Проблемы реализации земельной реформы в Андроповском муниципальном районе

Размещено на http://www.Allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования

Курсавский региональный колледж «Интеграл»

Специальность «Экономика и бухгалтерский учет в сельском хозяйстве»

Проблемы реализации земельной реформы в Андроповском муниципальном районе

Ерина Л.И., преподаватель

Федорова Е.Ю., методист

Осуществление земельной реформы в Андроповском районе, как и во всей стране, началось со вступления в силу в 1991-1993 годах ряда Указов Президента Российской Федерации и постановлений Правительства Российской Федерации.

Реализацию земельной реформы можно подразделить на следующие этапы:

1 этап - 1991-2000 годы, шла приватизация земель, регламентировался этот этап следующими нормативными документами: - постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», согласно которому, районные и внутрихозяйственные комиссии проводили разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделяли земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность.

Общая площадь земель Андроповского муниципального района Ставропольского края составляет 238,8тыс. га, в том числе земли населенных пунктов составляют 5,0 тыс. га, земли сельскохозяйственного назначения -221,9 тыс. га, земли промышленности - 0,4 тыс. га, земли транспорта, энергетики, связи - 1,4 тыс. га, лесного фонда - 5,9 тыс. га, водного фонда - 3,7 тыс. га, прочие - 0,4 тыс. га.

Многие жители района явились не просто свидетелями реформы, а ее непосредственными участниками.

В указанные годы 11074 жителя нашего района стали собственниками земельных долей, что составляет 31,6% от их общего числа.

Все члены колхозов и работники совхозов, в том числе ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай мог быть предоставлен работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства. Размер земельного пая устанавливался в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельный пай в натуральном выражении не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

Постановление Правительства Российской Федерации от 04.09.92 г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», конкретизировало и уточняло положения предыдущего постановления.

Трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий принимали решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации.

При определении земельной доли (пая) учитывались все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков, переданных в ведение сельских советов, включенных в фонд перераспределения земель, переданных данному хозяйству в аренду.

Указ Президента Российской Федерации от 27.10.93 г №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», согласно которому каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей долевой собственности, выдавалось свидетельство на право собственности на землю, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре.

До принятия Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г. первый этап земельной реформы не двигался, отсутствие законодательной базы сдерживало дальнейшее продвижение реформы.

Этап земельной реформы - 2001-2006 гг. - приняты важнейшие нормативные документы, регламентирующие земельные отношения: Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», др. Земельная реформа получила дальнейшее развитие.

Этап земельной реформы - 2007-2009 гг. - включает:

- завершение приведения в соответствие с Гражданским кодексом, Федеральным законом «Об обороте земель с/х назначения» договоров аренды земельных долей;

- завершение процесса переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды;

- создание условий и завершение процесса разграничения государственной собственности на землю и оптимизация распределения между бюджетами различных уровней доходов, полученных от распоряжения землей;

- создание условий для перехода к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость, в том числе формирование полноценного реестра объектов налогообложения и развитие института массовой оценки недвижимого имущества;

- переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и создание кадастра недвижимости, совершенствование требований к формированию объектов кадастрового учета (включая землеустройство и техническую инвентаризацию), др.

Выполнение двух последних пунктов находится в начальной стадии, так как законодателем еще не разработаны все документы, необходимые для их реализации, по первым двум установлены конкретные сроки исполнения.

Первенствующее значение среди всех категорий земель занимают земли сельскохозяйственного назначения, что объясняется их социально-экономической важностью.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а так же предназначенные для этих целей. В структуре земель Андропоского района они занимают 221,8 тыс. га или 93% от их общего количества, всего сельхозугодий - 199,2 тыс. га, в т.ч. пашни 102,1 тыс. га, сенокосы 17,4 тыс. га, пастбища 79,3 тыс. га, многолетние насаждения - 0,4 тыс. га.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Доля приватизированных сельхозугодий в районе:

- коллективно-долевая собственность граждан (далее - КДС), составляет 170766 га или 85,7%;

- приватизация земель сельхозназначения составляет-77%.

Поскольку, данным видом собственности представлена большая часть земель сельхозназначения нашего района, то остановимся более подробно на вопросах и проблемах, связанных с такими землями.

Их оборот и эффективное использование сильно затруднены в связи с нерешенными проблемами оформления прав на земельные доли.

По данным Андроповского отдела Управления Федеральной регистрационной службы на 12.02.10 г по району площадь земельных участков, права на которые зарегистрированы, составляет 44,4%, площадь земельных участков, переданных по договорам аренды, зарегистрированным в ЕГРП (единый государственный реестр прав) - 22,6%.

При этом на 92% КДС проведено формирование земельных массивов, их межевание, установление границ на местности, 81% из них поставлено на кадастровый учет.

Остаются два последних шага в узаконивании проведенной работы по выделению земельных долей в земельные участки - это подготовка и регистрация соглашения об определении долей собственников в общей долевой собственности земельного участка и проведение государственной регистрации договора аренды. Тем самым придается правовая, юридическая основа отношениям собственники КДС - арендаторы.

Все хорошо понимают, и есть примеры, что отсутствие договора аренды, соответствующего требованиям законодательства, делает бесправными арендодателей, лишает их защиты, в т.ч. и судебной в возникающих спорных вопросах. По сути, отношение к ним полностью зависит от доброй воли арендатора, выполнение условий аренды лежит на его совести, не гарантировано договором.

По каким причинам не регистрируются соглашения и договоры аренды?

Регистрационная палата называет следующие причины:

- неверно определен размер долей собственников,

- не совпадает количество собственников в соглашении, в протоколе и в публикации,

- не правильно указан адрес земельного участка,

- не указаны правоустанавливающие документы,

- за государственной регистрацией прав общей долевой собственности, договоров аренды не обращались (чаще всего).

С целью урегулирования, согласования действий по проведению регистрации прав в сентябре 2005 года между руководителями сельхозпредприятий, КФХ, регистрационной службой, земельными службами был составлен и согласован план-график проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на территории района на период 2005-2006 годов. Из 10 предприятий включенных в него, взятые на себя обязательства выполнили: КФХ «Русь 1», ООО «Лидер». правовой реформа законодательство землепользование

В продолжение процесса разработан график на 2007-2010 годы. Сроки регистрации в нем завершился в декабре 2010 года.

Отчасти можно согласиться с доводами арендаторов земельных участков, не прошедших регистрацию, и практика показала неэффективность ряда положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что механизм общего собрания собственников земельных долей допускает множество нарушений, не действует процедура досудебного рассмотрения земельных споров, дороговизна оформления прав на землю.

Кто заинтересован в первую очередь в наведении порядка в отношениях: собственники КДС или арендаторы?

Заинтересованными являются обе стороны, но первая ввиду своей неорганизованности, разрозненности, отсутствия знаний своих прав и обязанностей не достаточно контролирует и требует со второй стороны выполнения обязательств.

А вторая сторона, в силу объективных и субъективных причин не доводит начатое дело до логического завершения. Но пострадают в итоге и те и другие и останутся без земли.

По нашему мнению нет достаточного контроля со стороны правоохранительных органов, государственных инспекторов за деятельностью землепользователей.

Разве не является нарушением использование более 70% земель КДС без правоустанавливающих документов - договоров аренды?

Усилия по контролю, которые принимаются различного рода комиссиями районного и местного уровня малоэффективны, т.к. в силу действующего законодательства они не обладают мерами материального и административного воздействия.

Фактическим итогом реформ, связанных с реорганизацией колхозов и совхозов, приватизацией земли, стало выбывание значительных земельных массивов из хозяйственного оборота вследствие того, что собственники земельных долей не использовали сельскохозяйственные угодья в силу разных причин - состояние здоровья, пенсионного возраста, сложности процедур выдела земельных участков, не передавали права на их использование третьим лицам. По некоторым оценкам, уже к 2006 году до 70% собственников земельных долей, в целом по стране, не имели возможности работать на земле. Статистические данные по Анроповскому району подтверждают, что это цифра составляет более 80%.

Только последние 2-3 года наметились тенденции к включению в оборот дополнительных площадей земель сельскохозяйственного назначения.

Из выше сказанного видно, что в Андроповском муниципальном районе, как и в стране в целом, идет реализация земельной реформы. Ее результатом является приватизация 77% земель сельскохозяйственного назначения и образование собственников земель, составляющих около 32% от общего числа населения района.

Динамика доходов от использования земли - аренда, земельный налог, в большинстве случаев положительна, они растут и являются стабильным источником дохода бюджетов муниципальных образований.

Вместе с тем, по состоянию на 01.01. 2010 года не все земли включены в сельскохозяйственный оборот.

Идет неоправданное затягивание оформления невостребованного фонда на территории района Правительством Ставропольского края.

Остаются не решенными вопросы разграничения земельных участков, регистрации прав и приведения в соответствие с действующим законодательством договоров аренды земельных долей.

Более чем на 80% земельных участков, предоставленных пользователям на праве постоянного (бессрочного) пользования, предстоит прекращение указанного права и переоформление прав на аренду или собственность.

Муниципальные образования района лишены возможности распоряжения земельными участками и источниками доходов местных бюджетов из-за отсутствия фонда перераспределения земель района.

Несмотря на то, что за время проведения реформы законодателем принято большое количество нормативно-правовых актов, регламентирующих земельные отношения, их не достаточно, имеются противоречия в действующих законах, многие вопросы остаются не разрешенными совсем.

На наш взгляд, общая собственность на землю не является прогрессивным явлением, так как не способствует организации рационального использования земель и выполнению мероприятий по их охране. Фактически обязанности по рациональной организации территории, проведению землеустройства, освоению систем земледелия, выполнению мероприятий по охране земель осуществляют коммерческие сельскохозяйственные организации.

В законодательстве отсутствует специальная разрешительная процедура, предполагающая обоснование потенциальным арендатором или покупателем необходимости аренды или покупки земли, а так же предоставление свидетельства о его профессиональной подготовке.

Углубление реформы вызывает необходимость постоянного совершенствования правового механизма использования земель, оно должно быть направлено не только на смену земельной собственности, но и на создание условий для эффективного землепользования, гарантирующих защиту законных прав, реализацию этих прав с одновременным повышением ответственности за нарушение земельного законодательства.

Список использованной литературы

1. Попов Н.А. Экономика сельского хозяйства: Учебник. - М.: Издательство «Дело и сервис», 2007 г. - 368 с.

2. Кустов В.Н. Профессионализм, прагматизм, порядочность / Сельское Ставрополье. - 2008. - №5/14. - с. 11-13

3. Браилко Т.В. Анализ использования земель в Андроповском районе за 2009г. / Сборник «Итоги производственно-финансовой деятельности Андроповского муниципального района за 2009 год». - 2010 г.

Размещено на Allbest.ru