Гражданско-правовое регулирование отношений по малоэтажной жилой застройке в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

Гражданско-правовое регулирование отношений по малоэтажной жилой застройке в Российской Федерации

Специальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

кандидата юридических наук

Подавалова Лариса Дмитриевна

Москва - 2012.

Диссертация выполнена на кафедре частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет».

Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент Рузакова Ольга Александровна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор Телюкина Марина Викторовна

кандидат юридических наук, доцент Лебединец Ольга Николаевна

Ведущая организация Московский государственный университет экономики, статистики и информатики

Защита состоится 29 февраля 2012 г. в 11-00 часов на заседании Совета по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук, на соискание ученой степени доктора наук Д 212.198.11 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» по адресу: 125993, ГСП-3, г. Москва, Миусская пл., д. 6, ауд. 255.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет».

Автореферат разослан 28 января 2012 г.

Ученый секретарь

Совета по защите диссертаций

на соискание ученой степени

кандидата наук, на соискание ученой степени

доктора наук Д 212.198.11

кандидат юридических наук Е.Ю. Князева

Общая характеристика работы

малоэтажный жилищный строительство кооператив

Актуальность темы диссертационного исследования. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы" Собрание законодательства РФ. 2011. N 5. Ст. 739 в 2011 - 2015 гг. в рамках подпрограммы "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации" запланировано развитие строительства жилья экономкласса, в первую очередь малоэтажного, которое отвечает современным стандартам энергоэффективности и экологичности и доступно гражданам со средним уровнем доходов, а также упрощение порядка предоставления кредитов застройщикам, жилищным некоммерческим объединениям граждан, в том числе жилищно-строительным кооперативам, для обеспечения строительства малоэтажного жилья.

Распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» Собрание законодательства РФ. 2008. N 47. Ст. 5489. провозглашено активное развитие малоэтажной застройки. Однако в настоящее время в законодательстве отсутствуют четкие формулировки основополагающих понятий малоэтажного дома, общего имущества на территории малоэтажной жилой застройки, закрытого и открытого кооператива малоэтажного жилья, что свидетельствует об отсутствии понимания определяемых этими терминами явлений и процессов, а это, в свою очередь, снижает эффективность правового регулирования.

Для формирования нового сегмента жилья необходимо создание нормативной правовой базы, обеспечивающей создание базиса для развития малоэтажной жилой застройки территорий, управления общим имуществом на таких территориях. Основой тому должны быть научно обоснованные предложения по формированию нормативной базы для реализации проектов малоэтажной жилищной застройки, что и видится в качестве важнейшей цели настоящей работы.

В настоящее время действие положений раздела VIII Жилищного кодекса РФ не распространяется на отношения по управлению жилыми домами малоэтажной застройки независимо от их объединения общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Проблемы возникают при создании юридических лиц - потребительских кооперативов в жилищной сфере, а также товариществ собственников жилья на территориях коттеджной, малоэтажной застройки. Действующее законодательство в основном ориентировано на правовое регулирование отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах. Нормы о правовом положении товариществ собственников жилья также имеют основной целью управление имуществом в многоквартирном многоэтажном доме. Действующее законодательство не учитывает особенности отношений, возникающих при реализации возможного осуществления объединениями граждан комплексного малоэтажного жилищного строительства, не регламентирует отношения, возникающие по поводу общего имущества в малоэтажной застройке, не устанавливает формы таких объединений и особенности осуществления ими деятельности, не предусматривает форм возможной государственной поддержки указанных объединений граждан См. Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий"//СПС «КонсультантПлюс».

В судебной практике нередко возникают споры, связанные с предоставлением земельных участков под малоэтажное строительство, а также последующим их освоением, начиная со строительства и заканчивая управлением имуществом территории малоэтажной застройки См., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2009 по делу N А28-8085/2008-298/30, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-1719/2011 по делу N А51-11743/2010, Определение ВАС РФ от 17.01.2011 N ВАС-17865/10, Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 11.11.2010 по делу N А03-6038/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2009 по делу N А45-3531/2007, Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2011 по делу N А41-33571/10, Определение ВАС РФ от 14.09.2010 N ВАС-12064/10, Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2010 N КГ-А41/7171-10 по делу N А41-К2-21914/07, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.01.2009 по делу N А21-1513/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А63-17086/2008.

24 января 2007 года в Государственную Думу был внесен проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Однако данный проект до настоящего времени не принят, поскольку не решает многих из поставленных проблем либо решает, не учитывая сложившуюся терминологию в жилищных и строительных отношениях, допуская смешения понятий многоэтажный и многоквартирный, малоэтажный и индивидуальный дома. В работе предпринята попытка решить эти и другие проблемы с целью обеспечения разработки концепции и эффективной нормативной правовой базы о малоэтажном жилье.

Степень разработанности темы исследования. В настоящее время отсутствует комплексное научное исследование института, определяющего правовой режим малоэтажной жилой застройки, хотя общим и отдельным проблемам жилищного права Автор придерживается точки зрения, что жилищное право не является самостоятельной отраслью права, а объединяет нормы гражданского и административного права. Жилищное право представляет собой отрасль законодательства, и в этом значении используется в работе. По тексту диссертации рассматриваются гражданско-правовые аспекты малоэтажной жилой застройки с учетом жилищного законодательства. посвящено немало работ, начиная с дореволюционных и заканчивая современными.

Общим проблемам удовлетворения жилищной потребности граждан посвящены труды Ю.Г.Басина, Е.Н.Гендзехадзе, Б.М.Гонгало, В.П.Грибанова, В.М. Жуйкова, О.А.Красавчикова, Л.О.Красавчиковой, П.В.Крашенинникова, В.Н.Литовкина, П.И.Седугина, М.Ю.Тихомирова, Ю.К.Толстого, В.Ф.Чигира, Г.Ф. Шешко, В.Ф.Яковлева и многих других авторов.

За последние годы защищены десятки диссертаций на тему правового режима многоквартирных домов, их строительства, управления имуществом в многоквартирном доме Халимовский Ю.А. Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. СПб., 2007, Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Иркутск, 2006, Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2006, Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Волгоград, 2007, Ибатуллина Р.З. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Казань, 2007, Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2007, Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2008 и др.. Значительный объем публикаций посвящен правовому положению товариществ собственников жилья Ермаков В.С. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2004. Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Волгоград, 2006, Абагаева Ю.В. Товарищество собственников жилья в системе местного самоуправления: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2010 и др., а также проблемам индивидуального жилищного и дачного строительства в связи с использованием земельных участков Маленков Н.А. Индивидуальное жилищное и дачное строительство как виды использования земельных участков: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2010..

Правовые проблемы общей долевой собственности в жилищной сфере актуальны достаточно давно, но в настоящее время применительно к отношениям по управлению общим имуществом при малоэтажной застройке территории практически не исследованы. Понятие малоэтажного жилья в законодательстве не закреплено, в науке не разработано. Не определены особенности гражданско-правового режима малоэтажного жилищного строительства, специфика участия разных видов юридических лиц в создании малоэтажного комплекса и управлении им.

Целью диссертации является исследование на основе анализа данных частноправовой доктрины, отечественного и зарубежного гражданского и жилищного законодательства и практики его применения понятия, сущности и особенностей правового режима малоэтажных жилых домов в системе объектов гражданских прав, а также особенностей осуществления прав на общее имущество на территории малоэтажной жилой застройки, правового положения кооперативов малоэтажного жилья, формулирование и аргументация авторских решений выявленных проблем.

В связи с этим автором поставлены следующие задачи:

· определить место института малоэтажного жилищного строительства в системе гражданского и других отраслей права Российской Федерации;

· сформулировать терминологический аппарат, используемый в сфере малоэтажной жилой застройки, и определить соотношение терминов применительно к гражданскому праву;

· определить особенности правового режима малоэтажных домов, в том числе индивидуальных жилых домов, образующих территорию малоэтажной жилой застройки, а также многоквартирных малоэтажных домов;

· систематизировать положения о деятельности кооперативов в жилищной сфере с учетом специфики отношений в малоэтажной жилой застройке, определить правовое положение кооперативов малоэтажного жилья;

· выявить специфику права собственности на общее имущество собственников земельных участков в малоэтажной жилой застройке, а также права совладения в закрытом кооперативе;

· определить соотношение норм действующего жилищного законодательства о многоквартирных домах и предлагаемых норм о малоэтажных жилых домах;

· разработать и обосновать предложения по совершенствованию жилищного и гражданского законодательства, регулирующего вопросы правового режима малоэтажных жилых домов.

Объектом диссертационного исследования являются рассматриваемые в теоретическом и практическом аспектах гражданско-правовые отношения, объектом которых выступают малоэтажные дома, а также управление общим имуществом на территории малоэтажной жилой застройки, правовое положение кооперативов малоэтажного жилья.

Глава 1. «Объекты малоэтажного строительства в системе объектов недвижимого имущества: особенности правового режима» состоит из четырех параграфов.

В параграфе 1.1 «Нормативное правовое регулирование малоэтажного строительства в Российской Федерации» рассматривается необходимость регламентации отношений в сфере малоэтажной жилой застройки с учетом экономических, социальных, административных предпосылок для решения проблемы обеспечения граждан жильем, не ограничиваясь строительством многоэтажных многоквартирных домов.

Выделены две основные точки зрения на проблему урегулирования отношений, возникающих при участии некоммерческих объединений граждан, по осуществлению ими малоэтажной жилой застройки территории, управлению такими территориями, а также на проблему формирования правовой базы в области малоэтажного жилищного строительства в целом.

Первая точка зрения связана с внесением основных изменений в Жилищный кодекс РФ, а также в другие федеральные законы.

Вторая точка зрения предполагает принятие специального закона о малоэтажном жилищном строительстве, охватывающим как положения о предоставлении земельных участков для такого строительства, так и об управлении общим имуществом на территории малоэтажной застройки, правовом положении кооперативов малоэтажного жилья, товариществ индивидуальных застройщиков и т.д. В параграфе обосновывается нецелесообразность принятия специального закона о малоэтажном жилом строительстве.

В параграфе 1.2 «Малоэтажные жилые дома как объекты недвижимого имущества в жилищной сфере» рассматриваются критерии построения системы объектов жилищных прав, анализируются понятия «недвижимое имущество в жилищной сфере» и «жилые помещения».

Малоэтажный жилой дом может представлять собой как жилой дом с точки зрения объекта жилищного права, так и многоквартирный дом, который объединяет в себе квартиры - объекты жилищных прав.

Многоквартирный дом в целом является объектом лишь гражданского права (в качестве здания), но не жилищного, хотя многие ученые отрицают возможность признания многоквартирного дома и самостоятельным объектом недвижимости, и единым объектом гражданских прав. Автор обосновывает, что «малоэтажный» и «многоквартирный дом» - понятия не разнопорядковые. Малоэтажному дому корреспондирует термин «многоэтажный», многоквартирному - индивидуальный дом.

Терминология в сфере строительства далеко не всегда соответствует терминологии жилищного и гражданского законодательства. Анализируются строительные термины: «таун-хаус», «дуплекс», «коттеджи», которые не являются правовыми и не могут быть использованы в жилищном или гражданском законодательстве. Градостроительное законодательство оперирует иными категориями, а именно, традиционным для гражданского и жилищного права - многоквартирный дом, помещение в многоквартирном доме, одноквартирный жилой дом (коттедж), объект капитального строительства и др. Рассматриваются разные подходы к данным терминам применительно к объектам малоэтажного строительства.

В параграфе 1.3. «Понятие и особенности правового режима объектов малоэтажного строительства» изучены разные подходы к определению понятия малоэтажный жилой дом.

Формулируется понятие территории малоэтажной жилой застройки. Обосновывается необходимость замены категории «жилищная застройка» на категорию «жилая застройка».

Специфика правового режима малоэтажного жилого дома в отличие от других объектов недвижимого имущества состоит в праве индивидуальной собственности на жилое помещение, которое может быть расположено как в многоквартирном, так и индивидуальном доме, а также в праве индивидуальной собственности на земельный участок, на котором расположен малоэтажный индивидуальный дом или часть многоквартирного малоэтажного дома, что не характерно для других многоэтажных домов. Кроме того, квалифицирующим признаком малоэтажной застройки является либо совокупность малоэтажных индивидуальных домов (как принято называть в строительстве - коттеджей), либо такого расположения малоэтажного многоквартирного дома, которое позволяет предоставить собственникам жилых помещений в этих домах земельного участка, который принадлежит на праве индивидуальной собственности (в строительстве принято называть таунхаусами).

Не менее важным признаком малоэтажной застройки является право общей долевой собственности на общий земельный участок и иное общее имущество, предназначенное для обслуживания жилых помещений и земельных участков, принадлежащих на праве собственности.

Проводится разграничение понятий «малоэтажный дом», «малоэтажный жилой дом», «территория малоэтажной жилой застройки».

В параграфе 1.4. «Территория малоэтажной жилой застройки как имущественный комплекс: проблемы правового регулирования» изучен основной квалифицирующий признак территории малоэтажной жилой застройки - право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество: наличие права индивидуальной собственности на жилые помещения, являющиеся результатом малоэтажного жилищного строительства, права индивидуальной собственности на земельный участок, на котором находится жилое помещение и другие объекты, а также права общей долевой собственности на землю и находящиеся на ней объекты движимого и недвижимого имущества, предназначенные для управления малоэтажным строительством и последующим использованием объектов малоэтажного строительства.

Перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности, должен быть определен Правительством РФ путем принятия специального постановления с учетом особенностей технических характеристик. В Жилищном кодексе РФ могут быть определены основные объекты. Приводятся возражения против отнесения общего имущества, которое образует малоэтажную жилую застройку, к определению имущественного комплекса с учетом разных точек зрения на данное понятие.

Видится более целесообразным определение территории малоэтажной жилой застройки как совокупности смежных земельных участков и расположенных на них объектов малоэтажного жилищного строительства, которая включает в себя:

- земельные участки, принадлежащие на праве индивидуальной собственности и предназначенные для строительства объектов малоэтажного жилищного строительства и связанных с ним объектов,

- объекты малоэтажного жилищного строительства и связанные с ними объекты (гараж, хозяйственные постройки и т.п.),

- земельные участки, входящие в состав общего имущества в такой застройке,

- расположенные на них объекты движимого и недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания объектов малоэтажного строительства и земельных участков.

Глава 2. «Проблемы осуществления права на общее имущество на территории малоэтажной жилой застройки» охватывает вопросы вещно-правовых отношений на территории малоэтажной жилой застройки и особенности выражения волеизъявления собственниками земельных участков данной территории.

Параграф 2.1. «Вещно-правовые отношения на территории малоэтажной жилой застройки» с учетом действующего законодательства, зарубежного опыта, разных точек зрения на вещно-правовую природу отношений по поводу общего имущества в многоквартирном доме охватывает выводы по классификации объектов на территории малоэтажной жилой застройки.

Автором предлагается закрепить определение доли в праве общей долевой собственности на общее имущество на территории малоэтажной застройки в зависимости от площади жилого помещения собственника - участника общей долевой собственности и площади земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности (доля в праве общей долевой собственности должна определяться как сумма площади земельного участка и площади жилого помещения, принадлежащего на праве индивидуальной собственности, разделенная на сумму общей площади земельных участков и жилых помещений).

Разработана следующая схема вещных прав собственников жилых помещений в малоэтажной жилой застройке:

- право собственности на жилое помещение (квартира в многоквартирном малоэтажном жилом доме, индивидуальный жилой дом),

- право собственности на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом,

- право общей собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, предназначенные для обслуживания жилых помещений, в которых проживают собственники.

Доказывается, что признак малоэтажности и многоэтажности дома не является квалифицирующим при определении вещных прав и управления общим имуществом. Данные признаки могут иметь значение для целей строительства, технических, административных целей, но не для гражданского права.

В настоящем параграфе выделены признаки доли в праве на общее имущество на территории малоэтажной жилой застройки:

· пропорциональность доли площади принадлежащих на праве индивидуальной собственности земельных участков и жилых помещений;

· следование доли в праве общей долевой собственности судьбе права собственности на земельный участок;

· установление запрета на выдел доли и её отчуждение отдельно от права собственности на земельный участок и обеспечение единства принадлежащего на праве собственности судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого помещения (запрет на отчуждение земельного участка отдельно от права собственности на жилое помещение);

· несение бремени содержания общего имущества пропорционально доли в общем имуществе территории малоэтажной жилой застройки;

· особый порядок уменьшения и увеличения размера общего имущества. Уменьшение размера общего имущества в малоэтажной жилой застройке возможно только с согласия всех собственников помещений в данной застройке. Увеличение общего имущества в малоэтажной жилой застройке в результате изменения границ между земельными участками в такой застройке или раздела земельного участка в такой застройке на два и более земельных участков может осуществляться на основании решения общего собрания собственников в этой застройке.

Автором сформулированы унифицированные предложения по совершенствованию законодательства в виде новой редакции ст. 39 Жилищного кодекса РФ.

В параграфе 2.2 «Проблемы выражения волеизъявления собственниками и представительства при осуществлении права общей долевой собственности на территории малоэтажной жилой застройки» рассматриваются механизмы проведения общего собрания, разграничение вопросов, которые относятся к компетенции всех собственников и компетенции товариществ собственников жилья (товариществ индивидуальных застройщиков).

Предлагается унифицировать нормы Жилищного кодекса РФ о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в малоэтажной жилой застройке, не выделяя в названии собственников помещений в многоквартирном доме. Сформулирована новая редакция ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Обосновывается возможность законного представительства от имени квалифицированного большинства собственников имущества по тем вопросам, которые приняты на общем собрании участников таким большинством голосов. Представителем может выступать товарищество собственников жилья или один из собственников, избранный на таком собрании и лишь по тем вопросам, решение по которым принято на общем собрании собственников квалифицированным большинством голосов. Это имеет безусловное значения и для собственников жилых помещений на территории малоэтажного строительства.

Глава 3. «Особенности правового положения кооперативов малоэтажного жилья и товариществ индивидуальных застройщиков» охватывает три параграфа, посвященных правовым проблемам статуса юридических лиц в сфере организации строительства и управления объектами малоэтажной жилой застройки.

В параграфе 3.1. «История развития законодательства о кооперативах малоэтажного жилья в системе жилищных кооперативов» анализируются особенности развития законодательства о жилищных кооперативах применительно к кооперативам малоэтажного жилья, начиная с дореволюционных времен, разные классификации кооперативов в сфере жилья и сформулированы следующие выводы:

- приоритет в России имело индивидуальное жилищное строительство, несмотря на стимулирующие меры, предпринимаемые государством;

- до вступления в силу Жилищного кодекса РФ не было системного правового регулирования жилищной кооперации,

- прообразом кооперативов малоэтажного жилья можно считать дачно-строительные кооперативы, создаваемые для возведения дачных строений на собственные средства кооператива, а также для последующей эксплуатации и управления этими дачами с предоставлением права на земельный участок. Общими признаками являлось предоставление земельных участков для строительства, цель - строительство и последующее управление, отход от индивидуального строительства и др.;

- конструкция «кооперативов малоэтажного жилья» не использовалась и в настоящее время не используется законодательством, а предлагается лишь авторами Проекта.

Параграф 3.2. «Правовое положение кооперативов малоэтажного жилья» охватывает анализ жилищно-правовых проблем, связанных с деятельностью кооперативов малоэтажного жилья, правовым положением их членов, делением на закрытые и открытые.

Выделены квалифицирующие признаки кооператива малоэтажного жилья. Предлагается использовать в названии кооператива ссылку на связь с земельными участками, которые принадлежат на праве собственности собственникам жилых помещений как индивидуальных, так и многоквартирных, ограниченных определенной этажностью, например, жилищно-земельный кооператив. Однако, учитывая, что данный термин не вполне лаконичен, законодателю целесообразно использовать условный термин «кооперативы малоэтажного жилья».

Кооперативы малоэтажного жилья представляют собой разновидность жилищных кооперативов в широком смысле слова, и их правовое регулирование подпадает в большинстве своем под действие правового регулирования жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в связи с чем можно сделать вывод об отсутствии необходимости выделения в Жилищном кодексе РФ отдельной главы, посвященной правовому положению кооперативов малоэтажного жилья. Целесообразно включить в раздел V Жилищного кодекса РФ в отдельные статьи его глав специальные нормы, регулирующие деятельность кооперативов малоэтажного жилья с учетом особенностей правового положения данных организаций, а в остальном распространить на их правовое положение общие нормы о жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Для унификации правового регулирования было бы целесообразно ввести общее понятие, охватывающее все виды кооперативов, направленных на удовлетворение жилищных потребностей граждан, за исключением жилищных накопительных кооперативов.

Обосновывается необходимость распространения действия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части гарантий по договору на все виды отношений по привлечению денежных средств граждан, связанных с возникающим у них правом собственности или бессрочным правом пользования на жилые помещения в многоквартирном, как многоэтажном, так и малоэтажном доме, а также в индивидуальных домах, образующих территорию малоэтажной застройки, в том числе с участием жилищных кооперативов.

В параграфе рассматриваются особенности правового положения закрытых и открытых кооперативов, спорность такой классификации.

Обоснована правовая природа вещного права члена закрытого кооператива малоэтажного жилья, не являющееся правом собственности, и его признаки.

Сделан вывод о распространении конструкции закрытого кооператива не только на кооперативы малоэтажной жилой застройки, но и на многоквартирные дома, где члены кооператива не приобретают самостоятельного права на земельный участок. Предлагается общее понятие кооперативов в жилищной сфере (кооперативы в сфере жилья), под которыми понимаются потребительские кооперативы, созданные как добровольные объединения граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Система таких кооперативов может быть представлена следующим образом:

- жилищный кооператив, который создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для приобретения, в том числе с целью реконструкции, и последующего содержания одного многоквартирного дома и управления таким домом;

- жилищно-строительный кооператив, который создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для строительства одного многоквартирного дома на предоставленном (приобретенном) для этих целей земельном участке и иных объектов, необходимых для обслуживания такого дома, последующего содержания многоквартирного дома и управления таким домом;

- кооператив малоэтажного жилья, который создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для строительства объектов малоэтажного жилищного строительства на предоставленном (приобретенном) для этих целей земельном участке, а также иных объектов, необходимых для обслуживания объектов малоэтажного жилищного строительства, последующего содержания имущества кооператива, составляющего инфраструктуру малоэтажной жилой застройки, а также управления таким имуществом.

В свою очередь каждый из таких кооперативов может быть построен по модели как открытого, так и закрытого.

Для обеспечения правового положения закрытого кооператива необходимо изменить конструкцию п. 4 ст. 218 ГК РФ изложив следующим образом:

«4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, земельный участок, предоставленные этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, если иное не предусмотрено федеральным законом».

В параграфе 3.3. «Правовое положение товарищества индивидуальных застройщиков» анализируются особенности новой предлагаемой формы по управлению территорией малоэтажной жилой застройки как разновидности товариществ собственников жилья с использованием Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».^. Названный Федеральный закон учел некоторые особенности, связанные с управлением общим имуществом собственников индивидуальных жилых домов, чьи земельные участки расположены рядом, образуя в совокупности единую территорию. Однако определение товарищества собственников жилья, его компетенция, иные особенности правового положения далеко не в полной мере учитывают специфику территории малоэтажной жилой застройки, что обуславливает необходимость правового регулирования правового положения товарищества индивидуальных застройщиков. В настоящем параграфе сформулированы предложения по видам деятельности товариществ индивидуальных застройщиков, специфика определения числа учредителей (членов) товарищества, порядок приобретения товариществом индивидуальных застройщиков земельного участка и формирование общего имущества в малоэтажной жилой застройке.

В заключении сформулированы в обобщенном виде выводы по совершенствованию действующего законодательства.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях:

1. Подавалова Л.Д. Проблемы терминологии в правовом регулировании малоэтажного жилищного строительства // Семейное и жилищное право. 2011. N 3. 0,35 п.л.

2. Подавалова Л.Д. Некоторые проблемы реализации права на общее имущество на территории малоэтажной жилой застройки// Семейное и жилищное право. 2011. № 6. 0,4 п.л.

Другие публикации

3. Подавалова Л.Д. Правовое положение кооперативов малоэтажного жилья: закрытые и открытые кооперативы.// Юрист и экономист. 2010. № 4. 0,6 п.л.

4. Подавалова Л.Д. Вещно-правовые отношения на территории малоэтажной жилой застройки//Менеджмент и право. 2010. № 4. 0,5 п.л.

5. Подавалова Л.Д. Проблемы реализации прав собственников на территории малоэтажной жилой застройки //Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления. Коллективная монография трудов участников IХ Международного научно-практического семинара./ Под. ред.: д.э.н., проф. Орехова С.А.- М.: ИНИОН РАН, 2011. 0,3 п.л.

Размещено на Allbest.ru