Методика определения доли в праве общей собственности на жилище в многоквартирном доме

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Методика определения доли в праве общей собственности на жилище в многоквартирном доме

Альбина Назиповна Афанасьева,

Михаил Владимирович Ланцов,

Артур Эдуардович Устинов

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

В связи с принятием и введением в действие с 1.04.2005 года Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) в стране начался новый этап развития жилищного законодательства, который сопровождается существенным изменением (трансформацией) института собственности, связанного с социальной самоорганизацией участников общей собственности на общее жилище в виде многоквартирного дома. Изучение содержания и смысла ЖК РФ, а также опыта правоприменительной практики, в том числе судебной, позволяет выявить ряд экономико-правовых проблем, требующих решения, которые в явном виде не нашли своего отражения в законе.

К числу таких проблем относится проблема определения доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Проблема возникла в силу неопределенности, заложенной в правило статьи 37 ЖК РФ: «Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональная размеру общей площади указанного помещения».

Математически принцип, установленный в статье 37 ЖК РФ, характеризуется соотношением:

доля собственность жилище многоквартирный

д_i=kS_i (1)

где д_i - доля в праве общей собственности собственника i-того помещения, площадь которого равна S_i; k - коэффициент пропорциональности.

Неопределенность этой нормы определяется неопределенность коэффициента k, который в законе не установлен. Так, в 2008 году в судебной практике на территории Республики Татарстан (в судах первой и второй инстанции) возник спор между руководством одного из товариществ собственников жилья (ТСЖ) и членом ТСЖ. Суть спора заключалась в том, что член ТСЖ настаивал на использовании указанного коэффициента в виде

K = 1 / (УS_i + S_общ) (2)

где Sобщ - площадь всех мест общего пользования в многоквартирном доме, включая площадь подъезда и общих коридоров, лестничных маршей и площадок.

Руководство ТСЖ настаивало на использовании коэффициента пропорциональности в виде:

K = 1 / (УS_i) (3)

Нетрудно заметить, что правило, установленное в статье 37 ЖК РФ, допускает использование обоих выражений (2 и 3).

С экономической точки зрения разные варианты вычисления значения k с использованием выражений (2) или (3) приводят к разным последствиям. При использовании выражения (3) соблюдается условие нормировки долей (д_i =1,0), а при использовании выражения (2) это условие не соблюдается. Будет выполняться соотношение д_i < 1,0.

Условие нормировки (д_i = 1,0) означает, что бремя содержания общего имущества распределяется между всеми собственниками помещений без остатка (полностью). Это соответствует правилам, установленным: ? в части 3 статьи 36 ЖК РФ: «Собственник жилого помещения несет бремя содержания... общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме»;

? в части 1 статьи 39 ЖК РФ: «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме»;

? в части 2 статьи 39 ЖК РФ: «Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество таком доме указанного собственника»;

? в части 2 статьи 1 ЖК «Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан».

При использовании выражения (2) собственники помещений не способны полностью (без остатка) распределить бремя общей собственности между собой и самостоятельности нести бремя своей общей собственности. Если отдельные члены будут использовать для определения своего бремени выражение (3) вместо выражения (2), то, тем самым, они будут перекладывать свое бремя содержания общего имущества на плечи других собственников помещений.

Таким образом, с экономико-правовых позиций при разрешении спора об условии определения доли в праве общей собственности собственники помещений должны использовать выражение:

д_i, = S_i / (УS_i) (4)

При рассмотрении судебных споров судебные органы власти не смогли выявить и учесть указанные обстоятельства и их решения носили волюнтаристский, необоснованный характер.

В обоснование предлагаемого автором варианта снятия неопределенности, суды могут использовать и другой правовой инструмент, который заложен в нормы ЖК РФ.

Согласно статьям 44 и 46 ЖК РФ общее решение по вопросам осуществления общей собственности принимается большинством голосов. При этом в неявной форме в этих статьях предусматривается, что общее число голосов все собственников помещений должно быть равно 100%. Если, например, общее число голосов всех собственников помещений будет меньше двух третей или меньше 50%, то такие субъекты никогда не смогут принимать общее решение. Это означает, что все нормы ЖК РФ, предусматривающие принятие решения большинством голосов, окажутся неисполнимыми. Нельзя допускать такую трактовку неопределенности в оценке значения доли, которая может привести к неисполнению законодательных норм, основанных на принятии решения большинством голосов и соблюдении условия нормировки долей.

Таким образом, с позиций необходимости соблюдения норм ЖКХ, предусматривающих использование института большинства голосов при принятии общего решения (для сохранения «смысла закона») необходимо при определении значения долей использовать выражение (4).

При рассмотрении судебных споров должно учитываться не только содержание, но и «смыл («дух») закона». В изученном опыте судебной практики обнаружить такой подход не удалось. Выявленные решения по рассматриваемому вопросу носят необоснованный волюнтаристский характер.

Авторы полагают, что до внесения необходимых изменений и дополнений в ЖК РФ предложенный метод может рассматриваться в качестве экономико-правового и организационно-правового обоснования споров по рассмотренной проблеме. При разработке метода авторы использовании работу [1].

Список литературы

1. Ланцов В. М., Шаймарданова А. Н., Киреева Т. М., Устинов А. Э. Жилищно-коммунальное хозяйство: основы теории и критический анализ российского опыта. Казань: ЗАО «Новое знание», 2008. 504 с.

Размещено на Allbest.ru