Динаміка доступності житла для громадян України у 2011-2014 роках

Ключові слова: доступність житла, іпотечний кредит, житлова проблема.

ANNOTATION

The article analyzes the dynamics of housing affordability for citizens of Ukraine in 2011--2014 years. The social and commercial housing affordability was studied. The author specifies the method for determining the commercial availability of housing. The actual values and commercial availability of social housing in the years 2011--2014 and trends of their dynamics were defined. It was established that the actual overall trajectory in the years 2011--2014 indicates that the commercial availability of housing decreased sharply in this period and the direction of this trajectory actually coincides with the tendency to maximum reduction of housingavailability for the citizens of Ukraine.

АНАЛІЗ ОСТАННІХ ДОСЛІДЖЕНЬ ТА ПУБЛІКАЦІЙ

Житловій проблемі в Україні присвячено значну кількість наукових досліджень [3; 4; 5].

Фахівці одностайні: доступність житла в нашій державі вкрай низька у порівнянні з розвиненими країнами.

При цьому слід зазначити, що фактичні оцінки доступності житла для різних категорій громадян України здійснюються дуже рідко.

Найчастіше автори ототожнюють доступність житла з його вартістю [6]. Але житло є одним з найдорожчих товарів і придбання житла з одномоментною повною сплатою його вартості не тільки в Україні, а і у світовій практиці є частіше винятком ніж правилом.

У більшості випадків при придбанні житла громадяни користуються іпотечним кредитуванням та різноманітними програмами державної підтримки.

При отриманні іпотечного кредиту на придбання житла враховується не тільки можливість громадянина

Таблиця 1

Динаміка соціальної доступності житла в Україні протягом 1990--2014 років

Размещено на http://www.allbest.ru/

сове користування на платній або безоплатній основі у випадках та в порядку, передбачених законодавством [9].

Розглянемо, як змінилась соціальна доступність житла для громадян України протягом 1990--2014 років.

Соціальну доступність житла, як і в попередніх дослідженнях, будемо визначати по питомій вазі сімей та одиноких громадян, які перебували у житловій черзі і отримали житло протягом року у загальній кількості чер- говиків (табл. 1).

Більш наочно динаміку соціальної доступності житла для громадян в Україні у 1990 -- 2014 роках показано на рисунку 1.

Аналізуючи дані, які наведено в таблиці 1 та на рисунку 1 слід відзначити, що соціальна доступність житла в Україні була низькою у всі роки незалежності. Адже не можна вважати прийнятним середній термін перебування в житловій черзі майже 30 років (1995 рік), не кажучи вже про 154 роки (2011 рік) і 219 років (2014 рік). Особливо слід наголосити, що коефіцієнт соціальної доступності житла для громадян в Україні стрімко падав починаючи з 1990 року до 2010 року, а у 2011 --2014 роках досяг критично низького рівня. Така ситуація свідчить про те, що держава в останні роки фактично відсторонилася від проблеми забезпечення соціальної доступності житла і не виробила сучасних ефективних механізмів вирішення житлової проблеми громадян, які перебувають на квартирному обліку.

Здійснимо тепер аналіз комерційної доступності житла, оскільки переважна більшість громадян поліпшує житлові умови, використовуючи ринкові механізми. Для цього використаємо два показники, які описані в методиці, розробленій у [1].

Перший показник розраховуватиметься за дещо модифікованою формулою:

(1),

де Т -- період накопичення початкового внеску в роках;

V -- початковий внесок при придбанні житла по іпотечній схемі в грошових одиницях. Даний показник залежить від такого параметру іпотечної схеми, як частка іпотечного кредиту у вартості житла (LTV);

СД -- фактичні доходи в середньому на місяць у розрахунку на одне домогосподарство (сім'ю) в Україні в гривнях;

2 -- коефіцієнт, який визначає, що частка платежів по іпотечному кредиту в доходах позичальника складає 50%;

12 -- кількість місяців у році.

Другий показник є індексом доступності житла за іпотечною схемою ІД і розраховується за наступною формулою:

Таким чином, доступність житла по іпотечній схемі буде характеризуватись точкою, координати якої відповідатимуть індексу доступності за іпотечною схемою та мінімальному періоду, необхідному для накопичення суми першого внеску при придбанні житла за іпотечною схемою.

Через те, що системних даних щодо реальних цін на житло в Україні в наукових і статистичних джерелах практично не існує проаналізуємо найбільш розвинутий ринок житла м. Києва.

Як джерело інформації щодо цін на житло було використано дані, розміщенні на сайті Асоціації ріелторів України за 2011 --2014 роки. При цьому використовувались ціни на соціальне житло, які приблизно у півтора рази нижчі, ніж на житло класів А, В і С.

Перед розрахунками комерційної доступності житла опишемо зміни, які відбулися у сфері житлового іпотечного кредитування в Україні у 201 1--2014 роках.

Слід зазначити, що кількість первинних іпотечних кредиторів значно зменшилась. Значно зменшились також обсяги іпотечного кредитування громадян на придбання житла. Погіршились умови іпотечного кредитування, тобто підвищились реальні відсоткові ставки по іпотечним кредитам, зменшились терміни кредитування, зменшилась питома вага іпотечного кредиту у вартості житла та посилились вимоги до позичальників щодо ліквідності застави та рівня їх доходів.

Таблиця 2

Показники доступності житла в Україні у 2011 --2014 роках

У 2014 році після різкого обвалу курсу гривні по відношенню до долара США виникли величезні проблеми у позичальників, які до того взяли в банках іпотечні кредити, номіновані в доларах США та іншій іноземній валюті.

Програма рефінансування іпотечних кредитів Державною іпотечною установою, за допомогою якої громадяни могли отримати іпотечні кредити під 18% річних у гривні, була різко скорочена. Так, у 2013 році ДІУ рефінансувала лише 603 іпотечних кредити на всю Україну, а за 5 місяців 2014 року лише 186 кредитів.

Програми молодіжного житлового кредитування за рахунок коштів державного бюджету України у 2014 році практично було згорнуто.

Розглянемо ще одну тенденцію, яка впливає на доступність житла -- динаміку цін на житлову нерухомість. На рисунку 2 наведено динаміку цін на соціальне житло, а саме на квартиру площею 54 кв. метри в Оболонському районі м. Києва у 201 1 --2014 роках.

У вказаний період відбулось суттєве зниження цін на житло, номінованих у доларах США, але в гривнях ціни після деякого зниження у 2012--2013 роках різко зросли у 2014 році внаслідок стрімкого росту курсу долара США по відношенню до гривні.

Перейдемо до розрахунку комерційної доступності житла (табл. 2).

Для більшої наглядності траєкторія комерційної доступності житла в м. Києві у 201 1 --2014 роках наведена на рисунку 3.

Рис. 3 Траєкторія комерційної доступності житла в м. Києві у 2011--2014 роках

Як бачимо, з рисунка 3 траєкторія доступності житла у 2011 --2012 роках набула позитивного напряму, але вже у 2012--2013 роках доступність суттєво знизилась і у 2013-- 2014 роках траєкторія доступності житла була спрямована у напрямку максимального зниження доступності житла.

Фактична результуюча траєкторія у 201 1--2014 роки вказує, що комерційна доступність житла у цей період різко понизилась і напрям цієї траєкторії фактично співпадає з напрямом максимального зменшення доступності житла для громадян України.

ВИСНОВКИ

Слід зазначити, що у 201 1 --2014 роках відбулись негативні зміни в сфері як соціальної, так і комерційної доступності житла для громадян України. Кількість квартир, які отримали сім'ї та одинокі громадяни, що перебувають на квартирному обліку у 2014 році досягла історичного мінімуму і склала лише 3 000 квартир.

Недивлячись на значне падіння цін на житло у доларовому еквіваленті, ціни у національній валюті значно зросли.

Це призвело до різкого зниження комерційної доступності житла і до того, що напрям траєкторії цього показника фактично співпав з напрямом максимального зниження доступності житла для громадян України.

Очевидно, що в умовах кризи у житловому будівництві на фоні загальної економічної кризи держава не змогла знайти дієвих інструментів вирішення житлової проблеми в Україні, а ринкові механізми, зокрема існуючий інститут банківського іпотечного кредитування, є недоступним для більшості українських громадян. Тому необхідно кардинально перебудувати механізм державного регулювання житлової сфери, прийняти нову державну програму в цій галузі з метою реального підвищення рівня доступності життя для громадян України.

У якості подальших розвідок у цьому напрямі автор планує вдосконалити методику комплексного визначення рівня доступності житла для громадян України та здійснити суцільний моніторинг цього показника з 1990 року по 2015 рік.

Література

1. Омельчук В.О. Доступність житла в Україні: сучасний стан, тенденції та методичка виміру / В.О. Омельчук // Інвестиції: практика та досвід. 2010. №17. С. 41--45.

2. Омельчук В.О. Динаміка комерційної та соціальної доступності житла в умовах кризи на ринку нерухомості в м. Києві /В.О. Омельчук// Формування ринкових відносин в України. 2011. №12 (127). С. 117 -- 122.

3. Ковтун М.В. Роль держави у формуванні передумов розвитку ринку доступного житла / М.В. Ковтун// Проблеми фінансово-економічного та соціального розвитку країн: зб. Матеріалів між нар. наук.-практ. конф., (м. Київ, 5--6 верес. 2014 р.). К., 2014. С. 110--113.

4. Сердюк Т.В. Роль пільгової політики в забезпеченні доступності житла. / Т.В. Сердюк, А.В. Сердюк/ / Сучасні технології, матеріали і конструкції в будівництві. 2012. Вип. 2. С. 129 --135.

5. Клименко А.В. Створення системи інститутів та інструментів розв'язання житлової проблеми на ринкових засадах / А.В. Клименко// Наукові праці [Чорноморського державного університету імені Петра Могили комплексу "Києво-Могилянська академія"]. Сер.: Державне управління. 2012. Т. 194, Вип. 182. С. 113 --117.

6. Щербініна С.А. проблеми розвитку житлового будівництва в регіонах України / С.А. Щербініна// Економічний простір. 2009. № 24. С. 96 --105.

7. Современные аспекти анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки [на примере г. Москвы] [Хачатрян С.Р., Фаер- ман Е.Ю., Федорова Р.Л., Кириллов А.Н.] // Аудит и финансовый анализ. 2000. №4. С. 112--135.

8. Руди Л.Ю., Тропникова Т.А. Методические подходы к определению показателя доступности жилья и их применение/ Л.Ю. Руди, Т.А. Тропникова // Инвестиции и иновации. 2006. № 43. С. 27 -- 33.

9. Галянтич М.К. Проблеми забезпечення прав людини на житло в Україні / М.К. Галянтич. [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.minjust.gov.- ua/udhra/conf-materials-19.html.

10. Житловий фонд України [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://ukrstat.gov.ua/.

Размещено на Allbest.ru