Законодательное обеспечение ипотечного жилищного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Законодательное обеспечение ипотечного жилищного кредитования в России

Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. Для законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья в декабре 2004 г. Федеральным Собранием Государственной Думы было принято 27 законов, в которых центральное место занимает ипотека и признается чуть ли не панацеей от всех жилищных проблем. На правительственном уровне приняты национальные проекты, в том числе по жилью. Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы, концепции, инструкции по данному вопросу. Только законов и постановлений о развитии ипотечного жилищного кредитования правительствами субъектов Федерации принято более 300. Проблема правового регулирования залоговых отношений, и в частности ипотеки, постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом и достаточно широко представлена в юридической, экономической литературе [Щетинин 2006: 100].

Однако положение с доступностью приобретения и тем более получения гражданами жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается. По официальным данным около 80 % российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование жилищного строительства. Согласно исследованию Министерства экономического развития и торговли, около 15 % россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями [Симионова 2005: 97]. Однако многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование.

Нашей стране необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно в первую очередь только при активной финансовой поддержке государства. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача государственных органов и местного самоуправления эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы. И здесь не важно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку.

Анализ процесса развития ипотеки жилища в России, обобщение практического опыта применения ипотечного кредитования свидетельствуют, что необходима активизация развития социальной ипотеки жилища при непосредственной поддержке государства. Поскольку ипотека жилища имеет особую социальную, конституционную значимость, активизация участия государства в данных отношениях возможна через реализацию государственных программ.

Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан (право на субсидии или льготы должно быть сформулировано в законодательстве прямого действия, в котором четко должны быть определены категории нуждающихся); установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. Это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

Необходимо создание специального государственного жилищного ипотечного банка, под гарантию государства по экономическим и другим рискам. Нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка (его собственного имущества) не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации (п. 3 ст. 125 Гражданского кодекса РФ, далее - ГК РФ), т.е. в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка.

Анализ принятых 27 федеральных законов в конце декабря 2004 года свидетельствует о недостаточном законодательном обеспечении рынка доступного жилья для миллионов нуждающихся граждан. Следует отметить нежелательную для последних тенденцию развития законодательства по жилищному ипотечному кредитованию [Довдиенко 2005: 38]. По Жилищному кодексу РФ (далее - ЖК РФ) в настоящее время право на социальное жилище (и, естественно, на субсидии потенциальных залогодателей при самостоятельном решении жилищного вопроса) стали иметь только малоимущие. Ранее ЖК РСФСР и 46 законов, других нормативных правовых актов (ныне утративших силу в связи с принятием ЖК РФ), предусматривали 15 определенных категорий граждан, имеющих право получить жилище или улучшить жилищные условия. По некоторым из них приняты федеральные законы, предусматривающие льготный порядок обеспечения жилыми помещениями. Однако такие категории, как учителя, другие бюджетники, многодетные семьи и семьи, например, при рождении близнецов, дети-сироты, находящиеся на воспитании у родственников и др., утратили право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями. Значительно сократился список категорий граждан, которых не могут выселить из служебных и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения. Будучи исключенными из числа нуждающихся, перечисленные группы граждан лишаются права и на получение целевых субсидий. Вместо решения сложных социальных проблем обеспечения граждан жильем с помощью законодательства сокращаются обязательства государства перед гражданами, тем самым подрывая доверие граждан к закону и действиям государства [Кричевский 2006: 141]. Льготы, привилегии по законодательству 2004 г. получили все, кто участвует в ипотечной программе, кроме тех, кто больше всего в них нуждался.

Жилищное право еще не выделилось из «материнской» отрасли гражданского права и должно развиваться в русле его основных принципов, в частности паритетности, справедливости и др. Конституция РФ относит гражданское законодательство к предметам исключительного ведения Российской Федерации. А ЖК РФ, признав утратившими силу федеральные законы о льготах в жилищной сфере различных категорий граждан, наделил правом органы местного самоуправления признавать граждан малоимущими в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации, что явно не согласуется с нормами Конституции РФ. В отсутствие социального стандарта федерального уровня, каждый субъект Российской Федерации принимает свои критерии отнесения граждан к категории малоимущих. В основном учитывается доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. В результате ввиду сложности определения критериев возникло много проблем и недоразумений. В федеральном законе необходимо определить категории граждан, в отношении которых государство берет на себя соответствующие обязательства, а также условия и порядок оказания таким гражданам государственной помощи в приобретении жилища или улучшении жилищных условий (порядок и условия субсидирования). Задачей этого закона должно быть обеспечение реализации конституционного права на жилище граждан, не имеющих возможность осуществить его без помощи государства.

В Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также внесены изменения, например, теперь обращение взыскания на заложенное жилище и выселение, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, стало возможным, в частности, в следующих случаях: на любое жилое помещение, даже если оно у залогодателя единственное; если допущенное залогодателем нарушение крайне незначительно; если размер требований залогодержателя явно несоразмерен. При прекращении семейных отношений с собственником теперь прекращаются права пользования данным жилищем бывшими членами семьи собственника [Назаров 2005: 83].

Отменяется требование обязательного согласования с органами опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в которых проживают несовершеннолетние. Новая редакция ст. 292 в связи с ЖК РФ предусматривает согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения только находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

По Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (п. 1 ст. 46) - «обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации». По сути обращение взыскания на заложенное жилище мало чем отличается от конфискации. Однако последняя использовалась как инструмент, например, в борьбе с организованной преступностью и коррупцией, а также с экономическими преступлениями, т.е. с наиболее тяжкими преступлениями.

Закон об ипотеке допускает продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем, выступает от его или от своего имени. И, естественно, защищая интересы кредитных организаций. Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, для которого главное - погасить требования кредитора, а не получить максимально возможную цену за жилище в интересах залогодателя [Грудцына 2005: 105].

По Закону об ипотеке при несостоявшихся первых торгах проводятся повторные публичные, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 %. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Следует отметить, что по сей день действует норма ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены, и притом на повторных торгах. Но миллионы бесквартирных граждан на это не могут рассчитывать, поскольку для них существует специальный Закон об ипотеке, предусматривающий завышенные процентные скидки с цены на жилище.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это может быть месяц, два). Все зависит от настроения судьи. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения. Банкам ст. 58 Закона об ипотеке без всяких уважительных причин и суда предоставляет год на отчуждение данного жилища в соответствии со ст. 238 ГК РФ в случае повторно несостоявшихся не по вине залогодателя торгов, отстраненного от таковых. При этом ипотека прекращается, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися. Таким образом, «бедствующая кредитная организация» может не торопиться и за год, предоставленный федеральным законом (получив за бесценок квартиру) со значительной выгодой для себя осуществить продажу единственного для залогодателя жилища, из которого его выселили вместе с семьей, включая несовершеннолетних [Щетинин 2006: 112]. Кроме того, по действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Таковы условия ипотеки жилища, т.е. в финале - без квартиры и без всего, что вложено залогодателем за несколько лет. В таком же направлении вносятся юристами новые предложения: например, предлагается широкомасштабное внесудебное обращение взыскания на заложенное жилище и проч., исключая тем самым даже надежду на защиту со стороны судей.

Руководствуясь Конституцией РФ, ГК РФ, Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, залогодатель, то есть, собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника - права самостоятельно определять судьбу своего жилища, применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое.

Вместо того, чтобы быть выселенным, залогодатель должен иметь право обмена большей по площади квартиры на другое жилище, исходя из фактических накоплений. Для этого необходимы государственные фонды перераспределения жилья, созданные за счет бюджетов всех уровней, направляемых на развитие государственного и муниципального жилья.

В процессе упорядочения отношений по ипотеке жилища и жилищного ипотечного кредитования не обойтись без проведения мониторинга законодательства в этой области, разработки концепции с позиций социальной защиты граждан и приведения в соответствие ипотечных правовых норм Конституции РФ. Для устранения нежелательной тенденции развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, административного. Например, целесообразно восстановление в ГК РФ нормы, защищающей права несовершеннолетних, продолжающих жить в неблагополучных семьях и нуждающихся в правовой защите от родителей, не лишенных родительских прав. Законодательством на федеральном уровне должны быть восстановлены жилищные права граждан, необоснованно отмененные, хотя бы в виде предоставления субсидий по социальной ипотеке жилища. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования будет способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Как заявил Президент РФ, «национальные проекты - это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы для их решения должны быть серьезно пересмотрены.

Следует констатировать, что ипотека жилища, ипотечное жилищное кредитование населения, применяемые в настоящее время в России как чисто гражданско-правовые, финансовые институты, не в состоянии выполнить в полной мере задачи, которые перед ними ставит программа "Создание формирования рынка доступного жилья" для миллионов граждан, нуждающихся в жилье и улучшении жилищных условий. Ипотека в качестве панацеи от всех жилищных проблем хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности и надлежащим правовым регулированием. Социальная ипотека жилища имеет особую природу, поскольку затрагивает различные аспекты проблемы, сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного права, конституционного, права социального обеспечения, финансового, бюджетного и др. На основе анализа понятия и правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в современных условиях, прежних и нынешних конституционных норм, закрепляющих право граждан на жилище, необходимо усиление взаимосвязи ипотеки с публично-правовыми институтами.

Так, ипотека жилища, обеспечивающая жилищное ипотечное кредитование, должна находиться в неразрывном единстве с другими институтами, например, с долевым участием в строительстве жилого дома по ипотечной программе и др.

Определяющим при принятии решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления по предоставлению земельного участка застройщику должна быть цель его использования, а именно строительство жилья по социальной ипотечной программе. Использование властных прерогатив публичным участником возможно при предоставлении земельного участка для жилищного строительства по конкурсу в рамках ипотечной программы, что предусмотрено Земельным кодексом РФ. Взамен непрозрачной бартерной схемы расчета (в виде квартир) застройщиков с органами местного самоуправления приоритетное право получения земельного участка для такого строительства должно быть у застройщиков, предложивших не только максимальную цену, но и чьи предложения отвечают условиям конкурса - гарантирующих реализацию жилья участникам долевого строительства (залогодателям по кредитным договорам) по фиксированным, льготным ценам и т.п.

Все сказанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.

ипотека законодательный кредитование

Список использованной литературы

1.Грудцына, Л. Ю. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости): Постатейный научно-практический комментарий / Л. Ю.

2.Грудцына. - Ростов н/Д: Феникс, 2005. - 349, [1] c.: ил. - (Консультирует юрист). - ISBN 5-222-07090-5.

3.Довдиенко, И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие для студентов вузов / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с. - ISBN 5-238-00847-3.

4.Кричевский, Н. А. Ипотечное жилищное кредитование / Н. А. Кричевский, М. И. Калинин. - М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К0, 2006. - 228 с. - ISBN 5-94798-903-4.

5.Назаров, В. Б. Ипотека. Руководство к действию / В. Б. Назаров, С.О. Королева. - СПб.: БХВ-Петербург, 2005. - 192 с., ил. - ISBN 5-94157-660-9.

6.Разумова, И. А. Ипотечное кредитование: учебное пособие / И. А. Разумова. - СПб.: Питер, 2005. - 208 с.: ил. - (Серия «Учебное пособие»). - ISBN 5-469-00654-9.

7.Симионова, Ю. Ф. Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие / Ю. Ф. Симионова. - М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/ Д: Издательский центр МарТ, 2005. - 240 с. (Серия «Безупречные документы»). - ISBN 5-241-00597-8.

8.Щетинин, Я. В. Спрос на ипотечные кредиты /Я. В. Щетинин. - М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2006. - 216 с. - ISBN 5-93306-088-7.

9.Российская Федерация. Гражданский кодекс. Гражданский кодекс Российской Федерации: офиц. текст. - М. : Проспект, 2000. - 416 с. - ISBN 5-8369-0061-2.

Размещено на Allbest.ru