Определение оптимального размера жилищного фонда для управляющей организации методом предельного анализа

Размещено на http://www.allbest.ru/

Определение оптимального размера жилищного фонда для управляющей организации методом предельного анализа

Евсеева С.А.

Дьяченко Т.В.

В настоящее время в стране идет реализация полномасштабной реформы жилищно-коммунального хозяйства, суть которой -- развитие сферы ЖКХ на основе рыночной конкуренции. С приходом в жилищно-коммунальную сферу частных компаний появились реальные условия для конкуренции. Выжить и развиваться в таких условиях сможет только та компания, которая будет предоставлять своим клиентам качественные жилищно-коммунальные услуги.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) объектом управления является не жилищный фонд в целом, а конкретный многоквартирный дом. ЖК РФ (ч. 1, ст. 161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирным домом. Ранее они не были определены, и субъекты управления понимали их по-разному.

Понятие «управление» сформулировано в ЖК РФ как обязанность собственников помещений в многоквартирном доме управлять надлежащим им недвижимым имуществом. Осуществляемое собственниками управление в соответствии с Кодексом должно обеспечивать:

? благоприятные и безопасные условия проживания;

? надлежащее содержание такого дома и земельного участка, на котором расположен дом;

? своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;

? решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

? предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме [1].

Новый Жилищный кодекс обозначил три способа управления, посредством которых собственники помещений могут осуществлять свои обязательства по управлению общим имуществом:

1) непосредственное управление;

2) управление через товарищество собственников жилья;

3) управление через управляющую организацию.

Наиболее широко используемым способом управления, посредством которых собственники помещений могут осуществлять свои обязательства по управлению общим имуществом является управление через управляющую организацию.

Управляющая организация как субъект рыночных отношений, имеющая целью своей деятельности получение прибыли, объективно заинтересована:

? в обеспечении потребителей услуг необходимым ассортиментом и качеством услуг;

? в обеспечении действенного контроля за качеством и количественными показателями поставляемых подрядчиком услуг;

? в расширении рынка, т.е. в расширении зоны ответственности и в расширении ассортимента услуг;

? в применении ресурсоснабжающих технологий в производстве, поставке и потреблении услуг;

? в демонополизации рынка производства и поставки коммунальных услуг;

? в минимизации задолженностей населения и других потребителей коммунальных услуг.

Следствием этого может стать не только повышение уровня предоставления услуг населению, но и снижение себестоимости производства услуг, и в конечном итоге снижение ее стоимости для потребителя.

Для реализации данных задач достаточно важен вопрос об оптимальных размерах зоны ответственности управляющей организации. Участники рынка жилищно-коммунальных услуг сходятся во мнении, что есть минимальный и максимальный объем жилищного фонда в управлении, при котором имеет смысл создавать управляющие организации. Однако, называя конкретные цифры, в оценках расходятся. Именно ограничениями по количеству квадратных метров объясняется необходимость создания нескольких управляющих организаций. Большинство участников рынка выражают мнение, что если у управляющей организации менее 50 тыс. м2 в управлении, то это экономически невыгодно, а 1 млн. кв. м -- это слишком много. Оптимально, когда в управлении компании находится от 50 до 300 тыс. м2 [2].

Для определения оптимального для управления размера жилого фонда в работе предлагается использовать хорошо известные в микроэкономической теории принципы максимизации прибыли [3]. Один из них основан на сопоставлении абсолютных величин валового дохода и издержек, а другой -- на предельном анализе и состоит в сопоставлении предельного дохода и предельных издержек. Оптимальным с точки зрения максимизации прибыли признается такой объем производства (в нашем случае -- площадь в управлении), при котором:

? валовой доход (TR) в наибольшей степени превышает общие издержки (ТС);

? предельный доход (MR) равен предельным издержкам (МС).

Используя величину тарифа на содержание и размер площадей в управлении УК ООО «Домком» (табл.1), рассчитываем валовой доход и общие издержки управляющей компании (табл. 2).

Таблица 1. Размер тарифа на содержание и площади в управлении УК ООО «Домком» (г. Лесосибирск)

Таблица 2. Валовой доход и общие издержки УК ООО «Домком»

По данным таблиц 1 и 2 строим зависимости валового дохода и совокупных издержек от размера жилищного фонда (Q). На диаграмме (рис. 1) размещаем трендовые линии и величину достоверности аппроксимации, задача которой является построение приближенной (аппроксимирующей) функции наиболее близко проходящей около данных точек.

Рис. 1. Зависимость совокупных издержек от размера жилищного фонда

Рис. 2. Зависимость валового дохода от размера жилищного фонда

Исходя из полученных диаграмм и величин достоверности аппроксимации, которые близки к значению 1, можно сделать вывод о том, что построенные функции можно использовать в дальнейших расчетах.

Далее найдем функции предельного дохода (MR) и предельных издержек (МС), они равны производным валового дохода и совокупных издержек соответственно.

MR = TR(Q)? = (10,24Q - 269744)? = 10,24

MC = TC(Q)? = (0,0001Q2 - 2,2582Q - 131455)? = 0,0002Q - 2,2582

В полученные функции подставляем значения и строим график зависимости предельного дохода и предельных издержек от объема жилищного фонда (рис. 3).

Рис. 3. Зависимость предельного дохода и предельных издержек от объема жилищного фонда

Точка пересечения предельного дохода и предельных издержек на рис. 3 указывает на максимальную прибыль, которую получит УК, так как в этой точке МR = МС.

Далее рассчитаем размер жилищного фонда, при котором управляющая компания максимизирует свою прибыль. Для этого приравняем функции МR и МС.

МС = МR

0,0002Q - 2,2582 = 10,24

0,0002Q = 12,4982

Q = 62491 м2.

Таким образом согласно расчетов оптимальный размер жилищного фонда, при котором УК может максимизировать свою прибыль составляет 62491 м2. Данный объем находится в границах оптимального размера управления жилищным фондом.

Литература

управление многоквартирный собственник помещение

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 188-ФЗ // Справочная система Консультант Плюс.

2. Маиляна Л.Р. Справочник современного инженера жилищно-коммунального хозяйства. -- Ростов н/Д: Феникс, 2006. -- 380 с.

3. Тарануха Ю.В. Микроэкономика: учебник. -- М.: Изд-во «Дело и Сервис», 2006. -- С. 257-260.

Размещено на Allbest.ru