Указанное жилое помещение является муниципальной собственностью.

При удовлетворении иска, суд также исходит из интересов ___. В силу положений п. 1 ст. 55 Семейного кодекса РФ, ч. 1 ст. 63 ЖК РФ, прекращение семейных отношений, в данном случае, со смертью нанимателя спорного жилого помещения - отца малолетнего ребенка Димы, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 ст. 31 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск Тимофеевой М.А. к Окружной администрации города Якутска о признании права на заключение социального найма жилого помещения, удовлетворить.

Признать право Тимофеевой М.А. и ее ___ П., ____ года рождения на заключение договора социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ____

Обязать Окружную администрацию города Якутска заключить с Тимофеевой М.А. и ее ___ П., ____ года рождения договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ____

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд РС (Я) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме, которую обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684), т.е. пролонгацию.

К договорам коммерческого найма на срок до одного года (кратковременный наем) нормы о пролонгации не применяются, если иное не предусмотрено договором.

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Договор может быть продлен и на новых условиях.

Существенные изменения обстоятельств являются основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено и не вытекает из существа обязательства. Также могут быть случаи, когда жилые помещения перестают быть пригодными для постоянного проживания, находятся в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Не являются основаниями такие изменения обстоятельств, как инфляция в пределах, прогнозируемых Правительством, увеличение расходов на содержание жилых помещений, т.к. они не относятся к непредвиденным.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). С учетом бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще - в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус - супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там на «птичьих правах». жилое помещение договор найм

Защищаться можно, заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений - краткосрочный найм. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним - будущее» - указывает А.В. Ярыгина.

Существует и другая точка зрения. Так, В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату)». Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде»

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в его правовом регулировании». «При этом возникает закономерный вопрос, - пишет она, - почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, она предлагает урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2.2 Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

ГЛАВА 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ОСНОВАННОГО НА ДОГОВОРЕ НАЙМА

3.1 Основания прекращения права использования жилого помещения, основанного на договоре найма

Данная классификация будет установлена исходя из положений статьи 83 ЖК РФ, которая устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

В пункте один данной статьи сторонам этого договора предоставляется право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. А также указывается на то, что причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

Во втором пункте законодатель предоставляет нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.

Пункт три статьи содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. И указывает, что в этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодателю же предоставляется право потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных Жилищным Кодексом РФ обстоятельствах, к которым относятся:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

Также указано, что при наличии данных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

В пятом пункте статьи законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, которые не зависят от воли сторон. К ним он отнес:

- утрата (разрушение) жилого помещения;

- смерть одиноко проживающего нанимателя.

Следовательно, прекращение договора социального найма жилого помещения может быть произведено по различным основаниям, установленным жилищным законодательством РФ. Именно поэтому следующие параграфы нашей работы будут посвящены определению особенностей каждого из оснований.

Также предлагается для большего удобства в понимании основании и порядка прекращения договора социального найма, вытекающих из инициативы наймодателя и обстоятельств не зависящих от воли сторон, классифицировать их по следующим основаниям:

- прекращение договора с предоставлением для проживания другого благоустроенного жилого помещения;

- прекращение договора с предоставлением для проживания другого жилого помещения;

- прекращение договора без предоставления для проживания другого жилого помещения.

Предложение по изменению законодательство.

Не смотря на огромную проблему не хватки жилья. Хотела бы предложить изменение в законодательстве в ст. 49 ЖК Предостовлятся должно всем гражданам, не имеющим жилье. А не только отдельным категориям граждан т.е. нуждающимся и малоимущим.

Безусловно всем гражданам должно предоставляться, после тех о ком толкует ст. 49ЖК.Веть об этом говорится в ст. 40 ч.1 Конституции РФ ,что «каждый имеет право на жилище».

3.2 Порядок прекращения права использования жилого помещения основанного на договоре найма

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (статья 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить интересы нанимателя.

Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникнет. К тому же наймодатель заключает договор социального найма не с целью извлечения прибыли, а дабы решить социальную проблему.

Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту "к" пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение Постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // 157. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Исходя из Типового договора перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.

Жилищный кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

В данном случае часто возникают некоторая проблематика в отношений прекращения права на жилое помещение бывших членов семьи нанимателя не проживающих с ним, которая прямо не разрешается в законе, а вытекает из его смысла. Так в соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Часть 3 ст. 83 ЖК РФ предусматривает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Следовательно, бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. //255.

Подводя итог вышесказанному, следует также отметить, что касается момента прекращения отношений по договору социального найма, то он должен быть связан с погашением всех обязанностей нанимателя, в том числе по оплате текущего ремонта, жилого помещения и коммунальных услуг. С точки зрения гражданского законодательства отношения сторон по договору социального найма могут быть прекращены до исполнения всех обязанностей, если наличествует соглашение о новации обязательства (например, обязательство по оплате жилья и коммунальных услуг может превратиться в заемное, статья 818 ГК РФ), предоставлении отступного, прощении долга, либо в случае осуществления зачета. Однако, учитывая особенности субъектного состава (с одной стороны - публичное образование), а также строгую регламентацию отношений сторон законодательством, такие основания прекращения обязательств, как новация, отступное, прощение долга, вряд ли найдут применение.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ) См.: Шитова М.А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма // Жилищное право, 2009, № 11, с. 23..

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в Жилищном Кодексе. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Приведенный перечень оснований расторжения договора схож с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в статье 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК. Это случаи, когда:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) после проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Порядок выселения зависит от порядка разрешения жилищных споров, поэтому решение о выселении (принудительном выселении) принимается судом, за исключением случаев, установленных законом.

Таким образом, как было уже отмечено выше, при расторжении договора социального найма жилого помещения в судебном порядке его последствиями является выселение нанимателя и членов его семьи. Законодательством предусмотрены два варианта выселения граждан: с предоставлением другого жилого помещения (ст. ст. 92, 93, 94, 95 ЖК) и без предоставления другого жилого помещения (ст. ст. 98 и 99 ЖК). При этом следует обратить внимание, что в одних случаях предоставляемое жилое помещение в связи с выселением должно быть благоустроенным (ст. 91-94 ЖК), а в других случаях оно не обязательно должно быть таковым (ст. ст. 95, 100, 108, ч. 2 ст. 110 ЖК).

По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86 - 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления См.: Шитова М.А Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма // Жилищное право, 2009, № 11, с. 23. .

Для примера приведем материал из судебной практики.

У., В. и Д. с 1981 г. проживали по договору социального найма в квартире, находящейся в муниципальной собственности. С 1984 г. У. состоял на очереди для получения жилой площади в связи с ветхостью жилья. Согласно письму Государственной жилищной инспекции Кировской области физический износ дома, в котором проживают истцы, в 2004 г. составлял 65%, состояние конструкций, инженерных коммуникаций и кровли дома ветхое, неудовлетворительное, капитальный ремонт дома не проводился, в планы текущего и капитального ремонта указанный дом не включен. По заключению экспертов, в 2006 г. износ здания составил 75%, состояние его аварийное, здание подлежит сносу. В 2007 г. межведомственной комиссией администрации города указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако вопрос о расселении жильцов не решен.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы обратились в суд к администрации города с иском о предоставлении жилого помещения.

Руководствуясь положениями ст. 86, 89 ЖК РФ, суд исковые требования удовлетворил, возложил на администрацию города обязанность предоставить истцам по договору социального найма благоустроенное жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, в пределах данного населенного пункта, отвечающее санитарным и техническим требованиям Обзор судебной практики по рассмотрению гражданских дел Президиумом Кировского областного суда за 2008 г. // 349.

Как отмечает И.Б. Марткович, по существу речь идет о переселении граждан в другое жилое помещение, поскольку занимаемые ими должны быть освобождены по причинам, предусмотренным законом См.: Марткович И.Б. Жилищное право: Закон и практика. - М., 2006, с. 268..Но могут быть случаи, например, при капитальном ремонте дома, когда дело касается переселения только на временное жительство с обязательным возвращением отремонтированного жилого помещения. В рассматриваемом же нами случае граждане безотлагательно получают другое постоянное жилье. Оно должно быть предоставлено гражданам к моменту требования о выселении, а не позже. Обязательства предоставить квартиру в будущем должны признаваться недействительными как противоречащие требованию закона об одновременном с выселением предоставлении другого жилого помещения См.: Марткович И.Б. Указ. соч., с. 268-269..

Законом установлен не только судебный порядок выселения, но и ряд обязательных требований, предъявляемых к благоустроенному жилому помещению.

Помещение, предоставляемое нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным. Причем помещение должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта. Общие требования к благоустройству жилого помещения содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 6, ст. 702.. Субъекты РФ и муниципальные образования не обязаны устанавливать собственные требования к уровню благоустройства жилого помещения. Требования, предусмотренные на федеральном уровне, носят императивный характер, субъекты РФ и муниципальные образования не могут их снизить. Однако они могут повысить собственные требования к благоустройству с учетом своих возможностей. Если же таких повышенных требований не предусмотрено, следует руководствоваться требованиями, закрепленными в федеральном законодательстве.

Предоставление жилого помещения в случаях выселения по обстоятельствам, не связанным с действиями нанимателя и лиц, за которых он отвечает, осуществляется в пределах населенного пункта, где находилось жилое помещение, подлежащее освобождению. Общая площадь нового жилья должна быть равнозначной общей площади ранее занимаемого жилого помещения (статья 89 ЖК). При этом важно учитывать, что федеральное законодательство не обязывает предоставить жилое помещение в том же районе или административном округе городов, имеющих территориальное деление. Однако нормативными актами отдельных субъектов РФ предусматриваются подобные гарантии. Например, статья 3 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" Вестник Мэра и Правительства Москвы, 2006, № 35. устанавливает, что гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, предоставляются благоустроенные жилые помещения в районе проживания. Районом проживания считается территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом данные районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суд должен будет установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. По смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно в течение более чем шести месяцев подряд См.: Шитова М.А Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма // Жилищное право, 2009, № 11, с. 25. .

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Заявленный иск не будет удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более чем шести месяцев подряд См.: Там же, с. 25..

При расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных помещений. Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. То есть предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами. Во-первых, такое толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Во-вторых, обеспечить переселение нанимателя в жилое помещение должен наймодатель, который может распорядиться только фондом социального использования, находящимся в его ведении. Поскольку в роли наймодателя выступает орган местного самоуправления либо уполномоченная им организация, жилое помещение предоставляется в пределах того же территориального образования.

Указание статьи 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, то есть из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения, имеющие статус общежития. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени в связи с работой (службой) или учебой (пункт 2 статьи 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда См.: Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма // Жилищное право, 2006, № 9, с. 33..

Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г.", в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6 квадратных метров жилой пощади на одного человека Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2006, № 5..

Следует отметить, что правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. N 0100/1260-06-32 "О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг" указывается на то, что положения Жилищного кодекса РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе отмечено противоречие положений пункта 1 части 4 статьи 83 ЖК РФ и статьи 90 ЖК РФ, определяющих последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В статье 83 ЖК РФ предусматривается возможность выселения за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. В статье 90 ЖК РФ присутствует только соединительный союз "и", свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.

Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 3, ст. 99. разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со статьей 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.

Представляется, что невнесение платы за жилое помещение в течение установленного срока должно признаваться основанием для выселения из жилого помещения при отсутствии уважительных причин подобных неплатежей. При этом возможность выселения не должна ставиться в зависимость от внесения или невнесения платы за коммунальные услуги.

Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подпункт "д" пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307). Выселение как мера воздействия на лиц, не вносящих плату за коммунальные услуги, должно допускаться только в случаях, когда невозможно приостановить или ограничить предоставление соответствующих услуг (пункт 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам) Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 23, ст. 2501. . Также выселение может допускаться, если соответствующие меры воздействия не дали положительного результата, а использование жилого помещения без получения неоплаченной нанимателем услуги может привести к порче жилого помещения (например, если помещение не отапливается в зимнее время).

Срок, дающий основания для предъявления требований о выселении нанимателя по договору социального найма, исчисляется иначе, нежели это предусмотрено для договора коммерческого найма жилого помещения. Если согласно статье 687 ГК РФ достаточно невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, то Жилищный кодекс устанавливает, что срок неплатежей должен превысить шесть месяцев.

Кроме того, для предъявления требования о расторжении договора коммерческого найма достаточно самого факта невнесения платы за установленный период. Причина неплатежей не влияет на возможность расторжения договора, она может быть учтена только при решении вопроса о предоставлении срока на устранение нарушений или отсрочки исполнения решения суда о выселении. Выселение же будет невозможным, если будет установлена просрочка кредитора, в частности его поведение, препятствовавшее своевременной оплате (статья 406 ГК РФ). В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма в связи с невнесением платы за жилье и (или) коммунальные услуги возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Наличие уважительной причины, то есть фактически отсутствие вины нанимателя, препятствует принятию решения о выселении. При этом к уважительным причинам можно отнести: длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2000, № 8. Не может считаться уважительной причиной длительное отсутствие в связи с командировкой, отпуском и т.п., когда у нанимателя присутствовала возможность осуществить платежи предварительно.

Выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения является исключением из принципа непрекращаемости права пользования жилым помещением по договору социального найма (нерасторжимости жилищного правоотношения) и допускается только в случаях, специально и исчерпывающее перечисленных в законе (ст. 98 ЖК РФ).

Соответсвующие нормы закона не подлежат распространительному толкованию, предусматривают конкретные виды злостных жилищных правонарушений и выступают в качестве мер гражданско-правовой ответственности См.: Маслов В.Ф. Право на жилище. - Харьков,2009 год, с. 105.. Такие основания расторжения договора найма жилого помещения и выселения без предоставления другого жилого помещения, которые являются санкцией (ответственностью) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи) можно отнести к первой группе оснований лишения права пользования жилым помещением.

Ко второй группе оснований лишения права пользования жилым помещением можно отнести случаи, когда выселение не является санкцией за правонарушение, а речь идет о применении меры государственной или общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы проживающего в данном помещении лица отступают на задний план См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Ч 2. - М., 2007, с. 286., то есть в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению. В соответствии с действующим законодательством эту группу составляют основания, связанные с определенными обстоятельствами, которые относятся к области трудовых правоотношений (ст. 107 и ст. 110 ЖК РФ).

Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско- правовой ответственности. Они предусмотрены статьей 98 ЖК. Такое выселение допускается только при виновном поведении нанимателя или членов его семьи.

Выселение производится без предоставления другого жилого помещения, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан бережно относиться к предоставленному им жилищу.