Договор купли-продажи земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

41

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДЕПАРТАМЕНТ НАУЧНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ И ОБРАЗОВАНИЯ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра земельного и экологического права

Курсовая работа

по земельному праву

на тему:

«Договор купли-продажи земельного участка»

Выполнил:

Студент 4 курса, группа Ю-43

Маслиенко.С.Д

Научный руководитель:

к.ю.н, доцент

Власов В.А.

г. Красноярск, 2010

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты сделок с недвижимостью и земельными участками

1.1 Понятие земельного участка. Категории земель РФ

1.2 Основные виды сделок с земельными участками

1.3 Правовое регулирование сделок с земельными участками

Глава 2. Купля-продажа земельного участка, договор купли-продажи земельного участка

2.1 Процедура купли-продажи земельного участка

2.2 Договор купли-продажи земельного участка

2.3 Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Заключение

Список литературы

Введение

Недвижимость является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений.

Актуальность исследуемой темы определяется:

- повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью;

- постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей правовой природе, каждая отдельная грань регулируется различными правовыми нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок - это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками.

Целью курсового проекта является изучение сделки купли-продажи земельного участка.

Исходя из этой цели вытекают следующие задачи:

- рассмотреть категории земель РФ;

- изучить виды сделок с земельными участками;

- рассмотреть правовое регулирование сделок с землей;

- рассмотреть процедуру приобретения земельного участка;

- изучить договор купли-продажи земельного участка и иные документы для осуществления купли-продажи земли;

- изучить существенные условия, предъявляемые к договору купли-продажи земельного участка.

В первой главе будут рассмотрены понятия «недвижимое имущество», «земельный участок», категории земель РФ по целевому назначению, классификация различных сделок с земельными участками. А также была изучена нормативно-правовая база, регулирующая сделки с земельными участками.

Во второй главе будут рассмотрены процедура приобретения земельного участка; документы, необходимые для заключения договора купли-продажи и существенные условия для данного договора.

Для раскрытия данной темы использовалось действующее Российское законодательство.

Глава 1. Теоретические аспекты сделок с недвижимостью и земельными участками.

1.1 Понятие земельного участка. Категории земель РФ

Под понятием “недвижимость” традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 17.07.2009г)

Земельный участок -- часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу РФ (далее -- ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями от от 22.07.2010г)

В зависимости от целевого назначения выделяют следующие категории:

· сельскохозяйственного назначения;

· поселений;

· промышленного и иного специального назначения;

· особо охраняемых территорий и объектов;

· лесного фонда;

· водного фонда;

· запаса.

Согласно ч.2 ст.8, категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 17.07.2009г)

Кроме того, каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования. К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды разрешенного использования как:

* Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

* Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

А земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:

* Ведение крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

* Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

* Дачное строительство.

* Садоводство.

На практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами использования, как садоводство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Связано это с тем, что на земельных участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них. На дачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них. Сегодня на территории садовых товариществ можно видеть большое количество возведенных коттеджей и особняков, владельцы которых хотят получить в них прописку.

В связи с растущим дефицитом земли под жилищное строительство, в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ИЖС. Стоимость земли данной категории в два-три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель.

Перевод из одной категории в другую осуществляется:

· Правительством РФ -- в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

· органами исполнительной власти субъектов РФ -- в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;

· органами местного самоуправления -- в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Подробнее рассмотрим земли поселений, так как именно они являются объектом исследования в курсовой работе.

Землями поселений признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

· сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);

· крупнейшие города (1-3 млн. чел.);

· крупные города (250 тыс. -- 1 млн. чел.);

· большие города (100-250 тыс. чел.);

· средние города (50-100 тыс. чел.);

· малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);

· крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);

· большие сельские поселения (1-5 тыс. чел.);

· средние сельские поселения (200-1000 чел.);

· малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них -- наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

1.2 Основные виды сделок с земельными участками

Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет выявить следующие виды сделок с землей:

а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);

б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.

в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;

г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

д) залог земельных участков и земельных долей;

е) наследование земельных участков и земельных долей;

ж) мена земельных участков и земельных долей;

з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;

и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;

к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;

л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

Итак, собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.

Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной или муниципальной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.

Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земельные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.

Совершение указанных сделок с землей допускается при условии соблюдения ограничений, установленных земельным и гражданским законодательством.

Заключение договора ренты регулируется ст. 583--600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается в том, что одна сторона передает земельный участок (долю) в собственность другой стороне, которая будет выплачивать за это бессрочно или на срок жизни ренту в виде денежной суммы либо средства на содержание получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением оформляется в соответствии со ст. 601--605 ГК РФ и заключается в том, что гражданин передает участок в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица.

Собственник земли вправе добровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае по поручению органа местного самоуправления районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству принимает этот бесхозяйный участок на учет. Только по истечении одного года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на указанный участок.

Если от земельного участка отказывается землевладелец или землепользователь, то на основании поданного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять решение об изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участок иным лицам.

Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.

Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.

Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

Единственной сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года.

Все остальные сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).

В письменной форме сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:

1. стороны сделки;

2. вид сделки;

3. предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);

4. указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:

5. указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты др.);

6. дата передачи прав на земельный участок;

7. цена сделки;

8. обязательства сторон.

К договору в обязательном порядке прилагается план участка с указанием границ обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.

С введением в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Данные о совершении сделок с земельными участками вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными участками, начинаются только с момента государственной регистрации этой сделки.

Кроме того п. 4 ст. 18, о требованиях к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, отмечает: кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или заявления правообладателя.

1.3 Правовое регулирование сделок с земельными участками

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком. К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности на землю.

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Строго говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями от от 22.07.2010г)

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г., с внесенными поправками от 30.12.2008гПоэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от 17.06.2010 N 119-ФЗ

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Объектом продаж (состязаний, аукционов) способен являться организованный аграрный место с определенными гранями либо возможность в завершение соглашения аренды подобного аграрного места. В свойстве торговца аграрного места либо полномочия в завершение соглашения аренды подобного аграрного места представляет точный аппарат общегосударственной правительству либо аппарат регионального самоуправления, владеющий законном предоставления определенных сельскохозяйственных зон в границах собственной зоне ответственности, определенной в согласовании с заметками 9, ДЕСЯТЬ и ОДИННАДЦАТЬ ЗК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Отмеченные аппараты устанавливают в основе доклада самостоятельного оценщика исходную стоимость аграрного места либо первоначальный объем арендной платы, значение их увеличения (этап торга). Залог с целью роли в торгах обусловливается в объеме никак не меньше ДВАДЦАТЫЙ % первоначальной стоимости аграрного места либо первоначального объема арендной платы.

Извещение о проведении продаж публикуется никак не меньше нежели из-за ТРИДЦАТЬ суток вплоть до выполнения продаж и обязано включать, в этом количестве последующие данные о аграрном месте: месторасположение (местоположение), область, пределы, обременения, расценочный госномер, целевое предназначение и допустимое применение, а кроме того всевозможные другие данные, разрешающие индивидуализировать аграрный место. Указываются число, период и процедура осмотра аграрного места в территории.

Победитель продаж содержит соглашение купли-реализации аграрного места либо его аренды с торговцем в период никак не позже 5 суток с этапа подписания протокола о итогах продаж.

ЗК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ никак не предусматривал отличительных черт регулировки совершения других сделок с аграрными зонами. Единым положением присутствие совершении сделок остается потребность учета утверждений о разделяемом и едином аграрном месте, о определенных наименьших и наибольших объемах места присутствие совершении сделок с аграрными зонами либо их элементами. Таким образом, к примеру, лимитирование наследования зон с территорий аграрного направления определено ст. ОДИННАДЦАТЬ ФЗ «О витке территорий аграрного направления». Объяснение утверждений показанной заметки дает возможность совершить заключение о этом, то что заграничные жители, личности в отсутствии гражданства никак не могут приобрести согласно наследию аграрный место в имущество либо в льготе вечного наследуемого обладания, а заграничные адвокатские личности и отечественные адвокатские личности с наиболее нежели 50% части зарубежного денежных средств в статутном (складочном) капитале никак не приобретут место согласно наследию в имущество. Кроме того определены лимитирования в разделение места среди преемниками, в случае если в следствии имеют все шансы сформироваться зоны величиной меньше наименьшего объема, определенного субъектами Русской Федерации.

Таким способом, принципы совершения сделок с территорией непохожи с целью сельскохозяйственных зон разных категорий и полнее применения. Значительное различие прослеживается в законном регулировке сделок с застроенными аграрными зонами и незастроенными зонами.

Глава 2. Купля-продажа земельного участка, договор купли-продажи земельного участка

2.1 Процедура купли-продажи земельного участка

Равно как принцип, операции с аграрными зонами совершаются в основе формирования соглашения купли-реализации, купчей, какой и фиксируется в органе общегосударственной регистрации. Помимо этого завещанное имущество, подаренье, взаимообмен аграрными зонами также обязаны являться надлежащим способом зарегистрированы в органе общегосударственной регистрации.

При данном необходимо обладать в типу, то что операция с аграрным участком вероятна только лишь с этим аграрным участком, какой нужно в кадастровом учете и пределы коего трактуются конкретно.

Таким способом, сделке подлежат только лишь эти аграрные зоны, согласно каким проложены кадастровые деятельность, а непосредственно проложено межевка аграрного места.

После этого равно как проложены кадастровые деятельность в аграрном месте, данный аграрный место подлежит постановке в правительственный расценочный подсчет. В дальнейшем органом кадастрового учета правообладателю либо личности, означающемуся с фамилии правообладателя согласно нотариально отпущенной доверенности, выделяется расценочный удостоверяющий личность документ аграрного места. В кадастровом документе отображены все без исключения данные о правообладателе, варианте допустимого применения, а таким образом ведь неповторимые свойства аграрного места, какие в совокупы даются в конфигурациях: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.

Начиная процедура согласно отчуждению полномочия в аграрный место, следует убедиться, которые бумаги в предмет предполагаемой операции имеется в присутствии. В первую очередь в целом обязано являться доказательство о льготе имущества в территорию (о общегосударственной регистрации полномочия).

Свидетельство постоянно ссылается в акт, в основе коего существовало приобретено возможность в предмет неподвижного собственности. Данное имеют все шансы являться контракты купли-реализации либо дарения, полномочия в юниорат, распоряжение руководителя региона.

Если возможность имущества в аграрный место получено в промежуток уже после 31.01.98 годы -- период внедрения в процесс Федерационного закона № 122-ФЗ с 21.07.97 годы «О общегосударственной регистрации справедлив в неподвижное собственность и сделок с ним» (затем Указ о регистрации справедлив), в таком случае весь сведения обязана содержаться в Управлении Федерационной регистрационной сферы (УФРС). Подобным способом, в случае если согласно каковым-или обстоятельствам правоустанавливающие бумаги в аграрный место утрачены, в таком случае необходимо направиться в УФРС из-за выпиской о содержании вышеназванных бумаг. Приобретенная отчет доказывает ваше возможность в неподвижное собственность и считается необходимой с целью совершения операции согласно отчуждению места. В случае если ведь доказательство существовало выдано регистрационной палатой (в различные года возлюбленная именовалась Столичная районная регистрационная совет, Основное руководство Федерационной регистрационной сферы согласно Столичной сфере) и имеется гиперссылка в распоряжение руководителя региона, в таком случае данный акт необходимо выбрать в местном архиве.

Нужно выделить, то что муниципальные акты, подтверждения и прочие бумаги, сделанные жителям либо адвокатским личностям вплоть до внедрения в процесс Закона о регистрации справедлив (вплоть до 31.01.98 годы), действительны.

Право в место, полученный вплоть до 31.01.98 годы, имеют все шансы доказывать последующие бумаги.

- Доказательство о льготе в аграрные части, а присутствие нехватке бумаг -- отчет с заключений организаций регионального самоуправления о приватизации аграрных угодий.

- Доказательство о льготе имущества в территорию, сделанное вплоть до 31.01.98 годы, лазурного либо красного тона. В случае если разрешение о предоставлении места установлено уже после 29.ДЕСЯТЬ.93 годы, оно обязано являться зафиксировано в местном (муниципальном) комитете согласно аграрным ресурсам и землеустройству.

- Контракты о отчуждении зон, постановления судов, подтверждения о льготе в имущество, постановления (распоряжения, постановления) о предоставлении сельскохозяйственных зон.

После этого равно как в ручках стали все без исключения подлинники правоустанавливающих бумаг, необходимо направиться в землеустроительную (тригонометрическую) компанию с целью реализации межевания. Оплату из-за данную предложение устанавливают в соответствии с соглашению с землеустроительной системой, совокупность способен изменяться в связи с срочности выполнения трудов.

Список бумаг, какие необходимо обеспечить геодезистам:

- нотариально заверенную копию свидетельства на землю, два экземпляра (при наличии);

- нотариально заверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения;

- выкопировку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества (он же и выдает документ);

- технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;

- акт согласования границ со смежными землепользователями, заверенный печатью и подписью председателя садового товарищества либо администрацией сельского округа.

Бланк акта согласования границ можно взять в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать с соседями по земельному участку.

Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

Стоит отметить, что сделки с земельными участками можно совершать в простой письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для проведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.

После того как у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:

- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;

- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки). Ее надо заказать в УФРС по тому району, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику или доверенному лицу.

Наконец, после подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.

Согласно Федеральному закону № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов).

Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:

- Должным образом оформленное заявление о государственной регистрации;

- Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

- Нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);

- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;

- Кадастровый паспорт земельного участка;

- Документы, представляемые продавцом и покупателем:

- договор (совершенный в простой письменной форме или нотариально удостоверенный);

- согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

- Документы, представляемые только продавцом:

- документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае если право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется);

- согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.

Сделка с земельным участком, зарегистрированная должным образом - это акт государства подтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании зарегистрированного должным образом договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного объекта недвижимости.

2.2 Договор купли-продажи земельного участка

Сейчас наиболее детально исследуем непосредственно соглашение купли-реализации аграрного места. Соглашение купли-реализации аграрного места - более известный тип соглашения в получение полномочия имущества в территорию.

Форма соглашения купли-реализации аграрного места способен являться обычный либо нотариальной (согласно хотению краев), таким образом равно как неприменного нотариального удостоверения соглашения купли реализации территории цивильное право никак не учитывает. Неотъемлемое нотариальное свидетельство соглашения купли реализации аграрного места учтено только с целью соглашений ренты и вечного нахождения с иждивением. Нарушение определенной законодательством фигуры соглашения купли реализации аграрного места тянет его неподлинность.

Обязательная национальная оформление соглашения, непосредственно соглашения, согласно отчуждению аграрного места учитывается только лишь с целью соглашения дарения аграрного места и соглашения ренты, учитывающего отчужденность аграрного места около расплату ренты. Другие контракты отчуждения сельскохозяйственных зон, в этом количестве стандартной соглашение купли-реализации территории самочки согласно для себя никак не подлежат неотъемлемой общегосударственной регистрации. Но неотъемлемой считается национальная оформление перехода полномочия имущества с торговца к потребителю. Подобным способом, согласно к соглашению купли реализации аграрного места период решения соглашения никак не сходится с фактором появления полномочия имущества у потребителя (с дня общегосударственной регистрации полномочия имущества).

Также необходимо обладать в типу, то что присутствие нотариальном удостоверении соглашения купли-реализации территории функционирует правило необыкновенной территориальной зоне ответственности, т.е. нотариальное свидетельство соглашения обязано реализоваться в надлежащем нотариальном окрестности (согласно участку пребывания аграрного места).

В свойстве адреса аграрного места указывается, равно как принцип, авиапочтовый местоположение либо другое общепризнанное представление месторасположения места, разрешающие конкретно установить предмет (аграрный место) в местности надлежащего регистрационного местность, какие переходит согласно соглашению купли реализации территории.

Площадь места обязана являться показана согласно возможность устанавливающим бумагам (подтверждению, акту правительственного либо городского органа, другому акту). Расценочный госномер аграрного места содержит последующие сведения: - госномер кадастрового местность; - госномер кадастрового региона; - госномер кадастрового квартала; - госномер аграрного места в кадастровом микрорайоне.

В тексте соглашения купли реализации аграрного места следует довольно конкретно установить его объект, т.е. предоставить сжатое представление аграрного места (роль пребывания, группа территорий и целевое предназначение, расценочный госномер, область в соответствии с правоустанавливающим бумагам или подлинная согласно кадастровому проекту).

Если объектом соглашения купли реализации аграрного места считается сельскохозяйственная часть в льготе единой имущества в аграрный место, в таком случае обязаны являться соблюдены общепризнанных мерок цивильного законодательства о предпочтительном льготе приобретения данной части иным соучастником (иным соучастникам) паевой имущества согласно стоимости, из-за какую часть продается третьему личности.

Если объектом соглашения купли реализации считается аграрный место (часть в льготе единой имущества) с территорий аграрного направления, в таком случае в согласовании с п.3 ст.1 ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ с 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "О витке территорий аграрного назначения" возможность предпочтительной приобретения части относится субъекту РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ либо, в случае определенном законодательством субъекта РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ, органу регионального самоуправления (власти мегаполиса, местной власти).

Обязательным обстоятельством соглашения купли реализации аграрного места считается его стоимость (валютная цену), что обусловливается гранями отталкиваясь с функционирующей в этой территории (регионе, городке, сфере) нормативной стоимости сельскохозяйственных зон определенных категорий. В случае если стоимость в соглашении купли реализации территории определена в штуку участка (единица, мера), в таком случае единая стоимость должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.

Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре купли продажи земельного участка.

До заключения договора купли продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка.

Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли продажи земли необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение).

Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе договоров купли продажи земельного участка. Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.

Особенности договор купли продажи продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами). Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:

- если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка для договор купли продажи земли;

- если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Следует иметь в виду, что предметом договора купли продажи земли может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли продажи.

2.3 Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Теперь рассмотрим существенные условия заключения договора купли-продажи земельного участка. Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных, в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора.

В настоящее время в науке гражданского права общепризнанно, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.