Правовой режим будущих объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Правовой режим будущих объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации

Специальность: 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Шатохин Максим Валерьевич

Москва 2012

Диссертация выполнена на кафедре частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет».

Научный руководитель: Белова Татьяна Викторовна кандидат юридических наук

Официальные оппоненты:

Трунцевский Юрий Владимирович доктор юридических наук, профессор Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации профессор кафедры «Анализ рисков и экономическая безопасность»

Ершов Владислав Сергеевич кандидат юридических наук Московский государственный открытый университет им. В.С. Черномырдина Декан юридического факультета

Ведущая организация: НОУ ВПО «Смоленский гуманитарный университет»

Защита состоится 25 апреля 2012 г. в 14-30 часов на заседании Совета по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук, на соискание ученой степени доктора наук Д 212.198.11 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» по адресу: 125993, ГСП-3, г. Москва, Миусская пл., д. 6, ауд. 255.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет».

Автореферат разослан 24 марта 2012 г.

Ученый секретарь Совета по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук, на соискание ученой степени доктора наук Д 212.198.11 кандидат юридических наук Е.Ю. Князева

недвижимость правовой договор

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования

Экономическая и административная реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости.

В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа правовых механизмов реализации прав субъектов на приобретение недвижимости, создаваемой в будущем и не существующей в момент заключения договора.

Современный уровень законодательства о недвижимости недостаточно высок. Так, положения Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета", N 238-239, 08.12.1994; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996. (далее - ГК РФ) содержат лишь общие положения о недвижимых вещах, нормы других нормативно-правовых актов также определяю лишь общие признаки недвижимого имущества, выделяя особенности его отдельных видов. Однако при этом отсутствуют положения законодательства, определяющие правовой режим будущего объекта недвижимости.

За последние годы законодательство о будущих объектах недвижимости претерпело целый ряд значительных изменений. Так, было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011, которое подтвердило возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. Кроме того, особое внимание права на будущие объекты недвижимости было уделено в Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации, "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009 положения которой усовершенствовали перечень вещных прав на недвижимое имущество посредством включения в него права приобретения чужой недвижимой вещи.

Правовая сущность и значение института будущих объектов недвижимости всегда находились в центре внимания. Но, несмотря на значительный интерес со стороны исследователей к данному правовому институту и существующие теоретические обоснования его правовой природы, практическая реализация прав на будущие объекты недвижимости в конкретных социально-экономических условиях сталкивается с целым рядом нерешенных проблем и противоречий, которые, безусловно, не способствуют стабильности экономического оборота. При этом некоторые проблемы не нашли своего должного освещения в научных работах, отдельные положения не разработаны в достаточной степени в теории, одни продолжают оставаться спорными, другие получили противоречивое толкование. Так, дискуссионным является вопрос о правовой природе будущих объектов недвижимости - признаются ли они объектами недвижимого имущества или имеют особую правовую природу. Целый ряд вопросов касается заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, в частности какую ответственность несет продавец по договору купли - продажи имущества, создаваемого в будущем, который на момент исполнения договора не обладает правом собственности на передаваемый объект и имеет ли право покупатель применить принудительные меры для исполнения такого договора путем истребования имущества от продавца.

Не менее дискуссионным является вопрос о правовой природе обеспечительных мер по предварительному договору, заключаемому в сфере недвижимости, создаваемой в будущем. Актуальность исследования данной проблемы связана, в первую очередь, с определением баланса интересов сторон по договору: невозможность использования задатка в качестве обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору снижает привлекательность данного вида правоотношения для участников отношений в сфере недвижимости.

Следует также отметить, что несмотря на наличие комплекса нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы участия будущих объектов недвижимости в гражданских правоотношениях, данный институт находится в процессе своего формирования, его правовой режим до конца не определен законодателем. Так, несмотря на законодательное закрепление залога отдельных видов имущества, остаются нерешенными вопросы ипотеки будущих объектов недвижимости.

Значительное количество вопросов возникает при возникновении права приобретения чужой недвижимой вещи как нового вида ограниченного вещного права.

Постоянное внимание законодателя в проблемам правового режима будущих объектов недвижимости подтверждает актуальность рассмотрения данного вопроса, а формирующаяся на базе нового законодательства правоприменительная практика представляет большой исследовательский интерес как в теоретических, так и в практических аспектах.

Обозначенные проблемы делают необходимым проведение комплексного исследования аспектов правового режима будущих объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации.

Состояние научной разработанности темы. В настоящее время довольно сложно говорить о наличии комплексного исследования правового режима будущих объектов недвижимости.

Виднейшими исследователями правового режима недвижимости в дореволюционный и советский период являлись С.С. Алексеев, В.А. Алексеев, В. Анохин, В.В. Безбах, А.С. Боголюбов, Брауде, Е.А. Галиновская, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, О.А. Красавчиков, И.Д. Кузьмина, М.И. Кулагин, Л.А. Лунц, А.А. Маковская, Р.П. Мананкова, Д.И. Мейер, Е.Л. Невзгодина, И.Б. Новицкий, Л.А. Новосёлова, И.С. Петерский, И.А. Покровский, В.И. Синайский, К.И. Скловский, В.Л. Слесарев, П.И. Стучка, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич и др.

Отдельные аспекты участия недвижимости в договорных отношениях были были затронуты в трудах таких современных ученых как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.Б.Козлова, П.В. Крашенинников, Ю.В. Романец, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, А.А. Эрделевский, Л.С. Явич, В.Ф. Яковлев и др.

Безусловно, в течение последнего десятилетия предпринимались достаточно активно попытки проанализировать правовой режим отдельных видов недвижимости, в том числе и объектов незавершенного строительства. В частности, данный анализ проводился в работах Р.А. Валеева, Д.С. Некрестьянова, Н.В. Сергеевой.

Отдельные публикации относительно будущих объектов недвижимости, в том числе участия ее в залоговых отношениях, осуществлялись такими авторами как: С.Н. Александровой, А.П. Большаковым, И.А. Емелькиной, А.В. Кузнецовой, М.А. Проскуряковой, С.А. Филиной и др.

Вместе с тем, несмотря на множество научных трудов, посвященных отдельным правовым аспектам исследуемой проблематики, в настоящее время отсутствуют работы по комплексному исследованию правового режима будущих объектов недвижимости, основанному на анализе норм новейшего гражданского законодательства.

Цель диссертационного исследования заключается в том, чтобы на основе научно-практического анализа правового режима будущих объектов недвижимости исследовать основные практические проблемы правового регулирования данного института, а также предложить и обосновать пути совершенствования законодательства в этой сфере.

В соответствии с указанной целью исследования в работе поставлены следующие основные задачи:

- выявить правовую природу будущих объектов недвижимости, выделить их сущностные признаки;

- исследовать вопросы государственной регистрации прав на будущие объекты недвижимости;

- изучить специфику участия будущих объектов недвижимости в качестве предмета по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости;

- проанализировать особенности предварительного договора в сфере недвижимости;

- проанализировать участие будущих объектов недвижимости в вещных правоотношениях;

- выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в сфере правового режима будущих объектов недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу будущих объектов недвижимости, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, направленные на регулирование правового режима будущих объектов недвижимости, а также практика их применения.

Методологическая основа и методы исследования. В диссертационной работе в процессе исследования поставленных научных задач использованы общенаучные и частнонаучные методы познания - диалектический, материалистический, формально-юридический, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, социально-правовой, а также логический методы, методы анализа и синтеза.

Формально-юридический, логический методы, методы анализа и синтеза использовались для изучения различных норм российского законодательства, направленных на регулирование отношений, возникающих по поводу будущих объектов недвижимости.

Теоретическую основу диссертации составили труды ученых-цивилистов, исследовавших специфику будущих объектов недвижимости, а также работы, посвященные исследованию отдельных видов договоров в сфере недвижимости. Работа основана на достижениях общей теории права, а также гражданского, предпринимательского и иных отраслей права.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования.

Эмпирическая основа исследования. Изучение объекта и предмета исследования потребовало анализа материалов судебно - арбитражной практики, обобщенной судебной практики, публикуемой высшими судебными инстанциями Российской Федерации, а также материалов научно-практических конференций и семинаров по проблемам гражданского права.

Научная новизна исследования проявляется в системном подходе к исследованию правового режима будущих объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации. В диссертации разработано авторское определение понятия «будущий объект недвижимости». Установлена необходимость государственной регистрации договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

Выявлена ответственность продавца по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости в случае неисполнения им обязанности по приобретению права собственности на объект недвижимости на момент исполнения договора.

Сделан вывод о формулировании положения о сроке предварительного договора аренды недвижимости, по которому арендодателем выступает застройщик по договору долевого участия в строительстве.

Выявлена специфика участия в залоговых отношениях будущего объекта недвижимости: возможность оформления залоговых отношений и удовлетворения в будущем требований залогодержателя зависит от предмета договора ипотеки. В диссертации также сделан вывод о возможности применения в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору гарантийной суммы, что позволит повысить привлекательность предварительного договора, заключаемого в сфере недвижимости, а также эффективно защитить права участников такого договора.

Научная новизна исследования нашла свое отражение в положениях, выносимых на защиту.

Положения, выносимые на защиту. Результатом научного исследования правового режима будущих объектов недвижимости являются следующие выносимые на защиту положения, которые определяют новизну диссертации:

На основе выявленных сущностных признаков сформулировано авторское определение категории «будущий объект недвижимости», под которым предлагается понимать -- индивидуально-определенную вещь, изменение сферы использования которой невозможно без изменения индивидуализирующих ее признаков, способную быть объектом гражданских прав независимо от наличия государственной регистрации, но которая на момент подачи заявления в регистрирующие органы о переходе права на такую вещь, принадлежит отчуждателю такой вещи на праве собственности или на ином праве, предусмотренном действующим законодательством, а также имеющую особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания.

Данное определение целесообразно закрепить в Гражданском кодексе РФ, поскольку отсутствие четкой легальной дефиниции будущих объектов недвижимости создает трудности при практическом применении данных объектов.

2. Установлено, что отсутствие требования об обязательной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости, передаваемый по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости на момент исполнения договора влечет как злоупотребления таким положением со стороны продавца, а также невозможность для покупателя требовать привлечения продавца к ответственности. Предлагается дополнить статью 457 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «Если на момент заключения договора купли-продажи продавец не являлся собственником товара, такой договор, независимо от его содержания, должен рассматриваться в качестве договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В случае неисполнения в установленный законом либо договором срок обязательства передать право собственности на товар продавец несёт перед покупателем ответственность, предусмотренную законом либо договором».

3. Установлено, что положение п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" не предусматривает государственную регистрацию договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, и он считается заключенным с момента его подписания сторонами. Полагаем, что данное положение не будет способствовать надлежащей защите прав покупателей по данному договору, поскольку отсутствует информированность третьих лиц о заключении такого договора в отношении определенного объекта недвижимости, создаваемого в будущем. Предложено внести изменение в статью 550 ГК РФ, дополнив ее абзацем следующего содержания: «Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения будущего объекта недвижимости".

4. Сделан вывод о необходимости применения в предварительном договоре аренды недвижимости, по которому арендодателем выступает застройщик по договору долевого участия в строительстве, следующей формулировки условия о сроке заключения договора:

"Стороны обязуются заключить основной договор аренды после выполнения арендодателем, являющимся застройщиком объекта по договору долевого участия в строительстве, следующих условий:

- получение в установленном порядке разрешения на строительство;

- опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

- государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Но в любом случае не позднее... ".

Закрепление такого положения позволило бы защитить надлежащим образом не только права арендатора, но и арендодателя по договору, поскольку неисполнение любой из сторон обязательства по заключению договора повлекло бы наступление ответственности, предусмотренной законом или договором.

5. Обосновано, что применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательства в предварительном договоре, заключаемого в сфере недвижимости, не допускается, поскольку предварительный договор не предусматривает исполнение сторонами денежного обязательства. В целях повышения интереса к заключению предварительного договора в сфере недвижимости, а также надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору, предлагается использовать новый способ обеспечения исполнения, основанный на нормах статьи 329 ГК РФ - «гарантийную сумму». Предложено внести изменения в действующее законодательство путем дополнения Гражданского кодекса РФ статьей 429.1. следующего содержания:

Статья 429.1. Обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору.

1. Обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору осуществляется посредством внесения плательщиком (кредитором по основному договору) гарантийной суммы получателю (должнику по основному договору).

2. В случае неисполнения плательщиком обязанности по заключению основного договора из гарантийной суммы подлежит удержанию сумма неустойки, подлежащая уплате получателю (должнику по основному договору). В случае незаключения основного договора по вине получателя (должника по основному договору) гарантийная сумма подлежит возврату плательщику.

В случае заключения основного договора гарантийная сумма либо возвращается плательщику, либо засчитывается в счет платежей по основному договору, либо зачитывается в счет гарантийной суммы по основному договору (если таковая предусмотрена), которая также обеспечивает исполнение кредитором по основному договору перед должником по основному договору своих обязательств.

6. Сделан вывод о возможности ипотеки будущих объектов недвижимости посредством заключения договора ипотеки как в отношении прав на земельный участок, на котором расположен будущий объект недвижимости, самого будущего объекта недвижимости, имущественных прав на них, которые будут выступать единым предметом договора ипотеки, так и только в отношении непосредственно будущего объекта недвижимости. Основным различием данных ипотечных отношений выступает возможность удовлетворения требований залогодержателя. Так, по договору ипотеки, объектом которого выступают одновременно права на земельный участок, на котором расположен будущий объект недвижимости, непосредственного будущий объект недвижимости, имущественные права на них залогодержатель при обращении взыскания на предмет ипотеки, получает возможность завершить строительство объекта недвижимости, тем самым в последующем удовлетворить свои требования посредством обращения взыскания на данный объект недвижимости. В случае, когда предметом ипотеки выступают имущественные права на будущую недвижимость, обращение взыскания на предмет ипотеки позволит залогодержателю зарегистрировать на себя право на объект недвижимости, что будет возможно однако только после окончания строительства залогодателем.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что автором предпринята одна из первых по предметной направленности попыток провести комплексный анализ самозащиты гражданских прав в договорных отношениях. Проведенный анализ законодательства, а также судебной практики позволяет углубить теорию гражданского права и предпринимательского права. Сформулированные выводы и предложения по совершенствованию законодательства, содержащиеся в работе, могут найти применение в правотворческой деятельности при совершенствовании действующих нормативных актов, регулирующих правовой режим будущих объектов недвижимости. Практические рекомендации, сделанные автором, могут быть применены в правоприменительной деятельности.

Результаты исследования могут представлять интерес для научной и преподавательской деятельности при чтении лекций и проведении семинарских занятий, а также в рамках специальных курсов.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в диссертации предложения и рекомендации обсуждены на заседаниях кафедры частного права ИЭУП РГГУ. Некоторые предложения и выводы отражены в опубликованных научных работах автора. Отдельные положения диссертационного исследования также нашли свое применение в учебном процессе при проведении лекционных и семинарских занятий по курсу «Гражданское право», «Сделки с недвижимостью». На основе результатов исследования автором подготовлены и опубликованы научные статьи.

Структура диссертации обусловлена ее целью и задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка источников и литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, определяются цель, задачи, объект, предмет, методологическая, теоретическая, нормативная и эмпирическая основы исследования, выявляется научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения о научной и практической апробации полученных результатов.

В первой главе «Правовая характеристика будущих объектов недвижимости» рассмотрено понятие, правовая природа будущих объектов недвижимости, а также положения, связанные с государственной регистрацией прав на будущие объекты недвижимости и сделок с ними.

В первом параграфе отмечается, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует определение будущих объектов недвижимости.

Анализируя действующее законодательство, материалы судебной практики, автор отмечает, что особое место в гражданских правоотношениях между участниками занимают будущие объекты недвижимости. Их специфика, в свою очередь, заключается в том, что они напрямую не урегулированы законодателем, а также в том, что их правовой режим значительно отличается от существующих на момент возникновения обязательства или иного правоотношения объектов недвижимости. Ведь последнее, как известно, определяется четкими характеристиками и параметрами объекта недвижимости, а прав собственности в таком случае подтверждается наличием государственной регистрации в установленном порядке. В рассматриваемой правовой категории данные характеристики либо отсутствуют, либо не могут быть выявлены с надлежащей степенью конкретности.

Исходя из общих критериев, позволяющих признавать имущество недвижимым, автор указывает, что будущие объекты недвижимости не могут быть полностью соответствующими ни одному из них. Так, в частности, первому признаку - указанию в законе, данные объекты хотя и формально соответствуют, но они еще не существуют в качестве объекта материального мира, и не прошли государственную регистрацию. Соответствие рассматриваемых нами объектов другому признаку, согласно которому недвижимым является объект, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, также представляется спорным. Однако, если рассматривать такой признак как четкое указание на местоположение на земельном участке, предположительные границы земельного участка, можно сделать вывод, что будущие объекты недвижимости вполне отвечают предъявляемым критериям.

Автором установлено, что будущие объекты недвижимости отличаются от объектов незавершенного строительства и иных объектов недвижимости, при этом основным условием их существования является наличие четких индивидуализирующих признаков. На основании этого автором предлагается авторское определение будущих объектов недвижимости.

Во втором параграфе рассматривается влияние регистрации прав на недвижимое имущество на признание будущих объектов недвижимости самостоятельными объектами гражданских правоотношений.

В параграфе отмечается, что недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация. Вместе с этим автор доказывает, что вывод о том, что имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства, является несостоятельным.

По мнению автора, объект недвижимости - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками. Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в ЕГРП, поскольку они весьма условно отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.

Наряду с этим, кроме совершения различного рода сделок с недвижимым имуществом, сведения о котором не внесены в ЕГРП, возможно появление в отношении такого имущества различных по своей природе прав. К таким правам, например, относятся, право требования по договору долевого участия в строительстве, право приобретения чужой недвижимой вещи. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является обязательным условием признания будущих объектов недвижимости самостоятельными объектами гражданских правоотношений.

Вторая глава «Особенности участия будущих объектов недвижимости в обязательственных правоотношениях» посвящена исследованию участия будущих объектов недвижимости в обязательственных правоотношениях, таких как договор купли-продажи, предварительный договор и иных договорных отношениях.

В первом параграфе рассмотрены точки зрения о правовой природе передачи будущих объектов недвижимости и прав на них по договору купли-продажи.

Обосновано, что на протяжении длительного времени и в теории и на практике дискуссионным представляется вопрос о заключении договора купли - продажи будущего объекта недвижимости. Автором установлено, что к будущим объектам недвижимости в таком случае может относиться та недвижимость, которая еще не создана как объект материального мира, а также та, которая имеется как объект материального мира, но право на нее не зарегистрировано в ЕГРП ни за кем, либо та, которая имеется как объект материального мира, но право на нее зарегистрировано в ЕГРП не за продавцом. При этом возможно появление как добросовестного так и недобросовестного продавца недвижимости, что будет предопределяться его настоящим желанием приобрести право собственности на такое имущество с целью его последующей продажи. Вместе с этим автором обосновано, что классическое понимание «добросовестного приобретателя» в таких отношениях представляется несколько иным, что требует изменения подходов и критериев добросовестности.

Диссертантом показано, что участие будущих объектов недвижимости в гражданском обороте основано на норме статьи 455 ГК РФ. При этом, исходя из предположения о том, что только лицо, которое имеет право собственности на имущество, может выступать продавцом по договору купли-продажи, в работе отмечается, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Использование такого подхода при приобретении будущих объектов недвижимости вполне объяснимо, поскольку объекта в природе не существует, а, следовательно, продавец свое право собственности на него зарегистрировать не может. Однако для устранения противоречий важным, с точки зрения правильности заключения договора, является указание в договоре купли-продажи положения о том, что право собственности возникнет у продавца в будущем. Вместе с этим данное утверждение не исключает возникновение дискуссионных вопросов, связанных с признанием недействительными ряда договоров купли-продажи, в связи с чем предлагается внести изменения в действующее законодательство посредством возложения ответственности на продавца за неисполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

Существенным условием договора купли-продажи будущего объекта недвижимости выступает предмет договора. При этом, как отмечается автором, во избежание противоречий в толковании договора судами, необходимо законодательно закрепить признаки будущего объекта недвижимости, наличие которых в договоре является обязательным для признания такого договора действительным. В связи с изложенным, было бы целесообразно внести соответствующие изменения в нормативные акты, связанные с оборотом недвижимости и избыточным образом регулирующие порядок согласования предмета договора При этом, автор утверждает, что исходя из анализа действующего законодательства наличие кадастрового номера земельного участка является обязательным и достаточным при заключении договора купли продажи будущего объекта недвижимости.

По мнению автора, спорным признается положение, согласно которому договор не может быть признан незаключенным, если он может быть индивидуализирован посредством иных доказательств того, что стороны договора пришли к соглашению по поводу его предмета. Такое требование может привести к злоупотреблениям со стороны участников такого договора.

Обращаясь к вопросу о форме договора, автор приходит к выводу, что возможность заключения договора купли-продажи будущих объектов недвижимости в простой письменной форме не способствует надлежащей защите прав сторон такого договора. В связи с этим признается обоснованной государственная регистрация договора купли-продажи будущей недвижимости, что порождает за собой возникновение права требования к продавцу такой недвижимости. Такое положение позволит сбалансировать интересы дольщиков физических и юридических лиц по заключаемым договорам.

Невозможность принуждения продавца к исполнению обязательств по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости приводит к незащищенности прав покупателей по такому договору. В таком случае следует исходить из того, по чьей вине обязательство не было исполнено: по вине самого продавца либо по вине третьего лица со стороны продавца. Таким образом, предлагается внести соответствующие дополнения в действующее законодательство.

Во втором параграфе автором проанализирован порядок заключения и исполнения предварительного договора, направленного на заключение различных договоров, связанных с созданием и передачей недвижимого имущества в будущем.

Предварительный договор обладает организационным характером, поскольку он порождает лишь обязанность сторон заключить в будущем основной договор. Выделяя в качестве особых условий предварительного договора в сфере недвижимости такие условия как условие о предмете, цене передачи недвижимости, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а также ответственность продавца по предварительному договору, автор уделяет особое внимание сроку заключения основного договора. Так, отмечается, что срок заключения основного договора должен быть определен путем указания на конкретную дату, поскольку момент государственной регистрации права собственности, используемый зачастую в качестве такого условия, не является неизбежным событием, и приводит к признанию договора незаключенным. Кроме того, в целях избежания просрочки заключения основного договора предлагается в предварительный договор включить положения о неустойке.

Дискуссионным, по мнению автора, выступает вопрос о возможности обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору в сфере недвижимости предусмотренными законом способами. Так, в частности, невозможность применения задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по такому договору обусловлена присущими ему функциями. Поэтому, во избежание противоречий и неоднозначности судебной практики, применяющей в такой ситуации такие правовые категории как «обеспечительный депозит», «аванс», «обеспечительный платеж», предлагается использование гарантийной суммы, которая признается непоименованным Гражданским кодексом РФ способом обеспечения исполнения обязательства.

В работе отмечается, что денежные средства, полученные в качестве обеспечительных мер по предварительному договору, который расторгнут либо признан судом недействительным или незаключенным, относятся к неосновательно приобретенному или сбереженному имуществу и должны быть возвращены стороне, которая эти денежные средства перечислила по основаниям п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Автор приходит к выводу, что при существующей в Гражданском кодексе РФ конструкции задатка и предварительного договора последний может быть обеспечен в своем исполнении неустойкой, но не задатком, поручительством и залогом.

В результате анализа норм действующего законодательства и материалов судебной практики диссертантом сделан вывод о том, что гражданско-правовая трактовка предварительного договора аренды не позволяет квалифицировать стоимость проводимых стороной по договору работ как неотделимые улучшения, поскольку режим этих улучшений возникает лишь из основного договора аренды. В связи с тем, что данное положение, в свою очередь, приводит к несправедливому ущемлению прав арендатора, который понес расходы на такое имущество, автор предлагает вносить в договор положения, позволяющие арендатору требовать от арендодателя возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения. Кроме того, решение вопроса о возмещении произведенных таким образом расходов на имущество будет решаться исходя из того был ли заключен основной договор или нет.

В то же время, исследовав правовую природу улучшений, проводимых арендатором по предварительному договору автор отмечает, что производимые арендатором расходы не соответствуют также и признакам убытков, определенным в ст. 15 ГК РФ. Однако если строительно-монтажные работы выполняются по договору, заключенному будущим арендатором со сторонней организацией, в котором арендатор выступает от своего имени и за счет третьего лица - собственника имущества, то применяются положения о договоре комиссии.

В работе диссертант отмечает, что предварительный договор с условием выполнения сторонами улучшений в недвижимом имуществе, справедливо относить к смешанным договорам предварительной аренды, подряда и с условиями об использовании коммерческой недвижимости.

Анализируя правовую природу предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с условием его предварительной оплаты автор выражает свое несогласие с позицией о том, что такой договор является договором купли-продажи будущего объекта недвижимости.

В третьей главе «Правовое регулирование вещных правоотношений, возникающих по поводу будущих объектов недвижимости» рассматриваются особенности участия будущих объектов недвижимости в залоговых отношениях, а также иных правоотношениях, связанных с возникновением вещных прав на будущие объекты недвижимости.

В первом параграфе автор отмечает, что в контексте настоящего исследования интерес вызывают действия сторон залоговых отношений, направленных на обеспечение исполнения обязательства посредством залога будущего объекта недвижимости.

Автором установлено, что объекты недвижимости, создаваемые в будущем, а также объекты, право собственности на которые в установленном порядке еще не оформлено, зачастую становятся предметом залоговых отношений. Интерес к данному вопросу объясняется тем, что судебная практика по вопросу существования залоговых отношений недвижимого имущества, создаваемого в будущем, весьма противоречива.

Анализируя нормы, регулирующие залоговые правоотношения, объектом которых выступают будущие объекты недвижимости, автор приходит к выводу, что к существенным условиям договора залога относятся условие о предмете залога, его оценке, о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Однако диссертантом установлено, что отсутствие четкой законодательной регламентации понятия «достаточное для идентификации описание» применительно к предмету ипотеки приводит к весьма неоднозначным решениям судов. Вместе с этим в параграфе отмечается, что при определении предмета договора суды могут принимать или не принимать косвенные доказательства, но недвижимое имущество должно обладать надлежащими материальными (физическими) характеристиками, позволяющими рассматривать его как отдельную вещь.

Поддерживая возможность залога будущего объекта недвижимости, автор настаивает на том, что договор о залоге не может быть признан недействительным или незаключенным по основанию отсутствия указания предмета залога, если предмет залога может быть идентифицирован на момент обращения взыскания на предмет залога. На основании этого автором предлагается механизм ипотеки будущего объекта недвижимости, в соответствии с которым ипотека будущего объекта недвижимости осуществляется на основании договора об ипотеке, при этом осуществляется государственная регистрация права нового вида - право ипотеки будущего объекта недвижимости, которое, по своей природе относится к ограниченным вещным правам.

Рассматривая вопрос об ипотеке будущих объектов недвижимости, содержание и исполнение договора, автор ставит в зависимость от предмета, который может включать в себя как сам будущий объект недвижимости непосредственно, так и права на него и на занятый им земельный участок.

В диссертации установлено, что особенностью ипотеки объекта незавершенного строительства выступает то, что признается обоснованным распространение ипотеки по мере строительства заложенного по договору об ипотеке объекта незавершенного строительства на возникающий объект, включая и объект, законченный строительством.

Во втором параграфе рассмотрены основания и порядок возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи, а также выявлены особенности данного права по сравнению с иными вещными правами на недвижимое имущество, существующими по действующему законодательству.

В диссертации установлено, что существует достаточное количество случаев, когда один и тот же объект недвижимости может быть продан разным лицам, что, в свою очередь, вызвано отсутствием публичности возникновения права первого покупателя. Продавцы в таких сделках, как правило, являются недобросовестными и скрывают факт совершения сделки купли-продажи от последующего покупателя. Действующее законодательство позволяет выявить ряд таких ситуаций, в то время как их надлежащее законодательное регулирование отсутствует, что порождает возникновение определенных трудностей на практике.

Автор приходит к выводу, что в силу сделанных на уровне судебной практики выводов в период после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Данное положение влечет за собой возникновение нового права, которое отличается от права собственности, и в то же время обладает рядом особенностей по сравнению с обычным правом требования передачи вещи по договору. Появление такого права объясняется рядом причин. Так, в частности, признание за лицом, обладателем такого права, лишь статуса фактического владельца, не приведет к ожидаемым последствиям, и, следовательно, не позволит в надлежащей степени защитить права такого лица. В связи с этим вполне обоснованным представляется данное право рассматривать как право приобретения чужой недвижимой вещи, которое по своей природе относится к вещному праву, является абсолютным правом, посредством которого может быть установлено исключительное право определенного лица на приобретение в будущем конкретного имущества на согласованных сторонами условиях.

Несмотря на определенность законодателя в отношении правовой природы данного права, по мнению ряда исследователей, право приобретения чужой недвижимой вещи признается обязательственным правом. В свою очередь, диссертант придерживается позиции о том, что данное право носит вещно-правовую направленность.

Сравнивая право приобретения чужой недвижимой вещи как вещное право с различными правовыми конструкциями, а именно, с такими как фактическое владение, обязательственное право, автор выявляет признаки рассматриваемого права, которые характеризуют его как вещное право. К таким признакам относятся следующие: предоставление управомоченному лицу владения, пользования и частичного распоряжения вещью не влечет изъятия вещи из оборота, наличие вещно-правовой защиты позволит владельцу восстановить нарушенное владение, правомочие следования защитит интересы покупателя при отчуждении вещи продавцом, необходимость регистрации способствует охране интересов покупателя, продавца, а также всех третьих лиц - потенциальных покупателей.

Сопоставляя право приобретения чужой недвижимой вещи с правом залога, автор приходит к выводу о том, что залог предоставляет сторонам меньшую гарантию по защите их прав и интересов. В связи с этим автором предлагается установить два варианта обеспечения исполнения такого обязательства: передать право собственности покупателю и одновременно установить право залога продавца либо сохранить за продавцом право собственности до полной оплаты вещи.

Наряду с этим, опровергая возможность отнесения права приобретения чужой недвижимой вещи к обязательственным правам автор отмечает, что аналогичным представляется институт преимущественного права как права обязательственного характера. Вместе с этим, данным правом может воспользоваться только тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск, что значительно сокращает гарантии заинтересованного лица.

В автореферате отмечается, что объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано или будет зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту.

Анализируя основания и порядок возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи автор утверждает, что данное право должно быть в обязательном порядке зарегистрировано, поскольку именно данное действие способно защитить его обладателя от притязаний третьих лиц, причем регистрация может быть обеспечена механизмом принуждения к исполнению обязательства стороны, уклоняющейся от регистрации данного права. При этом автор отрицает доводы о том, что появление права чужой недвижимой вещи на основании договора, связано с тем, что предварительный договор недостаточно обеспечивает интересы потенциального покупателя.

В заключении подводятся итоги диссертационной работы, обобщаются выводы, полученные в процессе проведенных исследований, указываются наиболее важные теоретические и практические проблемы правового режима будущих объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ АВТОРА

1. Шатохин М.В. К вопросу о правовом режиме будущего объекта недвижимого имущества // Юриспруденция - № 5 (21). - 2010 - 0,5 п.л.

2. Шатохин М.В. Залог будущего объекта недвижимости: миф или реальность? // Юриспруденция - № 3 (23). - 2011 - 0,5 п.л.

3. Шатохин М.В. О некоторых проблемах залога будущих объектов недвижимости // Модернизация как условие развития современной России: статьи и доклады. XI Международная научно-практическая конференция. Москва, 27 мая 2011 г. / гл. ред. Н.В. Тихомирова / Под ред. П.Ю. Федорова, Н.М. Чепурновой, Н.С. Чугунова. - М.: МЭСИ, 2011. - 0,3 п.л.

4. Шатохин М.В. Теоретико-правовой аспект обеспечительных мер в предварительном договоре // Модернизация правовой системы России: проблемы теории и практики. Муромцевские чтения: Материалы ХI Международной научной конференции. Москва, 14 апреля 2011 года / Под ред. Н.И. Архиповой, С.В. Тимофеева. М.: РГГУ, 2011. - 0,5 п.л.

5. Шатохин М.В. К вопросу о договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости // Россия в мировом экономическом и социокультурном кризисе: Международная научно-практическая конференция (18 мая 2011 года): Сб. научный трудов - Тула; филиал НОУ ВПО "Московский Университет им. С.Ю. Витте" в г. Туле, 2011 - 0,5 п.л.

Размещено на Allbest.ru