Актуальные проблемы применения законодательства об ипотеке земельных участков с расположенными на них зданиями (сооружениями)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Актуальные проблемы применения законодательства об ипотеке земельных участков с расположенными на них зданиями (сооружениями)

Игорь Кульков, аспирант кафедры гражданского права

юридического факультета Хабаровской

государственной академии экономики и права

Annotation

Nowadays in the legislation of the Russian Federation there are definite prerequisites for forming a universal real estate object - the plot and constructions located on it belonging to one person according to the property right. As a result of studying foreign experience an optimal model of legal regime of plots and real estate objects located on them is the creation of a universal real estate object. Such a model as it should be supported. Nevertheless its introduction into the real life in Russia in the framework of current legislation can be done only by changing the current civil legislation.

Основная часть

В условиях мирового финансово-экономического кризиса вопросы надлежащего исполнения договорных обязательств между субъектами предпринимательских правоотношений становятся всё более актуальными. Вступая в те или иные правоотношения, субъект должен быть уверен, что другая сторона исполнит свои обязанности надлежащим образом (обусловленным в договоре способом, в установленный срок, в определённом месте и т.п.). Поскольку гражданско-правовое обязательство само по себе ещё не гарантирует его исполнения, должны существовать меры, которые побуждали бы каждую из сторон исполнять обязательства надлежащим образом и (или) создавали бы дополнительные гарантии защиты интересов управомоченного лица [1]. Довольно большой массив нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы залога, очевидно слабая юридическая техника Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2], основной задачей которого является регулирование правоотношений, связанных с залогом недвижимого имущества, принятые в разное время разъяснения высших судов по вопросам практического применения ипотечного законодательства позволяет сделать вывод о том, что единого подхода к пониманию концепции единства судьбы земельного участка и строений, расположенных на нём, до сих пор не выработано ни в правоприменительной практике, ни в науке гражданского права.

В дореволюционной правовой литературе сущность договора залога обычно сводилась к способу обеспечения «главного» договора (как правило, «главным» договором был договор займа), которая состояла в том, что веритель при неисправности должника по договору вправе получить удовлетворение из выручки за продажу какой-либо вещи [3].

Ещё в начале XX в. видный российский учёный Д.И. Мейер отмечал: «В древнем нашем праве залог связывался непосредственно с договором займа... след древнего воззрения на связь залога с договором займа в нём сохранился. Залог может служить к обеспечению каждого договора или даже вообще каждого обязательства. Залогом можно обеспечивать обязательства займа или кредитного договора, аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.» [4]. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, абз. 7 ст. 5 Закона об ипотеке, здания, иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землёй, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Федерального закона. В соответствии с ч. 2 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На эту особенность положения п. 3 ст. 340 ГК РФ специально обращает внимание Б.М. Гонгало: «Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его часть, права аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (его часть, права аренды). Если передаётся в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, права аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (его части, прав аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (его части, прав аренды), такой договор ипотеки недействителен (ст. 168; п. 3 ст. 340 ГК)» [5].

При детальном анализе соответствующих норм Закона об ипотеке необходимо обратить внимание на то, что при залоге прав аренды земельного участка из состава государственных и муниципальных земель по договору аренды, заключённому после введения в действие Земельного кодекса РФ (с 30 октября 2001 г.) на срок более 5 лет, письменное согласие арендодателя не требуется, достаточно лишь его уведомления (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке») [6].

Кроме того, следует отметить, что в том случае, если собственник здания является также арендатором расположенного под зданием земельного участка, то одновременная ипотека здания и права аренды земельного участка возможна только в том случае, когда право аренды земельного участка основано на договоре аренды земельного участка со сроком действия год и более (п. 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ № 90 от 28 января 2005 г. «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», Постановление ФАС Московского округа от 19 марта 2007 г., дело № КГ-А40/1895-07).

В контексте указанных положений интересна ситуация: когда права на земельный участок под зданием (сооружением, нежилым помещением) не были надлежащим образом оформлены (то есть, нет права собственности, нет права аренды), то это не может являться препятствием для оформления здания (сооружения) или нежилого помещения в залог без земли.

Помимо этого, неблагоприятные юридические последствия для залогодержателя могут возникнуть при принятии в залог здания (сооружения) расположенного на земельном участке, принадлежащем собственнику здания (сооружения) или иному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, поскольку такой залог являет ненадлежащим, так как исключает возможность реализации такого здания (в том числе и по решению суда) до момента оформления права собственности или права аренды на земельный участок (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2004 г. дело № Ф04-6061/2004(А45-4113-33) [7].

Вместе с тем возможна ситуация когда в залог передаётся земельный участок, на котором расположено несколько зданий (сооружений), либо когда возможен залог одного из двух и более зданий (сооружений), расположенных на одном земельном участке. В соответствии с п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Приведённая выше норма права носит диспозитивный характер, следовательно, при оформлении ипотеки земельного участка, на котором расположены здания (сооружения), стороны могут предусмотреть передачу в залог как одного земельного участка, так и земельного участка со зданием, сооружением (несколькими зданиями, сооружениями). При этом в договоре ипотеки должна быть прямо предусмотрена передача в залог земельного участка без здания, сооружения или передача в залог земельного участка с частью зданий, сооружений (в случае, если на земельном участке расположено несколько зданий, сооружений). В противном случае, в силу положений п. 1 ст. 64 ФЗ Закона об ипотеке, право залога распространится также на все расположенные на земельном участке здания или сооружения, принадлежащие залогодателю на праве собственности.

При заключении таких договоров необходимо оценивать соразмерность размера обеспечиваемых требований стоимости заложенного имущества, включающего в себя как стоимость земельного участка, так и стоимость расположенных на нём зданий. В противном случае в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано (ч. 2 ст. 358 ГК РФ). По мнению Л. Н. Наумовой, правило ст. 64 Закона об ипотеке противоречит ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой отчуждение земельного участка не допускается без одновременного отчуждения расположенного на этом участке объекта недвижимости, принадлежащего собственнику участка. А поскольку передача имущества в ипотеку может привести к отчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка без одновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой [8].Высший Арбитражный Суд РФ в п. 11 Постановления №11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал на то, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными [9]. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Поскольку реализация на торгах заложенного имущества является частным случаем обращения взыскания на имущество собственника по его обязательствам, следовательно, при реализации заложенного земельного участка в порядке ст. 350 ГК РФ подлежат применению положения п. 3 ст. 35 ЗК РФ, то есть вместе с земельным участком должны быть реализованы расположенные на нём здания или сооружения, даже если они не были преданы в залог. При этом залогодержатель не будет иметь право преимущественного удовлетворения своих требований из денежной суммы, вырученной от продажи таких зданий или сооружений. Таким образом, если на земельном участке, передаваемом в залог, расположено несколько зданий или сооружений, принадлежащих одному лицу - собственнику земельного участка, а ипотека оформляется только на часть из них, то при обращении взыскания на указанный земельный участок реализации подлежат не только заложенные здания, но и здания, которые в ипотеку не передавались. Однако поскольку подлежащие реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным земельным участком здания не являлись предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка (п. 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ № 90 от 28 января 2005 г. «Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке»). Если на земельном участке расположено несколько зданий и часть из них не принадлежит залогодателю на праве собственности, то при обращении взыскания на земельный участок, переданный в залог, здания, принадлежащие на праве собственности третьим лицам и расположенные на указанном земельном участке, реализации не подлежат.

Необходимо также иметь в виду, что при обращении взыскания на земельный участок с расположенными на нём зданиями, часть из которых не была передана в залог (при условии, что собственник земельного участка и расположенных на нём зданий - одно лицо), возможны случаи, когда указанное имущество не будет востребовано на рынке, в связи с этим в случае признания торгов несостоявшимися, банк вынужден будет оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, в противном случае договор о залоге прекращается (п. 3, 4 ст. 350 ГК РФ).

В сложившейся ситуации при реализации зданий, наряду с заложенными зданиями, расположенных на земельном участке, но не переданных в залог, кредитор должен будет возместить заёмщику-должнику разницу, образовавшуюся в результате зачёта своих требований, обеспеченных залогом, в счёт цены реализованного имущества. Фактически это сопряжено с вложением средств в неликвидное имущество, что повлечёт дополнительные расходы для залогодержателя. Действующее земельное законодательство провозгласило принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст. 35), и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.

При этом нельзя не отметить имеющиеся противоречия норм ГК РФ и ЗК РФ при реализации отношений, связанных с продажей недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, а также с продажей земельного участка и расположенной на нём недвижимости. В связи с этим, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ориентирует суды на применение норм именно ЗК РФ, предусматривая при этом ничтожность сделок, при которых происходит отчуждение здания без земельного участка и наоборот.

Уже сегодня в законодательстве РФ имеются определённые предпосылки для формирования единого объекта недвижимости - земельного участка и расположенных на нём зданий, строений и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.

Как следует из изучения зарубежного опыта, оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нём недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако её претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего гражданского законодательства. правовой договорной правоотношение имущество

Литература

1. Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств: вопросы теории и практики. М., 2004.

2. Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

3. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 218.

4. Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. М.: Статут, 1997. Ч. 2С. 179 - 221. (Классика российской цивилистики).

5. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 4.

6. Наумова Л. Н. Ипотека «незавершёнки» // Экономика и Жизнь-Юрист. 2005. № 32. С. 13.

7. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 5.

8. Власов Е. Н. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения // Право и политика. 2007. № 10.

Размещено на Allbest.ru