Договір майнового найму

Размещено на http://www.Allbest.ru/

Размещено на http://www.Allbest.ru/

ПЛАН

ВСТУП

Розділ 1. Поняття договору найму (оренди)

Розділ 2. Різновиди договору найму (оренди)

2.1 Поняття лізингу та його види

2.2 Договір прокату

2.3 Оренда земельної ділянки, оренда будівлі або іншої капітальної споруди

2.4 Оренда транспортного засобу

Розділ 3. Права та обов'язки сторін договору найму (оренди)

Розділ 4. Припинення договору найму (оренди)

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

ВСТУП

Як у процесі господарювання суб'єктів підприємницької діяльності,так і в побутовому житті громадян трапляється безліч ситуацій, коли ту чи іншу річ купувати обтяжливо або взагалі не вигідно (наприклад,у разі її тимчасової потреби). Поряд з тим деякі громадяни чи організації,що мають відповідне майно,тимчасово самі його не використовують. За таких обставин найліпшим способом задоволення потреб обох сторін видається укладання договору майнового найму (оренди), який слугує своєрідним засобом взаємодопомоги зацікавлених осіб.

Практика орендних відносин свідчить про те, що в більшості випадків при укладанні договорів оренди орендодавці стикаються з проблемами невиконання або неналежного і/або невчасного виконання орендарями своїх зобов'язань. Перш за все, це несплата або невчасна сплата орендної плати. Природно, що орендодавець зацікавлений, щоб орендна плата сплачувалась, а зобов'язання орендаря виконувались належним чином і вчасно.

Договір найму є найпоширенішим зобов'язанням з передачі майна у користування. Основними відмінними рисами договору найму (оренди) майна від інших договорів є те, що наймач отримує майно не у власність, а в тимчасове користування. Після закінчення строку договору або у разі його дострокового розірвання наймач зобов'язаний повернути майно у тому самому стані, в якому він його одержав від власника.

Одним з головних джерел цивільно-правового регулювання орендних відносин є Цивільний Кодекс України у якому визначено комплекс норм, що регулюють всі види орендних відносин. Проте вони носять загальний характер і тому повністю не регулюють ті види орендних відносин, для яких не передбачено спеціальних правил. Йдеться про самостійні види оренди (фінансова оренда, тощо). Слід зауважити, що багато норм мають диспозитивний характер, що дозволяє сторонам в договорі вносити свої корективи, якщо це не заборонено законом і не передбачено в договорі. При розгляді деяких видів оренди нерухомого майна застосовуються норми, наприклад, Земельного Кодексу, Водним Кодексом, ЗУ „Про надра”, основи лісового законодавства. Оренда житлових квартир, будинків здійснюється з врахуванням положень Житлового кодексу. А передача в оренду державного та комунального майна регламентується законодавством про приватизацію та іншими підзаконними актами.

Законодавством встановлюються види цілісних майнових комплексів підприємств, які за характером своєї діяльності не можуть бути об'єктами оренди. Наприклад, діяльність по виготовленню і реалізації наркотичних засобів, військової зброї та боєприпасів до неї, а також холодної зброї. Не можуть бути об'єктом оренди транспортні підприємства, які здійснюють внутрішні та міжнародні перевезення пасажирів та вантажів, підприємств, діяльність яких пов'язана з видобутком дорогоцінних металів та дорогоцінних каменів, виготовлення та реалізація виробів з їх використанням та інша діяльність. Декретом Кабінету Міністрів України від 31 грудня 1992 р. затверджений Перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається [5, c.1]. До них належать радіотелевізійні передавальні центри та об'єкти, що становлять загальнодержавну систему зв'язку, а також об'єкти, що забезпечують зв'язком органи законодавчої та виконавчої влади, магістральні лінії електропередачі, магістральні трубопроводи та інші об'єкти.

Здача майна в оренду не спричиняє передачу права власності на це майно. Воно надається іншим особам у тимчасове і платне користування. Документом, який регламентує відносини оренди, є договір оренди. Він укладається в письмовій формі на засадах добровільності і рівноправності сторін. Отже, за договором оренди одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати другій стороні (орендареві) відповідне майно у строкове платне володіння і користування для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В даній роботі ставлю перед собою мету дослідити в першу чергу такі питання як поняття договору майнового найму, права та обов'язки сторін такого найму, окремими питаннями розглянути особливості укладення та дотримання договорів оренди та лізингу.

Реалізація поставленої мети здійснюється шляхом вирішення кількох основних завдань:

1. Дослідити поняття та значення договору майнового найму в цивільному законодавстві України.

2. Висвітлити особливості договору майнового найму.

Курсова робота складається зі вступу, чотирьох розділів, чотирьох підрозділів, висновків та списку використаної літератури і джерел.

Розділ 1. Поняття договору оренди

Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств та організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним та юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.

Відповідно до ст.759 Цивільного Кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст.759 ЦК України).

Договір найму є найпоширенішим зобов'язанням з передачі майна у користування. У главі 58 ЦК України врегульовуються відносини з договору найму. Слід зауважити, що у законодавстві та науковій літературі поряд з терміном «найм» широко вживаються терміни «оренда», «лізинг», «прокат», якими позначають однотипні за своєю юридичною природою договори, кожен з яких має певні особливості, обумовлені предметом найму.

Договір найму (оренди) -- це договір, за яким одна сторона (наймодавець, орендар) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві, орендатору) майно в користування за плату на певний строк, а наймач (орендатор) зобов'язується вчасно вносити плату і повернути майно після закінчення строку договору.

Договір найму іменується також орендою. Кожний із різновидів договору найму (оренда, прокат тощо) має свої особливості. Відмінність договору найму від інших договорів:

1) наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування. За цією ознакою договір відрізняється від договору купівлі-продажу, за яким покупець майна стає його власником. Оскільки наймач є лише тимчасовим користувачем майна, то після спливу строку договору або у разі його дострокового розірвання він зобов'язаний повернути взяте у найм майно наймодавцеві у справному вигляді;

2) предметом договору найму можуть бути лише індивідуально-визначені, неспоживні речі (нежилі приміщення, обладнання, машини тощо), що не знищуються в процесі їх використання, адже здане в найм майно підлягає поверненню. За цією ознакою договір найму (оренди) відрізняється від договору позики, за яким позичальник придбаває майно у власність і він зобов'язаний повернути позикодавцеві таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості;

3) сплатний договір -- за цією ознакою він відрізняється від договору позички.

Характеристики договору -- двосторонній і сплатний. Згідно з новим ЦК може бути як консенсуальним, так і реальним.

Предмет договору найму

Коло майна, що може бути предметом найму, визначене у ст.760 ЦК. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

Предметом договору найму можуть бути також майнові права.

Сторони в договорі

ЦК не містить спеціальних вимог до сторін договору найму -- його учасниками можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Наймодавцями можуть бути як власники майна, так і уповноважені ними особи. Наймачами можуть бути як юридичні особи різних організаційно-правових форм і форм власності, так і дієздатні фізичні особи. Форма договору. До форми договору найму застосовуються загальні правила про форму правочинів.

Згідно зі ст.763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений договором. Стаття не встановлює граничних строків договору майнового найму. Це дає сторонам можливість укладати договір на будь-який строк, що визначається ними. Разом з тим передбачено, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна -- за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Отже, зобов'язання за договором найму, укладеним на невизначений строк, може бути припинене на розсуд наймодавця або наймача в будь-який час із попередженням контрагента про відмову від договору за певний строк. Сторона, яка бажає відмовитися від договору, зобов'язана попередити про це іншу сторону завчасно з метою запобігання збитків, які можуть виникнути у зв'язку з несподіваним розірванням договору. Попередження про розірвання договору найму має бути зроблене у письмовій формі, яка забезпечує можливість доведення у разі спору, що таке попередження було зроблено. Строки попередження про відмову від договору найму обчислюються з дня відповідного повідомлення контрагента або з дня, коли він міг про це дізнатись.

Відповідно до ст.764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. За змістом цієї норми, продовження користування майном після закінчення строку договору можливе без повторного його укладення, тому що за відсутності заперечень наймодавця договір вважається поновленим на певний строк. У разі заперечення наймодавця проти автоматичного продовження дії договору він зобов'язаний про це повідомити наймача. Однак це не виключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їх розсуд із попереднім попередженням одна одну в строки, передбачені законом.

Тобто підставою припинення договору є сплив строку дії договору за умови, що наймодавець вимагає повернення йому майна. За відсутності такої вимоги договір не припиняється. У законі у цьому разі йдеться про поновлення, тобто про продовження на новий строк колишнього договору, а не про укладення нового. Однак у договір можуть бути внесені уточнення, наприклад, про ремонт майна, строки внесення плати за користування тощо.

Таким чином, відповідно до загальних правил, закріплених у ЦК, продовження користування майном після закінчення строку договору пов'язується з відсутністю заперечень наймодавця, поновлення договору відбувається на певний строк, а відмова однієї із сторін від договору обумовлена попередженням іншої сторони за один місяць (нерухомого майна -- за три місяці).

У разі припинення договору наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Інакше наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

У ЦК України відносини найму регулюються положеннями гл. 58. Структура даної глави побудована за класичною пандектною системою, властивою структурі Цивільного кодексу в цілому. Так, §1 гл. 58 присвячений регулюванню загальних положень про договір найму (оренди). Наступні параграфи містять особливі положення, властиві окремим видам договорів найму (прокат, найм транспортних засобів, найм будівель та інших капітальних споруд, лізинг). Виділення окремих видів договорів оренди здійснено в ЦК України не на основі якогось єдиного кваліфікаційного критерію, а, як правило, залежно від виду майна, що надається в оренду. Разом із тим договір прокату виділений в окремий вид договору оренди, виходячи насамперед з його суб'єктного складу (орендодавцем тут виступає суб'єкт підприємницької діяльності), а також із мети використання орендарем орендованого майна (таке використання має носити побутовий, споживчий, характер). Основні кваліфікаційні ознаки договору лізингу полягають у тому, що в цих відносинах крім орендодавця та орендаря, бере участь також продавець майна.

Загальні положення про найм застосовуються до регулювання окремих видів договорів найму субсидіарно, тобто в тому випадку, коли спеціальними правилами про ці договори не встановлено інше. Певні норми щодо відносин найму містяться також в інших главах Цивільного кодексу (наприклад ст.705 ЦК регулюється договір найму-продажу). Положення щодо врегулювання окремих видів найму можуть міститися і в інших нормативних актах. Такими актами, на приклад, є закони України "Про оренду державного та комунального майна", "Про оренду землі".

Договір оренди є документом, який регламентує відносини оренди. Він укладається в письмовій формі на засадах добровільності і рівноправності сторін. Отже, за договором оренди одна сторона (орендодавець) зобов`язується надати другій стороні (орендареві) відповідне майно у строкове платне володіння і користування для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

майновий найм прокат лізинг оренда

Розділ 2. Різновиди орендних договорів

2.1 Поняття лізингу та його види

Лізинг (від англійського lease - оренда) як одна з прогресивних форм забезпечення товаровиробників засобами виробництва є порівняно новим видом зобов'язань для нашої господарської системи. Як різновид оренди лізингові операції почали інтенсивно розвиватися в ряді країн (США, Японія, країни Західної Європи) в період після другої світової війни і сьогодні стали невід'ємною частиною економіки в більшості промислово розвинених країн та багатьох країнах, що розвиваються. За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізиногоодержувачі) у користування майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених умов на певний строк і за встановлену плату ст.806 ЦК.

Сучасний ринок лізингових послуг характеризується різноманіттям форм лізингу, моделей лізингових контрактів і юридичних норм, що регулюють лізингові операції. Існуючі форми лізингу можна об'єднати у два основних види - оперативний та фінансовий лізинги.

Оперативний лізинг - це господарська операція фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає передачу орендарю права користування основними фондами на строк, що не перевищує строку їх повної амортизації, з обов'язковим поверненням таких основних фондів їх власнику після закінчення строку дії лізингової угоди. Основні фонди, передані в оперативний лізинг, залишаються у складі основних фондів орендодавця.

Оскільки при оперативному лізингу орендодавець не може амортизувати всі витрати за рахунок надходжень від одного орендаря, в літературі цей вид лізингу називають ще лізингом з неповною окупністю.

Для оперативного лізингу характерні такі основні ознаки: - лізингодавець не розраховує відшкодувати всі свої витрати за рахунок надходження лізингових платежів від одного лізингоодержувача;

- лізинговий договір укладається, як правило, на 2-5 років, що значно менше, ніж терміни фізичного зносу обладнання, і може бути розірваний лізингоодержувачем у будь-який час;

- ризик псування або втрати об'єкта лежить в основному на лізингодавці. У лізинговому договорі може передбачатися певна відповідальність лізингоодержувача за псування переданого йому майна, але її розмір значно менше первісної ціни майна;

- ставка лізингових платежів зазвичай вища, ніж при фінансовому лізингу. Це викликано тим, що лізингодавець, не маючи повної гарантії окупності витрат, змушений враховувати різні комерційні ризики (ризик не знайти орендаря на весь обсяг наявного обладнання, ризик поломки об'єкта угоди, ризик дострокового розірвання договору) шляхом підвищення ціни на свої послуги;

- об'єктом угоди є найбільш популярні види машин і устаткування.

При оперативному лізингу лізингова компанія купує устаткування заздалегідь, не знаючи конкретного орендаря. Тому фірми, що займаються оперативним лізингом, повинні добре знати кон'юнктуру ринку інвестиційних товарів як нових, так і колишніх уже був у вжитку. Лізингові компанії при цьому виді лізингу самі страхують майно, що здається в оренду, та забезпечують його технічне обслуговування та ремонт.

Після закінчення терміну лізингового договору лізингоодержувач має право:

- продовжити термін договору на більш вигідних умовах;

- повернути обладнання лізингодавцю;

- купити обладнання у лізингодавця при наявності угоди на купівлю за

справедливою ринковою вартістю. Оскільки при укладанні договору заздалегідь не можна досить точно визначити залишкову ринкову вартість об'єкта угоди, то це положення вимагає від лізингових фірм гарного знання кон'юнктури ринку обладнання. Лізингоодержувач за допомогою оперативного лізингу прагне уникнути ризиків, пов'язаних з володінням майном, наприклад, з моральним старінням, зниженням рентабельності у зв'язку зі зміною попиту на вироблену продукцію, поломкою обладнання, збільшенням прямих і непрямих непродуктивних витрат, викликаних ремонтом і простоєм устаткування, і т.д.

Фінансовий лізинг (лізинг повною окупністю) - це господарська операція фізичної чи юридичної особи, що передбачає придбання орендодавцем на замовлення орендаря основних фондів із подальшою їх передачею у користування орендарю на строк, що не перевищує строку повної амортизації таких основних фондів з обов'язковою передачею права власності на такі основні фонди орендареві. Фінансовий лізинг є різновидом фінансового кредиту, тому іноді він ще має назву інвестиційного лізингу. Витрати орендодавця на купівлю об'єктів фінансового лізингу не включаються до складу валових витрат або до складу основних фондів такого орендодавця. В операціях фінансового лізингу на початкових стадіях беруть участь три суб'єкти:

- виробник або продавець устаткування, який, уклавши угоду купівлі-продажу або поставки, втрачає право власності (право повного господарського відання) на зазначене устаткування;

- орендодавець (лізингова компанія), який укладає договір купівлі-продажу (поставки) з виробником і стає власником устаткування;

- орендар, який отримує майно у володіння та користування і здійснює орендні платежі.

Фінансовий лізинг характеризується такими основними рисами:

- участь третьої сторони (виробника чи постачальника об'єкта угоди);

- неможливість розірвання договору протягом так званого основного терміну оренди, тобто терміну, необхідного для відшкодування витрат орендодавця. Однак на практиці це іноді відбувається, що обумовлюється в угоді про лізинг, але в цьому випадку вартість операції значно зростає;

- більш тривалий термін лізингової угоди (звичайно близький терміну служби об'єкта угоди);

- об'єкти угод, як правило, відрізняються високою вартістю.

Після завершення терміну контракту лізингоодержувач може:

- купити об'єкт угоди, але за залишковою вартістю;

- укласти новий договір на менший термін і за пільговою ставкою;

- повернути об'єкт угоди лізинговій компанії.

Про свій вибір лізингоодержувач повідомляє лізингодавцю за 6 місяців або в інший період до закінчення терміну договору. Якщо в договорі передбачається погодження (опціон) на купівлю предмета угоди, то сторони заздалегідь визначають залишкову вартість об'єкта. Зазвичай вона становить від 1 до 10% початкової вартості, що дає право лізингодавцю нараховувати амортизацію на всю вартість обладнання.

Оскільки фінансовий лізинг за економічними ознаками схожий з довгостроковим банківським кредитуванням капітальних вкладень, то особливе місце на ринку фінансового лізингу займають банки, фінансові компанії та спеціалізовані компанії, тісно пов'язані з банками.

Певний інтерес з точки зору перспектив застосування в господарській практиці України становить так званий зворотний лізинг (lease back) - господарська операція фізичної чи юридичної особи, що передбачає продаж основних фондів фінансовій організації (лізинговій компанії) з одночасним зворотним отриманням цих основних фондів такою фізичною чи юридичною особою в оперативний або фінансовий лізинг.

Видом лізингу, здатним задовольнити як підприємства-орендарів, так і лізингові компанії, уявляється компенсаційний лізинг. При цьому виді лізингу орендар поставляє орендодавцеві частину продукції, що виробляється на орендованому устаткуванні. Заміна орендних платежів у грошовій формі розрахунками виробленою продукцією особливо приваблива при міжнародному лізингу для товаровиробників, що не мають валютних коштів для розрахунків з іноземним орендодавцем або для придбання обладнання у інофірми-виробника.

2.2 Договір прокату

Договір прокату є одним з різновидів договору оренди. Він має деякі особливості та відмінності від інших договорів. Отже договір прокату полягає в переданні рухомої речі в користування за плату на певний строк від наймодавця, який здійснює підприємницьку діяльність, до наймача. Ст.787 ЦК.

Юридичними ознаками договору прокату є те, що він взаємний, консенсуальний або реальний, відплатний.

Договір прокату є договором приєднання, оскільки наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату; крім того, належить до публічних договорів.

Сторонами договору є наймодавець і наймач. Наймодавцем може бути як юридична, так і фізична особа, для якої надання речей у користування є видом підприємницької діяльності, а наймачем -- лише повнолітня фізична особа за наявності у неї паспорта. Щоб одержати автомобіль, мотоцикл, моторолер, моторний човен або катер, обов'язково подають документ, який засвідчує право керувати цими транспортними засобами.

Предметом договору є рухома річ, яку використовують для задоволення побутових невиробничих потреб. Однак предмет договору прокату може бути використано і для виробничих потреб, якщо це встановлено договором.

Плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця.

Наймач має право відмовитися від договору прокату та повернути річ наймодавцеві у будь-який час. Причому плата за прокат речі, яку наймач сплатив за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю.

Специфіка договору прокату полягає в тому, що:

а) наймач не має права на укладення договору піднайму;

б) наймач не має переважного права на купівлю речі в разі її продажу наймодавцем;

в) капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача.

За загальним правилом майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей. При цьому закон встановлює, що інше може бути передбачено договором або випливати із суті зобов'язання. Виходить, що за наявності відповідних умов у договорі предмет договору прокату може використовуватися також для підприємницьких цілей.

Форма договору прокату повинна бути письмовою. Традиційно у сфері регулювання відносин з прокату майна використовують різні формуляри, складені орендодавцями, і стандартні (типові) форми договорів. Тому часто договір прокату має ознаками договору приєднання (ст.428 ЦК).

2.3 Оренда земельної ділянки, оренда будівлі або іншої капітальної споруди

Відносини щодо найму земельної ділянки в окремий різновид обумовлене особливостями предмета цього договору - земельної ділянки.

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеним щодо неї правами. На ділянці можуть знаходитися й інші об'єкти, наприклад насадження будівлі, водойми. Особливостей даний договір має чимало. Одною з них є те, що до договору оренди земельної ділянки докладається план-схема ділянки і кадастровий план з відображенням обмежень і сервітутів щодо неї. Оренда земельної ділянки регламентується Законом України „Про оренду землі”, Земельним Кодексом і в деяких випадках ЗУ „Про рослинний світ” і Лісовим Кодексом. Виділення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, як окремого різновиду найму проведено в ЦК за критерієм особливостей предмета. Даний договір обов'язково укладається в письмовому вигляді (на відміну від прокату) і, якщо строком більше ніж на 1 рік, то засвідчується нотаріально (ст. 793 ЦК) і підлягає державній реєстрації. До об'єктів таких договорів не слід зараховувати незакінчені будівництва та некапітальні споруди (кіоски, вагончики).

Важливо те що плата за оренду будівлі або іншої капітальної споруди складається з плати за саму споруду та за земельну ділянку, на якій вона знаходиться.

2.4 Оренда транспортного засобу

Останнім, передбаченим ЦК різновидом договору оренди є найм транспортного засобу.

Договір найму (оренди) транспортного засобу - це цивільно-правовий договір, за яким наймодавець (орендодавець) передає або зобов'язується передати наймачеві (орендарю) за плату транспортний засіб у тимчасове володіння та користування.

Відповідно цей договір має ряд особливостей та відмінностей від попередніх. Предметом такого договору ст.798 ЦК називає повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби. До особливостей належить можливість передання майна разом з екіпажем, який його обслуговує, при чому закон покладає оплату роботи екіпажу на наймодавця. Договір оренди транспортного засобу підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. На наймача покладені обов'язки по обслуговуванню (некапітальному) ТЗ (транспортні засоби) та покривати витрати, пов'язані з використанням ТЗ (наприклад податки, мийка, збори та ін. платежі). Цікавим моментом в новому ЦК є обов'язок наймодавця застрахувати ТЗ, який дає в найм. Слід, однак, відрізняти прокат наприклад велосипеда від оренди автобуса, оскільки закон вказує на самохідні ТЗ. Не буде й орендою прокат водяного скутера на короткий час, не зважаючи на те, що скутер відноситься до самохідного ТЗ. Це звертає нашу увагу на існування винятків.

Розділ 3. Права і обов'язки сторін за договором найму (оренди)

Наймодавець і наймач набувають прав і обов'язків, коло яких залежить від виду договору оренди і виду майна, що передається за цим договором.

Основні обов'язки наймодавця:

1) передати наймачеві майно в користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст.765 ЦК України);

2) передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч.1 ст.767 ЦК України);

3) попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею (ч.2 ст.767 ЦК України);

4) повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (ч.2 ст.769 ЦК України);

5) проводити за свій рахунок у строк, встановлений договором, капітальний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено законом або договором. Коли строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк (ч. 2 ст. 776 ЦК України).

Основні права наймодавця:

1) гарантувати якість речі протягом всього строку договору найму. Здійснення цього права покладає на наймодавця обов'язок забезпечити надану гарантію (ст. 768 ЦК України);

2) вимагати від наймача вчасної сплати орендної плати;

3) відмовитися від договору найму, вимагати його розірвання та відшкодування збитків у встановлених договором або законом випадках.

Основні обов'язки наймача;

1) вносити плату за користування майном, переданим за договором найму;

2) перевірити в присутності наймодавця в момент передання речі її справність. Необхідно мати на увазі, що при невиконанні цього обов'язку річ вважається такою, що передана наймачеві в належному стані (ч.3 ст.767 ЦК України);

3) укласти договір страхування речі, що є предметом договору оренди, у випадках, передбачених договором або законом (ч.2 ст.771 ЦК України);

4) користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч.1 ст.773 ЦК України);

5) проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено законом або договором (ч.1 ст.776 ЦК України);

6) усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч.1 ст.779 ЦК України);

7) у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК України).

Основні права наймача:

1) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК України);

2) змінювати стан речі, переданої у найм, але лише за згодою наймодавця (ч.3 ст.773 ЦК України);

3) за згодою наймодавця укласти договір піднайму, тобто передати річ у користування іншій особі, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму, однак строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму (ст.774 ЦК України);

4) право власності на плоди, продукцію і доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою в найм (ст.775 ЦК України);

5) поліпшити річ, передану в найм, за згодою наймодавця (ст.778 ЦК України).

6) переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору за умови належного виконання ним своїх обов'язків за договором найму. Це право застосовується лише в тому разі, якщо наймодавець і наймач досягнуть домовленостей щодо умов нового договору. В разі їх відсутності переважне право наймача припиняється. Якщо наймач виявить бажання скористатися цим правом, він має повідомити про це наймодавця у строк, встановлений договором, або у розумний строк, але в будь-якому випадку до закінчення строку договору найму (ч.1 ст.777 ЦК України);

7) переважне право перед іншими особами у разі продажу речі, переданої у найм, на її придбання за умови належного виконання ним своїх обов'язків за договором найму (ч.2 ст.777 ЦК України);

8) відмовитися від договору найму, вимагати його розірвання та відшкодування завданих йому збитків у встановлених законом або договором випадках.

Деякі права наймача виникають у зв'язку з порушенням наймодавцем покладених на нього обов'язків. У такому разі наймач на власний розсуд вирішує, яким з передбачених законом або договором альтернативних прав скористатися.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст.766 ЦК України).

У випадку, коли у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право вимагати за своїм вибором від-наймодавця:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (ч.2 ст.768 ЦК України).

Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати:

1) зменшення розміру плати за користування річчю;

2) розірвання договору та відшкодування збитків (ч.2 ст.769 ЦК України).

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, включивши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч.3 ст.776 ЦК України).

Розділ 4. Припинення договору найму (оренди): окремі теоретичні аспекти

Такий поділ договірного правовідношення має сенс, оскільки кожна стадія має самостійне значення. Так, при укладенні договору виникають договірні права та обов'язки, при виконанні сторони отримують результат, на який і спрямований договір, а у результаті припинення договірного зобов'язання права та обов'язки, що виникли на підставі договору, припиняють своє існування.

Припинення договору є самостійною стадією динаміки договірного правовідношення і не входить до складу виконання договору, оскільки припинення зобов'язання унаслідок його виконання є лише одним з можливих варіантів припинення договірного зобов'язання. До висновку про самостійність стадії припинення договору приходить у своєму дисертаційному дослідженні О. Міхно [7, с.10].

Підстави припинення договору найму (оренди) можна класифікувати за різними критеріями. Як зауважує О. Міхно, домінуючою класифікаційною системою всіх підстав (способів) припинення договору (зобов'язання) в юридичній доктрині став їх поділ на суб'єктивні й об'єктивні [7, с. 10].

Суб'єктивні підстави доцільно далі прокласифікувати у залежності від суб'єкта волевиявлення на підстави припинення договору з ініціативи наймодавця, з ініціативи наймача та за згодою сторін. Н. Шлюндт пропонує поділити підстави припинення договору оренди з ініціативи орендодавця на

1) підстави, пов'язані з порушенням договору іншою стороною та

2) підстави, не пов'язані з будь-якими порушеннями договору [3, с.17]. Дану класифікацію можна поширити і на підстави припинення договору оренди з ініціативи орендаря.

До об'єктивних підстав припинення договору, тобто таких, які не залежать від волі сторін, слід, насамперед, віднести поєднання боржника і кредитора в одній особі, неможливість виконання зобов'язання, смерть сторони договору фізичної особи, ліквідація юридичної особи та ін.

Проаналізувавши законодавство, що регулює правовідносини, пов'язані з наймом (орендою) майна, можна прийти до висновку, що припинення договорів найму (оренди) окремих видів майна має свої особливості. Крім того, підстави припинення можуть відрізнятися і у залежності від того чи договір укладений на невизначений чи на певний строк.

На основі параграфу 1 глави 58 Цивільного кодексу України, який присвячений загальним питанням найму (оренди), можна виділити наступні підстави припинення договору найму (оренди):

1) припинення договору найму в разі смерті фізичної особи-наймача та в разі ліквідації юридичної особи наймача або наймодавця (ст.781);

2) право наймодавця на відмову від договору в разі невнесення наймачем плати протягом трьох місяців поспіль (ст.782);

3) розірвання договору найму на вимогу наймодавця в разі порушень, допущених наймачем (ст.783);

4) розірвання договору найму на вимогу наймача в разі порушень умов договору наймодавцем (ст.784).

Якщо ж договір найму (оренди), укладений на невизначений строк, то відповідно до ч.2 ст.763 Цивільного кодексу України, кожна із сторін може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці, якщо інший строк не передбачений договором або законом. Дані підстави не є вичерпними, оскільки до припинення договору найму (оренди) застосовуються і загальні положення про припинення зобов'язань у частині, що не суперечить суті договору.

Так, договір найму (оренди) може припинятися і у разі належного виконання, поєднання у одній особі кредитора і боржника, новації та інших підстав, передбачених главою 50 Цивільного кодексу України. Заслуговують уваги підстави припинення договорів найму (оренди) окремих видів майна: оренди земельної ділянки та оренди державного та комунального майна.

Так, ст.31 Закону України від 06.10.1998 №161-XIV "Про оренду землі" передбачає наступні підстави припинення договору:

1) закінчення строку, на який його було укладено;

2) викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

3) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

4) смерті фізичної особи орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, до яких перейшло право на оренду земельної ділянки, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

5) ліквідації юридичної особи орендаря;

6) відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

7) набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

8) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Підстави, передбачені пунктами 1), 2), 4) даного переліку необхідно розглянути детальніше, оскільки вони стосуються і інших видів найму (оренди). Закінчення строку дії договору не завжди має своїм наслідком припинення зобов'язань, що виникають на підставі договору. У випадку неналежного виконання договірних зобов'язань або їх не виконання відповідно до ч.4 ст.631 Цивільного кодексу України закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

У зв'язку з цим деякі науковці вважають, що момент припинення договору та момент припинення договірного зобов'язального правовідношення не збігаються [1, с.10]. Аналіз чинного законодавства дозволяє стверджувати, що закінчення строку дії договору є підставою припинення зобов'язальних правовідносин між сторонами у повному обсязі лише у разі належного виконання умов договору. У випадку ж порушень умов договору кредитор має право притягнути до відповідальності боржника незалежно від спливу строку дії договору з урахуванням позовної давності, що застосовується до його вимог.

ВИСНОВКИ

У главі 58 Цивільного кодексу України врегульовуються відносини з договору найму. Слід зауважити, що у законодавстві та науковій літературі поряд з терміном «найм» широко вживаються терміни «оренда», «лізинг», «прокат», якими позначають однотипні за своєю юридичною природою договори, кожен з яких має певні особливості, обумовлені предметом найму.

Договір майнового найму відрізняється від інших (суміжних) цивільно-правових договорів такими ознаками:

1) наймач отримує майно не у власність, а лише у тимчасове користування. Цим договір майнового найму відрізняється від договорів купівлі-продажу, міни, дарування, за якими одержувач майна стає його власником. Крім цього, оскільки користування майном за договором найму є тимчасовим, після закінчення строку договору або у разі його дострокового розірвання наймач зобов'язаний повернути майно у тому самому стані, в якому він його одержав;

2) оскільки надане наймачеві майно підлягає поверненню, предметом договору найму можуть бути:-- річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, тобто неспоживна річ. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються нормами ЦК України та іншими законами.

- майнові права, наприклад земельні паї;

- підприємство як єдиний майновий комплекс.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Цивільний кодекс України, 2004

2. Закон України "Про лізинг" від 16.12.1997 №723/97-ВР

3. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 зі змінами від 14.03.1995.

4. Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 02.10.1992.

5. Декрет Кабінету Міністрів України „Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається” від 31 грудня 1992 р. №26-92.

6. Маслов С.О некоторых особенностях лизинговых операцій // Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№38(297). - с. 44-47.

7. Міхно О.І. Припинення договору за цивільним законодавством України: автореферат дис. на здобуття наук ступеня канд. юрид. наук : спец. 12.00.03 "Цивільне право і цивільний про- цес; сімейне право; міжнародне приватне право" [Текст] / О.І. Міхно.- К.: Науково-дослідний інститут приватного права і підприємництва Академії правових наук України, 2007. - 26 с.

8. Науково-практичний коментар до Цивільного Кодексу України, 2004

9. Офіційний вісник України, 2000 р., №52. - Ст. 22-81.

10. Процьків Н.М. Правове регулювання розірвання цивільно - правових договорів за цивільним законодавством України: автореферат дис. на здобуття наук ступеня канд. юрид. наук : спец. 12.00.03 "Цивільне право і цивільний про- цес; сімейне право; міжнародне приватне право" [Текст] / Н.М. Процьків. - К.: Інститут держави і права імені В.М. Корецького Національної ака- демії наук України, 2003. - 17 с.

11. Щербіна В.С. Господарське право України: Навч. посібник. - 3-є вид., перероб. і доп. - К.: Юрінком Інтер, 2002.- 392 с.

Размещено на Allbest.ru