Перспективы модернизации жилищной сферы России

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПЕРСПЕКТИВЫ МОДЕРНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ РОССИИ

Коленникова О.А.

к.э.н., с.н.с. Института социально-экономических проблем народонаселения РАН

Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищная сфера сегодня - во многом результат государственной политики в советское время и, в частности жилищной политики, которая была "встроена" в общую стратегию размещения производительных сил в нашей стране. Большинство жителей России проживают в домах, построенных в ходе массового жилищного строительства в советское время. Так, согласно последней переписи 76% населения проживают в домах, построенных в период с 1957 по 1995 годы и только 12% - в домах, построенных в последние пятнадцать лет.

Переход к рынку запустил процессы системной трансформации жилищной сферы, начиная от смены собственников жилья в процессе приватизации, изменения источников финансирования жилищного строительства и, кончая, принципами жилищно-коммунального обслуживания. Если говорить о процессах преобразования жилищного фонда, ключевого элемента жилищной сферы, то они происходят в разных направлениях. Идет так называемая точечная застройка уже обжитых городских территорий; застраиваются многоэтажными домами новые микрорайоны крупных городов и мегаполисов; появляются новые поселения в виде коттеджных поселков и малоэтажных городов-спутников; по-новому обустраиваются сельские поселения за счет приобретения горожанами в них второго жилья и многое другое.

Эти перемены вызваны изменением механизмов, регулирующих процессы в жилищной сфере, к тому же решение жилищных проблем населения де-факто спустилось на уровень отдельных территорий. Сегодня можно наблюдать довольно пеструю картину: от планомерной застройки территорий в соответствии с разработанной стратегией развития того или иного региона и до стихийного хаотичного строительства.

Ситуацию, с одной стороны, во многом определяют тенденции прошедшего времени. Так, на многих территориях продолжают действовать советские стереотипы в жилищной сфере. К примеру, это ориентация на плотную массовую многоэтажную застройку, из-за чего многие новые районы похожи на советские, но дома в 2-4 раза выше прежних пятиэтажек, и их трудно назвать комфортными для проживания. Человек "теряется" как среди громадных зданий, так и внутри них.

С другой стороны, сказываются последствия 1990-х годов. В частности, обесценивание сбережений семей (накопленных в советское время и хранившихся в учреждениях сбербанка) или то, что значительная часть удобных для застройки земель оказалась в руках узкого круга частных собственников, которые "придерживают" их в спекулятивных целях.

Семьи, решившие сегодня строить индивидуальное жилье, сталкиваются со многими административными и прочими барьерами - при оформлении земли, при подключении дома к инженерным коммуникациям (в первую очередь к сетям электрического и газового снабжения) и многими другими вещами.

Если говорить в целом, то, во-первых, трансформация жилищной сферы характеризуется рассогласованностью интересов и поведения основных субъектов, так или иначе участвующих в этих процессах. Во-вторых, переход населения на рыночные принципы в жилищной сфере идет слишком медленно.

То, в какого типах жилищах живет большинство российских семей - это результат политики "административного расселения", когда задавались практически все основные параметры: начиная с генеральных планов промышленных городов, лимитов на число работников, которых могли привлечь предприятия, прописку и, кончая, ограничениями на размер и структуру жилого помещения, занимаемого семьей. Ориентация на государственное жилищное строительство (в ущерб индивидуальному и кооперативному) и распределение жилья "выключило" население из процесса формирования застройки территорий, семьи оказались фактически "отрезаны" от принятия решений, - в какого типа жилье им комфортнее было бы жить. И главное - все время нарастал дисбаланс между характером предоставляемого жилья и менявшейся демографической структурой семей, их потребностями и предпочтениями.

Яркая картина этого процесса уже с конца 1960-х годов выявилась в ходе исследований типичного промышленного города - Таганрога Ростовской области научным коллективом под руководством Н.М. Римашевской. Исторически Таганрог развивался как город индивидуального домовладения и вплоть до 50-х годов XX века в его жилищном фонде преобладал индивидуальный сектор. Но с 1960-х годов за счет активного государственного строительства частный сектор начал быстро сокращаться, и к 1990 году уже свыше 60 процентов жилья было государственным (для сравнения в 1960 г. - только 34%).

Государственный подход в качестве главного приоритета выдвигал ликвидацию нехватки жилья путем массовой многоэтажной застройки. Между тем обеспеченность жильем была лучше у тех семей, которые имели свои дома. Так, в 1978 г. на тех, кто проживал в квартирах, приходилось 8,5 кв. м. жилой площади на человека, а на тех, кто жил в собственных домах - 11,6 кв.м., то есть больше более чем на треть. Несмотря на то, что в собственных домах проживало тогда 36% семей г.Таганрога, именно индивидуальное жилье крайне отставало в вопросах благоустройства: всего 27% семей, живших в своих домах, имели водопровод и только 5% - горячую воду; всего 11% семей имели центральное отопление и лишь 42% пользовались газом (включая баллонный). Не говоря уже о том, что только 5% семей имели систему канализации.

В то же время повышение благоустройства жилья в городе шло в основном за счет нового государственного строительства: у 88% семей, проживавших в государственных квартирах, был водопровод, у 89% - центральное отопление, 93% были обеспечены газом, 86% - имели систему канализации, 47% - горячее водоснабжение.

При этом был выявлен парадоксальный (на первый взгляд) результат: несмотря на крайне низкую благоустроенность индивидуальных домов, семьи, проживавшие в своих домах, в большей степени были удовлетворены своими жилищными условиями. Несомненно, на удовлетворенность жильем влияют разные и меняющиеся со временем факторы, но возможность индивидуального проживания в собственном доме для многих семей была (и остается сейчас) зачастую значимее многих других условий.

К 1990-му году, только треть семей Таганрога была довольна жилищными условиями, а две трети семей - хотели бы их улучшить. Однако число официальных очередников составляло 1/5 от общего числа семей. Около 15% нуждающихся семей не могли встать на очередь по формальным соображениям. Выяснилось также, что 17% семей (не будучи очередниками) нуждались в предоставлении взрослым детям или другим членам семьи отдельного жилья.

Было ясно, что за формальными критериями оценки нуждаемости "пропустили" главное - процесс изменения демографического типа семьи, когда стала преобладать потребность в раздельном проживании старшего и младшего поколения. Число сложных семей росло в связи с тем, что зачастую родители, дети, внуки хотели, но не могли разъехаться. Складывались разные предпочтения у молодых семей и у родителей в параметрах жилья, районах проживания. Потребности семей в просторном, с большой кухней, комфортном и изолированном жилье росли. Но при распределении жилья слабо учитывался характер жилья, которое хотели иметь люди, его особенности. Так, 46% семей Таганрога, проживавших в отдельных квартирах, независимо от размера этих семей имели именно двухкомнатные квартиры, поскольку строились в основном двухкомнатные примерно одного типа. Наиболее перенаселенными оказывались однокомнатные квартиры: 37% из них были заняты семьями, состоящими из 3-5 человек.

Строительство индивидуального жилья занимало крайне небольшую долю в общем жилищном строительстве вплоть до конца перестройки. Это было связано не только с трудностями, такими, как кредитование строительства или приобретение стройматериалов, но и со сформировавшимися стереотипами о несправедливости в стране одних категорий граждан обеспечивать жильем бесплатно (или на льготных условиях), в то время как кто-то должен приобретать его за полную стоимость. К тому же содержание собственного дома обходилось в 8-10 раз дороже аналогичного государственного жилья (поскольку квартирная плата покрывала менее одной трети эксплуатационных расходов). Поэтому у большей части населения к началу рыночных реформ сформировалась стойкая установка на бесплатность государственного жилья, которое косвенно уже оплачено трудом и средствами каждого работника (а зарплата, выплачиваемая работнику, и не рассчитана на приобретение или постройку жилья).

В системе распределительных отношений срок получения квартиры определялся очередностью, а размер - составом семьи. Итогом такого нормированного подхода к обеспечению населения жильем стала непомерная скученность проживания людей в нашей стране при наличии значительного земельного фонда. Несмотря на высокие темпы массового типового строительства и в целом большие достижения в обеспечении семей отдельным жильем, жилищная проблема в СССР не была решена и оставалась достаточно острой. Хотя в 1970-1980-е годы достаточно много говорилось о полном разрешении жилищной проблемы в СССР. По данным Госкомстата на начало 1989 г. по РСФСР 25% всех семей стояли в очереди на улучшение жилищных условий. Они были отнесены к числу нуждающихся по чисто формальным признакам, то есть без учета реальных потребностей семей.

С переходом к рыночным отношениям подразумевалось, что семьи начнут самостоятельно и значительно быстрее решать свои жилищные вопросы. Теоретически предполагалось, что главное, что нужно сделать - перенаправить средства (аккумулированные прежде государством) к населению, и тогда семьи смогут определять сами, какое жилье им требуется, формировать спрос на него; активно участвовать в строительстве жилья. Однако почти сразу стало ясно, что большинство населения не имеет ресурсов (ни соответствующих доходов, ни сбережений) для разрешения своих жилищных проблем. И без создания современных рыночных механизмов в ценообразовании, в сфере строительства и страхования жилья, в системе кредитования и многих других - вопросы улучшения жилищной обеспеченности населения кардинально не решить. То есть чтобы "подключить" население к активному поведению в жилищной сфере, нужно создать современную рыночную инфраструктуру. А пока серьезно улучшить свои жилищные условия способна лишь малая часть населения, в основном, с достаточно высокими доходами.

Последняя перепись населения показала, что 96,5% населения нашей страны проживает в индивидуальных домах и отдельных квартирах. Но только 45% семей живут в домах и квартирах, оборудованных всеми базовыми видами благоустройств. То есть более половины российских семей проживает в домах, которые не соответствуют мировым стандартам и не могут быть названы нормальным жильем. Не удовлетворяет современным стандартам и площадь занимаемого жилья: в среднем по стране у нас приходится всего 19 кв. м. общей площади на человека. Это отставание в 2 раза от европейских показателей и более чем в 3 раза - от американских.

Наша страна достаточно сильно отличается от развитых стран Запада и по структуре расселения, где преобладают индивидуальные дома и малоэтажные (не более 3-х этажей) многоквартирные дома.

В результате массовой государственной жилищной застройки советского периода 3/4 семей проживают в многоквартирных домах. Лишь 1/4 семей проживает в индивидуальных домостроениях (61% из которых находятся в сельских поселениях и 39% - в городских). Ситуация с благоустройством индивидуальных домостроений на сегодняшний день выглядит по стране просто катастрофически: 40% семей имеют только печное отопление; 43% семей не имеют холодной воды в доме; 64% - горячей, у 48% семей нет системы канализации ("туалет на улице").

Решить проблему скученности проживания людей сегодня ряд регионов пытается путем индустриального малоэтажного строительства в виде отдельных благоустроенных домов, коттеджей, таунхаусов и малоэтажных малоквартирных домов. К примеру, такой проект "Лесная поляна" с 2007 г. реализуется в Кемеровской области при активной поддержке региональной власти и федерального центра. Так, на начало 2013 года в "Лесной поляне" проживало более 4 тысяч человек (при запланированной численности жителей 35 тысяч человек), из них 95% - молодые семьи. Проект "Лесной поляны" был разработан совместно с канадскими проектировщиками: лес при строительстве не вырубается, дома вписываются в существующий природный ландшафт. Дома теплые, используются немецкие технологии. Котельные управляются в полностью автоматическом режиме из единого центра. Сразу решается проблема парковок. По городу прокладывается сеть велосипедных и пешеходных дорожек, оборудованы лыжные трассы. Жилье в городе рассчитано на семьи с разными доходами.

Строительство нового города-спутника при поддержке федеральных властей с 2010 г. реализуется и в Ступинском районе Московской области. Этот малоэтажный город рассчитан на 55 тысяч жителей со всей современной инфраструктурой и рабочими местами в индустриальном парке "Шматово".

Это примеры единичных попыток перейти на современный тип расселения. Между тем, большинство новых коттеджных поселков оказываются вне необходимой для полноценного проживания инфраструктуры (школ, больниц, учреждений досуга и др.), поскольку законодательно не решен вопрос об их включении в систему муниципального самоуправления.

Тенденции будущего мало анализируются и учитываются в практике региональных властей и органов местного самоуправления: каким должно быть комфортное жилье нового типа на данной территории, какой должна быть оптимальная современная инфраструктура и другие перспективные вопросы. То есть нужна ясная оценка - что именно необходимо менять, от чего уходить.

Между тем, депопуляция и коренные изменения в системе занятости будут заставлять власти менять стратегию в жилищной сфере в сторону строительства поселений на основе индивидуальных благоустроенных домостроений, когда семьи смогут сами регулировать основные вопросы жилищно-коммунального обслуживания домов. Что повлечет за собой существенное упрощение и модернизацию нынешней системы ЖКХ.

Территории все больше будут вынуждены бороться за привлечение людей в экономику регионов, а комфортное жилье - один из главных привлекающих факторов. Сокращение числа рабочих мест в корпоративном секторе экономики вызовет рост числа самозанятых. Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих там людей. Представляется, что для этой цели в большей мере подходят индивидуальные дома, где может быть оборудован "домашний офис", гаражная мастерская и др. Жилье, которое позволяло бы заниматься микробизнесом, не ущемляя интересов соседей.

индивидуальный жилье административный строительство

Размещено на Allbest.ru