Правовые последствия для субаренды будет иметь и признание договора аренды незаключенным. Причем суды в таких случаях по-разному квалифицируют договор субаренды.

По мнению ряда судебных инстанций при признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.

Так, договор аренды здания № 7/1/4 от 15.10.2002 был заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован и поэтому являлся не заключенным, следовательно, у арендатора отсутствовали правовые основания для передачи вышеуказанного помещения в субаренду истцу.

Учитывая, что договор аренды № 7/1/4 от 15.10.2002 заключен не был, арбитражный суд признал договор субаренды № 7/1/117 от 15.10.2002 ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148-2006/351/30 // СПС Гарант.

В другом деле договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 № 6 - 15, от 09.06.2003 № 47, не прошедшие государственную регистрацию, являлись незаключенными.

В этой связи арбитражный апелляционный суд сделал вывод о том, что ООО «Южный зерновой рынок» ни собственником земельного участка, ни арендатором, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования не является.

Однако в соответствии с договорами субаренды от 06.08.2007 № 9 - 15, 47, заключенными между ООО «Южный зерновой рынок» и ООО «Южный зерновой рынок 1» и актами приема-передачи к указанным договорам субаренды, спорные земельные участки находятся в пользовании на условиях аренды у ООО «Южный зерновой рынок 1».

Поскольку договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 № 6 - 15 и от 09.06.2003 № 47 являются незаключенными и не порождают каких-либо прав и обязанностей у лиц, заключивших их, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договоров субаренды Постановление ФАС Поволжского округа от 19 сентября 2011 г. по делу № А12-7333/2010 // СПС Гарант.

При этом на практике существует и другая позиция, согласно которой при признании договора аренды незаключенным договор субаренды также является незаключенным Определение ВАС РФ от 19 ноября 2007 г. № 14422/07 по делу № А60-34498/2006-С1 // СПС Гарант..

В то же время представляется, что если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

Таким образом, механизм изменения и расторжения договора субаренды основывается на тех же способах и в том же порядке, что предусматривают и общие положения аренды: по взаимному соглашению сторон, в судебном порядке по требованию одной из сторон, при одностороннем отказе от исполнения договора. Однако есть и специфика, которая определяется характером субаренды, которая заключается в зависимости данного договора от основного договора аренды.

В отношении договора субаренды законодатель определил специальное правило (ст. 618 ГК РФ), что в случае досрочного прекращения основного договора субдоговор прекратит свое действие.

Признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договора субаренды. Если договор аренды будет признан ничтожным, то ничтожным будет и договор субаренды, заключенный на основе договора аренды; досрочное прекращение договора аренды также влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Заключение

В результате проведенного исследования можно сделать вывод о том, что современное регулирование договоров аренды недвижимого имущества требует дальнейшего совершенствования.

Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

По сути, существующие типы договоров аренды можно объединить в две большие группы: а) договор аренды движимого имущества; б) договор аренды недвижимого имущества.

Некоторые авторы указывают, что во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение. Однако представляется, что дифференциация правомочий арендатора на две составляющие (право владения и право пользования) не совсем корректна, поскольку устанавливает лишь правовую неопределенность по данному вопросу. Таким образом, предлагается пересмотреть ст. 606 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату для целей пользования».

Правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем - собственником имущества.

Правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.

Представляется, что введение «новых» (еще неизвестно, как себя проявивших на практике) ограниченных вещных прав все же не должно сказываться на устоявшемся институте договора аренды, а именно на вещной/обязательственной природе.

Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты. Тем самым в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования, преимущественного права на заключение нового договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества - это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату. Причем договор аренды недвижимости - это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет.

Момент возникновения прав и обязанностей по договору аренды не может отождествляться с актом государственной регистрации указанного соглашения. Факт достижения сторонами договора аренды соглашения по всем его существенным условиям является единственным условием для возникновения обязательственной связи между арендодателем и арендатором.

Акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота.

Существующий «двойной» порядок регистрации договора аренды и прав арендатора не отражает в себе тенденции законодательной и судебной практики, что приводит к развитию фактов злоупотребления правом со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений.

Предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). В предмет договора субаренды включено два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование субарендатора, а по окончании срока субаренды возвращается субарендодателю или непосредственно арендодателю. Таким образом, для признания договора субаренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом субаренды.

Изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды -- это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а, следовательно, всей совокупности прав и обязанностей. Расторжение договора, в отличие от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на волеизъявление обеих сторон, а на волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов.

Библиография

Нормативные акты

1. Водный кодекс РФ от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

4. Лесной кодекс РФ от 04 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.

5. Устав железнодорожного транспорта РФ от 10 января 2003 г. № 18-ФЗ // СЗ РФ. 2003. № 2. Ст. 170.

6. Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» // СЗ РФ.2013. № 9. Ст. 873.

7. Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ. 2015. № 10. Ст. 1412.

8. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ, 2015, № 29 (часть I), ст. 4344.

9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в РФ и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // СЗ РФ, 2015, № 29 (часть I), ст. 4350.

10. Федеральный закон от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О животном мире» // СЗ РФ.1995. № 17. Ст. 1462.

11. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // СЗ РФ, 2010, № 1, ст. 5.

12. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ, 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.

13. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» // СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823.

Судебно- арбитражная практика

14. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 4.

15. Определение ВАС РФ от 08 октября 2010 г. № 13481/10 по делу № А40-104629/09-89-711 // СПС Гарант.

16. Определение ВАС РФ от 08.11.2012 № ВАС-14896/12 по делу № А32-15675/2011 // СПС Гарант.

17. Определение ВАС РФ от 15 апреля 2011 г. № ВАС-4681/11 по делу № А36-1063/2010 // СПС Гарант.

18. Определение ВАС РФ от 19 ноября 2007 г. № 14422/07 по делу № А60-34498/2006-С1 // СПС Гарант.

19. Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014 // СПС Гарант.

20. Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2014 № 4-КГ14-18 // СПС Гарант.

21. Постановление Арбитражного суда ЗСО от 25.02.2016 по делу № А75-3904/2015 // СПС Гарант.

22. Постановление Арбитражного суда МО от 07.12.2015 по делу № А40-9482/15 // СПС Гарант.

23. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2009 г. № 09АП-17450/2009-ГК по делу № А40-7984/09-150-95 // СПС Гарант.

24. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», 2012, № 1.

25. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» // Российская газета. № 140. 30.06.2015.

26. Постановление Президиума ВАС РФ от 13 сентября 2011 г. № 4381/11 по делу № А40-168376/09-89-1159 // СПС Гарант.

27. Постановление Тринадцатого ААС от 04.06.2013 по делу № А21-8761/2012 // СПС Гарант.

28. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06 марта 2008 г. по делу № А43-13778/2007-17-236 // СПС Гарант.

29. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09 августа 2005 г. № Ф03-А51/05-1/1944 // СПС Гарант.

30. Постановление ФАС Московского округа от 02 апреля 2013 г. по делу № А40-108365/11-53-979 // СПС Гарант.

31. Постановление ФАС Поволжского округа от 19 сентября 2011 г. по делу № А12-7333/2010 // СПС Гарант

32. Постановление ФАС Уральского округа от 06 февраля 2006 г. № Ф09-100/06-С6 // СПС Гарант

33. Постановление ФАС Уральского округа от 08 августа 2007 г. № Ф09-6146/07-С6 // СПС Гарант

34. Постановление ФАС Центрального округа от 12 июля 2012 г. по делу № А09-7698/2011 // СПС Гарант.

35. Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148-2006/351/30 // СПС Гарант

36. Решение Арбитражного суда Московской области от 15 мая 2015 года по делу № А41-12888/15 // СПС Гарант.

Научная литература

37. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. № 2.

38. Белов В. Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами // Жилищное право. 2016. № 4.

39. Белов В.А. Особенности законодательства об аренде // Право и экономика. 2014. № 6.

40. Белов В.А. Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) // Нотариус. 2014. № 3.

41. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2009.

42. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003.

43. Витрук Н.В. Общая теория юридической ответственности. 2-е изд., исправленное и доп. М.: НОРМА, 2009.

44. Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2000. № 11.

45. Гражданское право. В 3-х томах. Том II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2005.

46. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2.

47. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5.

48. Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. № 3.

49. Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. 12.00.03. Владивосток, 2011.

50. Емелькина И.А. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. № 8. С. 20.

51. Еремкина Т.А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. М., 2008.

52. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. № 10.

53. Ивачев И. Изменение и расторжение договора // «Финансовая газета. Региональный выпуск», 2006, № 28

54. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2009. Т. 3: Обязательственное право.

55. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010.

56. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч. I / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2007.

57. Миронец Е.Е. Изменение и расторжение договора по гражданскому законодательству РФ. Краснодар, 2008.

58. Мотлохова Е.А. Юридические признаки недвижимых вещей в современном гражданском праве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 2.

59. Николаенко А. Выбор лизинговой компании и потребительская оценка договора лизинга // Лизинг-ревю. 2002. № 1.

60. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002.

61. Подшивалов Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и других законных владельцев вещи // Современное право. 2013. № 5.

62. Развитие основных идей Гражданского кодекса России в современном законодательстве и судебной практике: сб. ст., посвящ. 70-летию С. А. Хохлова / С. С. Алексеев, В. С. Белых, В. В. Витрянский [и др.] ; под ред. С. С. Алексеева. М.: Статут, 2011.

63. Российское гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2015. Т. 1.

64. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 2.

65. Сальникова Л. Бонусы и риски субаренды // Расчет. 2009. № 1.

66. Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005.

67. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. № 1

68. Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. № 4.

69. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2008.

70. Тютрюмов И.М. Законы гражданские. С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004.

71. Черданцев А.Ф. Толкование права и договора. М.: ЮНИТИ-ДАТА, 2003.

72. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. 2003. № 7.

73. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005.

74. Якушева Н.Е. Новые юридические факты и их составы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Юридический мир. 2012. № 4.

Размещено на Allbest.ru