Історико-правові аспекти оренди землі в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Історико-правові аспекти оренди землі в Україні

Гнідан Р.М.,

аспірант кафедри цивільного права Юридичного інституту Прикарпатського національного університету імені Василя Стефаника

У статті аналізуються особливості розвитку орендних відносин щодо земельної ділянки на різних етапах суспільно-економічного розвитку. Особлива увага приділяється формі договору, строку оренди земельної ділянки, формам орендної плати. Досліджуються права та обов'язки орендаря та орендодавця, що випливають із такого договору.

Ключові слова: земельна ділянка, договір оренди, орендар, орендодавець, орендна плата.

В статье анализируются особенности развития арендных отношений относительно земельного участка на различных этапах общественно-экономического развития. Особое внимание уделяется форме договора, сроку аренды земельного участка, формам арендной платы. Исследуются права и обязанности арендатора и арендодателя, вытекающие из такого договора.

Ключевые слова: земельный участок, договор аренды, арендатор, арендодатель, арендная плата.

In the article features of development of the rent relations of land plot at various stages of socioeconomic development are analyzed. Special attention is paid to a form of the contract, term of rent of the land plot, rent forms. The rights and duties of the tenant and the lessor following from such contract are investigated.

Key words: land plot, lease contract, tenant, lessor, rent.

Актуальність дослідження. У сучасних соціально-економічних умовах відносини, що випливають із оренди землі, відносяться до однієї з найбільш актуальних тем. Перш за все це зумовлено реорга-нізацією агропромислового комплексу України. У цьому контексті важливим є дослідження того, як формувалися та розвивалися орендні відносини в українському селі, які надбання і прорахунки мали місце. Необхідно зрозуміти генезис розвитку орендних відносин, щоб не допустити помилок у сучасному реформуванні правового регулювання договору оренди земельної ділянки.

Стан дослідження. Хронологію розвитку орендних відносин договору оренди землі досліджували свого часу І.С. Будзілович, А.В. Волкогон, О.М. Бал- тухіна, Ю.І. Вовк, Є.І. Кельман та інші вчені. Однак їхні дослідження були поверховими, мали фрагментарний характер та стосувалися переважно орендних відносин кінця ХІХ - першої половини ХХ ст. Тому інститут оренди земельної ділянки слід розглянути детальніше.

Об'єктом дослідження є історико-правові аспекти розвитку орендних відносин щодо земельної ділянки в Україні. договір оренда земля

Виклад основного матеріалу. Оренда на українських землях починає розвиватися з Х ст., коли виникає пропозиція земель за умов її надлишку у великих землевласників - князів, бояр та церкви. З умов найму нерухомого майна виникають особливі правовідносини щодо оренди землі, які в «Руській Правді» отримали назву ролейного, або землеробського закупу [1, с. 225]. Селянину, зазвичай, поряд із землею у користування за плату (як правило, частину врожаю) надавалося рухоме майно - кінь, плуг, рало. Відносини закупу оформлювалися усним договором - рядом [2, с. 64].

Положення закупів утворювали особливу форму особистих, майнових і земельних відносин, із яких, зокрема, і виникли специфічні відносини найму землі, що вимагали законодавчого регулювання. Першу спробу такого регулювання зроблено саме в «Руській Правді». У третій редакції «Руської Правди» земельним правовідносинам була присвячена спеціальна глава під назвою «Про закуп». Поняття «закуп» мало подвійне значення. По-перше, закуп - це людина, котра мала певні обов'язки перед іншою людиною (господарем), яка відносилась до особливої категорії тогочасного суспільства. По-друге, закуп - це особлива форма орендних відносин, що регулювалися нормами «Руської Правди» (ст. ст. 70-73, 75, 77).

Юридичною формою, що посвідчувала наявність відносин закупу, був договір. У цей період усі договори, крім продажу нерухомого майна, були усними або, за термінологією «Руської Правди», словесними. Тому, відповідно, у словесній формі оформлялися орендні відносини, що виникали з договору закупу.

Суттєвою вважалась умова договору ролейного закупу щодо поділу між сторонами договору врожаю. Кожна сторона договору одержувала частку врожаю, про що було зазначено у договорі. Та частина, яка за вказаним договором належала власнику землі, фактично становила продуктову (натуральну) орендну плату. Загалом відомі три форми феодальної ренти: відробіткова, продуктова і грошова. У Київській Русі панівною була продуктова (натуральна) рента. Разом із тим не виключалась можливість існування інших форм рентних відносин.

Окрім «Руської Правди», іншим документом, яким врегульовувалися відносини оренди земельної ділянки, був «Землеробський закон», створений у Візантії. У ньому регламентується розмір орендної плати. «Тому, хто сіяв, - дев'ять снопів, а тому, хто має землю, - десятий сніп: якщо ж хто інакше поділить, буде проклятий Богом», - проголошує ст. 9 давньоруського варіанту візантійського «Землеробського закону», що відображав норми, наявні у селянських общинах Давньої Русі [3, с. 235].

У Запорізькій Січі оренда землі широкого роз-повсюдження не набула. Проте в окремих випадках все ж припускалася. Наприклад, у 1774 р. полковник Орільської поланки Іван Г араджа здав в оренду сіножаті російським однодворцям. Проте такі угоди були випадковими, оскільки одержання дозволу на оренду запорізьких земель було обумовлено деякими труднощами - вимагалася згода всієї громади [4, с. 27].

Наступним історично важливим правовим доку-ментом був збірник законів «Права, за якими судиться малоросійський народ». Зокрема, у гл. 15 визначався порядок розпорядження землею шляхом передачі її у власність або надання у найм. Детальну регламентацію одержав порядок передачі у найм земельної ділянки. Положення «Прав» враховували ряд правових норм, що діяли із часів «Руської Правди». Разом із тим з'являються істотні новації у змісті договору найму землі. Наприклад, посилюється охорона прав як наймодавця, так і наймача.

Окрім збірника «Права, за якими судиться мало-російський народ», на деяких територіях діяв «Звід законів Російської імперії» (далі - «Звід законів»). У ньому, зокрема, викликають інтерес імперативні норми про термін договору найму нерухомого майна. Спочатку встановлювалося, що крайній термін найму визначався для земель, які віддаються від скарбниці і від казенних людей, строком на 12 років. Але в 1824 р., за свідченням К.П. Побєдоносцева, в одній із судових справ було визнано, що між приватними особами термін найму нерухомого майна повинен бути не більше 12 років. Це імперативне правило увійшло до «Зводу законів» (ст. 1692). Такий порівняно незначний термін договору найму утруднював його застосування у промисловості і підприємницькій діяльності, що викликало появу ряду винятків щодо обмеження. У 1855 р. було дозволено віддавати набуті невикористовувані землі в оренду на термін понад 12 років (навіть до 30 років) під будівництво фабрик і заводів. Така ж пільга виникла для земель, що «віддавалися під будівництво дач на 25-верстній відстані від обох столиць» [5, с. 174]. З 1861 р. було дозволено колишнім поміщикам віддавати вільні землі й угіддя в оренду до 36 років [6, с. 257].

Найм нерухомого майна, за загальним правилом, оформлявся письмово (ст. 1700 «Зводу законів»). Як виняток допускалася словесна форма для найму міських будівель і земельних ділянок поза містом (ст. 1702 «Зводу законів») [7].

К.П. Побєдоносцев справедливо відзначав, що закон вкрай мізерно регулював відносини найму. А ті норми, які були в ньому, мали вигляд випадкових і уривчастих. Він пояснював це станом сільського господарства і промисловості: до кінця XIX ст. у багатьох місцях вони були первісними, а в інших - дуже нерозвиненими. «Найдавніші постанови законодавства про найм стосуються найму земель селянами здебільшого для задоволення насущних, а не промислових, потреб побуту, і складаються іноді за повної відсутності ринку» [8, с. 327].

Після селянської реформи 1861 р. у земельних відносинах відбулися суттєві зрушення, що сприяли розвитку капіталістичного виробництва: активізація ринку землі, витіснення дворянського землеволодіння буржуазним, посилення процесу товаризації поміщицьких та заможних селянських господарств, вирізнення спеціалізації регіонів України [9, с. 18].

У цей період оренда землі за способом оплати була різною. Так, за даними «Обзора сельского хозяйства Полтавской губернии 1904 г.», у губернії оренду сплачували половиною врожаю 23,1% селян, грошима - 61,6%, виробітками - 15,3% [10, с. 142]. Наприкінці XIX ст. грошова оренда поступово витіснила відробіткову [1, с. 225]. Грошова оренда у 1901 р. переважала на Правобережжі - 96,5%, була нижчою на Лівобережжі - 70,7%, проте у Чернігівській губернії тільки 22,6% орендної плати вносилось грошима. На Чернігівщині переважала здольщина - 56% усіх випадків, траплялися також відробіткова система і змішана форма оплати орендованої землі. У Харківський і Полтавській губерніях існувала змішана система оренди, яка тісно перепліталася з відробітками, грошовими чи натуральними оплатами [12, с. 131].

Зі зникненням Російської імперії одночасно припинили свій поступальний розвиток і ринкові орендні відносини. Договір оренди не зник, але набув зовсім іншого характеру.

2 квітня 1922 р. було прийнято резолюцію XI з'їзду РКП (б) «Про роботу на селі», де вперше йшлося про дозвіл оренди після революції. У радянський період приватну власність на землю було ліквідовано. Але в умовах існування дрібнотоварного селянського господарства необхідно було встановити порядок користування земельними ділянками. З цією метою у ст. 4 Земельного кодексу УРСР (далі - ЗК УРСР) 1922 р. закріплювалось, що право користування землями сільськогосподарського призначення з єдиного державного земельного фонду надається трудовим хліборобам, які створюють трудові господарства [13, с. 148].

Регулюванню правовідносин, що виникають із договору оренди землі, було присвячено Розділ 2 (ст. ст. 27-37) ЗК УРСР. Відносини щодо оренди орної землі оформлялися договором, умови якого були нормативно закріплені. Ним визначалися обставини, за яких можлива оренда, предмет угоди, сторони і їх правомочності, оформлення договору, винагорода, відповідальність сторін за допущені порушення, контроль уповноважених органів за дотриманням сторонами умов договору [14, с. 357].

Здавати землю в оренду не було дозволено тим господарствам, які мали нетрудові джерела прибутків, та тим, що переходили до нетрудових занять. Якщо перехід господарства до нетрудової праці відбувся вже після здачі ним землі в оренду, то орендодавець згідно з порядком розв'язання земельних спорів позбавлявся всіх прав щодо договору оренди землі, які мали перейти до земельної громади [15, с. 100].

Оренда передбачалася на термін не довший, ніж необхідно для проведення однієї сівозміни (ст. 28 ЗК УРСР). У виняткових випадках цей термін про-довжувався уповноваженим органом (наприклад, райвиконкомом). Договір оформлювався письмово і реєструвався у місцевій сільській раді або райвиконкомі, і тільки після реєстрації він набував чинності (ст. 32 ЗК УРСР). Передбачалась можливість суборенди. Орендар мав безпосередньо сам (або подвір'ям) обробляти ділянку. За оренду орендодавець одержував винагороду грошима, продуктами або іншими послугами.

Слід зауважити, що оренда землі називалася тру-довою. Це означало, що за договором оренди могла бути передана така кількість землі, яку орендар самостійно міг обробити, тобто без використання найманої праці (ст. 30 ЗК УРСР).

Сільська рада повинна була суворо перевіряти відповідність чинному законодавству угод земельної оренди та додаткових домовленостей і відмовляти в реєстрації тим із них, що були складені з такими порушеннями законів: умови оренди були кабальними для маломіцного селянства, землю здавало в оренду куркульське господарство, на здачу землі двору в оренду не було згоди більшості повноправних членів двору, особа, яка орендувала землю, не була трудовим землекористувачем.

Якщо сторони ухилялися від реєстрації договорів оренди землі та додаткових угод, то на них за поста-новою райвиконкому накладався штраф: на орен-додавця - розміром, що не перевищував пересічної річної орендної плати в цьому районі, а на орендаря - розміром, що не перевищував триразового розміру пересічної орендної плати в даному районі. Орендо-ваний договір можна було достроково скасувати в разі порушення тією чи іншою стороною вимог відповідних статей ЗК УРСР або умов орендного договору чи додаткових до нього угод [15, с. 103].

Орендна угода мала бути складена у письмовій формі та занесена до спеціальної книги угод. Згідно із ЗК УРСР орендна угода набувала чинності після реєстрації її місцевим райвиконкомом, якщо в оренду здавалося більше половини всієї землі орендодавця, та місцевою сільрадою, якщо в оренді перебувало менше цієї кількості. Відповідно в сільрадах повинні були реєструватись: подвірні списки членів дворів та їх домогосподарів за окремими земельними громадами, книги з реєстрації випадків оренди ділянок площею менше половини всієї землі здавця. Книга з реєстрації оренди велась як показник законності оренди - лише зареєстрована у законному порядку оренда могла вважатися законною.

Згодом ЗК УРСР зазнав істотних змін, внесених постановами Всеукраїнського центрального виконавчого комітету (далі - ВУЦВК) і Ради народних комісарів УРСР (далі - РНК УРСР) у вересні 1925 р. та червні 1927 р. Зміни стосувалися порядку розгляду земельних справ, розширення прав сільських рад, трудової оренди землі, підсобної найманої праці в селянських господарствах, прав і обов'язків сільських товариств тощо. Згідно з постановою ВУЦВК і РНК УСРР від 27 липня 1927 р. був встановлений максимальний термін оренди - 12 років. Відповідною постановою від 30 травня 1928 р. термін оренди було зменшено до 6 років.

Після прийняття у 1928 р. загальносоюзних основ землекористування і землевпорядження та завершення на початку 30-х рр. суцільної колективізації на селі ЗК УРСР у більшій частині втратив своє значення [16, с. 232]. 6 квітня 1930 р. ВУЦВК і РНК УРСР прийняли постанову «Про заборону оренди землі і застосування найманої праці в індивідуальних господарствах у районах суцільної колективізації». З прийняттям цього документа відбулось остаточне припинення орендних договірних відносин.

Таким чином, характерними ознаками договору оренди земельної ділянки у 20-х рр. ХХ ст. були: 1) короткостроковість оренди; 2) заборона використання найманої праці для обробітку землі.

Орендні земельні відносини почали відновлюватися наприкінці 80-х рр. Указ Президії Верховної Ради СРСР «Про оренду та орендні відносини в СРСР» від 7 квітня 1989 р. [17] регулював дану сферу в період завершення існування СРСР та в перші дні незалежності України. Зазначеним Указом передбачалося, що в оренду, тобто строкове оплатне господарське користування, могли передаватися (окрім майна державного, кооперативного або іншого господарського підприємства тощо) земля й інші природні об'єкти.

Оренда землі застосовувалась у сільськогоспо-дарському виробництві, промисловості, будівництві, на транспорті та в інших галузях народного господарства. Особам, які займались індивідуальною трудовою діяльністю в сільському господарстві (селянським господарствам), надавалися в оренду земельні ділянки, розміри яких установлювалися земельним законодавством союзних республік, з урахуванням можливості їх обробітку особистою працею членів селянського господарства [18, с. 95].

Строки оренди визначалися договором. При цьому оренда землі повинна бути довгостроковою - від 5 до 50 років і на більш тривалий строк. У разі надання землі та інших природних об'єктів в оренду їх первинним користувачем орендна плата надходила орендодавцеві в частині, яка покриває його витрати на утримання і покращення цих об'єктів, а також виробничу інфраструктуру, необхідну для задоволення потреб орендаря. Решта орендної плати направлялася як дохід районній (міській), районній у місті раді.

17 березня 1993 р. Кабінет Міністрів України затвердив постанову № 197 «Про форму договору на право тимчасового користування землею (зокрема на умовах оренди)» [19]. А 12 липня 1995 р. Президентом України прийнято Указ «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяль-ності» [20]. На думку З.Ф. Самчук-Колодяжної, цей Указ виходив за межі правового регулювання, передбачених ст. 8 Земельного кодексу України, оскільки розширював сферу договірних засад у земельно-правових відносинах. Зокрема, право на оренду земельної ділянки несільськогосподарського призначення могло бути продане, подароване, успадковане, обміняне, заставлене або іншим законним способом відчужене чи передане відповідно до договору оренди земельної ділянки [18, с. 95].

Закон України «Про оренду землі» був прийнятий у жовтні 1998 р. [21]. Закон нормативно закріпив поняття оренди землі, тобто засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1).

5 квітня 2015 р. набув чинності Закон України № 191^Ш «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)». Законом були внесені суттєві зміни до орендних відносин та змісту договору оренди землі. Встановлено грошову форму розрахунків за оренду земель приватної власності. Для порівняння, згідно зі старою редакцією Закону сторони могли визначити можливість проведення розрахунків як у грошовій, так у натуральній та відробітковій формах. Відтепер же закон визначає, що «орендна плата здійснюється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати» (ст. 22 Закону України «Про оренду землі»). Можливість встановлення відробіткової форми орендної плати зараз не передбачена.

Змінено положення Закону щодо передачі об'єкта оренди. Якщо раніше вказаний Закон вимагав оформлення акту приймання-передачі, то відтепер земельна ділянка вважається переданою в оренду з моменту державної реєстрації права оренди.

Висновки. Договір оренди земельної ділянки почав зароджуватися одночасно з виникненням права приватної власності на землю та поступовим нагромадженням цього ресурсу в суб'єктів, які не могли самостійно здійснювати її обробіток. На різних етапах соціально-економічного розвитку орендні відносини характеризувались певними відмінними рисами, які відображали структуру власності та соціально-економічні відносини в державі.

Список використаних джерел

1. Полонська-Василенко Н.Д. Історія України : у 2 т. - Т 1. До середини XVII ст. - К., 1992. - 280 с.

2. Будзілович І.С., Юрченко А.Д. Оренда землі в Україні (історико-правовий нарис) / І.С Будзілович, А.Д Юрченко // Право України. - 1994. - № 10. - 304 с.

3. Византийский земледельческий закон. Текст, исследование, комментарий / под ред. И.П. Медведева. - Ленинград : Наука, 1984. - 264 с.

4. Грозовский И.М. Право новой Сечи. - X., 2000. - 223 с.

5. Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования. - М. : 2006. - 174 с.

6. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г) / вступ. статья Е.А. Суханова. - М. : Фирма «СПАРК», 1995. - 556 с.

7. Свод законов Российской империи. - Т X. - Ч. 1. - Ст. 1700.

8. Победоносцев К.П. Курс гражданского права : в 3 т. - Т 2. - СПб., 1896. - 712 с.

9. Балухтіна О.М. Розвиток оренди на церковних землях Південної України (друга половина XIX ст. - 1917 р.) / О.М. Балухтіна // Історичний архів. - 2013. - Вип. 10. - С. 16-24.

10. Качинський В.М. Селянський рух на Україні в 1905-1907 рр. - Полтава, 1927. - 186 с.

11. Лещенко М.Н. Селянський рух на Україні в роки першої російської революції. - К. : Держполітвидав УРСР, 1956. - 204 с.

12. Вовк Ю.І. Оренда землі в період становлення ринкових відносин в Україні наприкінці XIX - на початку XX ст. / Ю.І. Вовк // Український селянин. - 2005. - Вип. 9. - С. 129-131.

13. Гершонов М.М. Кельман Є.І. Земельний кодекс УСРР / текст і партикулярний коментар за ред. Ю. Мазуренка. - X. : Юридичне видавництво НКЮ УСРР, 1928. - 514 с.

14. Брунь А.Г Генезис і поняття договору оренди земельної ділянки / А.Г Брунь // Вісник Харківського національного університету внутрішніх справ. - 2003. - Вип. 22. - С. 356-363.

15. Балабай Я.В. Умови угод земельної оренди в УСРР у період непу / Я.В. Балабай // Вісник Харківського національного університету імені В.Н. Каразіна. Серія «Історія». - 2009. - № 852. - Вип. 41. - С. 98-105.

16. Іванов В.М. Історія держави і права України : [навчальний посібник]. - К. : МАУП, 2002. - Ч. I. - 264 с.

17. Про оренду та орендні відносини в СРСР : Указ Президії Верховної Ради СРСР [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/v_277400-89.

18. Самчук-Колодяжна З.Ф. З історії розвитку договору найму (оренди) земельних ділянок / З.Ф. Самчук-Колодяжна // Історико-правовий часопис. - 2013. - № 2. - С. 93-98.

19. Про форму договору на право тимчасового користування землею (зокрема на умовах оренди) : Постанова Кабі-нету Міністрів України від 17 березня 1993 р. № 197 [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/ laws/sl^ow/197-93-%D0%BR

20. Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підпри-ємницької діяльності : Указ Президента України від 12 липня 1995 р. № 608/95 [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/608/95.

21. Про оренду землі : Закон України від 6 жовтня 1998 р. № 161-ХІУ [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14.

Размещено на Allbest.ru