Защита прав потребителей при заключении договора долевого участия в строительстве жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

«Юридический институт»

Факультет «Юриспруденция»

Контрольная работа

по дисциплине

«Защита прав потребителей»

Защита прав потребителей при заключении договора долевого участия в строительстве жилья

Работу выполнил студент

Грибанов А.С.

Курс 5, группа Юб02.13-4

Москва, 2015



Содержание

Введение

Договор долевого участия в строительстве

Нарушение прав потребителей при строительстве жилья

Взыскание денег при замороженном строительстве

Признание права собственности в судебном порядке или взыскание оплаченных денег

Права дольщика на приобретенную квартиру (нежилое помещение) при банкротстве Застройщика

Заключение

Список использованной литературы



Введение

В последнее время стоимость жилья достигла своего максимума в России. Спрос опережает предложение. И определяющую роль здесь сыграло бурное развитие ипотечного кредитования. Ввиду этого, большая часть людей предпочитает сейчас заказывать квартиру именно на стадии закладки фундамента. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Да и стоит такое жилье намного дешевле, по сравнению в выстроенном доме. Большим плюсом здесь является и то, что договор заключается напрямую, а не через третьи руки, что делает сделку более прозрачной. Кроме того, приходя к застройщику, вы как покупатель получаете более достоверную информацию об объекте.

И если есть желание жить в конкретном строящемся доме, то квартиру в нем лучше приобретать у застройщика - получится дешевле, быстрее и надежнее.

Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящемся доме является заключение ими со строительной компанией договоров о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков, и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья советую подходить как можно более осторожно. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.



Договор долевого участия в строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С принятием Закона об участии в долевом строительстве в гражданское законодательство вводится новый договорный тип, не предусмотренный ГК РФ, -- договор участия в долевом строительстве. До принятия Закона об участии в долевом строительстве договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся следующие условия:

-- предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

-- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

-- гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается незаключенным.

Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

В том случае, если стороны не оговорили в договоре указанных действий, договор считается незаключенным. При этом заказчик имеет право передать объект недвижимости участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма направлена на то, чтобы исключить практику так называемых «двойных продаж», когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями. долевой строительство жилье договор

В договоре могут быть предусмотрены и иные условия, имеющие важное значение для взаимоотношений сторон. Например, стороны могут предусмотреть основания расторжения договора в судебном порядке (помимо тех оснований, которые предусмотрены законом). В то же время недопустимо включение в условия договора положений об одностороннем отказе застройщика или дольщика от договора, помимо тех, которые прямо предусмотрены законом.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик. Очевидно, что передача объекта долевого строительства и возникновение прав собственности на этот объект у дольщика не совпадают во времени. Риск случайной гибели застройщик несет до его передачи участнику долевого строительства. При наступлении обстоятельств, которые приведут к гибели или ухудшению строящегося объекта недвижимости (пожар, наводнение и пр.), застройщик обязан восстановить его за собственный счет.

В Законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор.

Для того чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При этом наследник может и не подозревать о принадлежащих ему имущественных правах (например, правах, вытекающих из заключенного наследодателем договора участия в долевом строительстве), однако принятие остального наследства подразумевает и принятие того имущества, о котором наследник не знает.

Нарушение прав потребителей при строительстве жилья

Значительное число нарушений прав граждан допускается при строительстве жилья в многоквартирных домах. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

Основные нарушения, допускаемые при строительстве жилья в многоквартирных домах. Помимо уже упоминавшихся нарушений, связанных с подменой понятий, заключением договора с названием и предметом несоответствующим характеру отношений, организациями, привлекающими денежные средства для строительства жилья в многоквартирных домах допускаются другие нарушения. Среди них наиболее распространенными являются:

* непредоставление информации об исполнителе (застройщике) - свидетельства о регистрации; разрешения на строительство; документов, подтверждающих право на земельный участок и др.;

* непредоставление информации об объекте строительства: отсутствие подробного описания квартиры; стоимости работы, сроке передачи построенной квартиры; долевой жилье договор потребитель

* включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Например, договором может быть предусмотрено, что передача построенной квартиры осуществляется после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании и др.

* нарушение срока передачи построенной квартиры, отсутствие в договоре условия о сроке ее передачи;

* заключение договоров организациями - посредниками не обладающими правами на их заключение и др.

При разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договоров, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (далее по тексту - КоАП РФ) возможно привлечение к административной ответственности лиц, нарушивших права потребителя при заключении договора на долевое строительство при осуществлении строительства жилья.

В настоящее время возникает множество проблем, связанных с долевым строительством. Как не прогореть, вкладывая деньги в незавершенный дом, и что делать, если вы уже «попали»?

Давайте попробуем разобраться в часто встречающихся случаях обмана потребителей на рынке жилья. Рассмотрим наиболее характерные проблемы дольщиков.

Затягивается срок сдачи дома. Объем прав гражданина в этом случае будет зависеть от того, заключен ли с ним договор участия в долевом строительстве или мы имеем дело с иным договором/сделкой. А если заключен договор долевого участия в строительстве, то когда это произошло. После 1 апреля 2005 г. (когда вступил в действие Федеральный закон № 214-ФЗ) или соответственно до этого срока. В зависимости от этого, наступают разные правовые последствия.

При заключении договора долевого участия до 2005 года, возможно два варианта решения проблемы.

Первый вариант: дожидаться сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку - по 3% ежедневно на основании п.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей». При этом по закону неустойка максимум составит цену договора, т. е. сумму, уплаченную вами за квартиру. Но суд может уменьшить размер неустойки, на практике прецеденты не редкость.

Второй вариант: если вы не желаете дожидаться окончания строительства дома, то вы можете написать заявление застройщику: в связи с нарушением сроков исполнения обязательств по договору прошу выплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки и указываете сумму. Скорее всего, никакого ответа вы не получите либо он будет отрицательным. Тогда обращаетесь в суд по месту вашей регистрации, либо по юридическому адресу застройщика, либо по месту исполнения договора.

Кроме того, если в период просрочки вы арендуете жилплощадь, то имеете право все эти траты включить в убытки и также потребовать их взыскания с застройщика дополнительно к неустойке. Но надо будет предъявить доказательства - договор аренды и платежи по нему.

При заключении договора с 2005 года, также есть два варианта решения проблемы.

Первый вариант: дожидаться срока сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку -- в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Более того, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Второй вариант: Вы можете в одностороннем порядке расторгнуть договор. Согласно ГК РФ (ст. 450 - 453) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, подобное соглашение также должно быть зарегистрировано. Важен и тот факт, что если основанием изменения или расторжения договора явилось существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким изменением или расторжением. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Его нарушение является для дольщика существенным. Следовательно, в случае изменения или расторжения договора дольщик может требовать возмещения причиненных ему этим убытков.

Застройщик в этом случае обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Если договор участия в долевом строительстве не заключался, но есть другое правовое основание привлечения средств, в первую очередь договор. В таком договоре могут быть предусмотрены особые меры ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта дольщикам (к примеру, неустойка по образцу договора долевого участия в строительстве). В этом случае дольщик имеет полное право воспользоваться этими мерами ответственности. Если договор не предусматривает никакой ответственности за просрочку сдачи объекта, то вопрос придется решать на основании общих положений об обязательствах ГК РФ. При этом основным средством, которым сможет воспользоваться дольщик в случае неисполнения обязательства застройщика по передаче объекта в срок является взыскание с должника убытков в соответствии со ст. 15 и 393 ГК РФ.

Дом построен, но вы не можете получить документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. Необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру на основании выполненных обязательств по договору. Право на обращение в суд предусмотрено, кроме Конституции РФ, ст. 12 ГК РФ.

Что делать, если в новой квартире обнаружились недостатки (например: трещины и текущий потолок). В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение 5 летнего гарантийного срока.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Взыскание денег при замороженном строительстве

Взыскание денежных средств с инвестиционных или строительных компаний всегда было актуальной темой. Еще более актуальной данная тема стала в настоящее время, т.е. во время финансового и строительного кризиса, когда строительство многих объектов приостанавливается на неопределенные или определенные, но долгие сроки. Стоимость недвижимости значительно снижается и те суммы, которые были оплачены год или пол года назад, значительно превышают сегодняшнюю стоимость недвижимости.

Многие инвесторы, дольщики, одним словом приобретатели квартир и нежилых помещений на рынке первичной недвижимости, серьезно заблуждаются, полагая, что если срок, предусматривающий в договоре окончание строительства, не наступил, обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств и расторжении договора нельзя. Данное заблуждение имеет очень негативное влияние на правовое и будущее финансовое положение дольщиков, которые вынуждены терять годы, дожидаясь истечения сроков, установленных в договоре, т.к. определить, что будет через полгода, год, полтора года с той компанией, что приостановила свою деятельность, невозможно, одно понятно наверняка, что ничего хорошего с данной компанией не произойдет. Поэтому, чем раньше дольщик обратится в суд, тем у него больше шансов на взыскание денежных средств.

Какие же правовые основания позволят дольщику, инвестору обратиться в суд и досрочно потребовать возврата оплаченных денежных средств, если строительство приостановлено, заморожено или просто затягивается на значительные сроки?

Данные правовые основания исходят из законодательства о защите прав потребителей, которое применяется в судебной практике по всем делам, связанным с продажей строительной или инвестиционной компанией прав на недвижимость, и, соответственно, приобретение такой недвижимости, как по Предварительным договорам купли продажи, в том числе с оплатой по векселю, так и по договорам инвестирования, долевого участия, иных договоров.

Для того, чтобы доказать, что определенные сторонами сроки не будут исполнены, необходимо предоставить в суд соответствующие документы, которыми могут служить, например, ответы от самого Застройщика о задержке сроков строительства, официальные ответы, полученные по запросам суда или адвоката о готовности или наоборот отсутствии тех или иных документов, что необходимы для завершения строительства в установленные договором сроки. Можно так же руководствоваться СНИПами, которые устанавливают необходимые и достаточные временные промежутки, в соответствии с которыми определяется срок строительства того или иного дома. И если, к примеру, строительство только начато, заложен лишь фундамент, а по договору до окончания строительства остался год, то в соответствии со СНИПами можно однозначно и уверенно утверждать, что окончание строительства в сроки не уложится.

Законодательство о защите прав потребителей, а так же закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов императивно устанавливают правило, в соответствии с которым дольщик, инвестор вправе отказаться от исполнения договора, заявить в одностороннем порядке о его расторжении, и если в течение 10 дней на расчетный счет дольщика строительная или инвестиционная компания не вернет оплаченные денежные средства в полном объеме, дольщик вправе обратиться в суд и потребовать помимо оплаченных денежных средств так же убытки и неустойку.

Неустойка может составлять очень большую сумму, вплоть до размера самого договора. При этом стоит отметить, что суд вправе снижать размер заявленной неустойки, чуть ли ни до 50 000 рублей, однако есть много судебной практики, в соответствии с которой суды удовлетворяли неустойку в размере 900 000 рублей, 500 000 рублей, 300 000 рублей, что является неплохим дополнительным вознаграждением дольщику, которому во время не вернули денежные средства.

Из всего вышесказанного следует, что если вы оплатили квартиру, офис, машиноместо, но срок по договору со строительной или инвестиционной компанией еще не подошел, это не означает, что у вас нет права на возврат в полной мере оплаченных по договору денежных средств. Из огромной имеющейся в нашей компании судебной практики нет ни одного судебного дела, где дольщику (соинвестору) было бы отказано в возврате ему оплаченным строительной компании денежных средств. Безусловно, при отсутствии соответствующего опыта и знаний можно говорить, что не специалист либо проиграет дело, либо вообще не сможет подать иск в суд, чтобы его приняли к производству, но при квалифицированном подходе к данным спорам шансы на успех очень велики.



Признание права собственности в судебном порядке или взыскание оплаченных денег

Итак, дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем в соответствии с ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Потому до сдачи дома в эксплуатацию невозможно просить суд о выделе квартиры в натуре.

Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.

Вместе с тем, поскольку покупатель исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы исключить права третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на указанную квартиру. В конце концов, собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков. Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в установленном законом порядке.

Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены: смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Права дольщика на приобретенную квартиру (нежилое помещение) при банкротстве Застройщика

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права .Кроме того, согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Со ссылкой на статью 421 ГК РФ, исходя из условий Договоров о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, не зарегистрированных в Регистрационной службе, следует, что спорные жилые и нежилые помещения, приобретаемые по таким договорам, являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее -- Закон).

В соответствии со статьей 6 Данного Закона инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Объектами гражданских прав в силу ст. 130 ГК РФ являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ п. 1 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Абзацем 7 статьи 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что требования о признании права собственности и ряд других требований не рассматриваются в рамках дела о конкурсном производстве.

Пункт 5 статьи 4 «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.

В соответствии с положениями статей 310, 407 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» отказ от исполнения договоров (Внешним управляющим) и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично.

Согласно ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в конкурсную массу входит все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В целях правильного ведения учета имущества должника, которое составляет конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе привлекать бухгалтеров, аудиторов и иных специалистов.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, если сделка, а именно Договор инвестирования, договор долевого участия, иной договор, в соответствии с которым инвестор (дольщик) приобрел права на квартиру или нежилое помещение, исполнена, т.е. объект недвижимости (независимо от того, завершенный строительством или не завершенный строительством) зарегистрирован в УФРС за таким лицом на праве собственности, данный объект недвижимости не включается в конкурсную массу и не подлежит отчуждению с торгов как имущество должника -- банкрота.

Какие права на квартиры в достроенном или недостроенном доме имеют инвесторы (дольщики), в случае отсутствия регистрации их права собственности на такой объект недвижимости (квартиру, офис), но при наличии регистрации Договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ:

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

На основании ст. 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ:

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

3. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

На основании ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

1. Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

- двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, -- для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;

- оставшиеся денежные средства -- для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Таким образом, в случае регистрации Договоров участия в долевом строительстве в Регистрационной службе, в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ, дольщики вправе будут претендовать на 70 % от стоимости земельного участка, оформленного на праве собственности или праве аренды, на котором расположен недостроенный дом, и проданного Арбитражным управляющим в рамках конкурсного производства.

Претендовать на квартиры в доме дольщики не смогут.



Заключение

Приобретение недвижимого имущества путем вложения денежных средств на этапе строительства в последнее время широко практикуется. Появилось много различных способов такого приобретения.

Одним из таких способов является приобретением недвижимого имущества по договору участия в долевом строительстве

«01» апреля 2005 года вступил в силу Закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее - Закон). Принятие Закона в первую очередь направлено на надлежащее правовое регулирование отношений, складывающихся при привлечении средств граждан в строительство многоквартирных домов, и защиты прав и интересов граждан в данных правоотношениях.

Кроме этого, на граждан заключивших договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности распространяется законодательство о защите прав потребителей.



Список использованной литературы

Гражданское право/ Учебник часть 1/ отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев - Юристъ, 2005.

Ершов О.Г. О применении договора участия в долевом строительстве //Право и экономика. 2009.

Дикусар В.Н./ Корпоративный юрист/О договоре долевого участия в строительстве/ Электронный ресурс (http://ur-sdelka.ru/novosti-i-publikatsii/741/).

Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. - Краснодар, 2012.

Кайль А. Почему застройщики не стремятся заключать договоры долевого участия в строительстве? // Жилищное право. 2012. №11

Козлова Н./Покупка, продажа и эксплуатация жилья/Электронный ресурс (http://www.plam.ru/urist/pokupka_prodazha_i_yekspluatacija_zhilja/index.php).

Контракт/Права дольщиков/ Электронный ресурс (http://xn--80aag3abqgfgksc.xn--p1ai/prava-dolshhikov.html).

Навиком/ Электронный ресурс (http://www.it-nv.ru/articles/o_vseh_nyuansah_v_dogovore_dolevogo_uchastiya_v_stroitelstve)

Размещено на Allbest.ru