Понятие, предмет и метод жилищного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Понятие, предмет и метод жилищного права

1. Понятие и предмет жилищного права

Жилищное право - это совокупность правовых норм и институтов, регламентирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда.

Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда.

2. Метод жилищного права

Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то у него нет самостоятельного метода регулирования: его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом и характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.

Метод ЖП права - это совокупность юридических средств, при помощи которых осуществляется правовое регулирование качественно однородных общественных отношений. Можно говорить о двух методах правового регулирование жилищных отношений:

1) диспозитивный - при соблюдении равноправия сторон, основан на дозволениях;

2) императивный - основан на предписаниях власти, выполнении обязанностей, наказаниях при нарушении запретов.

В тоже время, по критерию самостоятельности принятия решений субъектами жилищных правоотношений в данной отрасли права используется как метод автономии (предоставляется возможность самостоятельного определения поведения в отношениях сторон), так и авторитарный метод (использование властных правовых предписаний).

2. Принципы, функция и система жилищного права и его место в структуре российского права

Принципами жилищного права являются:

1. принцип неприкосновенности жилища; 2. недопустимость произвольного лишения жилища; 3. свобода выбора места жительства; 4. доступность пользования жилищным фондом; 5 целевое использование жилищного фонда (помещений). Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не имеет право проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании решения суда.

Недопустимость произвольного лишения жилища означает устойчивость права пользования жилым помещением.

Свобода выбора места жительства означает, что каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место жительства.

Доступность пользования жилищным фондом означает, что гражданин имеет право реализовывать свое право на жилье всеми законными способами, например, по договору социального найма, по договору коммерческого найма и т.д.

Целевое использование жилищного фонда означает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Основные начала жилищного законодательства определены ст. 1 ЖК РФ, в соответствии, с чем основные функции жилищного права состоят в обеспечении: 1)органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность; 2)неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища; 3)беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (жилищных прав); 4)сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению; 5)равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (жилищных отношений) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений; 6)восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятому в соответствии с ним нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными жилищным законодательством.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции согласно ст. 2 ЖК РФ обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Это составляет систему жилищного законодательства. Особо в системе жилищного законодательства выделяется ГК РФ как основной нормативный документ регулирующий сделки, объектами которых выступают жилые и нежилые помещения (сделки купли_продажи, аренды, залога, дарения, мены и др.), а также вещные права (например, право собственности) на эти помещения.

Указы Президента РФ не должны противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам.

Постановления (нормативные акты) и распоряжения Правительства РФ должны издаваться на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ и обязательны для применения в Российской Федерации.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.

Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты в пределах своих полномочий на основании ЖК РФ, принятых в соответствии ним других федеральных законов.

Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. Например, отношения, возникающие в связи со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства (в т.ч. зданий, строений, сооружений), если при проведении таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов, регулируются новым Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004г. №190_ФЗ (с посл. изм. и доп.), другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002г. №184_ФЗ «О техническом регулировании» (с посл. изм. и доп.). Важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в установленном порядке, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности, Федеральным законом от 30 марта 1999г. №52_ФЗ «О санитарно_эпидемиологическом благополучии населения» (с посл. изм. и доп.).

Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации также являются составной частью ее правовой системы.

3. Понятие жилищного законодательства и источников жилищного права, их соотношение и структура

Жилищное законодательство представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы, т.е. регулируются жилищные отношения. Жилищное право является комплексной отраслью права, так как взаимодействует с другими правовыми отраслями и использует императивный и диспозитивный методы правового регулирования.

Первый основан на неравноправном положении сторон и властных безальтернативных предписаниях. Второй основан на свободе, равенстве сторон, возможности выбора определенной правовой модели по усмотрению субъектов правоотношения.

Жилищное право связано с конституционным, гражданским, административным и семейным отраслями права.

Конституция РФ в ст. 40 провозглашает в числе основных прав человека - право на жилище. Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен жилища (ст. 40 ч.1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40 ч.2).

Гражданский кодекс РФ закрепляет нормы и институты, регламентирующие основные понятия жилищного права, устанавливающие порядок заключения гражданско-правовых договоров в жилищной сфере. Жилищное право взаимодействует с административным правом в сфере управления жилищным фондом, государственного учета жилищного фонда, предоставления жилых помещений по договору социального найма.

В сфере внесения оплаты за жилые помещения и коммунальные платежи жилищное право взаимодействует с финансовым правом. Жилищное законодательство, являясь комплексным законодательством, включает нормы нескольких отраслей права и их структурных образований (подотраслей и правовых институтов), которые регулируют различные по своему видовому содержанию общественные отношения, составляющие относительно самостоятельную сферу жилищных отношений. Предметом регулирования комплексных отраслей законодательства в отличие от отраслей права является не вид, а сфера общественных отношений, объединяющая различные их виды. Будучи предметом регулирования норм нескольких отраслей права, они вместе с тем обладают определенным единством, обусловленным общностью целей и задач человеческой деятельности, например, в сфере жилищного обеспечения граждан. Единство и взаимопроникновение отраслевых групп общественных отношений определяют общность и взаимосвязь регулирующих их норм права.

4. Общая характеристика основных источников жилищного права

Согласно статье 288 ГК РФ, собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что гражданин, собственник жилого помещения, может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Гражданский кодекс устанавливает также, что жилые помещения их собственники могут сдавать другим гражданам для проживания на основании договора.

Вторая часть Гражданского кодекса включает в себя главу 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом Кодекс «исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем)».

Существует несколько оснований классификации источников жилищного права:

* по вертикали: федеральные акты, акты субъектов Российской Федерации и акты органов местного самоуправления Российской Федерации;

* по предмету регулирования: общие и специальные;

* по направленности правового регулирования: материальные и процессуальные.

Наибольшее значение имеет классификация нормативных актов жилищного права в зависимости от их юридической силы.

По данному основанию выделяют следующие виды источников жилищного права Российской Федерации:

* Конституция Российской Федерации;

* федеральные законы Российской Федерации;

* указы Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;

* нормативные акты федеральных органов власти;

* законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации;

* нормативные акты органов местного самоуправления Российской Федерации.

5. Действие норм жилищного права во времени, в пространстве и по кругу лиц. Аналогия закона и права

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017) ЖК РФ Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени.

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, вслучае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

(В пространстве) Законы, регулирующие жилищные отношения действуют на всей территории Российской Федерации, если сфера действия закона прямо не ограничена какой либо территорией.

(По кругу лиц) Действие жилищного законодательства распространяется на всех участников жилищных отношений, определенных в ст. 4 ЖК РФ, но действие жилищного закона может быть распространено и на отдельные категории граждан.

Аналогией закона понимается применение к жилищным отношениям закона, регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п.1 ст.7 ЖК РФ). Аналогия права применяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Согласно ст.15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем это предусмотрено законом, то применяются правила международного договора.

ЖК РФ отражает основополагающий принцип международного публичного права (принцип добросовестного выполнения международных обязательств) и устанавливает соответствующий ему порядок применения норм международного права.

6. Понятие структура и состав жилищного фонда России. Понятие жилого помещения и его формы

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, т.е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для проживания граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ).

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная собственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

специализированный жилищный фонд -

совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование.

Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения, к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка, предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

7. Классификация жилищного фонда по отдельным основаниям

Жилищный фонд РФ. Классификация жилищного фонда

Жилищным фондом РФ является совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Он классифицируется в зависимости от форм собственности и целей предназначения.

В зависимости от форм собственности ЖК РФ выделяет:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и ее субъектам. В зависимости от принадлежности он обозначается как «федеральный жилищный фонд» и «жилищный фонд субъектов Российской Федерации»;

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей предназначения ЖК РФ выделяет:

1) жилищный фонд специального использования - совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются собственниками- гражданами и юридическими лицами для проживания физических лиц. Собственники - граждане, кроме того, могут использовать жилые помещения для проживания членов своей семьи;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездных сделок во владение и (или) в пользование.

8. Управление многоквартирным домом, понятие, способы, содержание

1. Способы управления многоквартирным домом Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом для собственников помещений в данном доме:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Выбор способа управления осуществляет общее собрание собственников помещений многоквартирного дома на общем собрании. Он может быть изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Компетенция общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

1) К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Проведение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязанностью указанных лиц. собрание собственников помещений в многоквартирном доме устанавливает сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников, а также порядок уведомления о принятых им решениях.

Внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме считается собрание, проводимое помимо годового. Оно может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Собственники жилых помещений уведомляются о проведении внеочередного общего собрания заказным письмом, вручением каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, размещением в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют предусмотренные вышеуказанными пунктами 1-3 вопросы компетенции общего собрания, которые принимаются большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть запротоколированы.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме носит общеобязательный характер для всех собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме) путем проведения заочного голосования.

Заочное голосование - это передача в место или по адресу,

которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, указываются:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Правовой статус управляющей компании многоквартирного дома. Отбор управляющей компании осуществляется органом местного самоуправления на открытом конкурсе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Он производится в следующих случаях:

если в течение года со дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;

если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса.

Порядок заключения такого договора предусмотрен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения соответствующего договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Одна управляющая организация может управлять только одним многоквартирным домом.

9. Государственный жилищный надзор за использованием жилищного фонда

ЖК РФ Статья 20. Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль.

1. Под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, региональных операторов, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования (далее - обязательные требования), посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

10. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. В отличие от ранее действующего ЖК РСФСР новый Жилищный кодекс содержит главу, регламентирующую механизм перевода жилых помещений в нежилые и обратный перевод.

При переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение следует учитывать:

требования, установленные нормами Жилищного кодекса; 2. требования законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается если: доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; 2. отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; 3. переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; 4. право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена: на первом этаже указанного дома; 2. выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если: такое помещение не отвечает установленным требованиям; 2. отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям; 3. право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. 4. Процессуальное оформление и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Субъектом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, является орган местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого жилого помещения следующие документы:

1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Требование других документом, кроме вышеуказанных, запрещено. Фактическим подтверждением принятия документов является расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в соответствующий орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.

Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган местного самоуправления, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Выданный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки. Он же является основанием для проведения переустройства и перепланировки с учетом проекта указанных действий представленных заявителем.

Завершение переустройства и (или) перепланировки, иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Он направляется органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления вышеуказанных документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных условий перевода помещения;

4)несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные нарушения.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

11. Перепланировка и переустройство жилых помещений

Основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Процессуальное оформление переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеуказанных.

Документальным подтверждением получения документов является расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает на руки или направляет по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения.

Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Выданный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления вышеуказанных документов, необходимых для согласования;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа со ссылкой на допущенные нарушения. Оно направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

12. Конституционное право граждан на жилище: понятие, сущность и способы реализации

Жилищное право связано с конституционным правом. Конституция РФ в ст. 40 провозглашает в числе основных прав человека - право на жилище. Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен жилища (ст. 40 ч.1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40 ч.2).

Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то, согласно ч.3 ст. 40 Конституции РФ, такое жилье предоставляется только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье.

На сегодняшний день содержание права граждан на жилище расширено. В него входит не только право пользования имеющимися у населения жилыми помещениями, но и право определенных категорий граждан на получение социального жилья, а также право на приобретение гражданами жилья в собственность за счет собственных средств по гражданско-правовым сделкам или путем участия в жилищном строительстве.

Большое значение для обеспечения стабильного использования жилых помещений имеют положения статьи27 Конституции о праве каждого, кто законно находится на территории России, свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом Конституция имеет в виду обе формы жительства - постоянное (место, где гражданин постоянно проживает) и преимущественное проживание (место, где гражданин проживает дольше, чем в других местах)*(68). В обоих случаях гражданин вправе иметь свое жилище. Поэтому точное определение места жительства гражданина имеет большое значение для охраны его прав, исполнения им обязанностей.

Положение статьи 35 Конституции о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда направлено на защиту права частной собственности, носит универсальный характер и подлежит применению во всех сферах жизни, в том числе и в жилищной области.

С целью реализации конституционного права гражданина на жилище закон устанавливает обстоятельства (юридические факты), при которых у него возникают субъективные права требования: предоставить жилое помещение из жилищного фонда социального использования, получить субсидию и т.д. Эти права возникают по воле самого гражданина, но реализуются при посредстве правоприменительной деятельности органов государственной власти и местного самоуправления, различных организаций. Конституционное право на жилище в данном случае можно считать реализованным с момента вынесения решения о предоставлении лицу конкретного жилого помещения и выдачи ордера на его заселение, в результате чего у гражданина возникает субъективное право на жилое помещение.

Реализация права на жилище обеспечивается возможностью граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч.1 ст.27 Конституции). Законом РФ от 25 июня 1993г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(71) вместо прописки введен регистрационный учет граждан. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает, либо собственником которого он является, либо которым он пользуется по договору найма или по иным основаниям, предусмотренным законом. Ограничения права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства могут быть установлены только федеральным законом.

13. Понятие, состав, основания возникновения, этапы развития и виды жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений и наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т. д.

Классификация жилищных правоотношений:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения; 2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

При данной классификации организационные правоотношения не делятся на виды, а лишь примерно перечисляются (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений.

Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений, - отношениями, основанными, как правило, на договоре найма.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений; 3) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; 4) учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений; 5) управления многоквартирными домами; 6) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 7) предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; 8) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.