Нормативно–правовое регулирование вопросов техучета и техинвентаризации объектов учета

Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция 8. Нормативно-правовое регулирование вопросов техучета и техинвентаризации объектов учета

В целях осуществления государственного контроля за градостроительной деятельностью, совершенствования планирования развития территорий и поселений, обеспечение органов государственной власти достоверной информацией о среде жизнедеятельности Правительство Российской Федерации утвердило документы об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом, оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, инвентаризации объектов капитального строительства. Одним из основных полномочий агентства является:

организация создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости;

организация осуществления технической инвентаризации объектов капитального строительства.

В своей деятельности в сфере ведения кадастрового учета и инвентаризации объектов капитального строительства Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости руководствуется:

Конституцией Российской Федерации (принята 12 декабря 1993 года)

Следует выделить следующие важнейшие конституционные статьи и положения по собственности и, соответственно, по недвижимости как одной из важнейших компонентов собственности:

Статья 8 п. 2. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Статья 9 п. 2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности.

Статья 35

право частной собственности охраняется законом.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. конституционный собственность недвижимость многоквартирный

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Право наследования гарантируется.

Кодексами Российской Федерации:

Гражданским Кодексом Российской Федерации

Жилищным Кодексом Российской Федерации

Градостроительным Кодексом Российской Федерации

Гражданский Кодекс Российской Федерации является основополагающим, системно образующим документом в законодательной базе управления недвижимостью.

Объекты недвижимости в ГК РФ

Информация о составе недвижимости и основные определения по типам объектов недвижимости сосредоточены в части 1 ГК РФ ( раздел 1, подраздел 3, глава 6).

Недвижимость - (ст.131) Кроме того, как исключения в качестве объектов недвижимости в ГК РФ называются воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Характеристики (параметры) местоположения объекта недвижимости являются информацией первостепенной важности.

Физические характеристики недвижимости

Физические характеристики объекта недвижимости - это описание непосредственно как материальной вещи, как визуально наблюдаемого предмета.

Для этого используют следующие параметры:

геометрические данные: всевозможные размеры ( длина, ширина участка землевладения, протяженность фасада здания, высота сооружения, высота потолков в жилых и нежилых помещениях, ширина коридоров и т.д.), общие и полезные площади, этажность зданий, глубина водоемов и залегания ископаемых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим объектам, сооружениям, участкам, помещениям;

архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения ( также в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельно входящим объектам и сооружениям);

состав использованных строительных и отделочных материалов для зданий и сооружений, состав почв и грунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т.д.

Информация о физических характеристиках недвижимости может включать следующие три вида данных:

Абсолютные значения (объем, площадь);

Габаритные размеры (количество этажей, количества составляющих объектов и сооружений и т.д.);

Оценка.

Подобная информация может сопровождаться графическими иллюстрациями с представлением общего вида объекта и указанием его важнейших размеров.

Действия (сделки) с объектами недвижимости в ГК РФ:

Государственная регистрация: глава 6 (статья 131) и глава 9 ( статья 163) - рассматривает вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Раздел 4 ГК РФ имеет обобщающее значение «Отдельные виды обязательств». В этом разделе дается описание регулирующих положений для большинства распространенных сделок с недвижимостью:

- купля-продажа (глава 30 п. 7 «Продажа недвижимости» и п.8 «Продажа предприятия» - статьи 559-566;

- аренда ( глава 34 п. 4 « Аренда зданий и сооружений» и п.5 - «Аренда предприятий» - статьи 650-654);

- наем жилого помещения (глава 35 статьи 671-688);

- страхование (имущественное) (глава 48 статьи 928-929);

- доверительное управление имуществом (глава 53 статьи 1012-1026);

- мена (глава 31), дарение (глава 32), рента и пожизненное содержание (глава 33);

- приватизация государственного и муниципального имущества (глава 13 1 части ГК статья 217);

- исполнение обязательств (раздел 3 ГК);

- залог и ипотека (статьи 334-358 ГК).

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу 01.03.2005 г., регулирует отношения, возникающие между участниками жилищных отношений, по поводу такого специфического объекта недвижимости как жилое помещение. Критерии, по которым помещение может быть отнесено к объекту жилищных прав - жилому помещению, закреплены в статье 15 ЖК РФ.

Жилое помещение:

· должно быть изолированным;

· предназначено для проживания граждан;

· отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства;

· отвечает требованиям, установленным Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами (в настоящее время такие требования не установлены);

· пригодно для постоянного проживания граждан;

· является недвижимым имуществом и подчиняется правовому режиму недвижимости.

Жилое помещение может быть отнесено к одному из следующих видов (ст. 16 ЖК РФ):

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, состав которого определен ст. 290 ГК РФ. Жилищный кодекс значительно расширяет данную норму и устанавливает общую долевую собственность на общее имущество:

- многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ);

- коммунальной квартиры (ст. 41 ЖК РФ).

К общему имуществу многоквартирного дома относятся (ст. 36 ЖК РФ): помещения, не являющиеся частью квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции доме, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения; земельный участок с элементами озеленения и благоустройства; иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на земельном участке.

К общему имуществу коммунальной квартиры относятся помещения, расположенные в данной квартире и обслуживающие более одной комнаты. В Жилищном кодексе описана долевая собственность на общее имущество.

Следует заметить, что доля в праве долевой собственности на общее имущество дома, равно как доля в праве долевой собственности на общее имущество квартиры, не может являться самостоятельным предметом сделки. При приобретение в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 38 ЖК РФ). При этом размер доли в праве собственности определен законом: доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади находящегося в собственности помещения (ст. 37 ЖК РФ). Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ст. 47 /ЖК РФ).

Очевидно, что доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и (или) общее имущество коммунальной квартиры возникает в размере, определенном законом, при приобретении жилого помещения и неразрывно связано с правом собственности на это жилое помещение (п.3 ст. 37, п.3 ст. 42 ЖК РФ), то отдельной, самостоятельной государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и (или) общее имущество коммунальной квартиры не требуется.

Однако для общего имущества многоквартирного дома существует исключение, поскольку объекты общего имущества многоквартирного дома могут находится в гражданско-правовом обороте. Так, пунктом 4 ст. 36 ЖК РФ установлено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.4 ст. 36 ЖК РФ). Для некоторых сделок по передаче в пользование объектов недвижимости, например: для аренды недвижимого имущества, законом установлена обязательная государственная регистрация договора аренды, при условии, что такой договор заключен на срок более года.

Состав общего имущества многоквартирного дома определяется с учетом положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и на основании документов технической инвентаризации, содержащих информацию о назначении помещений.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 24.12.2004 г. с изменениями на 01.01.2006 г. устанавливает виды, состав, форму, требование к содержанию, порядок подготовки и согласования проектов документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Право на новую вещь, признается законом за лицом, которое эту вещь создало для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, п.1. ст.218. ГК РФ, т.е. за застройщиком, которым является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а так же выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п.16 ГРК РФ).

1. Федеральным законом Российской Федерации от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в РФ»;

2. Постановлениями Правительства Российской Федерации: от 19.03.2005 № 141 «О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности», которое установило, что ведение Единого государственного реестра объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с правилами, устанавливаемыми Министерством экономического развития и торговли РФ. Ведение Единого государственного реестра объектов капитального строительства осуществляется на базе данных ведение Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности. « Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства ( п.1-б ). от 10.09.2004 № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности»; от 19.08.2004 № 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости»; от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»; которое в целях осуществления государственного контроля за градостроительной деятельностью, совершенствования планирования развития территорий и поселений, обеспечения органов государственной власти достоверной информацией о среде жизнедеятельности постановило утвердить Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Положение определяет порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а)обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б)формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

в)обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

г)информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

д)сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на: первичную, плановую и внеплановую.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Объектам учета в установленном порядке присваивается инвентарный и кадастровый номер. Проведение технической инвентаризации, а также выдача документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливается законодательством РФ. от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»; которое определяет, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя:

· Технический (оперативный) учет;

· Официальный статистический учет;

· Бухгалтерский учет.

Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда.

Размещено на Allbest.ru