Набуття прав на землі в Україні іноземними суб’єктами підприємництва: проблеми правового регулювання

Размещено на http://www.allbest.ru/

Набуття прав на землі в Україні іноземними суб'єктами підприємництва: проблеми правового регулювання

В. Федорович

Стаття присвячена аналізу правового статусу іноземних суб'єктів підприємництва - головним чином іноземних юридичних осіб, як суб'єктів земельної власності в Україні. Запропоновано короткий огляд законодавства в контексті розвитку прав на землю іноземних суб'єктів в Україні. Визначені основні прогалини та недоліки чинного законодавства, процедуру його застосування у цій сфері. Висловлено висновок, що право на набуття земельної ділянки іноземними суб'єктами в Україні є декларативним.

Ключові слова: іноземні суб'єкти, право власності на землю, набуття земельних ділянок, землі сільськогосподарського (несільськогосподарського) призначення, довгостроковий найм (оренда), підприємницька діяльність, об'єкти нерухомості.

Земельна реформа, яка триває в Україні уже понад 15 років, повинна мати своїм результатом становлення та розвиток цивілізованого ринку земельних ділянок, нових форм власності та господарювання на них. Водночас, аналіз процесів, що відбуваються сьогодні у сфері земельних відносин в Україні, свідчить про непослідовність та незавершеність земельної реформи, її досить часто суперечливий характер. Особливо чітко це проявляється у сфері правового регулювання земельних відносин в Україні та практичного застосування правових норм.

Наслідками такого “проведення” земельної реформи є її численні недоліки та негативи, серед яких не лише аграрна криза, низький соціальний рівень розвитку села, простоювання значних площ земель, а й інвестиційна непривабливість підприємництва в Україні, що значною мірою зумовлено обмеженнями та невдалим правовим регулюванням прав іноземних інвесторів на землю в Україні. Адже відсутність чітко визначених шляхів придбання земель в Україні іноземними суб'єктами підприємництва - іноземними громадянами та юридичними особами, гарантій прав на землю іноземних інвесторів значно знижує очікуваний потік інвестицій в Україну. Так було у 90-ті роки, так є і зараз. Особливо гостро ця проблема відчувається в умовах підготовки до проведення в Україні Чемпіонату Європи з футболу у 2012 р. Часто будівництво нових стадіонів, готелів, аеропортів, доріг та інших необхідних для Євро-2012 об'єктів гальмується саме через надзвичайно низький рівень іноземного інвестування. Це тісно пов'язано із гарантуванням прав на землю іноземних осіб в Україні.

У статті зроблено спробу проаналізувати законодавство України в галузі придбання земель в Україні іноземними суб'єктами підприємництва, проблеми його застосування, та, в міру можливості, запропонувати шляхи вдосконалення відповідного законодавства та вирішення зазначених вище проблем. законодавство іноземний земельний власність

Законодавство України про права іноземних суб'єктів на землю в Україні зазнало декілька етапів розвитку.

Після прийняття Закону України “Про форми власності на землю в Україні” від 30 січня 1992р. [1] та Земельного кодексу України (далі - ЗК України) в редакції від 13 березня 1992 р. [2] в Україні відбулася юридична демонополізація права власності на землю і було запроваджено (або відроджено) приватну власність на земельні ділянки. Проте відразу були закріплені численні обмеження права приватної власності на землю, найістотніше з яких полягало у тому, що іноземним громадянам та особам без громадянства земельні ділянки у власність не передавалися. Те ж саме правило діяло і щодо іноземних юридичних осіб, оскільки, за невеликими винятками, юридичні особи взагалі не визнавалися суб'єктами права власності на землю.

Приватизувати земельні ділянки могли тільки громадяни України, та й то із значними обмеженнями - тільки для певних потреб і не більше встановлених у законодавстві розмірах.

Проте законодавчі положення щодо невизнання іноземних громадян та юридичних осіб суб'єктами права власності на землю в Україні суперечили законодавству України про власність та про приватизацію, яке визнавало іноземних осіб суб'єктами права власності на інші об'єкти. Те саме було й на рівні підзаконних нормативно-правових актів. Так, наприклад, Указ Президента України “Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва” від 14 жовтня 1993 р. [3] закріпив право іноземних громадян та іноземних юридичних осіб на приватизацію об'єктів незавершеного будівництва. Земельні ж ділянки під ними могли бути передані іноземним суб'єктам тільки у довгострокову оренду. Виняток для іноземних суб'єктів було зроблено тільки в Указі Президента України “Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують паливно-мастильні матеріали виключно населенню” від 26 грудня 1993 р. [4], в якому було закріплено право іноземних громадян та юридичних осіб іноземних держав на приватизацію автозаправних станцій на тих земельних ділянках, на яких вони знаходились.

Невизнання за іноземними суб'єктами права власності на землю в Україні стало значною перешкодою для притоку іноземних інвестицій в Україну та співробітництва у сфері підприємницької діяльності.

Конституція України, прийнята 28 червня 1996 р. [5], гарантувала право власності на землю в Україні та зазначила, що це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Проте відповідні зміни до земельного законодавства не були внесені.

І тільки з прийняттям чинного ЗК України від 25 жовтня 2001 року [6], який вступив у силу з 1 січня 2002 р., ситуація дещо змінилася. Іноземні громадяни та юридичні особи тепер можуть бути власниками земель в Україні, але з істотними особливостями та обмеженнями, що полягають у такому:

Відповідно до п. 4 ст. 22 ЗК України не можуть передаватися у власність іноземним громадянам та іноземним юридичним особам землі сільськогосподарського призначення.

Ст. 81 ЗК України вказує, що іноземні громадяни можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Іноземні громадяни можуть набувати права власності на земельні ділянки у разі: 1) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни та іншими цивільно-правовими угодами; 2) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належить їм на праві власності; 3) прийняття спадщини.

3. Відповідно до ст. 82 ЗК України іноземні юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: - у межах населених пунктів в разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних з здійсненням підприємницької діяльності в

Україні; - за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Отже, для того, щоб іноземній юридичній особі придбати у встановленому порядку земельну ділянку, їй необхідно спочатку придбати об'єкт нерухомості, який розташований на цій земельній ділянці.

Крім того, у ст. 129 ЗК України врегульовано порядок продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним юридичним особам. Відповідно до цієї статті продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням із Верховною Радою України. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Надалі у статті буде звернено увагу на питання придбання земель в Україні переважно іноземними юридичними особами, а не громадянами, оскільки саме вони передусім є іноземними суб'єктами підприємницької діяльності в Україні.

З аналізу вищезазначених положень земельного законодавства України зрозуміло, що іноземні юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за умови: - придбання об'єктів нерухомого майна на таких земельних ділянках (як у  межах населених пунктів, так і поза межами); - для спорудження на земельних ділянках об'єктів, пов'язаних з здійсненням підприємницької діяльності в Україні (у межах населених пунктів); - реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

У всіх інших випадках законодавство України дозволяє іноземним суб'єктам господарювання набувати права довгострокового користування земельними ділянками на умовах оренди.

Зміст законодавства України про придбання земель іноземними суб'єктами господарювання та практика його застосування свідчать про наявність значних проблем у цій сфері, серед яких можна виділити такі:

1. Необхідність первинного придбання об'єкта нерухомого майна, а лише тоді - земельної ділянки, на якій він розташований. Придбання іноземною юридичною особою земельної ділянки під забудову, тобто ділянки, на якій відсутні будь-які об'єкти нерухомого майна, можливе лише в населених пунктах. Необхідність обов'язкового придбання об'єкту нерухомості створює для іноземного суб'єкта деякі негативні обставини: - по-перше, внаслідок придбання об'єкта нерухомості може різко зрости ціна на земельну ділянку. На практиці досить часто купують об'єкт нерухомості заради земельної ділянки, на якій він розташований. У такому випадку потреби покупця в об'єкті нерухомості переважно немає; - по-друге, в законодавстві не визначені правові наслідки знесення чи реконструкції об'єкта нерухомості, що був придбаний іноземною юридичною особою. Адже після придбання заради земельної ділянки, його часто зносять, щоб побудувати новий.

У такому випадку немає чіткої законодавчої позиції щодо правомірності володіння земельною ділянкою іноземним суб'єктом. Логічно виникає питання, чи не є знесення такого об'єкта нерухомості підставою для припинення права на земельну ділянку. Видається, що таку спірну ситуацію повинні вирішувати на користь іноземного суб'єкта, оскільки придбання об'єктів нерухомого майна іноземною юридичною особою є необхідною умовою набуття права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, а не користування ними.

Не зовсім чітким є формулювання п/п а) п. 2 ст. 82 ЗК України щодо можливості набуття права власності на земельні ділянки іноземними юридичними особами у межах населених пунктів для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні. Термін “пов'язаний з здійсненням підприємницької діяльності” можна трактувати досить широко, оскільки житловий будинок, який підприємець може збудувати на такій земельній ділянці, теж пов'язаний з здійсненням ним підприємницької діяльності в Україні. Аналогічно можна трактувати і спорудження об'єктів соціально-культурного чи спортивно-оздоровчого призначення.

Досить довільно можна трактувати також термін “землі несільськогосподарського призначення”, які може придбати іноземна юридична особа. До цих земель логічно можна зачислити землі всіх категорій, визначених у ст. 19 ЗК України, крім, відповідно, земель сільськогосподарського призначення. Тому до ЗК України потрібно внести доповнення, конкретизувавши поняття “землі несільськогосподарського призначення”.

Не визначено у ЗК України чи іншому земельному законодавстві підстав набуття іноземними юридичними особами права власності на земельні ділянки, як це зроблено для іноземних громадян. Адже термін “набуття права власності” є досить широким і може охоплювати багато різних підстав. Тому видається необхідним застосовувати для придбання іноземними юридичними особами земельних ділянок підстави, передбачені для іноземних громадян, а саме: придбання за договором купівлі-продажу, ренти, міни, дарування тощо; викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; прийняття спадщини тощо.

Керуючись змістом ст. ст. 129, 131 ЗК України, іноземні юридичні особи мають право придбати на вищезазначених умовах тільки земельні ділянки державної та комунальної власності, що унеможлмвлює таке придбання у громадян та юридичних осіб України.

Проте в Україні комунальна власність на землю існує тільки де юре, де факто її немає з низки причин. По-перше, не проведено розмежування державної та комунальної власності на землю, по-друге, поки що не видано жодного акту про право комунальної власності на землю. Тобто, фактично передачі земель територіальним громадам із земель державної власності не відбулося. А якщо немає комунальної власності на землю, то залишається купувати лише землю державної власності, яка поки що до розмежування в межах населених пунктів перебуває в розпорядженні місцевих рад.

6. Чи не найбільшою проблемою у сфері придбання іноземними юридичними особами земельних ділянок державної та комунальної власності є недоліки процедури продажу, яка в загальних рисах врегульована у ст. 129 ЗК України. Відповідно до неї, продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням із Верховною Радою України; що перебувають у власності територіальних громад - відповідними радами за погодженням із Кабінетом Міністрів України. Продаж земельних ділянок допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Якщо ж йдеться про продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним юридичним особам, то він здійснюється органами приватизації (Фонд державного майна) за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Нестабільна політична ситуація, непрості стосунки між Верховною Радою та Кабінетом Міністрів України роблять процедуру продажу земель державної власності надто складною, якщо взагалі можливою.

Ще одна проблема полягає в тому, що закон (ст. 129 ЗК України) потребує подавати до клопотання про продаж договір оренди землі. Це означає, що перед придбанням у власність земельну ділянку необхідно взяти в оренду, що теж є надто тривалою процедурою. Очевидно, що йдеться тільки про землі в межах населених пунктів, призначених під забудову. Крім того, у ЗК України не встановлені строки, протягом яких повинно бути прийнятим рішення про продаж земельної ділянки, відповідні погодження тощо.

Проаналізовані відповідні правові норми щодо продажу земельних ділянок іноземним юридичним особам в Україні засвідчують, що ця процедура є складною, заплутаною, а саме право купівлі таких ділянок - значною мірою декларативним. При цьому аналізували тільки певні норми ЗК України, без урахування багатьох інших законів та підзаконних нормативно-правових актів.

Скеровуючи до уваги вищезазначені проблеми, реальним видається придбання земельних ділянок іноземними юридичними особами через створені ними юридичні особи в Україні. Такі юридичні особи можуть бути створені відповідно до положень Цивільного [7] та Господарського [8] кодексів України.

Проте, враховуючи певну складність (як у правових питаннях, так і процедурну) у створенні таких юридичних осіб, ефективнішим виглядає придбання діючих підприємств - юридичних осіб України повністю у власність іноземними юридичними особами разом з їх усіма правами на майно, в тому числі і на землю (як майнових комплексів).

Коли ж немає можливості придбати земельну ділянку взагалі, то залишається варіант права довгострокового користування земельною ділянкою на умовах договору оренди. Щоправда, оренда є менш стабільною формою використання земель, ніж право власності, оскільки передбачена переважно для тимчасових видів землевикористання. Підприємницька ж діяльність полягає у будівництві та використанні постійних капітальних споруд та будівель. Договір довгострокової оренди укладається переважно для забудови. Ставши власником новозбудованої будівлі, іноземний суб'єкт у майбутньому може поставити питання про викуп земельної ділянки.

У цьому аспекті перспективним видається використання земель на підставі таких речових прав, як емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) та суперфіцій (право користування чужою земельною ділянкою для забудови). Емфітевзис виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і користувачем, а суперфіцій - на підставі договору та заповіту. Хоч ці інститути і є новими в земельному законодавстві України, в перспективі вони можуть конкурувати з орендою, а то й витіснити її.

Привабливішим для ведення підприємницької діяльності іноземними юридичними особами виглядає суперфіцій, оскільки передбачає користування земельною ділянкою для забудови. Недоліком суперфіцію є можливе припинення права власності на зведені користувачем споруди у разі його припинення. Право власності на споруди під час припинення суперфіцію може бути збережене, якщо це передбачено угодою сторін або за рішенням суду.

- Як вже зазначалося іноземні суб'єкти не можуть мати на праві власностіземлі сільськогосподарського призначення в Україні. У випадку встановлення такої норми аргументи були приблизно такі: маючи фінансову перевагу, іноземні суб'єкти можуть скупити землі; зайняти монопольне становище щодо виробництва певних видів продукції, що негативно позначиться на цінах та становищі національних товаровиробників [9, с. 144].

- Водночас сьогодні необхідно розглядати певні перспективи залучення іноземних інвестицій у сферу сільськогосподарської діяльності в Україні, надавши іноземним суб'єктам права на землі сільськогосподарського призначення. Це можна досягнути, скасувавши мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, який є гальмом розвитку аграрного сектора та соціально - економічного розвитку села.

- Право на придбання у власність земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва іноземні суб'єкти могли б набувати на аукціонах. На початкових етапах у разі придбання земельних ділянок на конкурентних засадах доцільно було б надати пільги та переваги вітчизняним інвесторам. А дані під час вирівнювання фінансових та економічних рівнів національних та іноземних сільськогосподарських товаровиробників надати право іноземним суб'єктам нарівні з національними [9, с. 145].

- Такий порядок становлення іноземних суб'єктів власниками сільськогосподарських земель в Україні потребує багато часу, проте є реальним і перспективним.

Отже, законодавство України у сфері придбання земель іноземними суб'єктами потребує істотних змін, хоч і містить окремі можливості для такого придбання.

Викладене у статті дає підстави зробити такі висновки:

Питання, пов'язані з придбанням іноземними суб'єктами земель для ведення підприємницької діяльності в Україні, є надзвичайно актуальними, оскільки від них залежить притік іноземних інвестицій в Україну. Законодавство України у сфері придбання земель іноземними суб'єктами є досить недосконалим та суперечливим, що значно ускладнює їх можливості у придбанні земель.

Тільки з прийняттям чинного ЗК України, у 2001 р., іноземні суб'єкти отримали право на придбання земель несільськогосподарського призначеннями, проте з істотними обмеженнями. Однак складною й тривалою є процедура придбання таких земель, внаслідок чого право придбання земель іноземними суб'єктами є значною мірою декларативним.

3. Найперспективнішими та реальними видаються такі шляхи набуття прав на землі іноземними суб'єктами бізнесу в Україні: через новостворені іноземними суб'єктами бізнесу юридичні особи України або через придбання ними діючих підприємств; шляхом укладення договорів довгострокової оренди землі з подальшим її викупом; шляхом застосування таких нових інститутів земельного права, як емфітевзис та суперфіцій.

4. Після скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні перспективним видається придбання іноземними суб'єктами земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на аукціонах.

Література

1. Земельний кодекс України в редакції Закону від 13 березня 1992 р. (втратив чинність з 1 січня 2002 року). - К.: Атіка, 2001. - 96 с.

2. Закон України “Про форми власності на землю в Україні” від 30 січня 1992 року.

3. Указ Президента України “Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва” від 14 жовтня 1993 року.

4. Указ Президента України “Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують паливно-мастильні матеріали виключно населенню” від 26 грудня 1993 року.

5. Конституція України (із змінами і доп.). - К.: Атіка, 2006. - 64 с.

6. Земельний кодекс України. - К.: Вид. ПАЛИВОДАВ, 2008. - 104 с.

7. Цивільний кодекс України. - К.: Велес, 2007. - 288 с.

8. Господарський кодекс України. - К.: Велес, 2008, - 168 с.

9. Інвестиційна діяльність у сільському господарстві: правові питання. Монографія / Кол. авторів. За ред.В. І. Семчика. - К.: Видавництво “Юридична думка”, 2008. - 252 с.

10. Земельний кодекс України; Науково-практичний коментар / За заг. ред. В. І. Семчика. - К.: Концерн Видавничий Дім “ІнЮре”, - 2004. - 748 с;

11. Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / За заг. ред. В.В. Медведчука. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - 656 с.

Размещено на Allbest.ru