Некоторые проблемы осуществления прав граждан при развитии застроенных территорий

Размещено на http://www.allbest.ru/

Некоторые проблемы осуществления прав граждан при развитии застроенных территорий

Инкина Евгения Игоревна

В работе были выявлены некоторые нарушения прав граждан в процессе развития застроенной территории и предложены возможные пути их устранения. Особое внимание уделено нарушению прав граждан, связанных с принудительным изменением места жительства. Достаточно остро встает вопрос о включении в программу развития застроенной территории тех домов, которые не признаны аварийными или ветхими, но их снос и реконструкция планируются на основании муниципальных адресных программ. Также нарушаются права граждан, в связи с занижением выкупной цены. Как правило, вышеуказанные нарушения прав граждан связаны с ненадлежащим исполнением органами власти своих обязанностей. Сделан вывод, что многочисленные судебные споры граждан с органами власти в процессе развития застроенной территории свидетельствуют об отсутствии реального правового механизма обеспечения их прав.

Институт развития застроенных территорий является важной частью государственного и муниципального управления территориями. В России институт развития застроенной территории приобретает все больший интерес, поскольку количество ветхих и аварийных зданий значительно увеличивается. Вместе с этим существенно расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанных с нарушением прав граждан при развитии застроенных территорий. право снос аварийный принудительный

Конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду является основополагающим при осуществлении градостроительной деятельности. Создание благоприятной окружающей среды в населенных пунктах является одной из главных целей института развития застроенной территории. Проанализировав действующее законодательство и проведя анализ правоприменительной практики можно выявить некоторые проблемы соблюдения конституционных и иных прав граждан при развитии застроенных территорий. Многочисленные судебные разбирательства граждан с органами власти в процессе развития застроенной территории свидетельствуют об отсутствии реального правового механизма обеспечения их прав. Нормы Градостроительного кодекса РФ не всегда учитывают интересы граждан.

Следует отметить, что недовольство граждан зачастую связано с необходимостью изменения места жительства. При этом, действительно, жилищные условия улучшаются, поскольку граждане переезжают из аварийных жилых помещений. Однако указанная процедура происходит принудительно. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что жилые помещения взамен изымаемых должны быть предоставлены в границах этого же населенного пункта, но этого недостаточно для соблюдения прав граждан [1].

Также, за гражданами следует закрепить право требовать вновь проживать на этой же территории после ее развития, а на органы власти необходимо возложить обязанность это предложить. С этой целью следует создать наиболее совершенный механизм обеспечения жилищных прав граждан на период развития застроенной территории, например путем предоставления временного жилья.

В соответствии с ч. 3, ч. 4 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, в отношении территории, на которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. А также объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование вышеуказанных многоквартирных домов, объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах [2].

Достаточно остро встает вопрос о включении в программу развития застроенной территории тех домов, которые не признаны аварийными или ветхими, но их снос и реконструкция планируются на основании муниципальных адресных программ, в связи с чем жители не понимают причины включения их домов в эту программу, что зачастую служит поводом для обращения в суд.

В качестве примера можно привести Решению Арбитражного суда Белгородской области, по которому жители оспаривали, включение их улицы в муниципальную адресную программу, поскольку их дома не были признаны аварийными. Суд решил, оспариваемое решение принято с целью формирования представительского центра города и укрупнения застройки центральной общественно-деловой зоны, и не подпадает под действие Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [3]. То есть, включение их домов в муниципальную адресную программу произошло не, потому что их дома были признаны аварийными или ветхими, а потому что попали в зону по развитию застроенной территории.

В данном случае, происходит принудительное переселение граждан, что также в какой-то мере нарушает их конституционные права. Таким образом, в регламентации нуждается вопрос об утверждение муниципальных адресных программ.

Также, наблюдается и следующая ситуация, при которой орган местного самоуправления оказывает воздействие на кого-либо из собственников жилого помещения в многоквартирном доме с целью обращения в соответствующие органы для признания многоквартирного дома аварийным. Следовательно, после признания дома аварийным, его можно включить в муниципальную адресную программу по развитию застроенной территории и после сноса на данном земельном участке осуществлять застройку. Зачастую это происходит, если земельный участок экономически привлекаем для инвесторов.

Необходимо помнить, что при осуществлении градостроительной деятельности, например в рамках реализации договора о развитии застроенной территории, все участники таких отношений должны учитывать экологические, экономические, социальные и иные факторы. В этих целях федеральными законами устанавливаются требования о соблюдении технических регламентов, которые содержат положения, направленные на минимизацию негативного воздействия на окружающую среду в процессе осуществления строительства, в том числе на земли. Если будет установлено, что использование объектов капитального строительства, существующих на развиваемой территории, опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, то в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. На практике такая ситуация нередко является причиной незапланированного увеличения сроков освоения развиваемой территории.

Также зачастую нарушается право граждан право на достоверную информацию о проводимых мероприятий при развитии застроенной территории, о состоянии окружающей среды. При развитии застроенной территории данное право должно реализовываться путем публичности и открытости информации о проводимых мероприятиях. Следует отметить, что в Градостроительном кодексе РФ отсутствует норма, которая бы устанавливала обязанность органов власти уведомлять граждан, которые проживают на подлежащей развитию территории, о принятом решении, а также об иных действиях. Это не только ограничивает их право на достоверную информацию, но и лишает возможности влиять на ситуацию. В действующем законодательстве закреплена обязанность органов местного самоуправления в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным, принято решение о развитии застроенной территории, предъявить собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. Данное требование служит также цели реализации права граждан на достоверную информацию, поскольку граждане узнают об одном из этапов развития застроенной территории из официального источника.

Исходя из правоприменительной практики, эта обязанность органами власти не соблюдается. Так можно привести следующий пример, в решении Ленинского районного суда города Перми от 13.10.2014 по делу № 2-5801/2014 установлено, что после принятия решения о развитии застроенной территории требование к собственникам помещений в многоквартирном доме о его сносе или реконструкции не предъявлялось. Верховный Суд РФ указал, что при развитии застроенной территории жилое помещение может быть изъято только при условии соблюдения предварительной процедуры по направлению такого требования [4]. Несоблюдение этого условия влечет восстановление нарушенных прав в судебном порядке. С целью соблюдения прав граждан в муниципальные правовые акты, устанавливающие порядок принятия решения о развитии застроенной территории, следует ввести обязанность по предъявлению требования к собственникам о сносе аварийного дома либо его реконструкции.

Также в правовых актах муниципальных образований могут быть установлены иные положения и требования, которые будут обязывать органы местного самоуправления предоставлять наиболее полною информацию собственникам помещений, подлежащих сносу.

К примеру, в Положении о порядке принятия решений о развитии застроенных территорий города Искитима Новосибирской области установлено, что если на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, решение о проведении аукциона может быть принято по истечении шести месяцев с момента предъявления требования администрацией города Искитима к собственникам помещений в указанном доме о его сносе или реконструкции. Указанная норма позволяет контролировать действия органов местного самоуправления в отношении граждан, которые проживают на подлежащей развитию территории.

Следует обратить внимание на то, что одной из актуальных проблем, возникающей при реализации проекта развития застроенной территории, является установление размера выкупной цены в связи с изъятием земельного участка. А также отсутствие механизмов определения выкупной цены жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Как правило, выкупная цена, которая предложена гражданам, не устраивает их, так как является заниженной.

Выкупная цена жилого помещения в многоквартирном доме, который признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции, определяется соглашением сторон либо решением суда, в случае, если такое соглашение не достигнуто. На сегодняшний день, споры, возникающие при определении выкупной цены, становятся в правоприменительной практике довольно частыми.

В судебной практике имеются случаи занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Большую огласку получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. В решение Зюзинского суда г. Москвы говорилось о том, что гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб. за снесенный жилой дом, семья же этой гражданки настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб. Установленная судом компенсация в размере 5,1 млн. руб. была явно занижена, поскольку данной компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве.

Также в качестве примера, можно привести следующую судебную практику. С исковым заявление в суд обратилась администрация муниципального образования Х. к Ивановой Т.А., Ивановой И.С., Иванову С.В. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также прекращении права собственности и выселении. Свои требования администрация мотивировала тем, что данный земельный участок необходим для строительства автомобильной дороги. В судебном заседании ответчик Иванова Т.А. пояснил следующее, что выкупная цена занижена.

При вынесении решения судья руководствовалась разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, содержащимися в п. 20 Постановления от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", которое разъясняет, что необходимо учитывать положения, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие норм ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. При этом при изъятии земельных участков под государственными или муниципальными нуждами следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых будет невозможным без изъятия земельных участков (к примеру, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка, в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

После назначения судебной экспертизы, судом было принято решение о присуждении компенсации ответчику вдвое больше, чем ранее было предложено администрацией (изначально была предложена сумма 5 538 700 руб., суд принял решение о выплате суммы 11 320 826 руб.) [5].

Подводя итоги вышесказанному, следует заметить, что институт развития застроенных территорий играет важную роль в экономике и жизни общества. Тем не менее, споры, возникающие по поводу развития застроенных территорий, часто выступают предметом судебных разбирательств. Так, при реализации правового механизма развития застроенной территории выявлены недостатки правового регулирования, которые непосредственно влияют на соблюдение прав граждан и которые необходимо устранить. Зачастую нарушения связаны с ненадлежащим исполнением органами власти своих обязанностей. Использование наработанного правоприменительного опыта позволит повысить степень ответственности государства перед гражданами и снизить количество нарушений их прав.

Список литературы

1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

2. Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

3. Арбитражная судебная практика, дело № А 08-6961/2011.

4. Судебная практика Верховного Суда РФ, дело № 2-5801/2014

5. Судебная практика Октябрьского районного суда г. Красноярска, дело № 2-5014/2017

Размещено на Allbest.ru