Договор аренды зданий и сооружений по законодательству России
Понятие договора аренды зданий и сооружений, особенности его регулирования по законодательству Российской Федерации. Основные права и обязанности, ответственность сторон. Предмет и субъекты данного договора, правила его оформления и прекращения.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 05.06.2017 |
| Размер файла | 39,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Курсовая работа
Договор аренды зданий и сооружений по законодательству России
Введение
договор аренда сооружение право
Актуальность выбранной мной темы заключается в том, что сделки с недвижимым имуществом, а именно договор аренды зданий, сооружений, составляют существенную и, вероятно, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Подобная обстановка определена, с одной стороны, вовлечением в оборот все наибольшего числа объектов недвижимости и его интенсификацией, если взглянуть с другой стороны, непростым составом и малой ясностью законодательства, которое устанавливает правила сделок с такими объектами и правами на них, а кроме того неоднозначностью в истолковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.
В последнее время сформировалась обстановка, когда каждый гражданин или организация, изъявляющая желание, например, заняться предпринимательской деятельностью, в какой-то момент соприкасается с проблемой размещения своего бизнеса. Возможности приобретать помещения под офисы, склады или магазины в собственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходим ряд технических условий, каковым отвечают, к сожалению, отнюдь не все коммерчески привлекательные объекты недвижимости. Таким образом, остается оптимальный вариант решения предпринимательского «квартирного вопроса» - заключение договора аренды.
Итак, целью представленной работы является исследование договора аренды зданий и сооружений по действующему российскому законодательству
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. дать понятие договора аренды зданий и сооружений;
2. рассмотреть содержание договора аренды зданий и сооружений;
3. исследовать ответственность сторон договору аренды зданий и сооружений.
Объектом данной работы - являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды зданий и сооружений, особенностей правового регулирования данного договора.
Предмет - нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений, а также смежного законодательства в части относящейся к аренде.
1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
1.1 Понятие договора аренды зданий и сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение, что закреплено п. 1 ст. 650 ГК РФ.
Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо.
Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).
Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, взаимным. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И взаимным этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.
Существенными условиями этого договора являются - его предмет и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Объектами аренды могут быть только не потребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей).
Законодатель не сформулировал легального определения понятий «здание» и «сооружение». Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет о том, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий», и полагает, что более точно было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».
В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете. Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время.
В общепринятом смысле различие заключается также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в связи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент.
Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.
Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом смысле к зданиям не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Они могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, складских и других целей. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, другие инженерные сооружения.
Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.
Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.
1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по российскому законодательству
Правовое регулирование обозначенного договора существенно отличается от регулирования других видов аренды.
Более того, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде вовсе не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.
Итак, аренду зданий и сооружений регулируют положения § 4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей:
· ст. 650 «Договор аренды здания или сооружения»;
· ст. 651 «Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»;
· ст. 652 «Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»;
· ст. 653 «Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»;
· ст. 654 «Размер арендной платы»;
· ст. 655 «Передача здания или сооружения».
Правовое регулирование имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения. Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы.
Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.
1. Принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.
2. Про регулирование аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.
Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.
Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.
2. Элементы договора аренды зданий и сооружений
2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений
Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным.
В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.
Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды зданий и сооружений влечет недействительность конкретного соглашения.
Исходя из того, что необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.
Следует отметить, что предметом рассматриваемого договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и другое. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости. ГК РФ не поясняет различия между зданиями и сооружениями. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК РФ не придает.
Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имуществ. Сложно говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.
По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов Брагинский М.И., Витрянский В.В. предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа авторов предмет договора сводит к вещам, подлежащим передаче другой стороне.
Следующая группа ученых исходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора. Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.
Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренды зданий и сооружений.
При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.
Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.).
Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.
В-третьих, связь здания или сооружения с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.
В-четвертых, зданием или сооружением признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.
В-пятых, к зданиям или сооружениям относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания или сооружения и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий или сооружений и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.
Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК РФ, так и из отдельных положений публичного права.
Также очень важное значение имеет соотношение понятий здания и сооружений и понятия нежилое помещение в свете применения к последним правил § 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений». ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений, они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений
К понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.
2.2 Субъекты договора аренды зданий и сооружений
Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом: собственник, а также лицо, управомоченное законом или самим собственником. Им может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его праву собственности. Если гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской и подлежит государственной регистрации.
По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК РФ).
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете.
Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ).
Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае, ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
2.3 Права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений
Можно обозначит следующие права и обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений:
а) Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче. В этом случае арендатор вправе потребовать применить одну из следующих мер:
§ безвозмездного устранения недостатков;
§ соразмерного уменьшения арендной платы;
§ возмещения своих расходов на устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество и не устранил недостатки сам. Эти расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления арендодателя;
§ досрочного расторжения договора.
б) Арендодатель обязан передать арендатору имущество, сданное в аренду, в предусмотренный договором срок, а при не указании такого срока в договоре - в разумный срок. ГК РФ не раскрывает понятия разумный срок, оно является оценочным. Представляется, что названный срок определяется в каждом конкретном случае как реально выполнимый.
При нарушении договорного или разумного срока арендодателем арендатор вправе истребовать от него это имущество в судебном порядке в соответствии со статьей 611 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
в) На арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Данный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Поскольку законодатель не указал, как должны осуществляться взаимоотношения сторон на период капитального ремонта, этот вопрос следует отражать в договоре с целью избегания спорных ситуаций.
При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
§ произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
§ потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
§ потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Договором может быть предусмотрено иное (исключено или ограничено).
г) При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога), поскольку передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
д) Арендодатель обязан воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом согласно его назначению, предусмотренному договором.
Арендодатель имеет право в случае выявления нарушений условий договора со стороны арендатора требовать устранения этих нарушений, а также осуществлять проверку использования имущества арендатором, следует отметить, что договором могут предусматриваться и иные права арендодателя, которые не противоречат законодательству.
Так же можно выделить права и обязанности арендатора по договору аренды зданий, сооружений:
а) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков.
б) В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и улучшения эксплуатационных показателей.
в) Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом. Данное условие относится к существенным условиям договора аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей.
г) Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества в установленный срок арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Арендатор в свою очередь имеет право:
§ сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия арендодателя и государственного органа (организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду;
§ собственности на доходы, полученные от использования имущества, и на отделимые улучшения имущества;
§ договором могут предусматриваться и иные права арендатора, которые не противоречат законодательству.
Отдельно стоит отметить право на возмещение стоимости произведенных улучшений имущества при прекращении действия договора. Арендатор имеет право на произведение улучшений арендованного имущества. Последствия произведенных арендатором улучшений арендованного имущества зависят от нескольких факторов, и в первую очередь от характера самих улучшений: являются ли улучшения отделимыми от объекта аренды или нет. Если улучшение является отделимым, то есть оно может быть отделено от вещи без причинения вещи вреда и тем самым нарушения ее целостности, такое улучшение является собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. При прекращении договора аренды и возврате арендованного имущества арендодателю арендатор вправе отделить эти улучшения и оставить их у себя. В то же время, отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, является диспозитивной и применяется только в случаях, если стороны в договоре не установили иное. В частности, договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, если, например, они производились в счет арендной платы или если их стоимость не превышает определенной суммы. Более того, договором могут быть предусмотрены выкуп арендодателем отделимых улучшений, другие варианты определения их судьбы, в силу чего арендатор лишается права оставить их в своей собственности.
Иные правила установлены относительно последствий производства улучшений арендованного имущества, являющихся по своему характеру неотделимыми. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Отталкиваясь от характеристики отделимых улучшений, а также содержания, можно сделать вывод о том, что неотделимые улучшения - это улучшения, которые невозможно отделить от имущества без вреда для последнего.
Судьба неотделимых улучшений зависит, таким образом, от того, за чей счет они произведены, а также от того, согласовывал ли арендатор свои действия по улучшению имущества с арендодателем или нет. Использование арендатором на улучшение имущества собственных средств и наличие согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений дает последнему право на возмещение стоимости таких улучшений, тогда как отсутствие согласия, даже при том, что имеет место первое условие, исключает право соответствующего требования.
В связи с чем, возникает вопрос о форме получения согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества. Поскольку законом не установлено иное, можно сделать вывод о том, что согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества может содержаться как в самом договоре аренды, так и в отдельном документе - дополнительном соглашении, включенном в той же форме, что и сам договор, и являющемся в таком случае неотъемлемой частью договора. Причем как в договоре, так и в дополнительном соглашений стороны должны оговорить характер и объем возможных улучшений, в противном случае считается, что арендодателем разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества.
Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений должно быть однозначным, а не выраженное в каких-то иных действиях, например, согласовании отдельных ремонтных работ, осуществляемых арендатором в соответствии с условиями договора. Не свидетельствует также о признании произведенных арендатором улучшений подписание арендодателем после расторжения договора аренды акта сдачи-приемки арендованных помещений.
Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, стороны в договоре решают, какое право на земельный участок предоставляется арендатору - право аренды части земельного участка или иное право (право постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, в зависимости от того, каким правом пользуется сам арендодатель). Если в договоре аренды этот вопрос не решен, к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Может сложиться ситуация, когда собственник земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, продает участок другому лицу. В таких случаях за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 624 ГК РФ).
Если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого участка, но при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.
2.4 Прекращение договора аренды зданий и сооружений
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть разрешено в судебном порядке только при подтверждении заинтересованной стороной невозможности урегулирования этого вопроса в досудебном порядке. Заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона может подтвердить принятие ею необходимых мер по досудебному разрешению данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием.
При этом срок для получения ответа на предложение об изменении и расторжении договора может быть установлен в обращении заинтересованной стороны к другой стороне договора либо законом. Если указанный срок не установлен в соответствующего требовании либо в законе, то по истечении 30-дневного срока со дня направления заинтересованной стороной договора соответствующего требования другой стороне считается, что первой стороной приняты все необходимые меры по досудебному разрешению данного вопроса.
Каких-либо специальных норм, регулирующих порядок изменения договора аренды зданий и сооружений, ГК РФ не содержит. То есть при возникновении спора, связанного с изменением договора по инициативе арендодателя или арендатора судам следует руководствоваться общими нормами ГК РФ, предусматривающими обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Что же касается порядка расторжения договора аренды зданий и сооружений, то здесь ситуация несколько иная.
Во-первых, законом установлены различные правила расторжения договора в зависимости от срока действия договора аренды здания или сооружения и от того, кто является инициатором расторжения договора - арендодатель или арендатор.
Гражданский кодекс РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен и без указания срока его действия. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, пункт 2 статьи 610 ГК РФ не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.
В данном случае Гражданский кодекс РФ не дифференцирует, что послужило основанием расторжения договора - его нарушение или договор расторгается по иным причинам.
Если договор аренды здания или сооружения заключен на определенный срок, то порядок расторжения договора зависит от того, по чьей инициативе расторгается договор - по инициативе арендодателя или по инициативе арендатора.
Следует рассмотреть ситуацию досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В статье 452 ГК РФ предусмотрен общий порядок расторжения договора, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны на предложение
расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу специальной нормы - статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Иными словами, законодатель разделяет предложение о расторжении договора и предупреждение о необходимости устранить допущенные арендатором нарушения.
И, в случае расторжения договора по инициативе арендодателя для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора арендодателю необходимо направить арендатору предупреждение о необходимости исполнения своих обязательств по договору и предложение о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения. При этом предупреждение о надлежащем исполнении обязательств по договору и предложение о расторжении договора могут быть заявлены в одном письме.
Что же касается порядка досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, то специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательств, до обращения арендатора в суд с иском о расторжении договора аренды Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако это не означает, что арендатор сразу может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, поскольку в силу общей нормы (статья 452 ГК РФ) сторона может обратиться в суд с иском о расторжении договора только после направления своему контрагенту предложение расторгнуть договор.
Таким образом, для того чтобы досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя считался соблюденным, необходимо представить суду доказательства, во-первых, направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнении им обязательств по договору аренды в разумный срок, во-вторых, направления арендатору предложения о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения, в-третьих, получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа в 30-дневный срок, если иной срок не установлен в предложении расторгнуть договор.
Для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора аренды по инициативе арендатора достаточно наличия двух условий: во-первых, при получении отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, и, во-вторых, при неполучении ответа в 30-дневный срок, если иной срок не установлен в предложении расторгнуть договор.
Однако, если срок, указанный в предложении об изменении или расторжении договора, недостаточен для получения ответа на такое предложение, то должны применяться правила пункта 2 статьи 452 ГК РФ.
Обязательным условием соблюдения досудебного порядка урегулирования спора является получение арендатором предупреждения о необходимости устранить допущенные им нарушения и предложения о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения.
Доказательства их направления в адрес другой стороны, сами по себе, соблюдение претензионного порядка не свидетельствуют.
Достижение согласия о расторжении или изменении договора зависит от обоснованности предложения, поэтому в предложении о расторжении должны содержаться ссылки, как на фактические, так и на правовые основания расторжения (изменения) договора.
При этом иск может быть заявлен только по тем же основаниям, что и предложение о расторжении (изменении) договора. Досудебный порядок урегулирования спора не может считаться соблюденным, если предложение о расторжении (изменении), договора основано на одних обстоятельствах и нормах права, а исковое требование на других.
Таким образом, для соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды по инициативе арендодателя необходимо представить суду доказательства, во-первых, направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнении им обязательств по договору аренды в разумный срок, во-вторых, направления арендатору предложения о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения, в-третьих, представить доказательства получения арендатором упомянутых предложения и предупреждения, а также получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа в 30-дневный срок, если иной срок не установлен в предложении расторгнуть договор. Для соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе арендодателя направление предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору не требуется.
Заключение
Итак, проделанное мной исследование подчеркивает бесспорную актуальность данной темы. Тем более, что значение института аренды - в общем, и аренды зданий, сооружений - в частности, велико: как известно среди видов аренды наиболее распространённым является аренда зданий и сооружений. При этом правовое регулирование данного договора существенно отличается от регулирования других видов аренды.
В договоре аренды зданий и сооружений предусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.
Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение, по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Существенными условиями договора являются - предмет аренды и размер арендной платы. Что же касается срока договора, то в случае если он не обговорен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с действующим законодательством договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуется определить право арендатора на земельный участок, на котором расположен такой объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК «Аренда зданий и сооружений», затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.
Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.
Также стоит отметить, что в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить внимание законодателя - это необходимость четкого определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном уровне. В остальном же, к настоящему времени, решена проблематика государственной регистрации зданий, сооружений, вопросы различия понятий здания (сооружения) и нежилые помещения, вопросы государственной аренды зданий, сооружений. И будем надеется, что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большое развитие через упрощение процедуры аренды зданий у государственных органов.
Список использованной литературы
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Электронный ресурс. Правовой сайт КонсультантПлюс // http://www.consultant.ru
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Издание 4-е, стереотипное. М.: Издательство Статут, 2011. С. 245
3. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2001. С. 187
4. Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. - 2015. - №3. - С. 666-669
5. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2011. С. 445
6. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И.М.: Юрист, 2011. С. 379.
7. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 2011.С. 195.
8. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. №4. С. 37-39
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М.: Статут, 2012. С. 216-220
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений, особенности его правового регулирования по российскому законодательству. Основные элементы, предмет, субъекты и содержание договора. Проблемы государственной регистрации аренды недвижимости.
курсовая работа [58,4 K], добавлен 18.03.2011Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества. Форма и срок договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Права и обязанности сторон по договору. Процедуры изменения и расторжения договора.
дипломная работа [77,3 K], добавлен 25.04.2012Понятие, значение и признаки договора аренды зданий и сооружений. Правовое регулирование и особенности содержания договора. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды. Спорные вопросы, однозначно не урегулированные нормативными актами.
курсовая работа [36,8 K], добавлен 13.10.2014Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по российскому законодательству. Субъекты и содержание договора аренды сооружений. Определение размера, порядка и сроков внесения арендной платы. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества.
курсовая работа [55,4 K], добавлен 12.03.2015Договор аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров. История развития отечественного законодательства об аренде сооружений. Права, обязанности сторон, ответственность за нарушение условий, изменение и расторжение договора аренды.
дипломная работа [87,6 K], добавлен 29.11.2010Основные понятия договора аренды по законодательству Российской Федерации. Понятия договора аренды, предмет и его форма. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды. Требования к форме договора. Процесс передачи арендованного имущества.
курсовая работа [39,5 K], добавлен 07.07.2011Понятия, признаки и условия договора аренды. Субъекты, стороны и объекты договора аренды, их права и обязанности. Договор аренды транспортных средств, финансовой аренды, лизинга, аренды зданий, сооружений и предприятий. Правило о сохранении силы договора.
курсовая работа [46,8 K], добавлен 21.07.2011Договор аренды в гражданском законодательстве. Договор аренды зданий и сооружений. Понятие, предмет и стороны договора. Содержание договора. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью. Значение договора.
дипломная работа [46,7 K], добавлен 01.06.2003Система норм, регулирующих аренду зданий и сооружений. Общая характеристика, форма, государственная регистрация и срок договора аренды. Стороны по договору аренды зданий и сооружений, их права и обязанности. Арендная плата по договору аренды недвижимости.
курсовая работа [35,9 K], добавлен 24.08.2013Исторические аспекты возникновения и становления института аренды, его современное состояние в Российской Федерации. Особенности заключения договора проката и аренды транспортных средств, зданий и сооружений, лизинга. Права и обязанности сторон договора.
дипломная работа [183,1 K], добавлен 31.07.2012
