Характеристика социального и коммерческого найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

[Введите текст]

Задание. Дайте сравнительную характеристику социального найма и коммерческого найма

Согласно статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации под договором социального найма, понимается такой договор, при котором одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, определенных в ЖК РФ, заключается данный договор без установления срока его действия. Предметом договора социального найма, согласно статье 16 ЖК РФ может быть:

1. Жилой дом либо часть жилого дома.

2.Квартира, часть квартиры.

3.Комната.

В социальный найм жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам и иным категориям граждан определенных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (например ФЗ «О статусе военнослужащих в РФ»)

В статье 57 ЖК РФ правила очередности предоставления жилых помещений в социальный найм установлены. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением внеочередных категорий граждан. Согласно части 2 статьи 57 ЖК РФ Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, а так же гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых содержится в ЖК РФ.

Жилищный кодекс РФ не содержит конкретных цифр-норм жилой площади предоставляемых в социальный найм. Данные нормы устанавливаются муниципальными образованиями.

Договор социального найма согласно статье 63 ЖК РФ заключается в простой письменной форме, на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Данный договор, заключенный в простой письменной форме, но без решения о предоставлении жилого помещения, является недействительным. Сторонами договора выступают с одной стороны наймодатели, к ним относятся органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной договора могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор. К основным обязанностям сторон по договору социального найма относятся такие обязанности как, наниматель обязан своевременно производить оплату за помещение и коммунальные услуги, наймодатель в свою очередь обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают либо намерены проживать совместно с ним и что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона -- собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) -- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет). В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. Коммерческий наем -- всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Рассмотрев понятия коммерческого и социального найма можно произвести их сравнительную характеристику. Во-первых, по договору социального найма размер недвижимости ограничен, что касаемо коммерческого найма то там размер недвижимости не ограничен. Во-вторых, субъектами социального найма являются специально определенные законом категории граждан, а по договору коммерческого найма любые субъекты установленные гражданским законодательством. В-третьих, договор социального найма является бессрочным, а срок коммерческого найма не может превышать пяти лет. В-четвертых по договору социального найма требуется предварительное признание гражданина - малоимущим и нуждающимся в жилом помещении, а по договору коммерческого найма Не требуются какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям. В-пятых основанием для заключения договора социального найма служит решение органа местного самоуправления или иного органа публичной власти, а для коммерческого основание для заключения договора - воля договаривающихся сторон.

Задача 1. Левин обратился в суд с иском к Котовой о признании права на жилую площадь и выселении последнего. Он пояснил, что квартира в г. Санкт-Петербурге предоставлена в 1999 г. по договору социального найма семье из четырех человек - его родителям, ему и брату. После смерти матери решением районного суда г. Санкт-Петербурга от 6 октября 2002 года Левин был признан безвестно отсутствующим. 10 ноября 2002 года ответчица зарегистрировала брак с его братом и 12 ноября 2002 года зарегистрирована в спорной квартире без его согласия. Затем умерли его брат и отец. Решением районного суда г. Санкт-Петербурга от 5 ноября 2005 года решение о признании Левина безвестно отсутствующим отменено. Полагает, что имеет право на спорную квартиру, а ответчица, вселенная в квартиру без его согласия и не проживавшая с ним единой семьей, не приобрела права на жилую площадь, следовательно, подлежит выселению. Котова возражала против удовлетворения иска и предъявила встречный иск о признании за ней права пользования спорной квартирой, ссылаясь на то, что проживала на данной жилой площади, вела общее хозяйство с мужем и его родителями, стала членом семьи нанимателя, а потому приобрела право проживания в квартире. Проанализируйте доводы сторон и решите дело.

Согласно ст.5 Федерального закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, последний применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

В нашей ситуации действия лиц будут регламентироваться как Жилищным кодексом РСФСР, так и Жилищным кодексом РФ.

Из условий задачи мы не знаем, кто конкретно был нанимателем. Но можем предположить, что Котова проживала в зарегистрированном браке на спорной квартире по согласию того самого нанимателя и остальных членов семьи. Ведь согласно ст. 53 ЖК РСФСР, членами семьи могут быть признаны помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев иные лица, которые проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. Таким образом, Котова имеет те же права и обязанности, что наниматель и члены семьи.

Согласие Левина на вселение Котовой получить было невозможно, так как он был признан судом безвестно отсутствующим. Согласно ст. 60 ЖК РСФСР при временном отсутствии члена семьи нанимателя, за ним сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. Признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков производится в судебном порядке (ст.61 ЖК РСФСР). В нашем случае суд признал его безвестно отсутствующим, но это не значит, что он был лишен прав на спорную в данный момент жилую площадь.

В силу статьи 43 ГК РФ признание гражданина безвестно отсутствующим не является основанием для прекращения его имущественных прав, в том числе на занимаемые по договору социального найма жилое помещение, поскольку интересы такого лица по управлению его имущественными правами должны представлять органы опеки и попечительства или лицом которому было передано доверительное управление имуществом.

В соответствии со статьей 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Таким образом за гражданином Левиным сохранялось право на жилое помещение по договору социального найма. Согласно статьи 70 ЖК РФ Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Но поскольку Левин был признан безвестно отсутствующим от него не возможно было получить согласие на вселение Котовой, либо при наличии доверительного управляющего он мог дать на это согласие. Таким образом, при наличии согласия остальных членов семьи и наймодателя Котова могла быть вселена в данную квартиру, что и было сделано поскольку она в ней была зарегистрирована и после смерти остальных членов семьи за ней сохранилось право пользования жилым помещением.

Таким образом, по фабуле задачи, как Котова так и Левин обладают правом пользования жилым помещением находящимся в социальном найме.

Задача 2. Жилков работал в муниципальном предприятии главным агрономом и ему была предоставлена двухкомнатная служебная квартира, в которую он вселился с женой и несовершеннолетним сыном. В 2006 году брак между супругами Жилковыми был расторгнут, после чего Жилков уволился с работы и выехал из служебного жилого помещения на другое постоянное место жительства. Муниципальное предприятие предъявило требование о выселении Жилковой и ее сына из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Жилкова возражала против ее выселения по следующим причинами: 1) она вместе с мужем прожила в данной квартире 11 лет, следовательно, ее нельзя выселить без предоставления другого жилого помещения; 2) брак между ней и Жилковым расторгнут, их сын является несовершеннолетним, таким образом, она является одинокой матерью и также не может быть выселена из жилого помещения без предоставления ей другого жилья. Истец настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в связи с тем, что служебная квартира была предоставлена именно мужу Жилковой в связи с его трудовыми отношениями, сама же Жилкова работает учительницей в школе, в трудовых отношениях с организацией, предоставившей жилое помещение не состояла, следовательно самостоятельного права пользования не приобрела. Таким образом, время проживания в данной квартире значения не имеет. Что же касается сына Жилковых, то весь последний год он фактически проживал в городе у своей бабушки, матери Жилковой, ему уже исполнилось 14 лет, и он собирается поступать на учебу в архитектурно-строительный колледж, поэтому также будет и в дальнейшем проживать в городе, отдельно от матери. Решите спор.

На основании ч.3 ст.104 ЖК РФ Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

П.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при применении положений Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре найма специализированных жилых помещений судам надлежит учитывать следующее: а) к специализированным жилым помещениям, которые могут быть объектом договора найма, относятся: служебные жилые помещения.

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2 - 4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

На основании ч.4 ст.31 ЖК РФ В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. помещение найм кодекс договор

На основании ч.1 ст.103 ЖК РФ В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

На основании п.42 ППВС по делам о выселении граждан из специализированных жилых помещений (статья 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Однако Жилкова не относится к категориям граждан, которым должны быть предоставлены жилые помещения в случае выселения. Доводы Жилковой о длительности проживания в помещении не имеют значения.

Основываясь на ч.4 ст.31 ЖК РФ, суд может на определенный срок сохранить за Жилкиной и несовершеннолетним сыном право пользования жилым помещением, если она докажет, что не имеет права пользования иным жилым помещением и ее материальное положение не позволяет обеспечить себя и сына жильем.

Размещено на Allbest.ru