Стратегическая направленность государственной земельно-имущественной политики в городах

Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Выпуск 5 (24), сентябрь - октябрь 2014

http://naukovedenie.ru publishing@naukovedenie.ru

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

http://naukovedenie.ru 174EVN514

Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Выпуск 5 (24), сентябрь - октябрь 2014

http://naukovedenie.ru publishing@naukovedenie.ru

1

http://naukovedenie.ru 174EVN514

Стратегическая направленность государственной земельно-имущественной политики в городах

Кухтин Петр Викторович

Основная стратегическая направленность государственной земельно-имущественной политики в городах заключается в создании благоприятных условий для качественного проживания и саморазвития человека, а также содержании и дальнейшей модернизации (улучшения) среды его обитания - города (однако согласно новому земельному и градостроительному кодексам этот термин заменен на термин - городского поселения). Согласно этому государство должно доходы от эксплуатации земельно-имущественного комплекса города направлять на обеспечение благосостояния его граждан и поддержании функциональных параметров объектов недвижимости - комплекс городских улучшений территории городских землепользований (фактически любые здания-сооружения и система инженерно-строительно-технических сооружений является комплексом улучшений земли).

Согласно действующей Конституции собственник недвижимости имеет право использовать свое имущество в рамках существующего законодательства и официально за декларированной предпринимательской деятельностью. Основной деятельностью землепользователей (физических и юридических лиц) является извлечение дохода от эксплуатации ими земельно-имущественного комплекса. Целью государства является учет интересов всех членов общества данного региона или города (населенного пункта) в рамках действующего законов и норм, а также создание условий по извлечению дохода от эксплуатации земельно-имущественного комплекса города, как для обеспечения функционального развития данного комплекса, так и для обеспечения реализации других социополитических и управленческих задач. Поэтому государство должно реализовывать такую стратегию регулирования управления земельно-имущественным комплексом города, которая обеспечила стабильное и увеличивающееся поступления доходов (в виде платы за землепользование) которые использовались в интересах развития инфраструктуры города (городского поселения) и улучшения среды обитания и благосостояния жителей. Если говорить о стратегической направленности государственной земельно-имущественной политики в городах, да и всех уровней власти в целом заключается в формировании доходного бюджета и дальнейшего развития (в том числе и привлекательности для проживания людей) управляемой ими территории.

Роль государства не ограничивается только представительством самого большого класса собственников недвижимости, но и выступает гарантом общественно-социально-политических интересов целостности земельного фонда и гарантом его рационального использования. В связи, с чем стратегическая функция государства по управлению земельно-имущественным комплексом (земельным фондом) заключается в создании нормативно-правовой базы регулирования земельных отношений для целей решения комплекса управленческих задач:

разграничение земель по формам собственности (федеральная, субъекта федерации, муниципальные);

создание системы юридических, экономических и хозяйственных механизмов по равноправному хозяйствованию всех хозяйствующих субъектов и пользователей земли;

рациональное использование земель и их охрана как уникального природно-пространственного объекта;

создание действующей нормативно-правовой базы, по наделению субъектов федерации и органов местного самоуправления правами по регулированию земельно-имущественных отношений на подчиненной территории.

Реализация данных стратегических задач требует создание целой системы нормативно-правовых и финансово-экономических механизмов, которые должны обеспечивать приоритет государственной системе регулирования земельным фондом и как следствие этого стоять на страже государственного интереса, который может быть представлен в следующем виде:

долгосрочное прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов (земельно-имущественного комплекса города или иного поселения) во благо государства, с соответствующем перераспределением управленческих нагрузок на регионы (субъекты РФ) и муниципальные образования или в соответствии с их специализацией в народном хозяйстве страны;

либо в условиях действия федеральной нормативно-правовой и социально-экономической базы наладить механизм по реализации намеченных управленческих решений по перераспределению и управлению земельным фондом страны, региона, муниципального образования, города;

также в рамках этих мероприятий необходимо наладить информационно-мониторинговое и технико-экономическое обеспечение управления земельными ресурсами.

Разработанная система раскрывает общую стратегию земельно-имущественной политики в городе, однако любая научная система управления должна отвечать набору определенных требований, их можно выразить в следующем виде:

в основу регулирования земельно-имущественных отношений должна быть положена федеральная нормативно-правовая база, которая должна соединить в себе нормативно-правовую базу субъектов федерации и множество ведомственных нормативно-разъяснительных документов;

необходимо взаимно увязывать и согласовывать нормативно-правовые базы по регулированию земельно-имущественных отношений, природопользованию, налогообложению недвижимости, жилищному законодательству, финансовому праву и экологическому праву;

государственное регулирование земельно-имущественных отношений в крупных городских должно базироваться на строго научно-экономической базе с применением различных по времени и социально-экономической значимости прогнозно-плановых документов различных отраслей народного хозяйства, в условиях жесткого диффицита пригодных для освоения новых территорий и особенности на рынке недвижимости и в структуре земельного фонда страны; 4. государственное регулирование земельно-имущественных отношений в крупном городском поседении надо осуществлять с учетом современного и прогнозного состояния промышленно-прозводственных сил в городских поселений (регионе), базирующихся на открытой информации о состоянии земельного фонда и других природно-эконмических характеристик влияющих на развитие города;

в основу государственное регулирование земельно-имущественных отношений надо закладывать неизменность (постоянность) целевого назначения и правового статуса земельного участка, про декларированного федеральным, региональным и местным законодательством, основанном на особенностях природно-сельскохозяйственного районирования и зонирования земель, а также другими особенностями использования земельного фонда.

государственное регулирование земельно-имущественных отношений своей основной целью создание системы экономических, правовых, административных условий обеспечивающих создание эффективного использования земельных ресурсов, охраны в городах необходимо закладывать целенаправленную эксплуатацию земельных участков (и как следствие это всего земельно-имущественного объекта) согласно их разрешенному использованию и социально-правовому статусу закрепленному федеральным, региональным (субъектом РФ) и местном (муниципальным) законодательством, которое позволит грамотно и рационально перераспределять земельный фонд города и иного поселения и потоки финансовых инвестиций в развитие земельно-имущественного комплекса городов;

создание системы законодательных и социально-политических условий и гарантий существования многообразия форм собственности на землю и создание социально-экономических условий влияющих на повышение качества улучшений и соответственно рыночной стоимости земель городов;

создание системы административно-правовых и социально-экономических условий для обеспечения наиболее эффективного использования земельных ресурсов, их охраны, создания устойчивых территориальных городских и иных землепользований;

дальнейшее развитие системы арендных и субарендных отношений как наиболее эффективной системы землепользования в городах и иных поселениях;

создание социально-правовых гарантий в области обеспечения законных прав собственников земли (в частности титульное страхование прав собственности) и в праве выбора разрешенного использования земельного участка, в рамках правового зонирования поселения (населенного пункта - города).

Любой механизм управления отдельными секторами экономики и народным хозяйством, а земельно-имущественные отношения и есть экономические отношения по поводу гражданского оборота земельных участков, должны отвечать определенным наборам общественных принципов функционирования данной системы. Для системы регулирования земельно-имущественных отношений можно сформулировать 9 основных общественных принципов.

Многообразие равноправных форм собственности на землю и землепользования - как основа гарантий Конституции Российской Федерации и ряда других нормативно-правовых актов уточняющих положение Конституции. Действующее законодательство позволяет субъектам всех форм собственности иметь равные права по своему распоряжению и использованию земли с обязательным соблюдением экологического законодательства и интересов других хозяйствующих лиц и землепользователей. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 260) собственник земельного участка может осуществлять операции по обороту земель в рамках существующего законодательства. Само понятие землепользования имеет более широкое трактование правомочий обусловленных способом предоставления занимаемого участка, и как следствием закрепления определенных прав по распоряжению земельным участком на рынке гражданско-правовых операций. Однако основные положения приоритета землепользователей в хозяйственном использовании земельных участков в земельно-имущественном комплексе остается за ним.

Платность землепользования - это основополагающий экономический принцип рыночной экономики, показывающий ценность земли в денежном эквиваленте в гражданско-правовом обороте. Ничто так ни ценится как вещь (объект) имеющий определенный рыночный эквивалент, соотнося это положение к земельным ресурсам мы можем понаблюдать, что безвозмездное пользование приводит к разбазариванию земельных угодий и потери их качественных характеристик. Поэтому введение федеральным законодательством платности землепользования, законом «О плате за землю», в виде земельного налога и арендной платы позволило реализовать систему экономических показателей стимулирующих рациональное использование земель, перераспределение инвестиционных потоков и создания благоприятных условий финансирования бизнес-проектов, связанных с развитием земельно-имущественного комплекса города и иного поселения, создания системы природоохранных мероприятий по защите земель, формирование доходных статей бюджетов различных уровней. 3. Устойчивость городского землепользования (поселения) - данный принцип показывает долговременность земельно-имущественных отношений по поводу гарантированности прав земельной собственности, как Конституцией РФ, так и рядом других федеральных законодательных актов - Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. Сама система современного земельного законодательства допускает принудительное изъятие земли у собственников в исключительных случаях, оговоренных законом, с учетом всех процессуальных процедур (по согласованию сторон за выкуп или на условиях предоставления аналогичного участка).

Принцип приоритетности - означает, что в основу регулирования земельно-имущественным комплексом города заложен общественный интерес по использованию землепользования в рамках разрешенного использования земли, что позволит удовлетворить потребности общества в определенном объекте города и иного поселения и землепользователя, как получателя дохода от эксплуатации земельного участка.

Принцип ответственности - данный принцип означает с одной стороны равенство всех сторон земельно-имущественных отношений перед законом, так и ответственность в экономическом пространстве, подвергаемом воздействию органов власти и управления в интересах третьих лиц.

Принцип информативности - данный принцип означает, что все участники земельно-имущественных отношений должны обладать и иметь возможность получить всю информацию о землепользовании и ином имуществе на нем.

Принцип оптимальности - данный принцип предполагает, что земельно-имущественные отношения должны базироваться на сочетании общественных интересов города и городской среды, интересов потенциальных инвесторов и возможностей эксплуатации землепользования в рамках системы существующей нормативно-правовой базы. При этом необходимо учитывать определенную невосполнимость земельных ресурсов, поэтому здесь необходимо сочетать эффективный объем капиталовложений в недвижимость (в том числе и в землю) и приумножение свойств земли как природного ресурса (пространственного базиса).

Принцип комплектности - данный принцип означает, что здесь необходимо ограниченное сочетание административных и рыночных методов управления, которые своим сочетанием решают комплекс правовых и экономических задач, а также решение социально-экономических проблем населения, развитие природно-исторических и рекреационных территорий в урбанистической среде, увеличивают ценность земельно-имущественного комплекса города.

Принцип научно-технической обоснованности - данный принцип предполагает, что регулирование земельно-имущественных отношений в городах и иных поселениях будет базироваться на теории и методике научного анализа тенденций и закономерностей социально-экономического и территориально-исторического развития объекта исследования (города) и создании на этой основе современной теоретической концепции развития объекта (города и иного поселения) с учетом обобщения отечественного и зарубежного опыта регулирования земельно-имущественного комплекса города (населенного пункта).

Данные принципы регулирования земельно-имущественного комплекса города создают базисную основу для более развернутой системы регулирования городской среды, которая должна разделять на подсистемы которые будут функционировать на основе экономико-правовых методов направленного воздействия на поставленную задачу.

Любая система регулирования состоит из системы непрерывных последовательных циклов (операций), применительно к земельно-имущественному комплексу города такие операции будут включать в себя следующий набор действий:

получение и анализ достоверности информации об объекте регулирования;

анализ современного состояния объекта регулирования и выработка концепции регулирования применительно к конкретным условиям;

выработка системы регулирующих мероприятий согласно поставленным задачам и общей стратегии регулирования;

реализация системы регулирования земельно-имущественным комплексом.

Выполняемость и эффективность данных действий будет целиком и полностью зависеть от достоверности информации об объеме исследования и регулирования.

Само управление системой земельно-имущественного комплекса должна иметь вертикально-горизонтальное структурирование, которое позволит выполнить управление комплексом и одновременно отслеживать происходящие изменения на подконтрольных территориях.

Исходя из этого единая система регулирования земельно-имущественным комплексом страны, а также любого города и иного поселения, должна иметь достаточно сложную многоуровневую и многофункциональную структуру, которая позволяла бы объединить всех участников процесса управления (хозяйствующих субъектов и административно-территориальные структуры).

Такая структура, с правовой точки зрения, состоит из двух частей - регулируемая и регулирующая подсистемы, между которыми существуют, а точнее связывает, хозяйствующие на землю субъекты. Соответственно данные субъекты в регулируемой подсистеме выполняет активную роль динамичности земельных отношений, а в управляющей подсистеме выполняет роль исполнителя, на которого направлено выработанное совокупное регулирующее воздействие.

Рассмотрим более подробнее основную цель управляющей системы, в данном случае она заключается в обеспечении оптимального функционирования земельно-имущественного комплекса города в условиях кардинального реформирования земельных отношений и построения цивилизованной рыночной системы. Оптимальным функционированием земельно-имущественного комплекса города является постоянная ротация земельных собственников и естественный процесс распределения и перераспределения земельных ресурсов, с условием постоянной работы данного ресурса на благо общества и собственника с сохранением и увеличением потребительских свойств земли как фактора производства и товара.

Исходя из этого, вытекает задача регулирующей подсистемы, которая будет заключаться в планомерном и поэтапном влиянии на хозяйствующие субъекты для рационального использования земель и распределения и перераспределения, а также восстановлением, утраченных полезных свойств.

Управление земельно-имущественным комплексом есть явление экономических действий на участников данного процесса, соответственно в качестве инструмента воздействия, на участников земельных отношений, необходимо ставить регулируемый земельный рынок. В данном случае земельный рынок, а рынок недвижимости в целом, будет представлять собой отдельную экономическую категорию в экономики государства (города и иного поселения), в основе функционирования земельного рынка заключена система социально-политических интересов, института собственности на землю, деление земли на категории и по целевому назначению, экономико-правовой механизм распределения и перераспределения земель, системы ведения кадастра, ведение мониторинга земли и недвижимости, проведение природоохранительных мероприятий.

В общеэкономическом понятии рынка земли - это обособленный сектор рынка недвижимости, где происходит оборот земельных ресурсов (или природных ресурсов) и осуществляется гражданско-правовой оборот, происходит формирование рыночных отношений (рыночная цена, залоговая стоимость) формируется механизм государственного управления земельной собственностью.

Рассмотрим более подробно структуру и содержание земельного рынка.

Земельный рынок - это обособленный, специфический институт земельных отношений, в котором происходит оборот земельных ресурсов, в рамках определенной территориальной единицы (города и иного поселения), в границах которой происходят сделки купли-продажи, залога, аренды, передачи в уставной капитал; происходит формирование спроса и предложения, происходит структуризация земли как товарной единицы определения рыночной цены, залоговой стоимости, арендной платы. В данном экономико-правовом поле работают механизмы государственного управления земельными ресурсами, которые представлены платой за землю (земельный налог, нормативная цена земли, арендная плата, выкуп права аренды), созданием благоприятных условий для инвестиций в земельно-имущественный комплекс в слабо развитые зоны поселения, разработки земельно-имущественной политики по реконструкции устаревшего жилья и восстановления потребительских свойств земельных ресурсов, регулировании природоохранных мероприятий. Однако здесь необходимо учитывать региональные особенности состава и структуры земельного рынка, так для крупных городов основное содержание земельного рынка будет состоять из состава пригодных для коммерческой эксплуатации земельных участков (свободных и застроенных), системы функциональных связей между различными системами города. Вместе с тем основные экономические параметры земельного рынка тесно зависят от характеристик и взаимосвязей развития единой и региональной рыночной системы, они оказывают взаимное влияние и имеют тесную обратную связь, которая зависит от современного состояния экономики. Соответственно вся рыночная система экономики и его органическая часть - земельный рынок находятся под управлением экономической среды региона, в рамках формирующейся социальной системы: наличие института собственности и формы, экономико-правовое обеспечение, механизм распределения и перераспределения, инвестиционно-финансовая и бюджетно-налоговая политика, социально-историко-культурная среда.

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что формирование работающего рыночного механизма управления и регулирования земельно-имущественного отношений в поселениях на современном этапе реформ является базисом реформирования и социально-экономической основой стабильности государства.

Литература

собственность земля имущественный

1. Кухтин П.В. Методология управления земельными ресурсами // Монография. -- М.: Карпов Е.В., 2004. -- 264 с.

2. Кухтин П.В. Экономическая оценка земель населенных пунктов (теория, методика, практика) // Монография. -- М.: Карпов Е.В., 2005. -- 187 с.

3. Кухтин П.В., Левов А.А, Стадолин М.Е. Управление жилищно-коммунальным комплексом как объектом муниципального имущества // Монография. -- М.: Карпов Е.В., 2004.

4. Кухтин П.В., Левов А.А. Маркетинг и экономическая оценка земельно -- имущественного комплекса городов (населенных пунктов): учебно-методическое пособие // Учебно-методическое пособие -- М.: ФГНУ «Российский научныгй центр государственного и муниципального управления», 2003. -- 262 с.

5. Кухтин П.В., Левов А.А. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе // Учебно-методическое пособие -- М.: ФГНУ «Российский научный центр государственного и муниципального управления», 2003. -- 410 с.

6. Кухтин П.В., Левов А.А., Дружков Р.В., Тихомиров Р.А.. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне // Монография. -- М.: Издательство ООО «ПКТ Альтекс», 2008. -- 237 с.

7. Кухтин П.В., Левов А.А. Управление земельными ресурсами: Учебно-методическое пособие. -- 2-е изд. -- М.: Карпов Е.В., 2006. -- 59 с. 8. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие -- СПб.: Питер, 2005.-- 384 с.

8. Кухтин П.В., Левов А.А., Мирзалиев М.Н., Ряховская А.Н., Широков А.Н., Юркова С.Н. Управление муниципальным хозяйством и местными финансами: Учебно-методическое пособие -- М.: ФГНУ «Российский научный центр государственного и муниципального управления», 2004. -- 242 с.

9. Кухтин П.В., Левов А.А., Морозов В.Ю., Руднев А.В., Семкина О.С., Хованова Н.В. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие -- 2-е изд. -- СПб.: Питер, 2006. -448 с.

10. Кухтин П.В., Левов А.А., Руднев А.В., Семкина О.С., Хаванова Н.В., Антонов А.Н. Инфраструктура муниципальных образований // Инфраструктура муниципальных образований. Учебное пособие под ред. П.В. Кухтина -- М.: КНОРУС, 2008. -- 208 с.

11. Кухтин П.В. Государственная стратегия управления земельными ресурсами: методология управления. - Москва: «ММТК-СТРОЙ», 2013. - 136 с.

12. Кухтин П.В., Левов А.А., Левов Ф.А., Левов Н.А. «Государственная стратегия управления земельными ресурсами на государственном и муниципальном» коллективная монография - Москва: Издательство «ММТК-СТРОЙ», 2013. - 154 с.

13. Моттаева А.Б. Методология пространственного распределения предпринимательских структур региона на основе развития транспортной инфраструктуры/А.Б. Моттаева. - СПБ.: Изд-во «Астерион», 2013. - 301 стр.

14. Моттаева А.Б. Региональная практика стимулирования инвестиционной активности и инноваций. Журнал Мир экономики и права- 2012. - № 3.

15. Стратегия государственного управления собственностью: государственный и муниципальный аспект. Коллективная монография под общей ред. к.э.н., доцента Кухтина П.В., д.э.н., доцент Моттаевой А.Б.: Коллективная монография. - Москва: «ММТК-СТРОЙ», 2013. - 366 с.

16. Гринкевич Л.С., Н.К Сагайдачная и др. «Государственные и муниципальные финансы России.», М.: НОРМА., 2007.

17. Гараев И.Г «Правовое обеспечение ГФК в современной России». М.: Акалис., 2004.

18. Овсянников Л.Н «Экономическая необходимость закона о государственном финансовом контроле». М.: Радуга, 2008.

Размещено на Allbest.ru