Содержание правового режима недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание правового режима недвижимого имущества

Анализируя правовую природу института государственной регистрации прав на недвижимость (далее - ГРПН), нельзя не обратить внимания на содержательные характеристики «правового режима» недвижимого имущества, неотъемлемой частью которого являются не только нормы вещного (обязательственного) права, но и правила о государственной регистрации вещных прав [1]. Предельно общую дефиницию правового режима развивает В.И. Сенчищев: «Правовой режим - это совокупность всех позитивно-правовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах и основанных на них субъективно-правовых притязаниях… по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены» [2]. Исходя из анализа позитивно-правовых предписаний гражданского законодательства недвижимое имущество выступает предметом вещных, обязательственных и, соответственно, регистрационных (организационно-процедурных) отношений. Следовательно, совокупность предписаний вещного, обязательственного и процедурного права составляет основу правового режима недвижимости в рамках гражданско-правовой отрасли. Правила отраслей и институтов публично-правовой природы (лицензирование, налоги, строительный, пожарный надзор или иной публичный контроль) имеют место в правовом режиме недвижимости, но по определению, не могут являться именно гражданско-правовыми элементами, так как воздействуют относительно самостоятельно на свой предмет правового регулирования (административные правоотношения по строительному и пожарному надзору и т. д.). В этом случае определить соотношение признаков (элементов) публичного и частного в правовом режиме недвижимости, а также значение такой категории, как «публично-правовой элемент в гражданском праве», представляется актуальной и необходимой задачей.

Вопрос об отраслевой принадлежности такого «ведущего элемента» правового режима недвижимости, как государственная регистрация, является неоднозначным и носит весьма дискуссионный характер. Так, И.В. Аксюк считает, что «… специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений, в которых объектом субъективных прав является недвижимость. Таким элементом являются нормы о государственном учете объектов недвижимости и государственной регистрации прав на данное имущество» [3]. С таким подходом мы согласиться не можем [4] ввиду следующего:

Во-первых, «публично-правового элемента в регулировании частных отношений» (о чём говорит И.В. Аксюк) по определению быть не может прежде всего, потому что регулирование нормами публичного права частных отношений ведёт к полному смешению регулятивного и охранительного потенциалов двух разнородных отраслей права (административного и гражданского); появлению гибридных, искусственно сконструированных вертикально-горизонтальных правоотношений.

Во-вторых, публично-правовые элементы могут иметь место, например: а) в структуре правоотношения (публично-правовые субъекты и публичный интерес субъектов в этих в отношениях); б) в нормативном материале (бланкетное требование ГК РФ о лицензировании, строительном или экологическом надзоре; установление публичных ограничений в регулировании имущественного оборота отдельных объектов права[5] и т. д.). Но они никак не могут выступать составной частью именно гражданско-правового регулирования, которое отличается от публичного (административного) права и по предмету, и по методу.

Другими словами, «публичные элементы в гражданском праве» и, соответственно, «публичные элементы в правовом режиме объекта права» - это далеко не тождественные категории. К примеру, в п. 8 Концепции развития гражданского законодательства РФ говорится о соотношении частных и публичных элементов в гражданском праве, а не о правовом регулировании гражданских правоотношений с использованием элементов (норм) публичного права: «В ряде случаев предлагается отказаться от публичных элементов регулирования в пользу частноправовых подходов» [6].

Исходя из сказанного можно предположить, что публично-правовые элементы в гражданском праве - это, по сути, определённые правовые (бланкетные) вкрапления в нормативный материал гражданского законодательства, информирующие лишь о возможности административно-правового регулирования того или иного сегмента экономического оборота, но непосредственно его не регулирующие.

Что касается «элементов правового режима объекта права», то ситуация здесь (по сравнению с «элементами в праве») отличается коренным образом. Яркий пример сущности указанных категорий приводит Е.А. Суханов: «При продаже имущественных комплексов (ч. 1 ст. 132 ГК РФ) переход на каждый из составляющих объектов осуществляется с соблюдением особенностей их правового режима, то есть специфики вещных или обязательственных (а также исключительных и корпоративных) прав» [7]. Особенность реализации вещных прав на отдельные объекты заключается в нормативно-определенной необходимости совершения ГРПН (под страхом ненаступления соответствующих правовых последствий), что говорит об этой процедурной составляющей как об элементе правового режима недвижимости, причём, имеющем яркий гражданско-правовой оттенок.

В этом случае (в отличие от «элементов права») «элементы правового режима» представляют собой составные части непосредственного правового регулирования отношений, возникающих по поводу соответствующего объекта права, которые, в свою очередь, могут иметь как публично-правовой, так и частный характер.

Проиллюстрировать сказанное можно на примере правового режима земельного участка, где, в частности, в качестве частноправовых элементов выступают положения института ГРПН и, соответственно, публично-правовым элементом являются определённые нормативные ограничения вещного права на землю (объект недвижимости). Соглашаясь с гражданско-правовым характером государственной регистрации (в качестве элемента правового режима недвижности), В.В. Чубаров утверждает, «… одной из ярких отличительных черт правового режима земельного участка является существенное присутствие в его составе публично-правовой составляющей, … роль и значение такого публичного обременения прав на земельный участок, как, например, его целевое использование, столь велики, что придают земельному участку индивидуальный характер» [8].

Показательны в этом смысле положения Концепции развития гражданского законодательства РФ, где, в частности в п.3.6.2 даётся перечень публично-правовых элементов (ограничений) в содержании правового режима земельного участка: «Право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями». Следовательно, к публично-правовым элементам правового режима недвижимости могут быть отнесены лишь такие правила, которые: а) находят своё выражение в нормах административного права (к примеру, природоохранного, земельного и т. д.); б) непрерывно воздействуют на имущественные отношения с учётом отраслевых особенностей административного права. В данном случае земельный участок имеет комплексный правовой режим, в силу прямого указания закона.

Итак, можно утверждать, что публично-правовые элементы в гражданском праве и публично-правовые элементы в правовом режиме объекта права - это разнопорядковые категории, имеющие различный характер практического приложения, влияния на общественные отношения, подвергаемые правовому регулированию.

Что касается собственно частноправовых элементов правового режима недвижимости, то наша точка зрения заключается в следующем. В отношениях, связанных с гражданским оборотом недвижимости, собственно «частноправовыми элементами» объекта недвижимости являются требования гражданского законодательства об обязательности государственной регистрации прав в рамках предписаний вещного (ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 551 ГК РФ) или обязательственного права (ст. 164 ГК РФ). Нормы данных подотраслей гражданского права в императивном порядке предписывают зарегистрировать сделку или право под страхом невозникновения соответствующих юридических фактов. Представляется, что сами по себе эти материально-правовые предписания ГК РФ характером публично-правового регулирования не обладают, так как не являются, по существу, нормами административного права и направлены на регулирование исключительно гражданско-правовых отношений. Аналогичный подход мы развиваем и при квалификации процедурных норм гражданского права, которые направлены на регулирование организационно-процедурных правоотношений частных лиц (заявителей) и Росреестра (ч. 6 ст. 131 ГК РФ).

Именно такой подход следует из положений Концепции развития гражданского законодательства РФ, где в п. 2.1 прямо говорится: «Важную роль, связанную с укреплением гражданских прав и обязанностей, приданием им открытого характера, выполняет институт государственной регистрации. Регистрация в ряде случаев является одним из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей» [6. С. 31]. На вопрос о том, каким частным или публичным элементом является регистрация, данная концепция не отвечает. В свою очередь, согласно абз. 2 п. 1 раздела 1 части 2 Концепции недвижимого имущества, «… запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет существующее гражданско-правовое основание возникновения права… Запись в ЕГРП представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный «фактический состав», и в этом смысле с момента ГР [9] и права можно говорить о юридической неразрывности акта ГР и зарегистрированного права» [10].

Исходя из сказанного получается интересная формула возникновения вещного права на объект недвижимости: 1) гражданско-правовое - материальное - основание возникновения права; 2) запись в ЕГРП - как особый юридический факт; 3) регистрация как один из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей.

Анализируя приведённые положения Концепций, можно заключить, что, наряду с основаниями (титулами) материально-правового характера (существующее гражданско-правовое основание возникновения права), регистрация является, по сути, квази-титулом (особым юридическим фактом), который, ввиду тесной связи материального и процедурного права (неразрывности акта ГР и зарегистрированного «материального» права), имеет единую гражданско-правовую природу. То есть, зарегистрированное право образует единое целое материального и процедурного основания возникновения имущественного права.

Здесь мы приходим к выводу, что совокупность частноправовых элементов недвижимости формирует её «вещно-правовой режим», особенности которого заключаются в следующем. В правовом регулировании процедуры государственной регистрации прав важным фактором является гражданско-правовой (вещный) режим объекта права - недвижимого имущества. Характеристика гражданско-правового, а именно вещного режима недвижимости, позволяет заключить, что нормы гражданского законодательства, в том числе процедурные положения института ГРПН, не определяют особых способов осуществления правомочий собственника недвижимости: ни ГК РФ [11], ни Закон «О регистрации прав» [12] не предусматривают особого административного режима контроля (надзора) [13] за осуществлением участниками гражданского оборота недвижимости имущественных правомочий (в отличие от комплексных правовых режимов отдельных объектов) [14].

Таким образом, положения (правила) таких правовых образований, как материальное и процедурное право, представляют собой составные части гражданско-правовой подотрасли (вещное право) и, соответственно, являются частноправовыми элементами, характеризующими гражданско-правовой режим недвижимости.

Значение данного подхода заключается ещё в том, что вещно-правовой режим недвижимости имеет значение не только для экономически заинтересованных участников материального отношения, но и для регистрирующего органа, выступающего в качестве самостоятельного участника организационно-процедурного отношения. Сам «вещный режим» недвижимого имущества является таковым ввиду гражданско-правовых оснований возникновения прав на него. И, если этими основаниями, кроме материально-правовых требований, являются также и процедурные предписания гражданского закона о порядке государственной регистрации прав, то можно утверждать, что «вещно-правовой режим недвижимости» складывается с учётом специфики соответствующих материальных и тесно (функционально) связанных с ними процедурных правил гражданского законодательства.

В конечном счёте, на основе вышесказанного можно заключить следующее: «Совокупность частноправовых элементов объекта недвижимости, к которым относятся как нормы материального, так и нормы процедурного гражданского права, формирует его вещно-правовой режим, под которым мы понимаем такое состояние объекта права, который находится в свободном гражданском обороте, и в этом смысле не требует, и, соответственно, не имеет в своём экономическом содержании административно-правового (контрольно-надзорного) механизма, по сравнению с комплексным правовым режимом ограниченного в обороте имущества».

В контексте сказанного можно сделать вывод о значении и местоположении в отрасли гражданского права института регистрации прав. Институт ГРПН имеет теснейшую связь с правом материальным и поэтому является институтом подотрасли «вещное право», так как закрепляет в гражданско-правовой форме принадлежность материальных благ конкретному субъекту. В таком случае приоритет гражданско-правового регулирования экономического оборота, включая собственно имущественные (материальные) и процедурные отношения, не может вызывать сомнений.

Поведение участников имущественных (вещных, обязательственных) отношений по поводу объектов недвижимости основывается на общих принципах гражданского законодательства. В этом смысле общее определение принципов гражданско-правового регулирования дано в Постановлении Конституционного суда РФ от 10 апреля 2003 г. № 5-П, в пункте 3 которого говорится: «В соответствии со статьей 35 (ч. 2) Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов: неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих: а) равенство; б) автономию воли; в) имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений; г) недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела» [15]. Исходя из положения приведённого акта Конституционного суда РФ, организационно-процедурные отношения по регистрации частных прав также должны базироваться на отраслевых принципах гражданского права, которые в совокупности формируют общедозволительный тип правового регулирования.

Таким образом, можно утверждать, следующее: Если законодатель по общему правилу установил не комплексный, а вещный правовой режим недвижимой вещи, включив в качестве неотъемлемой его составляющей нормы о государственной регистрации вещных прав, то, следовательно, имеет место аналогичный - вещный - режим процедуры регистрации имущественных (частных) прав на эти вещи [16].

В конечном счете, вещно-правовой подход к регистрационной процедуре в совокупности отражает такие генеральные принципы рыночной экономики, как: а) невмешательство в частные дела произвольным - административно-правовым - способом [17]; б) свобода экономической деятельности [18]; в) приоритетная защита частных прав, в том числе в контексте специфики регулирования отношений рыночной экономики.

Отсюда можно сделать вывод, что «вещный режим объекта» недвижимости и «вещный режим процедуры» государственной регистрации прав на недвижимую вещь - это диалектически связанные категории гражданского права, дополняющие друг друга и имеющие взаимопроникающее значение.

Литература и источники

недвижимость право имущественный

1. «По мнению В.А. Алексеева, составным элементом правого режима недвижимости можно считать и регистрацию прав, так как регистрация прав на недвижимость представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости». См.: Алексеев, В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования: практическое пособие / В. А. Алексеев. - М. : Волтерс Клувер, 2007. - С. 5 ; «Государственная регистрация прав на недвижимые вещи и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима», - утверждает профессор Е.А. Суханов. Гражданское право : учебник. В 2 т. Т. 1 / отв. ред. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : БЕК, 2003. - С. 305.

2. Сенчищев, В. И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятия / В. И. Сенчищев ; под ред. М. И. Брагинского // Актуальные проблемы гражданского права. - М. : Статут, 1999. - С. 140.

3. Аксюк, И. В. Недвижимость в законодательстве России: понятие, основания и способы возникновения права собственности на неё : автореф. дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / И. В. Аксюк. - Ростов-н/Д, 2007. - С. 9.

4. Мы считаем, наличие таких публичных элементов в праве, как государственный (публичный) орган, государственный (публичный) интерес в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость, не влияют на отраслевую квалификацию института ГРПН.

^5. Как утверждает Д.Н. Егоров, частноправовые начала земли и других природных ресурсов существенно ограничены публично-правовыми элементами, особенно в области правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. См.: Гражданское право : учебник. В 3 т. Т. 1. / Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев [и др.] ; отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - 6-е изд., перераб. и доп. - М. : ТК Велби, Проспект, 2007. - С. 24.

6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. - М. : Статут, 2009. - С. 27 ; 31.

7. Гражданское право : учебник. В 4 т. Т. 2 / отв. ред. Е. А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Волтерс Клувер, 2008. - С. 10.

8. Чубаров, В. В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества : автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. 12.00.03 / В. В. Чубаров. - М., 2006. - С. 6 - 12.

9. Государственная регистрация - ГР, сокращение, принятое в Концепции недвижимого имущества.

10. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - М., 2003. - № 1 - 2. - С. 77.

11. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая : Федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

^12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федер. закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

13. Как говорится в Концепции недвижимого имущества, «… действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах. См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - М., 2003, № 1 - 2. - С. 60.

14. Так, Д.А. Медведев, рассуждая об иностранной валюте как предмете кредитных и расчётных отношений, точно подметил приоритет публично-правового регулирования оборота валютных ценностей перед нормами частного права: «Поскольку как кредитные, так и расчётные отношения могут возникать по поводу иностранной валюты, в данном случае нормы публичного (финансового) права подавляют действие норм права частного». См.: Гражданское право : учебник: В 3 т. Т. 2. / отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. : ТК Велби, Проспект, 2006. - С. 491.

15. Постановление Конституционного суда РФ от 10 апреля 2003 г. № 5-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 84 Федерального закона «Об акционерных обществах» в связи с жалобой ОАО «Приаргунское» // Российская газета. - 2003. -17 апреля.

16. Ведь именно ГК РФ «… представляет собственность в том реальном юридически строгом и обеспеченном виде, в каком она призвана быть основой экономики, её статики и динамики всех важнейших сфер жизни общества, в том числе и власти». См.: Алексеев, С. С. Гражданский кодекс. Заметки из истории подготовки проекта / отв. ред. А. Л. Маковский // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика : сборник памяти С.А. Хохлова ; Исследовательский центр частного права. - М. : Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С. 26.

17. «Гражданское право тем и отличается от других отраслей права, что обладает уникальным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в общественном производстве без непосредственного соприкосновения с аппаратом государственного принуждения…». См.: Гражданское право : учебник. В 3 т. Т. 1. / Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев [и др.] ; отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - 6-е изд., перераб. и доп. - М. : ТК Велби, Проспект, 2007. - С. 6.

18. Само «… деление права на частное и публичное означает юридическое признание сфер общественной жизни, вмешательство в которые запрещено или ограничено законом». См.: Лазарев, В. В. Общая теория права и государства : учебник / В. В. Лазарев. - 4-е изд. - М. : ЮРИСТ, 2005. - С. 240.

Размещено на Allbest.ru