Жилищная реформа: социальный аспект

Размещено на http://www.allbest.ru/

Институт «Коллективное Действие»

Жилищная реформа: социальный аспект

Андрей Николаевич Демидов - заместитель директора

Введение

Несмотря на то, новый Жилищный Кодекс, принятый Думой 22 декабря 2004 г. и вступивший в действие с 1 марта 2005 г., многими экспертами критикуется как «сырой» документ, по признанию руководителя Федерального Агенства по строительству и ЖКХ Сергея Круглика он разрабатывался 10 лет.

Таким образом, можно говорить не столько о не проработанности кодекса с формально юридической стороны, сколько о несоответствии заложенной в нем идеологии с продолжающими господствовать в общественном сознании стереотипами, прежде всего, насчет того, что каждый имеет право на крышу над головой.

1. Рыночность, рыночность и еще раз рыночность

Идеологию, заложенной в нормах ЖК реформы неоднократно озвучивали ее инициаторы.

Прежде всего, констатируется глубокий кризис в жилищно-коммунальной сфере. В качестве же главной его причины озвучивается «нерыночность» данной сферы, которая трактуется как досадный рудимент советской системы.

Следовательно, продолжают реформаторы, чтобы развиваться, сфера ЖКХ должна стать рыночной. Государство, которое, как подразумевается, оказалось неспособно вывести отрасль из кризиса должно уступить место частному бизнесу.

По существу же речь идет, как можно думать, о закономерном для развития российского капитализма переходе к следующему этапу приватизации, в рамках которого, вслед за заводами и фабриками, в руки частного бизнеса будут переданы т.н. «социальные службы»: наука и образование, медицина и т.д. К этой же сфере, вероятно, следует отнести и жилищно-коммунальную сферу, так как от нее напрямую зависит и социальное и часто физическое бытие человека. По крайней мере, представляется не случайным хронологическое совпадение жилищной реформы с реформированием прочих социальных сфер.

Итак, сущностью предлагаемой реформы является уход государства из этой сферы, с передачей полномочий т.н. «собственнику».

Собственник имеет право на многое. Например, может выгнать (выписать) «бывших членов семьи», может продать жилье без всяких препятствий (касается и детей - заключения органа опеки больше не требуется). Может, (если речь идет о тарифах) устанавливать их по своему разумению без независимой экспертизы.

Но самое важное право собственника - право выбрать способ управления домом (ТСЖ, через Управляющую компанию или «непосредственное управление»). С одним существенным ограничением - если собственники до 1 марта 2006 года (т.е. в течение года с момента вступления ЖК в силу) собрание не проведут и не выберут способ управления, за них это вправе сделать муниципалитет, выставив дом на аукцион между УК. Правда, через год, власти должны провести собрание, однако, как следует из норм закона, инициатива исходит уже не от жителей. Более того, например, московскими властями подготовлено Положение об организации управления многоквартирными домами, которое предусматривает, что собрание можно и не проводить, если жители не проявили инициативы.

Почему же такая опека? Дело в том, что российским властям и обслуживающим их экономистам не очень нравится тот собственник, который сложился на данный момент в результате бесплатной приватизации квартир (неслучайно, в первом варианте ЖК предполагалось немедленно запретить бесплатную приватизацию). Эта, по выражению одного экономиста, «поячеистая» приватизация, вызванная политическими причинами (теми же, что и раздача приватизационных чеков в начале 90-х гг.) создала многочисленный слой мелких собственников, (по регионам цифры разнятся, но можно считать процент приватизированного жилья в 60-70), который российская власть, представляющая интересы крупного бизнеса, намерена теперь с помощью реформы пролетаризировать, превратив в нанимателей жилья либо у государства (социальный найм) либо крупного частного собственника.

Вот этому-то крупному собственнику государство и расчищает сейчас дорогу, но имеющийся пока у простого жителя статус собственника все же требует формального политеса и потому пока власть готова поиграть в «свободу выбора», но с кнутом за спиной в виде принудительного аукциона.

Каким образом предполагается уничтожить мелкого собственника?

1. Непосильными платежами.

- отныне вся ответственность за текущий и капитальный ремонт дома возлагается на собственника. Учитывая, что по официальным данным износ жилого фонда составляет 60-70% ( инфраструктуры и того больше - 80%) этот пункт обещает быть самым затратным. Стоит сказать, что по данным министра регионального развития В. Яковлева модернизация сферы ЖКХ потребует 2 трлн. руб. (другие источники называют сумму в 3 трлн. руб.) можно представить масштаб финансовой нагрузки на потребителя-собственника. Ссылки на спасительную роль частного бизнеса, мягко говоря, несостоятельны, так как очевидно, что частный бизнес будет работать исключительно на условиях прибыльности и следовательно приватизация отрасли поднимет цену реформы как минимум, в 1,5 раза.

Что касается огромных сумм, которые висят на ЖЭКах за оплаченный владельцами приватизированных квартир, но так и не сделанный в предыдущие годы капитальный ремонт, то эту проблему, чтобы исключить судебные иски, предполагается решить через процедуру банкротства коммунальных предприятий. Уже разработан законопроект «О финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунальной сферы», которым такая процедура предусмотрена. Правда, до того эти предприятия предстоит еще акционировать, но за этим дело не станет.

- тарифы тоже отпускаются. Согласно принятому в к. 2004 г. и вступающему в действие с 1 января 2006 г. 210-ФЗ «О регулировании тарифов на услуги ЖКХ» регулирование это по существу становится номинальным. Кроме того, что отныне местные органы власти не обязаны обосновывать повышение тарифов данными независимой экспертизы, в них можно закладывать прибыль производителей и поставщиков услуг размере, который кажется достаточным самому капиталисту. Других же поставщиков услуг кроме частных, по замыслу творцов реформы в обозримом будущем остаться не должно.

2. принуждением к продаже своей квартиры на навязанных условиях

- отныне государство и муниципалитет не несут ответственности за предоставление владельцу сносимого аварийного и ветхого жилья новой квартиры. Согласно ЖК достаточно предупредить владельца за год, провести оценку его квартиры «по рыночной стоимости» и выплатить ему эту сумму, приплюсовав сопутствующие расходы и «упущенную выгоду». Муниципалитет может предложить другое жилье, но не обязан это делать, а, кроме того, то, какое жилье будет предложено, определяет исключительно муниципалитет. Если же предложенная квартира или выкупная сумма владельца не устроит, его выселят через суд. Конечно, с правом подать в суд со своей стороны. Учитывая степень износа жилого фонда, надо сказать, что правительство изобрело чудодейственный способ решить проблему предстоящей «коммунальной катастрофы», о которой давно предупреждают эксперты.

Аварийные дома будут снесены, а владельцы квартир получат «справедливую рыночную цену». Можно предположить, какая цена будет справедливой по законам рынка за квартиру в аварийном и ветхом доме. Какое жилье можно будет на эту сумму купить - тоже.

Впрочем, для тех, кто не может себе позволить собственное жилье, предусмотрен статус «нанимателя» (это касается и тех, кто пожелает «расприватизировать» свою квартиру, в надежде на уменьшение платежей или получение другой квартиры после сноса). Здесь также возможны варианты, в зависимости от вида предоставляемого жилья.

1. ведомственное жилье. Здесь все просто - прекратил трудовые отношения, подлежишь немедленному выселению на улицу.

2 муниципальное жилье (т.н. социальный найм). На первый взгляд, права этого нанимателя защищены лучше. Расходы на ремонт несет владелец, т.е. муниципалитет, а в случае сноса нанимателю предоставляется «равноценная» квартира. Однако, вместо расходов на ремонт нанимателю предлагается вносить т.н. «плату за найм жилья», в которую владелец сможет включать и свои расходы по ремонту и прибыль и еще все, что угодно. От таких коммерческих ставок обещано освободить «малоимущих», но определение критериев признания таковым закон передает местным властям. Очевидно, что они постараются максимально поднять планку, тем более, что отныне «малоимущесть» является единственным основанием для получения бесплатного жилья. Меньше бедных - меньше проблем, короче очередь за жильем.

При этом, остается угрожающе неясным, что будет с членами семьи «ответственного квартиросъемщика», в случае его смерти или переезда, например, в результате развода. Типовая форма «договора социального найма» на сегодняшний день отсутствует, но отсылки чиновников к «международному опыту» не внушают оптимизма.

Например, во Франции, в таком случае члены семьи сохраняют право на пользование квартирой, только если они будут признаны малоимущими. В противном случае, им предложат купить жилье на рынке или снять его по коммерческим расценкам.

Кроме того, наниматель может быть выселен из занимаемого помещения в случае, если он по неуважительным причинам не внес плату за найм помещения в течении 6 месяцев. Степень уважительности причин неоплаты определит суд.

То есть, с нанимателями никто церемониться, даже ради проформы, не собирается, на этот счет новое законодательство не оставляет никаких иллюзий. По новому ЖК, несобственник - лишь бессловесный объект манипуляций частного хозяина или властей.

На собрании в многоквартирном доме за него будет голосовать представитель собственника. Никаких возможностей хоть как-то влиять на это решение у него по закону нет.

2. Борьба разворачивается

Нельзя сказать, чтобы столь «впечатляющая» реформа не вызвала реакции в обществе. Независимые эксперты и ряд оппозиционных депутатов еще до принятия Кодекса указывали на его антигуманный и социально деструктивный характер. На прошедшем в октябре 2004 г. круглом столе по проблемам бездомности, специалисты, работающие в рамках занимающихся проблемой НГО прогнозировали появление новой волны бездомных в результате введения в действие нового ЖК.

Что касается населения, то первоначально массовый протест сосредоточился в сфере тарифной политики, т.е. области, которая наиболее болезненно застрагивает массу населения.

Первые массовые выступления по теме тарифов в отдельных городах начались еще несколько лет назад (наиболее массовые - 30-тысячный митинг в Воронеже в октябре 2002 г., изрядно напугавший не только местные, но и федеральные власти), но всероссийский масштаб это движение стало приобретать только в 2005 году, после произошедших во многих регионах «монетизационных» бунтов, совпавших по времени с резким повышением ЖКХ-тарифов на 50-100%. В деятельности появившихся на волне народного возмущения органов общественной самодеятельности (координационные, протестные советы, комитеты и т.д.) довольно быстро на первое место вышла тема тарифов ЖКХ. Кроме самого факта повышения тарифов возмущение вызывал непрозрачный характер установления тарифов, отсутствие информирования населения, неучастие его представителей в экспертизе их обоснованности. В столичных мегаполисах, Москве и С-Петербурге одной из главных тем протеста скоро стала незаконная застройка, интенсивность которой напрямую связана с быстрым ростом стоимости городской земли.

Новый этап начался после вступления в силу нового ЖК (с 1 марта 2005 г.), когда протестное движение было поставлено перед необходимостью выработать альтернативу предложенной правительством реформы и формы противодействия.

Первым масштабным мероприятием такого рода стала проведенная 1-2 октября 2005 г. в Ижевске по инициативе созданного в апреле 2005 г. на Российском социальном форуме Союза Координационных советов (СКС), Института «Коллективное Действие» и Левого Фронта межрегиональная конференция по проблемам ЖКХ, в которой приняли участие более 100 активистов из 15 регионов.

Работа конференции проходила по четырем секциям: управление домами; регулирование тарифов; общежития; борьба с незаконной застройкой.

Наибольшие дебаты вызвала проблема, заявленная на первой секции. В их ходе выявилась принципиальная разница подходов между участвующими в движении активистами некоторых левых партий, прежде всего РКРП-РПК и непартийным активом.

Хотя и те, и другие признавали необходимость использования массовых протестных акций в качестве средства давления на власть, первые предлагали саботировать предложенный создателями Жилищного Кодекса выбор форм управления, срывая попытки проведения домовых собраний. В обоснование такого подхода приводился аргумент о том, что любой из предложенных вариантов предполагает переход финансовой ответственности за состояние домов в руки жителей при устранении государства. При пассивности и разобщенности жителей и активной политике государства, направленной на передачу жилого фонда крупному собственнику, концентрация прав собственности в руках последнего неизбежна и закономерна. В этих условиях, участие протестного актива в кампании по выбору формы управления будет означать пособничество этому процессу под демагогическими лозунгами «народного капитализма». Характерно, что в качестве негативного примера приводилась приватизация начала 90-х, которая проходила под лозунгом передачи прав собственника трудовому коллективу.

На возражения, что отказ от проведения собрания позволит администрации передать дом УК на наиболее невыгодных для жильцов условиях, последовал ответ - «Ну и пусть, но мы не выступим пособниками властей в обмане народа». Очевидно, что в данном случае имеет место не только узкопартийная забота о «чистоте риз», но и влияние характерного для сталинистских левых государственнического патернализма в сочетании с глубоко укоренившимся неверием в способность населения к самоорганизации и самоуправлению.

Сторонники другого подхода, не отрицая негативного значения передачи коммунальной сферы частному бизнесу и соглашаясь со всеми критическими замечаниями в адрес ЖК, предлагают использовать возможности, предоставляемые ЖК для самоорганизации граждан по месту жительства. При этом, практически ни у кого нет иллюзий по поводу того, что государство будет активно играть на стороне крупного собственника. Однако, при достаточно активной работе, полагают они, можно сформировать сеть ячеек территориальной самоорганизации жителей, опираясь на которые можно вести борьбу против нарушения жилищных прав. Естественно, эта работа может быть эффективной лишь при условии сведения домовых комитетов в сети на уровне микрорайонов и населенных пунктов в целом, с координацией на межрегиональном, а в перспективе, и всероссийском уровне. Впрочем, сама идея горизонтальной и вертикальной координации протестных действий вызывает энтузиазм и у сторонников обструкционистского подхода.

По этой причине, итоговая резолюция конференции, представляющая собой первый набросок программы «народной реформы ЖКХ» не была заблокирована ни одной из фракций и принята почти единогласно.

В ней предусматривалась активная разъяснительная кампания порочности нового ЖК и планируемой передачи жилищно-коммунальной сферы частному капиталу. Указывалось, что сфера ЖКХ в силу своей социальной значимости не может быть сферой извлечения коммерческой прибыли, все доходы, полученные в результате эксплуатации домов должны направляться на воспроизводство и развитие материальной базы. Иначе говоря, сделана попытка ограничить сферу использования получаемых в ЖКХ доходов инвестированием и исключить ее вывод за пределы отрасли. Одновременно с этим, было предложено ограничить уровень рентабельности сферы ЖКХ пятью процентами. Цель - исключить чрезмерную нагрузку на потребителя через закладывание всех потребностей по модернизации отрасли в тариф. Можно напомнить, что власти пошли на регулирование предельной торговой надбавки в такой социально значимой сфере как льготное обеспечение лекарствами. Другое требование - отменить НДС в сфере ЖКХ, должно было снизить тарифы и увеличить инвестиционную составляющую.

С другой стороны, в программе предусматривалось сохранение обязательств государства в сфере ЖКХ. Например, требование выделять на нужды ЖКХ не менее 20% от расходной части, а также признать накопленные перед жителями долги по ремонту и возложить на бюджет обязанности по экстренному (гарантийному) ремонту домов в случае их аварийности. жилищный кодекс юридический

Также резолюцией предусмотрен запрет на приватизацию объектов жизнеобеспечения - водоканала, теплообеспечения.

Что касается выбора формы управления домом, авторы резолюции рекомендуют «непосредственное управление», при котором каждый собственник непосредственно заключает договоры на обслуживание с поставщиками услуг. Плюсами данной формы признаны отказ от оттягивающих на себя часть средств посредников (УК), отсутствие коллективной ответственности за неплатежи (УК, ЖСК) и возможность использовать для защиты своих прав ФЗ «О защите прав потребителей». Для содействия собственникам в решении общих вопросов рекомендовано в каждом доме создавать домовые комитеты, объединяя их на уровне микрорайонов в Территориальные органы общественного самоуправления (ТОСы) и советы на уровне населенных пунктов.

В целях пропаганды данной программы и оказания давления на власть для ее принятия, по предложению делегации Советов спасения Московской области, было решено провести скоординированную неделю протестных акций по ЖКХ в к. октября 2005 года.

Характерно, что выдвигаемое изначально требование отмены нового ЖК было заменено на компромиссное - моратория на его введение до внесения необходимых поправок. Т.о., предполагалось сохранить право граждан на проведение собраний, сделав его бессрочным.

В рамках конференции также были обобщены замечания и дополнения в подготовленный ИКД и ИПРОГом методическую брошюру для активистов по организации протестных действий в сфере ЖКХ.

27-31 октября акции протеста состоялись в Москве, С-Петербурге, Астрахани, Ульяновске, Кургане, Перми, Ижевске и 5 городах Московской области. Количество участников колебалось от 100 до 1000.

В Москве в организации и проведении митинга, прошедшего 29 октября принял участие целый ряд политических и общественных организаций, занимающихся защитой прав граждан в различных сферах жилищной и градостроительной политики. Среди них: Институт «Коллективное Действие», Товарищество самозащиты прав москвичей, Комитет защиты прав граждан, Комитет защиты москвичей, инициативные группы борьбы против уплотнительных застроек различных районов, Московская Ассоциация Территориальных Общин и Организаций (АТОО), инициативные группы со-инвесторов, Левый Фронт, Движение против произвола в жилищных объединениях, Ассоциация Молодежных Инвалидных Организаций

Любопытно, что все оппозиционные партии под разными предлогами уклонились от прямого участия в митинге, что касается партии «Родина», избравшей в рамках избирательной кампании в Мосгордуму агрессивно-националистическую риторику, ее участие в митинге было объявлено организаторами нежелательным.

В процессе подготовки резолюции митинга, оргкомитет, взяв за основу резолюцию ижевской конференции, внесли в нее существенные изменения, отражавшие как состав участников, так и местную специфику.

Прежде всего, акцентируется требование не ограничивать право жителей на проведение собрания по выбору формы управления домом определенным сроком. Особо -насчет земли, в Москве очень важно. Налог на недвижимость с квартир, это немалая в Москве сумма, так как отныне с «рыночной стоимости».

ЖЭКи не приватизировать (планы московских властей - сохранить прежнюю непрозрачную систему, при этом акционировав ЖЭКи и ДЕЗы). Идея АТОО - передать контрольный пакет жителям и наблюдательный совет из их представителей интересна. Другая идея - делегировать муниципалитетом право голосовать на домовых собраниях нанимателям неприватизированных квартир.

Из признания единственным субъектом управления многоквартирными домами проживающих в них жильцов вытекает требование - упразднить «управляющие» организации, допустив только «обслуживающие».

Участие в кампании с одной стороны жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которым новый ЖК предписывает ликвидироваться до 2007 г., а с другой «Движения против произвола в жилищных объединениях» ( в т.ч. и в ЖСК), привело к появлению в резолюции требования сохранить ЖСК, но отнять у них право считать потребление услуг по нормативам, при наличии счетчиков.

Большой блок, вызванный московской спецификой - проблема застройки. Идея предложенная членами Товарищества самозащиты прав Москвичей - властное местное самоуправление (общины) - контроль жителей за землей - бесплатная ее приватизация на условиях общей долевой собственности с объединением паев в рамках территориальной общины.

Другое «региональное» требование касается восстановления прав «соинвесторов», оплативших покупку квартир на стадии строительства, но обманутых мошенниками-строителями. Впрочем, «московская исключительность» этих требований кажущаяся -с уплотнительной застройкой давно уже сталкиваются жители всех региональных столиц, а аферы в строительстве по официальным данным уже имели место в 24 регионах России.

Противоречивость и определенная рыхлость программы объективна. Причины - необходимость найти компромисс между составляющими коалицию организациями и группами и сама «лоскутность» программы, в которой еще слишком много белых пятен.

В любом случае, задачи развертывания широкого протестного движения, а только такое, масштабное движение способно заставить власти пойти на концептуальные уступки в характере проводимой реформы, неизбежно заставить выверять ее (программу) как на баланс интересов участников, так и логику и полноту содержания.

Размещено на Allbest.ru