Единый государственный реестр недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

Долгое время в России отсутствовала единая информационная система учета объектов недвижимости, технические возможности информационных систем субъектов Российской Федерации были разрознены и во многом зависели от их уровня экономического развития, что, соответственно, усложняло информационное взаимодействие между органами государственной власти. К 2012 году все подведомственные Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) учреждения перешли на централизованное ведение кадастрового учета с применением автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, которая в настоящее время охватывает информационным пространством всю территорию России. При этом базовые информационные ресурсы государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) существуют как взаимосвязанные, но самостоятельные системы, что приводит к дублированию либо к противоречивости содержащихся в них сведений.

ЕГРН - относительно новое понятие, которое подлежит применению в сфере регистрации недвижимости с 1 января 2017 года. С этого момента вступил в силу новый федеральный закон - ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот нормативный акт пришел на смену сразу двум популярным законам - ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Причины кардинального изменения существующего порядка регистрации недвижимости лежат на поверхности этого процесса. Те, кто из вас за последний год пытались совершить регистрационные действия со своей собственностью, с большой вероятностью столкнулись с огромным количеством барьеров на своем пути. Основной из них - необходимость кадастрового учета и регистрации прав в двух различных реестрах. И несмотря на то, что ведение этих реестров возложено на один государственный орган (Росреестр РФ), при подаче документов на регистрацию прав требовали предоставления кадастрового паспорта, а при необходимости кадастрового учета объекта - выдавали приостановки для предоставления документов из реестра прав, подтверждающие сведения о недвижимости. Сейчас два реестра, со сведениями о кадастровом учете и правах на недвижимость, объединили в один - Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН. Со вступлением нового федерального закона №218 необходимость совершения двух последовательных процедур регистрации отпадет. На смену ЕГРП и кадастру пришел новый реестр - ЕГРН, в котором будет отражена информация об объектах, как по кадастру, так и по правам на них. До 1 января 2017 года технические характеристики недвижимости содержались в государственном кадастре, который с 2013 года ведет Кадастровая палата (структура Росреестра). Эту функцию она получила от органов БТИ Ростехинвентаризации. Регистрацию прав проводили отделения Росреестра - УФРС по районам города и регионам. Если вам необходимо было зарегистрировать новый объект недвижимости, то сначала вы должны были его поставить на учет в Кадастре (путем подготовки технического плана и заполнения декларации), а потом - зарегистрировать свои права в другом подразделении УФРС по регистрации прав, подав документы в многофункциональный центр. Срок кадастрового учета составлял 10 рабочих дней вне зависимости от вида регистрационных действий, срок регистрации прав - 10 рабочих дней. К этому сроку необходимо было приплюсовывать время на пересылку документов из МФЦ в госорганы. Это время было нерегламентированно и могло быть от 4 до 10 дней. Быстрее было подать документы на регистрацию посредством электронного функционала сети Internet, но в этом случае неподготовленному пользователю сложно было разобраться с порядком подготовки документов, электронной подписью и доверенностью на представителя, подходящей для этой процедуры. Также, существование двух реестров можно было проследить на официальном сайте Росреестра, где в режиме «онлайн» вы просматривали сведения об объекте - по кадастру и ЕГРП. За последнее время мы сталкиваемся с большим количеством ошибок, которые вызваны, к примеру, наличием объекта и его правообладателей в ЕГРП и отсутствием сведений о нем в Кадастре. Выход из такой ситуации может быть разный. По закону и здравой логике, необходимо произвести учет ранее учтенного объекта, однако в различных территориальных отделениях Кадастровой палаты «рекомендовали» устранять такие разночтения по-разному. Новым законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается ведение единого реестра, что, соответственно, приведет к единообразному подходу при проведении регистрации недвижимости.

государственный реестр недвижимость кадастр

ГЛАВА 1. РАЗДЕЛЫ ЕГРН

Каждый элемент ЕГРН хранится теперь в особом режиме: реестры недвижимости, карты и книги учета - в электронном виде. В виде документов на бумаге и на электронных носителях подлежать хранению реестровые дела. Время хранения указанной информации неограниченно, и она не подлежит уничтожению. Все сведения о недвижимости строго охраняются законом и органами Росреестра РФ, который является оператором ЕГРН.

1. Реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости)

Кадастр недвижимости включает в себя два вида сведений об объектах:

1. Основные - это характеристики объектов, которые их индивидуализируют и определяют, как обособленную вещь (этажность, вид и пр.).

2. Дополнительные - характеристики объекта, которые могут быть изменены из вне - к примеру адрес объекта недвижимости, кадастровая стоимость и пр.

Кадастр недвижимости - это реестр объектов недвижимости, входящий в состав ЕГРН, который представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).

В соответствии со ст. 8 Закона о регистрации в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах, и сведения, которые в соответствии вносятся в уведомительном порядке.

2. Реестр прав и ограничений (обременений)

В настоящее время права на недвижимость и смежные с ними категории определены в законе следующими формулировками:

1. Права на объекты.

2. Ограничения прав на недвижимость.

3. Обременение прав на объекты.

4. Сведения о сделках с недвижимостью.

5. Дополнительные сведения, не влияющие на права.

Сведения о правах на недвижимость в свою очередь так же определены законом №218-ФЗ. К ним относятся: вид права на объект недвижимость, момент его регистрации, номер; информация о правообладателе; основания права; виды обременений и ограничений зарегистрированных прав; основания обременений (ограничений); информация о держателях обременений; основные сведения о сделках с объектом недвижимости.

Среди дополнительных сведений об объектах в реестре прав следует выделить информацию о зарегистрированных в жилых помещениях собственника объекта лицах, которые находятся под опекой или попечительством, а также - несовершеннолетних членах его семьи, которые остались без попечительства.

В свете запланированных изменений законодательства, которые будут затрагивать вопросы регистрации по месту жительства/пребывания несовершеннолетних, это нововведение закона №218 выглядит вполне логично. Напомним, что в настоящее время рассматривается законопроект, ограничивающий возможность выписки несовершеннолетних из жилых помещений, при отсутствии у их законных представителей в собственности иного недвижимого имущества, в которое может быть зарегистрирован ребенок.

3. Реестр информации о границах особых зон (реестр границ)

В разделе, содержащим информацию о границах территорий, которые подразумевают особые условия использования, внесена следующая информация: информация об индивидуальных характеристиках зон (обозначения, виды, адреса и пр.), границы территорий, сведения о государственных органах, в чем ведении находится установление местоположения зон с особыми условиями использования, сведения об актах органов государственной власти, установивших статус особых территорий, информация об ограничениях в использовании особых зон и территорий.

4. Реестровые дела

Реестровые дела - это один из разделов ЕГРН. В нем содержатся документы об объектах недвижимости, которые являются основанием для сведений о нем в других разделах ЕГРН (кадастре недвижимости, реестре прав и пр.). Все эти документы хранятся в органах Росреестра в электронном виде. Если в органы учета соответствующая документация от заинтересованных лиц и органов государственной власти предоставляется в бумажном формате, сотрудники Росреестра обязаны переформатировать их в электронный вид.

5. Кадастровые карты

Это карты, которые составлены на картографической основе и несут в себе информацию, отраженную в ЕГРН:

1. Публичные кадастровые карты;

2. Дежурные кадастровые карты.

С информацией, содержащейся на публичной кадастровой карте, каждый желающий вправе ознакомиться на официальном сайте Росреестра.

6. Книги учета документов

Книги учета документов содержат данные о документах, принятых (поступивших) для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, внесения сведений в реестр границ. Органы регистрации прав ведут следующие книги учета документов:

1. книгу учета входящих документов (далее - КУВД);

2. книгу учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, иных ограничений прав и обременении объектов недвижимого имущества (далее - КУА).

Книга учета документов идентифицируется следующими данными:

1. наименованием книги учета документов;

2. номером книги учета документов;

3. датами начала и окончания работы с книгой учета документов.

При этом дата окончания работы с книгой учета документов указывается в ней при закрытии, иные названные в настоящем пункте данные - при открытии книги учета документов. Номер книги учета документов формируется следующим образом:

1. сокращенное наименование книги учета документов (КУВД, КУА);

2. порядковый номер книги учета документов, ведущейся органом регистрации прав;

3. год, в котором осуществляется ведение книги учета документовОб утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость.

Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость Например: КУВД-001/2017 (где КУВД - сокращенное наименование книги учета входящих документов, 001 - порядковый номер книги учета документов, 2017 - год, в котором осуществляется ведение книги учета документов).

Записи в каждой книге учета документов нумеруются порядковыми номерами, начиная с единицы.

Книги учета документов открываются Росреестром.

По окончании календарного года все текущие книги учета документов закрываются для новых записей.

С наступлением нового календарного года порядковая нумерация книг начинается с единицы.

При закрытии книги учета документов в записи о закрытии книги дополнительно указывается последний порядковый номер записи. Если при ведении книги учета документов порядковая нумерация записей была нарушена, об этом также указывается в записи о закрытии книги.

Записи о закрытии книги учета документов удостоверяются усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - УКЭП) Росреестра.

Датой закрытия книги учета документов (датой окончания работы с книгой) является дата внесения в нее последней записи. В закрытых книгах допускается только дополнение уже существующих записей.

Закрытым книгам учета документов, в которых заполнены все записи, присваивается статус "архивная". При наличии в закрытой книге учета документов записей, в которые не внесены сведения о результате рассмотрения представленных документов, до внесения таких сведений такой книге учета документов присваивается статус "закрыта".

Книги учета документов со статусами "закрыта" и "архивная" должны быть доступны для работы с ними только в целях просмотра содержащихся в них сведений, анализа и составления статистической и иной отчетности и аналитической информации, предоставления в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации, содержащихся в них сведений, в том числе по запросам (обращениям) судов, правоохранительных органов, и в иных подобных целях, а книга учета документов со статусом "закрыта" - также для дополнения ее соответствующих записей сведениями о результатах рассмотрения представленных документов.

Внесенные в книгу учета документов сведения заверяются УКЭП работника органа регистрации прав, внесшего в книгу учета документов такие сведения, либо УКЭП Росреестра, если такие сведения вносятся в книгу учета документов в автоматизированном режиме при поступлении документов с использованием системы межведомственного информационного взаимодействия, официального сайта Росреестра, единого портала государственных и муниципальных услуг (функций).

При внесении изменений (исправлений) в записи книги учета документов ранее внесенные в них сведения сохраняются.

Изменения (исправления) в записи книги учета документов, а также дополнительные сведения, вносимые в предусмотренных Порядком случаях в записи книги учета документов, заверяются простой электронной подписью внесшего их работника органа регистрации прав

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Регистрационный процесс (регистрационная деятельность) - это урегулированная законодательством о государственной регистрации деятельность государственных органов, направленная на признание и подтверждение возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость.

Регистрационный процесс заключается в прохождении следующих стадий: стадия приема заявлений, стадия правовой экспертизы, стадия совершения акта государственной регистрации, информационная стадия. Следует особо выделить и стадию обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая проходит в судебном порядке.

Рассмотрим содержание названных стадий.

Стадия приема заявлений, во время которой происходит прием и регистрация заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации. Эта стадия сопровождается выдачей заявителям расписок в приеме документов.

Начинается государственная регистрация с того, что необходимо представить определенный набор документов, отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации (о требованиях, предъявляемых к документам, см. комментарий к ст. 18 Закона о регистрации). Сами поступающие документы подлежат регистрации в специальном реестре. Помимо документов необходимо представить доказательства оплаты регистрации. Такими доказательствами являются подлинники платежных документов. При этом на платежных документах (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.) должно быть указано назначение платежа.

Рассмотрение дела, по существу, заключается в правовой экспертизе, проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (вторая стадия).

Специалист, ответственный за прием документов: устанавливает предмет обращения, личность заявителя; проверяет полномочия заявителя, наличие всех необходимых документов, соответствие представленных документов установленным требованиям; в случае необходимости уведомляет заявителя о наличии препятствий для государственной регистрации прав, объясняет заявителю содержание выявленных недостатков в представленных документах и предлагает принять меры по их устранению; вносит в книгу учета входящих документов запись о приеме документов; оформляет расписку о приеме документов по установленной форме.

Регистрация заканчивается внесением в ЕГРП на недвижимое имущество, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации прав.

Регистрационный процесс после этой стадии переходит в стадию правовой экспертизы в случае принятия документов на государственную регистрацию либо в стадию обжалования в случае необоснованного отказа в приёме документов.

Под правовой экспертизой подразумевается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость. Представленные документы изучаются как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Цель подобной экспертизы состоит в том, чтобы убедиться в отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации либо ее приостановлении.

При проверке законности сделки необходимо учитывать следующее. Законность сделки определяется ее соответствием закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Эта норма применяется во всех случаях, когда содержание и правовой результат противоречат требованиям законодательства, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима. Другими словами, речь идет об условиях действительности сделок.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы необходимо установить следующие обстоятельства:

стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

представители сторон имеют надлежащие полномочия;

имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении или принадлежит заявителю на основании другого вещного права);

договор заключен в требуемой законом форме и содержит все существенные условия;

соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

При проверке действительности сделки не будут регистрироваться любые сделки, в которых нарушены какие-либо из вышеназванных условий, даже если речь идет об оспоримых сделках.

После осуществления правовой экспертизы, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества регистратор принимает одно из трех возможных решений: зарегистрировать право, сделку или ограничение (обременение) права либо приостановить ее оформление или отказать в государственной регистрации.

В случае отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав вносятся записи в ЕГРП на недвижимое имущество, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Стадия совершения акта государственной регистрации, во время которой производится внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта стадия сопровождается совершением регистрационной надписи на правоустанавливающих документах и подписанием свидетельства о государственной регистрации права.

Следует обратить внимание на то, что до внесения в ЕГРП записи о праве, об ограничении (обременении) права или о сделке, либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права регистрационный процесс может быть прекращен на основании письменных заявлений сторон договора.

Информационная стадия включает: выдачу документов, подтверждающих государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации), в том числе свидетельств о государственной регистрации прав и документов, выражающих содержание сделки, имеющих специальную регистрационную надпись; выдачу мотивированного отказа в приеме документов (п. 3 ст. 18 Закона о регистрации); письменное уведомление заявителя о приостановлении государственной регистрации прав (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации); направление заявителю сообщения о причине отказа в государственной регистрации (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации); предоставление информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации).

Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве.

С другой стороны, если в свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

Сведения о выдаваемых заявителям свидетельствах о государственной регистрации прав заносятся в книгу учёта выданных свидетельств о государственной регистрации прав.

После этого на каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов, в которое помещаются все документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав на объект недвижимости. В дело также помещаются иные документы, указанные в Законе о регистрации, например, копия уведомления о приостановлении государственной регистрации прав (статья 19 комментируемого Закона), копия сообщения об отказе в государственной регистрации прав (статья 20 комментируемого Закона) и др.

Форма свидетельства и специальной регистрационной записи устанавливается Правилами ведения ЕГРП.

В соответствии с указанными Правилами свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учётную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство выдается: правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах.

Пункт 3 статьи 13 «Порядок проведения государственной регистрации прав» Закона о государственной регистрации устанавливает предельный срок для проведения государственной регистрации прав - календарный месяц.

В соответствии со ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, должно начинаться на следующий день после календарной даты или наступления события, т.е. на следующий день после приема документов на государственную регистрацию.

Однако ст. 16 Закона устанавливает иной момент начала течения срока регистрации, а именно: регистрационные действия, производимые органом, осуществляющим государственную регистрацию, начинаются с момента принятия документов на государственную регистрацию, о чем свидетельствует соответствующая запись в книге учета документов.

Таким образом, законодатель устанавливает четко определенное начало срока для проведения государственной регистрации, которой является дата приема документов. Согласно ст. 192 ГК РФ срок регистрации истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца.

В случае, когда одновременно подаются заявления на государственную регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущество и последующего перехода прав на данный объект с приложением других необходимых документов, государственная регистрация и договора, и перехода прав по нему осуществляется в месячный срок, если иное не предусмотрено договором.

В течение месяца должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию, обязано осуществить государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается.

Срок государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Стадия обжалования. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение регистрирующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации).

В соответствии с аб. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

При этом необходимо иметь в виду, что отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т.п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.

На основании аб. 10 п. 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

В соответствии с ГПК РФ и Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» заинтересованное лицо вправе обжаловать в судебном порядке не только отказ в государственной регистрации, но и отказ в приеме документов, приостановление государственной регистрации, а также иные действия регистрирующего органа, нарушающие права граждан и охраняемые законом интересы юридических лиц.

Роль суда в регулировании отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимость, является очень важной. Рассмотрение в судебном порядке дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - это одна из форм контроля за деятельностью органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и их должностных лиц (государственных регистраторов). Отметим, что вступившие в законную силу судебные решения являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). При этом регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного такими решениями (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации).

Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в п. 5 ст. 2 внесены изменения, которые вступили в силу с 1 февраля 2008 г. Вслед за заинтересованными лицами право обжаловать отказ либо уклонение регистрирующего органа от регистрации получили судебные приставы-исполнители.

Внесение указанных изменений напрямую связано с принятием нового Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Последний закрепил за судебными приставами-исполнителями целый ряд прав в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, ст. 66 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебному приставу-исполнителю предоставлено право обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на вышеуказанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

Предоставление судебным приставам-исполнителям прав в области государственной регистрации прав на недвижимость было обусловлено тем, что довольно часто они не могли исполнить решения судов об обращении взыскания на эти объекты: либо должники-собственники недвижимого имущества уклонялись от проведения процедуры государственной регистрации, либо документы, подтверждающие их право, отсутствовали. Ситуация усугублялась тем, что суды и регистрирующие органы по-разному относились к самостоятельным (помимо самого должника) действиям приставов-исполнителей по сбору таких документов и по обращению за регистрацией прав на недвижимость.

Таким образом, процедура регистрации прав и сделок на жилые помещения включает следующие стадии: стадия приема заявлений, стадия правовой экспертизы, стадия совершения акта государственной регистрации, информационная стадия, стадия обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая проходит в судебном порядке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Деление вещей на движимые и недвижимые ведет историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных и некоторых обязательственных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Выделение особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств: большинство объектов недвижимости неразрывно связано с земельными участками, на которых они расположены; недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью и требуются особые меры охраны интересов сторон; в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте; недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью.

Обобщив в данной работе судебную практику стоит отметить, что суды постепенно занимают правильную с правовой точки зрения позицию в отношении многочисленных материально-правовых вопросов, возникающих при защите добросовестного приобретателя.

Что касается процессуальных вопросов, то в этой сфере также происходит позитивное движение. Необходимо упомянуть хотя бы о том, что истцы и суды стали меньше привлекать орган регистрации в качестве соответчика в споре между частными лицами по поводу недвижимости. Абсурдность этой ситуации очевидна - органу власти в таком споре не перед кем отвечать. Сейчас орган регистрации участвует в делах чаще в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, что правильнее, чем положение ответчика, хотя часто органу регистрации и в таком качестве нечего делать в процессе. Решение суда в большинстве случаев никак не влияет на права и обязанности органа регистрации. Если по решению суда за кем-либо признано право на недвижимое имущество, органу регистрации совсем не обязательно тратить силы и средства на присутствие в данном процессе в качестве третьего лица, чтобы качественно исполнить свою обязанность и зарегистрировать признанное судом право. Данный орган обязан делать это на основании любых правоустанавливающих документов, в том числе решений суда. Таким образом, сейчас суды стали чаще придерживаться: «запись следует праву, а не наоборот».

Также, благодаря работе российского законодателя и судебных органов разрешилась проблема правовых последствий уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью. В пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В заключение необходимо обратить внимание правообладателей, что наличие решения суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности не освобождает заинтересованное лицо от представления на государственную регистрацию полного пакета документов, предусмотренных законом, о которых уже упоминалось ранее. Указанное решение суда заменяет лишь заявление уклоняющейся стороны. А сама государственная регистрация осуществляется в общем порядке.

Подводя итог всему вышесказанному, нужно сказать, что только благодаря интенсивной работе со стороны законодателя и представителей судебной системы многие спорные вопросы получили свое разрешение и воплощение в нормативно-правовых и судебных актах.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. Нормативно-правовые акты. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993г. - М.: Юридическая литература. 1996.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (РФ), 2011-2012 ГК РФ - Москва, Cанкт-Петербург http://www.gzkodeks.ru/ (интеренет-источник)

3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ, http://www.zakonrf.info/ (интеренет-источник)

4. Семейный кодекс Российской Федерации от 30 ноября 2011 г. http://docs.kodeks.ru/ (интеренет-источник)

5. Федеральный закон от 12 декабря 2004 года № 189-ФЗ Кодекс РФ от 12 декабря 2004 года № 188-ФЗ.. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 25, ст. 3274.

7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

8. Научная литература. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 7..

9. Андропов В.В. и др. Комментарий Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2009. № 5. С. 32-47.

10. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1998.

11. Батяев А.А. Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я. Ростов н/Д: Феникс, 2007. С. 45.

12. Бунич А.В. Приватизация - переход от количества к качеству // Экономика и жизнь. 1997. № 3.- С. 11.

13. Вацковский Ю. Сделки с приватизированными квартирами // Право и экономика. 1994. № 21.

14. Головин Ю.А. Земля - как предмет залога. // Рос. Юстиция. 1997. № 2.

15. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. - М. 1999.

16. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2007. С. 100.

17. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки: новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. М.: Юрайт, 2008. С. 118.

18. Коротких О.А. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2008. № 4. С. 17-20.

19. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.

20. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. 1999. № 5.

21. Шулбаев Г.В. Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество: некоторые аспекты судебной практики // Административное и муниципальное право. 2010. № 1. С. 65.

22. Учебная и справочная литература. Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. 1997.

23. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник // Отв. Ред. Г.В. Чебуков. - М.: Нов. Юрист, 1998.

24. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. -М. 1999.

Размещено на Allbest.ru