Договор аренды недвижимого имущества

В то же время по вопросу о том, может ли договор аренды содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа, существует две позиции судов.

Согласно первой из них договор аренды может содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа.

Еще одной особенностью рассматриваемых договоров выступает необходимость составления передаточного акта.Стоит особо отметить, что весь перечень передаваемого имущества и его состояние должны быть в нем отражены. Передаваемое имущество должно строго соответствовать целям заключения договора.И наконец, возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте договора от других смежных ему - целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено.

При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя.

При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида, - принцип целостности, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды.

Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны, выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие, как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводят к неиспользованию данного договора на практике. В современных, постоянно развивающихся условиях государство обязано уделять большее внимание отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества, а тем более таких его разновидностей, как предприятия, устраняя противоречия в нормативно-правовых актах, приводя их в соответствие с реальностью.

Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования и т.д. Виды недвижимого имущества «по природе» можно условно разделить на две основные категории: объекты, прочно связанные с землей, и земельные участки.Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая связь объекта с землей и юридическая связь.

В законодательстве отсутствует определение того, что понимается под прочной конструктивной связью с земельным участком. Однако из комплексного анализа норм можно выявить следующее.

Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком.Таким образом, прочную связь объекта с землей могут обеспечить несущие конструкции. Следовательно, «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно.

Нельзя не отметить, что для идентификации вещи в качестве недвижимой данного признака недостаточно. На несовершенство этого критерия обращал внимание еще Г.Ф. Шершеневич.Второй признак недвижимостиявляется оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.

Третий признак недвижимости (создание недвижимости в установленном законом порядке) прямо не указан в ГК РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.

Пятый признак - объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок. В этой связи интересным представляется случай, рассмотренный Верховным Судом РФ в Определении от 7 апреля 2016 г. В сведениях ЕГРП содержалась запись о правах на недвижимое имущество - спортивную площадку. Исследовав материалы дела и установив, что спортивная площадка представляет собой лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, суд пришел к выводу о том, что объект, права на который были зарегистрированы, не отвечает признакам сооружения, равно как и другим видам объектов недвижимости, а, следовательно, не является самостоятельной недвижимой вещью.

Причем, как справедливо отмечают исследователи, именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков.

Представляется, что данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика.

Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Порядок заключения договора аренды недвижимости, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, является дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

Особого внимания заслуживают вопросы государственной регистрации рассматриваемого договора.

Специальные нормы, посвященные отдельным видам договоров аренды, указывают, что обязательство из договора аренды, заключенного сроком более чем на один год, считается возникшим после совершения государственной регистрации указанного соглашения. Такой подход характерен для аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий.Такого рода практика позволяла на протяжении длительного периода времени недобросовестной стороне незарегистрированного договора аренды признавать договор аренды недействительным, что ущемляло права добросовестного арендодателя.Между тем вопреки разъяснениям Пленума ВАС РФ некоторые суды все равно сохранили устоявшийся подход к признанию договора аренды незаключенным, в случае если стороны не осуществляли государственную регистрацию такового. Представляется, что игнорирование указаний Пленума ВАС РФ сводится к тому, что указанное разъяснение осуществило подмену понятий и смысловой нагрузки, вкладываемой законодателем в процесс регистрации договора аренды, которая заключается в следующем: на законодательном уровне установлено правило регистрации договора аренды, имеющее правоустанавливающий (правообразующий) характер. Между тем Пленум ВАС РФ перевел статус указанной регистрации из правоустанавливающего в правоподтверждающий (деклараторный, учетный).

Однако существование разносторонней практики по разрешению аналогичных вопросов не могло сохраняться, поскольку такого рода практика сказывается на прочности (стойкости) гражданского оборота. В этом случае для целей легитимизации подхода, выработанного Пленумом ВАС РФ, и устранения возможности злоупотребления правом в целях признания договора аренды незаключенным, 1 июня 2015 года п. 3 ст. 433 ГК РФ был изложен в новой редакции.Следует предположить, что закрепление в ГК РФ данного положения не позволило добиться в полной мере признания договора аренды консенсуальной сделкой. Дело в том, что данная статья указывает лишь на момент заключенности договора для третьих лиц, умалчивая о возникновении обязательственной связи непосредственно между арендодателем и арендатором.

Безусловно, можно использовать подход системного толкования п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ и принципа, согласно которому более поздний закон отменяет закон более ранний, что позволяет утверждать, что обязательственная связь между сторонами договора аренды возникает, несмотря на упущения в государственной регистрации такого договора.Для устранения такого рода коллизий представляется необходимым исключить из п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 658 ГК РФ следующее положение: «и считается заключенным с момента такой регистрации». Такого рода действия позволят добиться распространения на общественные отношения позиции Пленума ВАС РФ, закрепленной в Постановлении № 73 в полном объеме.

Таким образом, на практике возникает ситуация, при которой наблюдается обязательный «двойной» порядок государственной регистрации:

1) регистрация договора аренды;

2) регистрация прав арендатора на объект аренды.

Такого рода подход является основанием для утверждения о возможном существовании на практике следующей ситуации: предположим, что договор аренды недвижимости был заключен 01.08.2014, а факт распоряжения имуществом был поставлен под условие, что передача осуществляется по истечении 30 дней с момента заключения. Тем самым стороны должны были «пойти» в регистрирующий орган 01.08.2014 и подать документы на регистрацию договора аренды. Исключительно после такой государственной регистрации договора аренды возникает сама обязательственная связь, т.е. договор считался бы заключенным.Затем по истечении указанного тридцатидневного срока стороны вновь должны обращаться в регистрирующий орган и регистрировать акт распоряжения, который свидетельствует уже о смене фактического владельца вещи, т.е. о совершении акта оглашения прав арендатора на объект аренды.

Однако описанная многоступенчатая процедура регистрации не может способствовать эффективному гражданскому обороту, поскольку она не только усложняет взаимоотношения между субъектами права, но и вносит неразбериху в сферу правоприменения. Договор является основанием для возникновения обязательства. Однако факт регистрации договора не может и не должен являться основанием для возникновения соответствующего обязательственного правоотношения. Только своей волей участники гражданского оборота могут приобретать те или иные права и обязанности. Следовательно, договор аренды порождает обязанности у его субъектов с момента достижения ими согласия по всем его существенным условиям вне зависимости от государственной регистрации такового. Между тем акт распоряжения арендодателем объектом аренды в пользу арендатора является основанием для оглашения права последнего перед третьими лицами. В свою очередь оглашение или регистрация права арендатора на объект аренды, т.е. доведение сведений о праве арендатора на вещь перед неопределенным кругом лиц, позволяет третьим лицам сделать вывод, что право на вещь принадлежит как арендодателю, так и арендатору. В некоторой степени сказанное подтверждается исследователями, указывающими, что вещные права возникают у арендатора с момента приобретения им статуса титульного владельца арендуемого имущества.

Представляется, что отказ от предусмотренного ныне порядка государственной регистрации договора аренды является наиболее предпочтительным вариантом развития событий. Между тем после того, как арендодатель совершит акт распоряжения объектом аренды, т.е. исполнит свою обязанность по договору, в том случае если арендатор осознает ценность приобретенных им прав на объект аренды (вещную ценность), он будет вправе огласить приобретенные им права перед неопределенным кругом лиц. В описанной конструкции основанием для оглашения будет предоставление регистрирующему органу акта распоряжения, на практике также именуемого актом приема-передачи, составление и подписание которого ставилось бы под условие исполнения обязанности арендодателя по передаче арендатору объекта аренды. Представляется, что схожий подход хотел ввести законодатель при принятии Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ в первой редакции. При этом, несмотря на то что отмена обязанности по государственной регистрации договора аренды просуществовала непродолжительный период времени, представляется, что основанием для оглашения прав арендатора может являться исключительно акт распоряжения объектом аренды, поскольку задачей регистрирующего органа является лишь оглашение соответствующих прав лица, а не изучение коммерческих составляющих договора.

Акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота, а существующий «двойной» порядок регистрации договора аренды и прав арендатора не отражает в себе тенденции законодательной и судебной практики, что приводит к развитию фактов злоупотребления правом со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений.

Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.

Среди обычных и случайных условий договоров наибольший интерес представляют условия об ответственности сторон рассматриваемых договоров.Например, условиями договора на арендатора может быть возложена обязанность уплатить неустойку за передачу имущества в субаренду без согласования с арендодателем.В то же время подобное условие судами не всегда признается законным.

С одной стороны, различные судебные инстанции, включая ВАС РФ, признают, что договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.Таким образом, пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для субаренды будет невозможно. Следовательно, имея бессрочный договор аренды, заключить субарендное соглашение на срок, например, два года, не получится.В то же время существует способ, который позволяет избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 и Минфина России от 14.04.2009 № 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев. 1.01.2007 между ООО «Стандарт Сервис» и предпринимателем Семибратовым Р.С. Полагая, что ответчиком не исполнялись условия договоров субаренды, ООО «Топ Сервис» обратилось с иском в арбитражный суд. На практике не редки случаи, когда в процессе действия договора возникает необходимость во внесении в него изменений либо его расторжения. Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.

Другими словами, если договором не определен объект аренды, но в акте приема-передачи информация о нем присутствует, и такой акт подписан сторонами без оговорок, договор признается действительным. И напротив, если акт, как и сам договор, не содержит сведений, позволяющих определить объект аренды, договор считается незаключенным.

Заключая договор аренды целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, не составит труда определить его объект. В этом случае достаточно указать его адрес и площадь.

Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания.

В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь.

При согласовании условий об объекте аренды не меньше внимания заслуживают нормы, касающиеся проведения ремонтных работ, перепланировки и переустройства, поскольку в результате таких работ может быть изменен не только вид помещений, но и их функциональное назначение, а также площадь.

В этом случае интересы арендодателя могут серьезно пострадать. Распространены, в частности, случаи, когда арендатор в результате незаконной перепланировки увеличивает площадь арендуемого объекта, оплачивая лишь ту, что указана в договоре. Или же образовавшиеся площади сдаются в субаренду. В обоих случаях арендодатель несет материальные потери.

Стоит отметить, однако, что в подобных случаях арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При наличии доказательств проведения ответчиком соответствующих работ и увеличения площади суды становятся на сторону заявителей.

В то же время по вопросу о том, может ли договор аренды содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа, существует две позиции судов.

Согласно первой из них договор аренды может содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа.

Еще одной особенностью рассматриваемых договоров выступает необходимость составления передаточного акта.Стоит особо отметить, что весь перечень передаваемого имущества и его состояние должны быть в нем отражены. Передаваемое имущество должно строго соответствовать целям заключения договора.И наконец, возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте договора от других смежных ему - целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено.

При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя.

При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида, - принцип целостности, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды.

Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны, выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие, как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводят к неиспользованию данного договора на практике. В современных, постоянно развивающихся условиях государство обязано уделять большее внимание отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества, а тем более таких его разновидностей, как предприятия, устраняя противоречия в нормативно-правовых актах, приводя их в соответствие с реальностью.

Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования и т.д. Виды недвижимого имущества «по природе» можно условно разделить на две основные категории: объекты, прочно связанные с землей, и земельные участки.Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая связь объекта с землей и юридическая связь.

В законодательстве отсутствует определение того, что понимается под прочной конструктивной связью с земельным участком. Однако из комплексного анализа норм можно выявить следующее.

Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком.Таким образом, прочную связь объекта с землей могут обеспечить несущие конструкции. Следовательно, «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно.

Нельзя не отметить, что для идентификации вещи в качестве недвижимой данного признака недостаточно. На несовершенство этого критерия обращал внимание еще Г.Ф. Шершеневич.Второй признак недвижимостиявляется оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.

Третий признак недвижимости (создание недвижимости в установленном законом порядке) прямо не указан в ГК РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.

Пятый признак - объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок. В этой связи интересным представляется случай, рассмотренный Верховным Судом РФ в Определении от 7 апреля 2016 г. В сведениях ЕГРП содержалась запись о правах на недвижимое имущество - спортивную площадку. Исследовав материалы дела и установив, что спортивная площадка представляет собой лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, суд пришел к выводу о том, что объект, права на который были зарегистрированы, не отвечает признакам сооружения, равно как и другим видам объектов недвижимости, а, следовательно, не является самостоятельной недвижимой вещью.

Причем, как справедливо отмечают исследователи, именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков.

Представляется, что данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика.

Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Порядок заключения договора аренды недвижимости, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, является дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

Особого внимания заслуживают вопросы государственной регистрации рассматриваемого договора.

Специальные нормы, посвященные отдельным видам договоров аренды, указывают, что обязательство из договора аренды, заключенного сроком более чем на один год, считается возникшим после совершения государственной регистрации указанного соглашения. Такой подход характерен для аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий.Такого рода практика позволяла на протяжении длительного периода времени недобросовестной стороне незарегистрированного договора аренды признавать договор аренды недействительным, что ущемляло права добросовестного арендодателя.Между тем вопреки разъяснениям Пленума ВАС РФ некоторые суды все равно сохранили устоявшийся подход к признанию договора аренды незаключенным, в случае если стороны не осуществляли государственную регистрацию такового. Представляется, что игнорирование указаний Пленума ВАС РФ сводится к тому, что указанное разъяснение осуществило подмену понятий и смысловой нагрузки, вкладываемой законодателем в процесс регистрации договора аренды, которая заключается в следующем: на законодательном уровне установлено правило регистрации договора аренды, имеющее правоустанавливающий (правообразующий) характер. Между тем Пленум ВАС РФ перевел статус указанной регистрации из правоустанавливающего в правоподтверждающий (деклараторный, учетный).

Однако существование разносторонней практики по разрешению аналогичных вопросов не могло сохраняться, поскольку такого рода практика сказывается на прочности (стойкости) гражданского оборота. В этом случае для целей легитимизации подхода, выработанного Пленумом ВАС РФ, и устранения возможности злоупотребления правом в целях признания договора аренды незаключенным, 1 июня 2015 года п. 3 ст. 433 ГК РФ был изложен в новой редакции.Следует предположить, что закрепление в ГК РФ данного положения не позволило добиться в полной мере признания договора аренды консенсуальной сделкой. Дело в том, что данная статья указывает лишь на момент заключенности договора для третьих лиц, умалчивая о возникновении обязательственной связи непосредственно между арендодателем и арендатором.

Безусловно, можно использовать подход системного толкования п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ и принципа, согласно которому более поздний закон отменяет закон более ранний, что позволяет утверждать, что обязательственная связь между сторонами договора аренды возникает, несмотря на упущения в государственной регистрации такого договора.Для устранения такого рода коллизий представляется необходимым исключить из п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 658 ГК РФ следующее положение: «и считается заключенным с момента такой регистрации». Такого рода действия позволят добиться распространения на общественные отношения позиции Пленума ВАС РФ, закрепленной в Постановлении № 73 в полном объеме.

Таким образом, на практике возникает ситуация, при которой наблюдается обязательный «двойной» порядок государственной регистрации:

1) регистрация договора аренды;

2) регистрация прав арендатора на объект аренды.

Такого рода подход является основанием для утверждения о возможном существовании на практике следующей ситуации: предположим, что договор аренды недвижимости был заключен 01.08.2014, а факт распоряжения имуществом был поставлен под условие, что передача осуществляется по истечении 30 дней с момента заключения. Тем самым стороны должны были «пойти» в регистрирующий орган 01.08.2014 и подать документы на регистрацию договора аренды. Исключительно после такой государственной регистрации договора аренды возникает сама обязательственная связь, т.е. договор считался бы заключенным.Затем по истечении указанного тридцатидневного срока стороны вновь должны обращаться в регистрирующий орган и регистрировать акт распоряжения, который свидетельствует уже о смене фактического владельца вещи, т.е. о совершении акта оглашения прав арендатора на объект аренды.

Однако описанная многоступенчатая процедура регистрации не может способствовать эффективному гражданскому обороту, поскольку она не только усложняет взаимоотношения между субъектами права, но и вносит неразбериху в сферу правоприменения. Договор является основанием для возникновения обязательства. Однако факт регистрации договора не может и не должен являться основанием для возникновения соответствующего обязательственного правоотношения. Только своей волей участники гражданского оборота могут приобретать те или иные права и обязанности. Следовательно, договор аренды порождает обязанности у его субъектов с момента достижения ими согласия по всем его существенным условиям вне зависимости от государственной регистрации такового. Между тем акт распоряжения арендодателем объектом аренды в пользу арендатора является основанием для оглашения права последнего перед третьими лицами. В свою очередь оглашение или регистрация права арендатора на объект аренды, т.е. доведение сведений о праве арендатора на вещь перед неопределенным кругом лиц, позволяет третьим лицам сделать вывод, что право на вещь принадлежит как арендодателю, так и арендатору. В некоторой степени сказанное подтверждается исследователями, указывающими, что вещные права возникают у арендатора с момента приобретения им статуса титульного владельца арендуемого имущества.

Представляется, что отказ от предусмотренного ныне порядка государственной регистрации договора аренды является наиболее предпочтительным вариантом развития событий. Между тем после того, как арендодатель совершит акт распоряжения объектом аренды, т.е. исполнит свою обязанность по договору, в том случае если арендатор осознает ценность приобретенных им прав на объект аренды (вещную ценность), он будет вправе огласить приобретенные им права перед неопределенным кругом лиц. В описанной конструкции основанием для оглашения будет предоставление регистрирующему органу акта распоряжения, на практике также именуемого актом приема-передачи, составление и подписание которого ставилось бы под условие исполнения обязанности арендодателя по передаче арендатору объекта аренды. Представляется, что схожий подход хотел ввести законодатель при принятии Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ в первой редакции. При этом, несмотря на то что отмена обязанности по государственной регистрации договора аренды просуществовала непродолжительный период времени, представляется, что основанием для оглашения прав арендатора может являться исключительно акт распоряжения объектом аренды, поскольку задачей регистрирующего органа является лишь оглашение соответствующих прав лица, а не изучение коммерческих составляющих договора.

Акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота, а существующий «двойной» порядок регистрации договора аренды и прав арендатора не отражает в себе тенденции законодательной и судебной практики, что приводит к развитию фактов злоупотребления правом со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений.

Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.

Среди обычных и случайных условий договоров наибольший интерес представляют условия об ответственности сторон рассматриваемых договоров.Например, условиями договора на арендатора может быть возложена обязанность уплатить неустойку за передачу имущества в субаренду без согласования с арендодателем.В то же время подобное условие судами не всегда признается законным.

С одной стороны, различные судебные инстанции, включая ВАС РФ, признают, что договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.Таким образом, пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для субаренды будет невозможно. Следовательно, имея бессрочный договор аренды, заключить субарендное соглашение на срок, например, два года, не получится.В то же время существует способ, который позволяет избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 и Минфина России от 14.04.2009 № 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев. 1.01.2007 между ООО «Стандарт Сервис» и предпринимателем Семибратовым Р.С. Полагая, что ответчиком не исполнялись условия договоров субаренды, ООО «Топ Сервис» обратилось с иском в арбитражный суд. На практике не редки случаи, когда в процессе действия договора возникает необходимость во внесении в него изменений либо его расторжения. Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.

Другими словами, если договором не определен объект аренды, но в акте приема-передачи информация о нем присутствует, и такой акт подписан сторонами без оговорок, договор признается действительным. И напротив, если акт, как и сам договор, не содержит сведений, позволяющих определить объект аренды, договор считается незаключенным.

Заключая договор аренды целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, не составит труда определить его объект. В этом случае достаточно указать его адрес и площадь.

Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания.

В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь.

При согласовании условий об объекте аренды не меньше внимания заслуживают нормы, касающиеся проведения ремонтных работ, перепланировки и переустройства, поскольку в результате таких работ может быть изменен не только вид помещений, но и их функциональное назначение, а также площадь.

В этом случае интересы арендодателя могут серьезно пострадать. Распространены, в частности, случаи, когда арендатор в результате незаконной перепланировки увеличивает площадь арендуемого объекта, оплачивая лишь ту, что указана в договоре. Или же образовавшиеся площади сдаются в субаренду. В обоих случаях арендодатель несет материальные потери.

Стоит отметить, однако, что в подобных случаях арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При наличии доказательств проведения ответчиком соответствующих работ и увеличения площади суды становятся на сторону заявителей.

В то же время по вопросу о том, может ли договор аренды содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа, существует две позиции судов.

Согласно первой из них договор аренды может содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа.

Еще одной особенностью рассматриваемых договоров выступает необходимость составления передаточного акта.Стоит особо отметить, что весь перечень передаваемого имущества и его состояние должны быть в нем отражены. Передаваемое имущество должно строго соответствовать целям заключения договора.И наконец, возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте договора от других смежных ему - целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено.

При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя.

При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида, - принцип целостности, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды.

Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны, выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие, как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводят к неиспользованию данного договора на практике. В современных, постоянно развивающихся условиях государство обязано уделять большее внимание отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества, а тем более таких его разновидностей, как предприятия, устраняя противоречия в нормативно-правовых актах, приводя их в соответствие с реальностью.

Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора.

В ст. 619 ГК РФ не содержится такое основание расторжения договора, как неполное внесение арендной платы, поскольку исходя из смысла данной статьи, речь идет именно о неоплате. Если же по представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки осуществлялись, но не в полном объеме, то ст. 619 ГК РФ, по нашему мнению, применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. В тоже время в упомянутой статье ГК РФ указываются специальные основания расторжения, договора, которые применяются субсидиарно с общими основаниями расторжения договора, предусмотренными ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Таким образом, если арендодатель, заявляя иск о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, докажет, что такое нарушение договора, является существенным, то подобный договор должен подлежать расторжению судом на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ См.: Еремкина T.A. Указ. соч. - С. 18-19..

В свою очередь по требованию арендатора досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке может производиться по решению суда. С.Н. Мызров выделяет такие случаи, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями-договора или назначения имущества;

преданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

при заключении договора арендодатель не предупредил обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество См.: Мызров С.Н. Указ. соч. - С. 29-30..

Следует обратить внимание на то, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). Применительно к договору субаренды данное правило транслируется вп. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которому при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ).

Следует отметить, что признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Если договор аренды будет признан ничтожным, то ничтожным будет и договор субаренды, заключенный на основе договора аренды См.: Постановление ФАС Уральского округа от 08 августа 2007 г. № Ф09-6146/07-С6 // СПС Гарант.

Досрочное прекращение договора аренды, в силу зависимости от него отношений субаренды, может существенно отразиться на имущественном положении субарендатора. Поэтому в ГК РФ включены нормы, призванные в некоторой степени защитить интересы субарендатора. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Так как досрочное расторжение договора аренды нарушает права субарендатора, то ГК РФ предоставляет субарендатору право на заключение договора аренды. Но стороны могут предусмотреть и иное правило в договоре, чем установленное в п. 1 ст.618 ГК РФ, например, переход прав и обязанностей по договору аренды к субарендатору.

Причем если к моменту досрочного прекращения договора аренды договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам пункта 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды).

Так, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества «Солянка 1/2» права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 № 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом (договор от 25.02.2008 № 01/01-кр).

В то же время положения п. 1 ст. 618 ГК РФ направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.

Поэтому, как указал Президиум ВАС РФ, «предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса...» Постановление Президиума ВАС РФ от 13 сентября 2011 г. № 4381/11 по делу № А40-168376/09-89-1159 // СПС Гарант.

Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Во-первых, договор аренды будет заключен не на новый срок, а на оставшийся срок первоначального договора аренды. Во-вторых, в данном случае содержание этого нового договора аренды должно совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора, что совсем не гарантируется при использовании преимущественного права. В-третьих, закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - С. 319..

Во всяком случае, никакого перевода прав и обязанностей на субарендатора аналогично тому, как это закреплено в ст. 621 ГК РФ, в п. 1 ст. 618 не предусмотрено, да он и невозможен в случаях, когда условия нового договора отличаются от условий прежнего. При ближайшем рассмотрении приходится прийти к выводу, что в такой ситуации по действующему законодательству интересы субарендатора остаются вообще незащищенными. Ведь закон не возлагает на арендодателя обязанности уведомлять субарендатора о наличии у него права, предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ, или выяснять наличие у него намерения воспользоваться этим правом. Кроме того, оснований для признания нового договора аренды с третьим лицом недействительным, равно как и для взыскания убытков с арендодателя в связи с незаключением договора аренды с субарендатором, тоже нет, так как в действиях арендодателя, правомерных по сути, не было уклонения от заключения договора в обязательном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

При этом если после прекращения договора аренды субарендатор заключил новый договор субаренды с новым арендатором, то он утрачивает право на получение имущества в аренду на условиях прекращенного договора аренды См.: Постановление ФАС Уральского округа от 06 февраля 2006 г. № Ф09-100/06-С6 // СПС Гарант.

Следует обратить внимание на то, что по смыслу статьи 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.