ст. 8-1 саме як додаткове продовження до ст. 8 «Суборенда земельних ділянок» ³⁷.

Поясненням такого законодавчого задуму обмеження можливостей відчуження є не настільки введення обмежень³⁸ для будівництва на землях державної та комунальної власності, наскільки держава прагне керуючими заходами врегулювати відносини у галузі будівництва. У наведеному випадку держава виявляє не бажання звільнити будівельників від юридичної відповідальності за їх недобросовісність. Для прикладу, у Пояснювальній записці до проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо сприяння будівництву» «Про внесення змін до деяких законів України щодо сприяння будівництву» (Реєстр. №2543 від 22.12.2006 р.) наголошувалося на те, що будуть запроваджені між іншим нові підходи у боротьбі із зловживаннями у сфері земельних відносин та в будівництві ³⁹. Ускладнився легкий продаж неіснуючих квартир, а потім «хоч трава не рости».

Отже, підсумовуючи викладене, слід зазначити:

1. Відповідно до названої катетеризації у романо-германській (континентальній) системі «право оренди» є зобов'язальним особистим правовідношенням, що визначається засадами зобов'язального права та положеннями договору. Таким чином, відповідно до згаданої категоризації, «право оренди» в Україні насправді не може бути речовим, оскільки тоді вже йшла б мова про «право користування» - сервітут або за спеціальною метою будівництва - право забудови (суперфіцій).

2. Законом України №3201-ІУ від 15.12.2005 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» (част. 2 ст. 190 ЦК України та част. 7 ст. 5 Закону №898-ІУ від 05.06.2003 р. «Про іпотеку») було законодавчо інституціоналізовано «право забудови (суперфіцій)» без називання його однойменним терміном.

3. Введенням част. 4 ст. 93 ЗК України [на теперішній час підготовки статті, частина 4 значилась уже як частина 5] сформувалось бачення, що «право оренди» стало речовим. Насправді, тут ми зустрічаємо наочний приклад відлуння частини другої статті 190 ЦК України та кореспондуючої до неї част. 7 ст. 5 Закону №898-ІУ від 05.06.2003 р. «Про іпотеку».

4. Відчуження «права оренди» за част. 5 ст. 93 ЗК України може здійснюватися через заміну сторони основоположного «договору оренди» або без заміни сторони шляхом укладання «договору суборенди». Відчуження «прав оренди» державних та комунальних земель можливе лише через укладення договору суборенди (див.: ст. 8-1 Закону України №161-ХІУ від 06.10.1998 р. «Про оренду землі»).

Література

правовий цивільний кодекс законодавчий

1. Частина 2 статті 190 Цивільного Кодексу України у редакції Закону України №3201-1V від 15.12.2005 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України». URL: // http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15

2. Частина 7 статті 5 Закону України №898-1V від 05.06.2003 р. «Про іпотеку» (у ред.: Закону №3201-1V від 15.12.2005 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»). URL: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/898-15

3. Ріш Ф. «Право очікування» в контексті частини 2 статті 190 Цивільного кодексу України // Держава і право: зб. наук. праць. Серія Юридичні науки. Вип. 74 / 1н-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України. Київ: Вид-во «Юридична думка», 2016. С. 264-267, 273.

4. Спасибо-Фатєєва І.В. Відчуження права оренди // Вісник Академії правових наук України. 2010. №4 (63). С. 118-127.

5. Кулинич П.Ф. Право оренди землі як об'єкт ринкового обігу в Україні: стан та перспективи // Часопис Київського університету права. 2016. №2. С. 7.

6. Мірошниченко А.М., Марусенко Р.І. Науково-практичний коментар Земельного кодексу України. Київ: Алерта; КНУ; ЦУЛ, 2009. С. 234

Размещено на Allbest.ru