Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Всероссийский заочный финансово-экономический институт

Курсовая работа

По дисциплине «правоведение»

На тему « Договор аренды»

Брянск - 2007

План

Введение

1. Понятие договора аренды

2. Стороны в договоре аренды

3. Права и обязанности сторон

4. Ответственность за нарушение договора аренды

5. Изменение и прекращение договора аренды

6. Объекты арендных отношений

7. Отдельные виды договора аренды

8. Выкуп арендного имущества

Практикум

Заключение

Литература

Введение

договор аренда имущество выкуп

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры.

До недавнего времени в отечественном законодательстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (точнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ граж-данского законодательства Союза СССР и республик. В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи. Сегодня договор аренды применяется как в предпринимательских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоряжения имуществом без передачи права собственности обусловила широкое применение института договора аренды.

В период реформ арендное законодательство развивалось бурно и противоречиво, что характерно для правовой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочивались.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возросло количество нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

1. Понятие договора аренды

Статья 606 ГК РФ гласит: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью ». Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды -возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор - о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли - продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли - продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

«Право пользования арендатора пользуется вещно - правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно - правовой защитой оно не пользуется».

2. Стороны в договоре

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних - как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально - государственные, административно территориальные и муниципальные образования.

Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды - арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду.» Думаю следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо. В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости -только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами. Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения «вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании). Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 - 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

Итак, арендодателем имущества может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособным (ст. 21 - 35 ГК).

Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо (граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.). Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

3. Права и обязанности сторон по договору аренды

Статья 611 ГК РФ регламентирует предоставление имущества арендатору: « 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением».

Следовательно, документы и принадлежности должны быть переданы арендатору в любом случае, если в договоре нет оговорки о том, что имущество должно быть передано без них. В свою очередь, арендаторы тоже по своему выбору вправе потребовать предоставление нужных документов в любой форме, в плоть до расторжения договора, но он вправе требовать возмещения понесенных убытков, вплоть до упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ). Упомянутое выше требование могут быть удовлетворены только при условии, что арендатор не мог пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Со своей стороны, согласно ст. 612 ГК,

«1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду».

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя не переданное в установленный договором срок сданное в наем имущества свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно - правовых отношений элементов вещных прав. «Наделение арендатора правом требования отобрание по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию обязательственно - правового правоотношения и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.» Что же касается арендодателя, то ему предоставляется единственная возможность избегать отмеченных негативных последствий, получив соответствующее уведомление арендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Во - первых, арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором или назначением его, чтобы в результате отрицательных последствий невыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения договора и возмещение убытков (п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использование имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК). Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия, вытекающие из права пользование арендованным имуществом, которые арендатор может реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использования которых может иметь результатом распоряженым арендованным имуществом, к их числу относятся следующее право: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных объектов, складочный капитал, паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данном случае требуется, т.к. реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду. Вторая основная обязанность арендатора - своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский кодекс предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы, что выгодно отличает его от Основ законодательства об аренде. Гражданский кодекс позволяет устанавливать форму оплаты за аренду даже такую, которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменение происходят на основе договора, но не чаще раза в год. При возникновении споров Арбитражный суд принимает во внимание то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора арендной платы. Ёще одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока аренды или прекращении договора аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При не использовании указанной обязанности арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке. Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским кодексом в зависимости от их характера (ст. 623 ГК). Всё отделимое от арендованного имущества - собственность арендатора, неотделимое улучшение - арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, а также если улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества.

4. Ответственность за нарушение договора аренды

1. За просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере от суммы договора и пеню из расчета от суммы договора за каждый день просрочки.

2. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории России.

3. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

4. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды доказывается стороной, нарушившей обязательства. Сторона договора аренды, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору аренды, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс - мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии и т.п.), действий и решений органов власти и управления; забастовки и другие обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора аренды как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее 10 календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.

5. Прекращение (окончание) срока действия договора аренды не освобождает стороны договора от ответственности за нарушение условий договора, если таковые имели место в период действия договора аренды.

5. Изменение и прекращение договора аренды

Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть составлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требо-вание об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об

изменении или расторжении договора.

Расторжение договора по решению суда, в соответствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Изменение и расторжение договора может быть произведено в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

По общему правилу, договор прекращается по истечении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от договора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уп-латить арендодателю арендную плату.

6. Объекты арендных отношений

По Ст. 607:

«1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистра-ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежилым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая вышеприведенным критериям. Поэтому в рамках одной части здания возможно выделение разного количества помещений в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания данным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом принципа, в соответствии с которым помещение единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключает возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.

7. Отдельные виды договоров аренды

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставлять другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение и пользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовой аренды (лизинга). Выделение названых видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установит правило, согласно которому к указанным договором подлежат субсидиарному применению общих правил ГК, регулирующих договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости каждый раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случаи предание им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, ГК мог ограничить лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договором некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Главное - четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о договоре аренды.

8. Выкуп арендного имущества

Согласно ст. 624 ГК, возможен выкуп арендованного имущества, но для этого: «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества».

Наиболее широкое распространение выкуп приобрел при аренде объектов государственной собственности. В ст. 15 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации. Право выкупа арендованного имущества нередко предусматривается при лизинговых отношения. В п.3 ст.3 Закона о приватизации приведен перечень объектов государственной и муниципальной собственности, не подлежащих приватизации, выкупу. Закон гарантирует право третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду, а также стабильность договора аренды в случае перехода, в период его действия, право собственности на имущество к новому лицу. Согласно ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменение прав третьих лиц на сдаваемое в наем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В данном случае речь идет о правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует, что залогодержатель, например, может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенное имущество, - независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдает его в аренду. Аналогично решается вопрос при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды. Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретшим вещного права на данное имущество. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит новую форму: в случае смерти арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендатор может отказать наследнику лишь только в том случае, если аренда имущества была обусловлена личными качествами умершего арендатора.

Практикум

Между Изотовым и Крыловым владельцев соседних домов сложились неприязненные отношения. Первоначально причиной конфликта послужило строительство Изотовым в непосредственной близости от дома Крылова блока хозяйственных построек, в одной из которых Изотов, выйдя на пенсию, стал разводить поросят. Из-за постоянного запаха, исходившего оттуда, Крылов лишился всех дачников, которые традиционно арендовали у него часть дома в летний период. Желая досадить Изотову, Крылов высадил вдоль границы своего участка густорастущие деревья, которые по мере роста стали всё больше заслонять участок Изотова от солнечного света. Изотов потребовал спилить деревья, т.к. из-за них существенно страдают его огородные посадки. Поскольку решить спор миром не удалось, Изотов обратился с иском в суд. В судебном заседании, Крылов заявил, что готов спилить деревья, но лишь при условии, что Изотов перенесёт хлев вглубь своего участка. Суд удовлетворил иск Изотова, а требование Крылова, оформленного в качестве встречного иска, отклонил, сославшись на пропуск Крылова исковой давности. Правильно ли решение суда?

По ст. 199 п. 2: «Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске». Срок исковой давности - срок, в течение которого лицо, право которого нарушено, может требовать принудительного осуществления или защиты своего права. По ст. 200 п. 1: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами».

Нам не дано в задаче, сколько прошло времени с момента высадки деревьев Крыловым и разведение поросят Изотовым до того, как был подан иск в суд. Но раз суд говорит, что истёк срок исковой давности, т.е. Крылов заявил поздно о нарушении, (общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК)), то суд вынес правильное решение об отклонении требования. Рассмотрим теперь другую сторону: если истёк срок исковой давности, то решение суда неправильно. А если не истёк - то правильно, т. к. «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц» по ст. 209 п. 3. А Крылов, получается, нарушал права и законные интересы своего соседа Изотова: густорастущие деревья заслоняли участок Изотова от солнечного света и из-за этого страдали огородные посадки.

Заключение

При общей тенденции и усилению роли договора Гражданский кодекс в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы в договоре арендной платы здания или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора. Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других - допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах (в части определения размера арендной платы в случаях, когда её размер не указан в договоре). Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды. Такая гибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решениях Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Литература

1. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М.: Статут, 1999.

2. Гражданский кодекс РФ // Собрание законодательства РФ. - 1994 - № 32; 1996 - № 5.

3. Гражданское право; Учебник. Ч.2 / Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 1998.

4. Конституция РФ.

5. Правоведение: Учебник / Под ред. З. К Крыловой. - М.: Высш. Шк.,2003.

Размещено на Allbest.ru