Понятие недвижимости и критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу

Размещено на http://www.allbest.ru/

Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова

Понятие недвижимости и критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу

студентка магистратуры

Кабисова Анжела Альбертовна

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» впервые появился в Указе 1714 г. о единонаследии. Дореволюционное законодательство хотя и регламентировало деление имущества на «суть недвижимые и движимые», общего отличительного признака не устанавливало. Согласно Своду Законов Российской империи к недвижимому имуществу относились «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места».^[1]

В советском законодательстве понятие недвижимости было упразднено, как не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля была объявлена достоянием государства и исключена из частного оборота. И только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

В настоящее время основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Статья 130 ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. оборот недвижимость гражданский имущество

При этом часть 2 пункта 1 статьи 130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в статью 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы.

Например, к неупомянутым в статье 130 ГК РФ объектам недвижимости относятся предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ); ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» так же расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве них жилые и нежилые помещения; ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает в качестве объектов недвижимости дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского свойства.

Если мы вернемся к формулировке понятия недвижимости, даваемой в статье 130 ГК, и проанализируем ее, то придем к выводу о том, что указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для внедрения общего понятия:

1) отнесение к недвижимости земельных участков;

2) отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3) отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты недвижимости, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельный участок), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их значению. Еще в XІX в. цивилистической науке было очевидно, что критерий этот очень ненадежный, о чем писал В. Синайский в «Русском гражданском праве», написанном еще век назад. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо продаже здания на строительные материалы).

Третью группу легальной дефиниции составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.^[2]

Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что, существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона. Таким образом, в настоящее время категорию недвижимости нельзя назвать общной системой: для нее не свойственны общесистемные признаки, которые можно адресовать всем ее разновидностям, что влечет за собой противоречивую судебную практику.

Законодатель так же умалчивает о том, почему недвижимостью признаются одни, а не другие объекты. Как правило, это объясняется особой значимостью указанных объектов, их высокой стоимостью и, как следствие, необходимостью публичного интереса в повышении надежности правил их оборота. Представляется, что это нельзя рассматривать в качестве существенного признака, поскольку не всякая недвижимость может быть дорогостоящей, к тому же есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, драгоценности, картины и т.д.

Если обратиться к законодательству зарубежных стран, в частности Германскому Гражданскому уложению, то увидим, что оно не содержит определения, а, образно говоря, работает с видами недвижимости, предлагая классификацию вещей. Англо-американское право также склоняется к созданию неких перечней, но уже в судебной практике, с учетом специфики судебных прецедентов.

Вот почему, по мнению Л. Щенниковой, в данном случае не стоит упражняться в элоквенции, придумывая универсальное определение недвижимости, тем более придавать ему законодательное определение.^[3]

Но с таким предложением также трудно согласиться: гражданский оборот не стоит на месте, и за последние годы судебная практика подтвердила право на применение правового режима недвижимости в отношении ряда объектов, которые обладали свойствами недвижимого имущества, но таковыми ранее не признавались. Это, прежде всего, касается такой категории как сооружения: например, стали признаваться объектом недвижимости железнодорожные пути как обладающие индивидуальными характеристиками (указывается в техническом паспорте, плане и продольном профиле) и имеющие назначение «обслуживание конкретного контрагента железной дороги», которому будет причинен несоразмерный ущерб при их перемещении.

Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе видят в формулировке статьи 130 ГК РФ наличие следующих критериев, которым объект должен отвечать для признания его недвижимой вещью: во-первых, это неразрывность физической связи объекта с землей; во-вторых, это невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта. При этом авторы Концепции, толкуя статью 130 ГК РФ, акцентируют внимание на двух моментах:

1) связь с землей должна носить именно «физический характер»;

2) неразрывность физической связи объекта с землей является главным критерием признания вещи недвижимым имуществом.^[4]

Ссылаясь на толкование статьи 222 ГК РФ, авторы Концепции утверждают, что наличие физической связи объекта с землей предопределяет и наличие во всех случаях его юридической связи с землей.

И на наш взгляд, именно прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба ее назначению определяет вещь как недвижимую. А при возникновении вопросов об объектах, которые не отвечают указанному критерию, но требуют правового режима, сходного с режимом недвижимости, эти объекты будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.^[5]

Однако если говорить о недвижимости в свете изменений ГК РФ, то следует отметить, что ст. 130 в новой редакции не содержит изменений понятия недвижимого имущества. Новеллой являются положения, согласно которым к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Еще одна новелла ст. 130 проекта ГК РФ касается такого понятия как единый объект, в качестве которого признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически, либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество (ст. 131).

Законодатель также предлагает рассматривать как единый объект земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, и включать их в гражданский оборот как одну недвижимую вещь, т.е. законодательно закрепляется принцип неразрывности судьбы зданий, строений и земельного участка.

Сноски

^[1] Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1 Кн. 2. С. 383 // Библиотека репринтных изданий / СПС «Консультант плюс».