Законодательство о земле в Арабском Эмирате Дубай

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О ЗЕМЛЕ В АРАБСКОМ ЭМИРАТЕ ДУБАЙ

Иванова Мария Сергеевна

аспирант кафедры гражданского права и процесса Государственного университета управления

Аннотация. В статье представлена информация о земельном законодательстве Арабского Эмирата Дубай - крупнейшего эмирата Объединённых Арабских Эмиратов, важнейшего торгового и финансового центра ОАЭ. Дана трактовка и перевод отдельных частей законодательства, посвященного недвижимому имуществу эмирата Дубай. Раскрыто содержание понятия «недвижимое имущество», его особенности, а также существующее право собственности и его виды. Выделены особенности процедуры приобретения иностранными гражданами объектов недвижимости в эмирате Дубай.

Ключевые слова: Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), недвижимое имущество, право собственности, законодательство о земле в эмирате Дубай, офф-план, застройщик, субзастройщик, департамент недвижимости, реестр недвижимости, получение визы.

эмират дубай законодательство недвижимость

Annotation. Information about land laws in Arab Emirates Dubai - the largest emirate of the United Arab Emirates, a major commercial and financial center of the UAE.Given interpretation and translation of individual pieces of legislation dedicated to real estate of Dubai. Discloses the concept of real estate, its features, as well as the existing ownership and its types. The features of the procedure of acquisition of real estate by foreign nationals in the emirate of Dubai.

Keywords: United Arab Emirates (UAE), real estate, property rights, legislation of the land in the emirate of Dubai, off-plan, the developer, subdeveloper, Department of Real Estate, the real estate register, visa.

Благодаря наступившему и длящемуся по настоящее время экономическому кризису, возникла необходимость сохранения ранее нажитых денежных средств и разработка выгодных вложений. Рассмотрим далее некоторые выгодные пути вложения средств с последующим получением прибыли.

Во-первых, вложение накопленных денежных средств в заграничную недвижимость. Компания The First Group считает, что вышеназванный способ является одним из лучших для сохранения нажитых средств и получением прибыли. Инвестирования в недвижимость на Ближнем Востоке выгодны, так как курс их валют наиболее устойчив, по сравнению с Европой, и Восток постоянно развивается, готов дать фору любому европейскому городу, оставляя его далеко позади. Ярким примером успешного инвестирования является Эмират Дубай. Местное население составляет 2,8 миллиона человек. Важной причиной инвестирования именно в недвижимость Дубая является его расположение - район Персидского залива, богатый нефтью. Федерального законодательства о земле в Объединенных Арабских Эмиратах не существует. Все возникающие вопросы о земле и о собственности решаются в соответствии с законами каждого эмирата (всего их 7).

5 мая 2002 года Указ наследного принца Дубая и вице-президента ОАЭ шейха Моххамеда Бин Рашида Аль Мактума разрешил продажу земли и жилья иностранным гражданам в Дубае в полную собственность [1, с.53-57]. 14 марта 2006 года был принят Закон «О регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай» [2], установивший: граждане ОАЭ и стран Персидского залива имеют право на покупку собственности в полное владение:

- лизинг - 99 лет в любой точке эмирата Дубай;

- лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского Залива, имеют право на приобретение земли и собственности в полное владение и лизинг в специально отведённых на то территориях (создан список);

- право регистрации покупки и статуса владельца в земельном Департаменте Дубая (регистрационный сбор составлял 2% от стоимости, причем 0,5 % взималось с продавца, а 1,5 % - с покупателя).

Граждане иных государств могут владеть недвижимым имуществом на основе фрихолда (право собственности) без ограничений во времени или могут обладать правом узуфрукта (пожизненного пользования) или правом найма на период, не превышающий 99 лет, на участке или участках, указанных напротив каждого из указанных ниже районов согласно картам, изданным Департаментом ОАЭ. К таким районам относятся Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Islands, Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, Meadows, Springs, Arabian Ranches и др. Если в течение этого времени владелец перепродаёт или передаривает эту собственность, новый договор опять оформляется на 99 лет. В ОАЭ недвижимость - любое неподвижное, зафиксированное в своих границах имущество, которое не может быть перемещено без ущерба или изменения его характеристик. К таким объектам относятся земля и постоянные сооружения, которые не могут быть перемещены без получения значительных повреждений. При этом, многоэтажная или многоквартирная недвижимость считается одним объектом недвижимости. Для такой недвижимости в Реестре ведется отдельный лист с информацией. Дополнительные листы должны быть присоединены к основному листу для каждого собственника квартир, этажей, а также мест общего пользования.

В августе 2015 года наследным принцем Дубая была одобрена резолюция Исполнительного Совета эмирата № 37, [3], касающаяся новых требований к деятельности оценщиков недвижимости. С целью повышения контроля лиц, занятых оценкой, и привлечению их к ответственности в случае нарушения законодательства, было принято решение:

1. Профессиональной деятельность оценщика могут заниматься только граждане ОАЭ.

2. Опыт работы должен быть не менее двух лет.

3. Необходимо обязательное прохождение регистрации в RERA.

Если оценщики будут осуществлять свою деятельность вразрез с принятым постановлением, то будут облагаться весьма существенным штрафами. Контроль за соблюдением новых законодательных норм возложен на RERA. RERA является частью Земельного Департамента Дубая. Агентство не разрабатывает законы, но направляет рекомендации в Исполнительный Совет Эмирата, который и занимается законотворчеством. Совместно с Земельным Департаментом Агентство принимает законы и опубликовывает их в официальном печатном издании. Время от времени данный орган выпускает циркуляры, в которых комментируются и разъясняются официальные законы и декреты. Земельный Департамент, помимо всего прочего, занимается регистрацией земель и объектов недвижимости, составляет статистические данные и рассылает различные предупреждения.

В ОАЭ кредитором в ипотеке может выступать исключительно банк, компания или финансовый институт, который должен иметь все соответствующие лицензии и быть зарегистрирован в Центральном Банке ОАЭ. В ст. 2 Закона Эмирата Дубай дается определение понятий: «Заемщик» - Владелец собственности или владелец вещного права или личного права по договору куплипродажи собственности, которая обозначается, как проданная, до завершения строительства и зарегистрирована в реестре недвижимого имущества или во временном реестре недвижимого имущества [4]. «Кредитор» - Лицо, одалживающее деньги заемщику в обмен на неприкосновенность имущества, которая существует в силу самого факта или в силу самого закона. В ОАЭ закладной называют договор, на основании которого кредитор получает гарантию на собственность или единицу жилья, являющейся составной частью собственности, включая любые подразделения незавершённого строительства (офф-плана). Ни один Генеральный или Субзастройщик не имеет права начать проект или продавать объекты недвижимости, пока он не станет владельцем земли, на которой строится объект, или не получит необходимого одобрения со стороны Уполномоченного органа в Эмирате. Орган, занимающийся лицензированием и регистрацией проектов недвижимости в Эмирате - Земельный Департамент. Под объектом недвижимости понимается: земельный надел, строения, растения и иные объекты, расположенные на нем, находящийся на территории одного Участка, причем ни одна его часть не отделена от других частей иными объектами государственной или частной собственности, и не имеет иных правообладателей и обременений, отличных от остальных частей. Департамент ведет Реестр недвижимости. Все права на недвижимость, а также любые их изменения должны быть зафиксированы в Реестре. Реестр представляет собой неоспоримое ни под каким предлогом свидетельство совершенного акта. Копии документов Реестра, сохранённые в электронном виде, принимаются для освидетельствования наравне с оригиналами. Любые операции и сделки по недвижимости, результатом которых является предоставление, изменение, передача или лишение прав на недвижимость, должны быть внесены в Реестр.

Договор, предлагаемый застройщиком покупателю, основан на законах о праве собственности в ОАЭ. Детали, относящиеся к отдельному проекту (задержка строительства, штрафные за задержку платежей и т.д.), при заинтересованности сторон могут обсуждаться; изменения в таких случаях вносятся. Но такие крупные застройщики, как Emaar, Nakheel и Damac свои контракты при продаже объектов частным лицам уже не меняют. Такая возможность есть только у инвесторов, приобретающих отдельный участок земли или проект. Если говорить о договорах с риэлторами, то есть, посредниками между продавцом и покупателем, то, конечно, такие контракты являются довольно-таки гибкими и могут изменяться исходя из пожеланий и требований сторон. Следует иметь в виду, что, независимо от посредников, договор на право собственности будет исходить от владельца проекта. Поэтому необходимо тщательно изучить условия основного договора и ещё до покупки обсудить возможность внесения изменений. При подписании договора стороны вправе оговорить максимальный размер платежей за обслуживание (maintenance fee). Нобходимо оговорить срок, в течение которого эта ставка не будет изменена. В дальнейшем, если застройщик поднимет стоимость, то жильцы вправе не согласиться с новоустановленной суммой и самостоятельно выбрать другую фирму, которая будет обслуживать их объект.

Инвестор получает вид на жительство сроком до трех лет с последующим продлением на общих основаниях. Действие визы охватывает супругов и несовершеннолетних детей. Право на работу при необходимости следует получить дополнительно непосредственно у работодателя. Оформление покупки на жену может осложнить выдачу виз на остальных членов семьи. По законам ОАЭ спонсором выступает муж; он открывает визы жене и детям. Альтернативный вариант - зарегистрировать на имя одного из супругов оффшорную компанию, на которую потом зарегистрировать недвижимость. Оформлять собственность на оффшорные фирмы очень удобно потому, что они являют собой гибкие подвижные структуры.

Получение визы происходит по стандартной схеме через департамент иммиграции и натурализации. Как правило, процедура занимает от 7 до 14 дней. Визы выдаются сразу по готовности объекта и оформления его в собственность; проблем при их получении обычно не возникает. В случае, если покупателем выступает семейная пара, собственность удобнее оформлять на мужа и жену одновременно, чтобы они получили визы на равных правах. Если же собственником является только муж, то процесс оформления виз требует более длительного времени. Сначала виза будет делаться на собственника; далее он должен будет предоставить легализованные свидетельства о браке и рождении детей. На основании этих документов и будет открываться виза на членов семьи. Ст. 11 ГК ОАЭ гласит [5], что «право наследования определяется законами страны, гражданином которой является умерший». В случае, если покупатель хочет изменить конструкцию в пределах жилой секции (или виллы), то он обязан получить разрешение от застройщика объекта, ассоциации или сообщества домовладельцев. В пределах своего участка собственник вправе осуществлять любые формы озеленения на свое усмотрение.

Литература:

1. Al-Baharna H. M. United Arab Emirates // International Encyclopedia of Comparative Law. Vol. 1. 1973. P. U53-57.

2. Закон Эмирата Дубай № 7 «О регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай» от 14.03.2006. [Электронный ресурс]: http://constitutions.ru/archives/5245 (Дата обращения: 28.08.2015). Law № 7 of 2006 Concerning Land Registration in the Emirate of Dubai.

3. Amin S.H. Legal Systems of the Gulf // Lloyd's Maritime & Commercial Law Quarterly. February. 1983. P. 71-85.

4. Закон Эмирата Дубай № 14 от 2008 г. «Об ипотеке в эмирате Дубай» от 2008 года. [Электронный ресурс]: http://www.worldislamlaw.ru/archives/641 (Дата обращения: 28.08.2015). Law №14 of 2008 Concerning mortgages in the Emirate of Dubai.

5. Гражданский Кодекс Объединенных Арабских Эмиратов 1985 год. THE CIVIL CODE OF UAE // Translated from Arabic into English by James Whelan MA (Cantab), Cert. Ed. (London) Resident Manager, Clifford Chance, Sharjah.

Размещено на Allbest.ru