Особенности различных договоров ренты

Права вышеуказанных лиц (заключивших договор ренты, предусматривающий возмездное отчуждение недвижимого имущества) по сравнению с теми, кто передавал свое имущество бесплатно, значительно ограничены и в случае расторжения договора ренты при существенном нарушении плательщиком своих обязательств по выплате ренты.

Если граждане, передавшие свои квартиры, жилые дома или иное имущество бесплатно, в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств по выплате ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, то тот, кто передал свое имущество за плату, лишен этого права (п. 1 и 2 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 599 Гражданского кодекса получателю ренты предоставлена возможность выбора: в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты требовать от плательщика ренты либо выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 Гражданского кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков. При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей.

Как отмечают Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, таким образом, получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более широкие возможности для защиты своих законных интересов Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011 // Гарант: [Электронный ресурс]: справ. правовая система..

Предположим, плательщик зарегистрируется в квартиру, приобретенную по договору ренты (и она является его единственным местом жительства), то обращение взыскания на это имущество невозможно.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если это имущество является предметом ипотеки, и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. № 46. Ст. 4532.).

Между тем Конституционным Судом было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ю.Н. Кузнецова, оспаривавшего положения п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса в той мере, в какой он не допускает возможности для получателя ренты при расторжении возмездного договора пожизненной ренты по мотиву существенного нарушения плательщиком ренты условий договора требовать возврата в свою собственность жилого помещения, переданного под выплату ренты. При этом Конституционный Суд разъяснил заявителю, что положения п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают получателя ренты, при наличии предусмотренных на то законом оснований, права на защиту своих нарушенных прав и законных интересов в порядке и способами, которые предусмотрены гражданским законодательством, а потому не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя Определение Конституционного Суда РФ от 16 февр. 2012 г. N 318-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова Юрия Никитовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Гарант: [Электронный ресурс]: справ. правовая система..

1.5 Форма и порядок заключения договора ренты

Договор ренты относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи вещи. Вместе с тем этот, казалось, бесспорный факт встречает возражения в юридической литературе. При этом сомнения некоторых ученых основываются на тех формальностях, которые закон предъявляет к совершению сделки ренты. Так, согласно ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

C 1 марта 2013 года вступил в силу и уже более двух лет применяется на практике Федеральный закон РФ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Этот закон внёс масштабные и значимые изменения в положения действующего гражданского законодательства.

В частности, принципиально изменился порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, а конкретно отменено требование обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости, в том числе для договора ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).

С 1 марта 2013 года при совершении договора ренты регистрируется только переход права собственности на жильё. Регистрация самой сделки не производится.

С внесением указанных изменений в Гражданский кодекс РФ при совершении сделки ренты нотариально удостоверенное согласие второго супруга в регистрирующий орган представляется только в случае отчуждения жилья (по основанию совершения сделки по отчуждению совместно нажитой недвижимости - п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

В ситуации оспаривания покупки жилой недвижимости, когда согласие второго супруга по умолчанию предполагается, порядок обращения в суд регламентируется п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Практика применения данной нормы красноречиво демонстрирует, что бесспорно доказать в суде факт осведомлённости покупателя о несогласии второго из супругов на сделку практически невозможно.

Следует заметить, что когда указанные нормы об отмене регистрации договоров ренты только начали действовать (особенно в первый месяц), многие сделки ренты проводились задним числом - настолько непредсказуемы и малопонятны были новые правила. То есть сама сделка по факту совершалась после 01.03.2013 года (после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс РФ), а договор ренты, составляемый в письменной форме, датировался ранее 01.03.2013 года, например, «25 февраля 2013 года».

Министерство экономического развития РФ, в ведомстве которого находится Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в Письме от 01.03.2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13 высказалось по этому поводу однозначно:

- договоры ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 года (например, 28.02.2013 года, равно как и 28.02.2012 года и т.п.), будут подлежать государственной регистрации и после 01.03.2013 года, так как требование об их регистрации предусмотрено соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ, действовавшими до 01.03.2013 года (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ); новые же положения Гражданского кодекса РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу закона, то есть возникшим после 01.03.2013 года.

Согласно внесённым изменениям правила об обязательной госрегистрации договоров ренты, составленных (подписанных) после 01.03.2013 года, не применяются. Соответственно, все договора, подписанные после 01.03.2013 года, считаются заключенными, порождающими юридические права и обязанности, с момента их подписания участниками сделки.

В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Исходя из указанных правовых норм, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является ничтожным.

Вышеназванные требования закона не были учтены судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела.

Нередкими являются споры о признании заключенного договора дарения договором пожизненного содержания с иждивением.

Часто на практике стороны в силу простоты формы договора дарения заключают сделку дарения, под устным условием о содержании стороны, дарящей имущество.

Приведем пример. В суд обратился Гарифуллин Р.Ф. с иском к Смирновой Ф.Ф., Ситор Р.С. о признании сделок недействительными, истребовании долей в праве собственности на квартиру из чужого незаконного владения и признании права собственности. В обоснование исковых требований указал, что <дата> между истцом и Смирновой Ф.Ф. был заключен договор дарения, по условиям которого он безвозмездно передал в собственность сестре принадлежащие ему 7/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу.

Он находился на очередном стационарном лечении в ревматологическом отделении МСЧ «Ижмаш» с диагнозом, при котором улучшения не предполагается, и ему нужен будет посторонний уход. Сестра об этом знала и предложил оформить комнату на нее в обмен на пожизненный уход с сохранением права проживания. Он предложил сестре оформить договор пожизненного содержания с иждивением. Сестра сказала, что это лишняя морока и предложила оформить их договоренность договором дарения.

После оформления договора и выписки из больницы, сестра готовила и ухаживала за ним, он продолжал проживать и пользоваться комнатой, приходящейся на его долю в квартире. Указанная комната оставалась в его фактическом владении и не выбывала из его владения. Воли на передачу владения сестре у истца не было.

В <дата> Смирнова Ф.Ф. ему сообщила, что он должен сняться с регистрационного учета из квартиры по <адрес> и освободить ее. Она предложила выехать в комнату в квартире по адресу Ижевск <адрес>, при этом прописаться он должен был у племянника по адресу <адрес>

Согласно ст. 170 ч.2 ГК РФ, считает договор дарения притворной сделкой, так как Смирнова Ф.Ф. взамен <данные изъяты> доли в квартире, которые он передал ей в собственность, обязалась осуществлять за ним уход и обеспечить его потребности в жилье. Учитывая, что договор дарения является ничтожным на основании ст. 572, ст. 170 ч.2 ГК РФ, при этом последствия указанные в п.2 ст. 170 ГК РФ применить невозможно в связи с тем, что существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением не согласованы, считает, что запись о регистрации договора дарения от <дата> и права собственности Смирновой Ф.Ф. подлежат аннулированию.

Суд решил исковые требования Гарифуллина Р.Ф. к Смирновой Ф.Ф., Ситор Р.С. о признании сделок недействительными, истребовании долей в праве собственности на квартиру из чужого незаконного владения и признании права собственности - оставить без удовлетворения Решение Первомайского районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 30 мая 2013 г. по делу № 2-1254/13 // http://sudact.ru/. Аналогичные решения были приняты по нескольким делам Решение Индустриального районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 17 марта 2012 г. по делу № 2-2328/12; Решение Индустриального районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 31 января 2011 г. по делу № 1124/11 // http://sudact.ru/.

Таким образом, по договорам ренты существует множество судебных споров в силу того, что стороны неправильно излагают свое волеизъявление по заключению сделок.

Глава 2. Особенности различных договоров ренты

2.1 Понятие, содержание и особенности пожизненного содержания с иждивением

Анализируя статью, посвященную договору пожизненного содержания с иждивением, предусмотренному гл. 33 Гражданского кодекса РФ, следует отметить, что, с одной стороны, данный договор является несомненно положительной конструкцией, позволяющей обеспечить гражданам, не способным самостоятельно осуществлять уход за собой в силу возраста или состояния здоровья, достойные условия существования. Однако, с другой стороны, на практике нередки случаи, когда использование соответствующих договорных отношений ведет к ущемлению и невозможности защиты прав граждан, являющихся получателями ренты, в силу их беспомощного состояния, а также отсутствия надлежащих, законодательно установленных гарантий Сорокина Ю. Пожизненное содержание с иждивением. О проблемных моментах договора пожизненной ренты // Жилищное право. 2013. N 3. С. 41 - 66..

Ключевым моментом, отличающим пожизненное содержание с иждивением от обычного договора ренты, является предусмотренное п. 1 ст. 602 ГК РФ условие о том, что обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Вопрос состоит в том, каким образом добиться надлежащего исполнения условий договора по содержанию получателя ренты, являющегося социально уязвимой стороной договора? В силу п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ГК РФ. Однако что можно считать существенным нарушением обязательств, возложенных на плательщика ренты, и насколько в силах сторона, не способная самостоятельно осуществлять уход за собой, доказать, что ее права были нарушены?

Правоприменительная практика, сложившаяся в соответствующей сфере, показывает целесообразность максимально подробного изложения в договоре тех потребностей, которые должен обеспечивать плательщик ренты в силу заключенного договора.

В целом же круг норм, регламентирующих отношения по пожизненному содержанию с иждивением, далеко не всегда способен учесть права и законные интересы получателя ренты.

Так, ст. 603 ГК РФ закреплено, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Однако об обязательном согласии получателя ренты на такую замену статья умалчивает. В связи с чем в очередной раз встает вопрос о том, насколько данная норма способна защитить права наиболее уязвимой стороны по договору пожизненного содержания с иждивением. Отметим, что на практике существуют соответствующие сложности, когда плательщик ренты ограничивает исполнение своих обязательств исключительно выплатой денежных средств, не осуществляя уход за получателем ренты.

В заключение хотелось бы обратить внимание на такую конструкцию, как право вещной выдачи, введение которой предусматривает проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ" (далее по тексту - Проект изменений ГК). Согласно ст. 305 Проекта изменений ГК, право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки.

В связи с этим п. 1 ст. 305.2 Проекта изменений ГК устанавливает, что договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрено установление права вещной выдачи. Способно ли соответствующее установление каким-либо образом гарантировать права получателя ренты? С одной стороны, уже само понятие права вещной выдачи предусматривает возможность его обладателя, в случае неполучения имущественного предоставления, обратить взыскание на недвижимое имущество, однако следует обратить внимание на следующие нормы. В соответствии с п. 2 ст. 305.3 Проекта изменений ГК по общему правилу, если иное не предусмотрено договором, имущественное предоставление в пользу гражданина производится один раз в месяц; согласно п. 1 ст. 305.4 Проекта изменений ГК имущественное предоставление в денежной форме не может быть заменено на иную форму имущественного предоставления; согласно п. 2 ст. 305.4 Проекта изменений ГК размер (объем) имущественного предоставления может быть пересмотрен не чаще чем один раз в десять лет.

Едва ли обозначенные положения способны надлежащим образом учесть права и законные интересы лиц, являющихся получателями ренты, а, как следствие, говорить о возможных положительных переменах в интересующем нас вопросе, к сожалению, не приходится.

Анализируя немногочисленную судебную практику, можно прийти к выводу, что применение договоров ренты, по которым в обмен на рентные платежи передается недвижимое имущество, до сих пор вызывает ряд трудностей и проблем. Рассмотрим несколько случаев судебной практики Усков А. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. Обзор судебной практики // Жилищное право. 2012. N 11. С. 103 - 112..

В первую очередь приведем примеры, когда стороны, думая, что заключают договор пожизненного содержания с иждивением, о факту заключают договор дарения, заблуждаясь о форме сделки ренты.

Например, Косачева Г.Ф. (далее истица) обратилась в суд с иском к Вяткину С.В. (ответчик) о признании договора дарения жилого дома и земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки, мотивируя следующим. Истице на праве собственности принадлежали жилой дом, общей площадью 37.7 кв. м., и земельный участок, площадью 601 кв.м., кадастровый № №***, расположенные по адресу: УР, <*****>. Ответчик приходится внуком истице, со стороны ее дочери, которая уже умерла. До подписания договора дарения, истицей было составлено и заверено завещание у нотариуса, согласно которому после ее смерти дом и земельный участок переходил по наследству в равных долях внуку (ответчику) и внучке. В силу того, что истица является пожилым человеком и испытывает трудности с ведением хозяйства, обработкой земельного участка, поддержания дома в пригодном для проживания состоянии, ответчик и его теща помогали истице по мере возможности. С 2012 по 2013 годы ответчик, вместе с тещей, стали убеждать истицу передать ему, принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, мотивируя это тем, что не будут помогать по хозяйству, если она этого не сделает и, пообещав, что до конца жизни ответчик будет ухаживать за ней, заботиться и содержать, никогда не бросит и не обидит, перевезет ее жить в свой дом, выделив комнату, а также сохранит за ней право пользования данным домом. С целью обеспечить себе спокойную старость и уход, она согласилась на уговоры внука и <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор дарения, согласно которому истица подарила, а ответчик принял в дар названные выше жилой одноэтажный дом и земельный участок. Указанная сделка прошла государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством о праве собственности от <дата> года.

Суд удовлетворил исковые требования Решение Воткинского районного суда (Удмуртская Республика) № 2-2270/14 от 3 декабря 2014 г. // http://sudact.ru/.

Аналогичным образом было принято и другое судебное решение Решение Воткинского районного суда (Удмуртская Республика) № 2-1654/13 от 21 сентября 2014 г. // http://sudact.ru/.

Другая категория споров связана с расторжением договора ренты вследствие нарушения его условий.

П. обратилась в суд с иском к П.Е. о расторжении договора пожизненной ренты и признании права собственности на квартиру. Между сторонами был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого П. передала в собственность П.Е. за плату и под выплату пожизненной ренты принадлежащую ей на праве собственности 2-комнатную квартиру, а П.Е., являющаяся плательщиком ренты, обязалась ежемесячно выплачивать на содержание истицы денежную сумму в размере 8 минимальных размеров оплаты труда (далее - МРОТ) в течение жизни получателя ренты, а также организовать и оплатить ритуальные услуги.

В соответствии с п. 5 данного договора П.Е. уплатила П. до подписания договора 160 000 руб. и обязалась ежемесячно выплачивать на содержание П. денежную сумму в размере 8 МРОТ в течение ее жизни. Этим же пунктом договора предусматривалось, что выплачиваемая сумма с увеличением установленного законом МРОТ пропорционально увеличивается.

Выплачиваемые истице денежные средства не соответствовали условиям договора, денежные выплаты не индексировались, на предложение о добровольном расторжении договора пожизненной ренты П.Е. ответила отказом, истица просила расторгнуть договор в судебном порядке. В результате чего решением Первомайского районного суда г. Ижевска иск был удовлетворен.

Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что платежи, осуществляемые ответчицей в пользу истицы, не соответствовали условиям заключенного между сторонами договора, поскольку с 2006 года 1 МРОТ составлял 1100 руб., соответственно 8 МРОТ составляют 8800 руб.; нарушение условия о выплате ренты в соответствующем договору размере является основанием для расторжения договора Решение Первомайского районного суда г. Ижевска № 2-2534/14 от 06.09.2014 // http://sudact.ru/.

Рассмотрим еще один случай из судебной практики, на этот раз связанный с иной формой договора ренты - договором пожизненного содержания с иждивением.

С.Н.А. обратилась в суд с иском к Г.Л.А. о признании недействительным в силу ничтожности (с учетом уточненных исковых требований) договора пожизненного содержания с иждивением.

В обоснование заявленных требований С.Н.А. сослалась на то, что с Г.А.Т., умершей 13 ноября 2012 г., была знакома много лет. По мнению истицы, ответчики не исполняли своих обязательств по этому договору, поскольку никогда не видела, чтобы за Г.А.Т. должным образом ухаживали, кормили, обстирывали, убирали. О смерти Г.А.Т. она, истица, узнала через несколько дней после похорон, о которых ей и соседям не сообщили. Как указала истица, Г.А.Т. умерла от воспаления легких, что, по ее мнению, свидетельствует об отсутствии за ней надлежащего ухода.

Истица считала, что указанный договор не соответствует требованиям закона и является ничтожным, поскольку на момент нотариального удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением в нарушение ст. 35 Семейного кодекса РФ не имелось нотариально удостоверенного согласия супруга Г.Л.А. Его согласие на заключение данного договора нотариально удостоверено лишь 14 апреля 2012 г.

Кроме того, как указала истица, согласно п. 15 оспариваемого договора пожизненного содержания с иждивением передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты будет осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее десяти дней со дня подписания договора. Поскольку указанный акт приемки-передачи является неотъемлемой частью договора, то он подлежал как нотариальному удостоверению, так и государственной регистрации. Указанный акт отсутствует, в связи с чем, по мнению истицы, договор пожизненного содержания с иждивением недействителен в силу его ничтожности.

Решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 15 апреля 2014 г. исковые требования С.Н.А. удовлетворены, постановлено признать недействительным в силу его ничтожности договор пожизненного содержания с иждивением от 3 апреля 2009 г., заключенный между Г.А.Т. и Г.Л.А. Этим же решением суда постановлено признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок, а также аннулировать в ЕГРП регистрационную запись о праве Г.Л.А. на данный жилой дом и земельный участок. Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения Решением Октябрьского районного суда г. Ижевска № 2-1677/14 от 15 апреля 2014 г. // http://sudact.ru/.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 20.04.2015) // Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. Ст. 16. для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, закон устанавливает круг лиц, имеющих право признания недействительными сделок, связанных с распоряжением совместным имуществом супругов. При этом законом не предусмотрена реализация этого права в обязательном порядке. Такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в первую очередь стремятся защитить рентополучателя (особенно если это пожизненное содержание с иждивением), потому что, как правило, данной стороной сделки становятся пожилые люди, и для того, чтобы в случае чего доказать прозрачность и чистоту своих намерений, приходится приложить немало усилий Мун О. Пожизненная рента не всегда пожизненная... // Жилищное право. 2015. N 2. С. 79 - 92.. Безусловно, договоры ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением - это очень удобная правовая конструкция, позволяющая заключить взаимовыгодную сделку. Но все же рекомендуется заключать его лишь тогда, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением остаются весьма рискованными сделками с точки зрения правовых последствий.

Следует отметить, что смерть получателя ренты не всегда ставит точку в договоре ренты.

Следует отметить, что использование тяжелого материального положения получателя ренты также будет являться основанием для расторжения сделки в суде. Таким образом, необходимо помнить, что выплаты и услуги, которые оказываются по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.

На практике встречаются случаи, когда пенсионер оформляет договор страхования недвижимости и заключает договор ренты. Далее совершает действия, направленные на порчу имущества, например поджог. В таком случае получатель ренты получит и страховку, и ежемесячные выплаты ренты. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества, и в случае нарушения условий договора получатель имеет право потребовать возвращения имущества или выкупа ренты без предоставления компенсации за понесенные расходы плательщику ренты.

Таким образом, прежде чем заключить договор ренты, необходимо очень внимательно отнестись к выбору стороны-оппонента, свести к минимуму поводы для расторжения договора, а также следует объективно оценивать свои возможности.

При соблюдении вышеуказанных рекомендаций рента или пожизненное содержание - взаимовыгодное дело.

2.2 Особенности ренты недвижимости

Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Норма п. 2 ст. 583 ГК РФ уточняет, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением Микрюков В.А. Обременения недвижимого имущества по договору ренты // Российский юридический журнал. 2014. N 1. С. 113 - 120..

Приведенные легальные определения договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением указывают на то, что конструкция рентного договора сущностно рассчитана на длительные отношения, в рамках которых обладатели дорогостоящего или уникального имущества (получатели ренты, иждивенцы) стремятся распорядиться им таким образом, чтобы на долгосрочной основе регулярно получать на свое содержание (жизнеобеспечение) стабильный доход, не подверженный риску обесценивания и обеспеченный жесткими юридическими гарантиями.

При заключении договора, опосредующего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, обязательность достижения сторонами соглашения о предоставлении плательщиком ренты обеспечения отсутствует. В судебной практике это законодательное решение трактуется таким образом, что если объектом рентных отношений выступает недвижимое имущество, то нарушение не обязательного к согласованию, но фактически включенного в договор обеспечительного условия, к примеру об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед получателем ренты, не является основанием для принудительного расторжения договора по инициативе получателя ренты.

Действующие правила о рентном договоре принципиально допускают отчуждение плательщиком ренты недвижимости, полученной под выплату ренты, что обусловило потребность в императивном законодательном закреплении ряда обременений прав плательщиков ренты с целью установления повышенных гарантий соблюдения прав получателей ренты, особенно заинтересованных в стабильности и надлежащем исполнении договора.

1. Если под выплату ренты передается земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (в том числе признаваемое недвижимым в силу закона), то согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ в отношении такого недвижимого имущества возникает рентное обременение (обременение рентой).

Законодатель не только формально установил, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату, но и дал объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права получателя ренты наделяются характерным для вещных прав свойством следования за вещью (п. 3 ст. 216 ГК РФ), прикрепляются к переданному под выплату ренты недвижимому имуществу и сохраняются вне зависимости от того, кто является текущим собственником этого имущества. В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии Карпухин Д.В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. N 2. С. 23 - 30. В соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись об обременении недвижимости правами получателя ренты (включая запись о содержании обременения, сроке его действия, лице, в пользу которого оно установлено, сумме ренты, наименовании и времени действия документа, на основании которого возникает обременение) вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это обеспечивает каждому потенциальному приобретателю недвижимой вещи возможность в любой момент получить достоверную информацию о наличии или отсутствии рентного обременения.

Важно обратить внимание, что при буквальном прочтении правила п. 1 ст. 586 ГК РФ может сложиться представление о том, будто оно абсолютно не работает и не обеспечивает должную защиту интересов получателя ренты в ситуациях, когда плательщик ренты не отчуждает, но иным образом распоряжается рентным имуществом, как-то: передает его в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.п. Некоторые правоведы утверждают, что предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица; если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет. Однако если конкретный договор ренты включает в содержание обязанность по предоставлению получателю ренты жилища в передаваемой плательщику недвижимости, то представляется вполне очевидным, что не являющиеся собственниками обладатели рентного имущества будут обременены необходимостью допустить проживание получателя ренты в этой недвижимости.

Думается, что положения п. 1 ст. 586 ГК РФ связывают обременение рентой недвижимого имущества только с прикреплением прав получателя ренты к объекту рентных отношений и не требуют получения плательщиком ренты предварительного согласия получателя на отчуждение недвижимого имущества третьим лицам. В силу ст. 604 ГК РФ таковое необходимо, лишь если речь идет об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Сам смысл наделения права получателя ренты свойством следования состоит в обеспечении устойчивости права при осуществлении оборота объекта обременения, а не в исключении такого оборота. При этом вывод об отсутствии необходимости получения согласия получателя ренты на отчуждение рентной недвижимости (по общему правилу) не противоречит п. 1 ст. 391 ГК РФ, ибо в рассматриваемом случае долг плательщика ренты перед получателем ренты переводится на приобретателя обремененного рентой имущества в силу закона - нормы п. 1 ст. 586 ГК РФ, выступающей прямым исключением из правила о необходимости получения согласия кредитора на перевод долга.

Неочевиден ответ на вопрос о том, в каком объеме по смыслу п. 1 ст. 586 ГК РФ обязательства плательщика по договору ренты переходят к приобретателю рентного имущества, иными словами, отвечает ли последний по долгам плательщика, накопленным к моменту перехода права собственности на объект обременения. Представляется, что при отсутствии прямой законодательной оговорки об ином на нового собственника падают все, в том числе прошлые (просроченные), обязательства плательщика ренты и происходит полная замена лица (плательщика) в рентном обязательстве. Это не исключает возможных негативных последствий для прежнего плательщика, не сообщившего приобретателю имущества о полном размере рентного долга (ст. 460 ГК РФ), хотя и не влечет возникновения регресса, ибо с момента приобретения обремененного имущества новый плательщик будет платить по ставшим своими (а не по чужим) долгам.

Необходимо отметить, что обременение рентой движимого имущества не только не закрепляется по закону, но и в силу требований п. 3 ст. 308 ГК РФ о недопустимости установления в обязательстве обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, не может быть предусмотрено соглашением сторон договора ренты. Такое законодательное решение в современных условиях нельзя назвать адекватным экономическим потребностям участников рентных отношений. Думается, что вполне разумно предоставить сторонам возможность конструировать рентные обременения в отношении движимого имущества, особенно когда речь идет о таких видах вещей, права (включая обременения) на которые подлежат государственной и иной публичной фиксации (эмиссионные ценные бумаги, музейные ценности).

2. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ при передаче обремененной рентой недвижимости в собственность другого лица плательщик ренты несет субсидиарную с приобретателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Прежде всего следует обратить внимание, что диспозитивный характер указанной нормы не дает возможность исключить ответственность прежнего плательщика ренты, а лишь позволяет договориться о ее более строгой разновидности.

Не менее важно правильно ответить на вопрос о том, каким именно договором может быть установлена солидарная ответственность по рентному обязательству: договором об отчуждении имущества плательщиком ренты или непосредственно договором ренты. В литературе высказана точка зрения, согласно которой повысить ответственность отчуждателя обремененного рентой имущества можно путем внесения соответствующего условия как непосредственно в договор ренты, так и в договор об отчуждении имущества между последним и предпоследним ее собственниками Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4. С. 77 - 98. . Однако видится необходимым решать указанный вопрос с учетом правила п. 3 ст. 308 ГК РФ, по которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Из этого правила прямо следует, что источником условия о солидарной ответственности приобретателя имущества и бывшего плательщика ренты не может признаваться договор ренты.

Если переданное под выплату ренты недвижимое имущество неоднократно переходит от одного собственника к другому, то возникает проблема определения субъекта субсидиарной или солидарной ответственности. Может сложиться представление о том, что рентное обременение в данном проявлении связывает всех лиц, в собственности которых хотя бы один раз оказалось обремененное имущество. К примеру, именно таким образом рассуждает А.П. Сергеев, отмечая, что по смыслу закона правило, закрепленное в п. 2 ст. 586 ГК РФ, действует и тогда, когда имущество отчуждается несколько раз, что все лица, через руки которых прошло данное имущество, несут перед получателем ренты дополнительную ответственность за нарушение обязательства плательщиком ренты Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учеб.-практ. коммент. / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010 // Гарант: [Электронный ресурс]: справ. правовая система..

3. Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременяется не только правом на получение ренты, но и правом залога, которое получатель ренты автоматически (в силу закона, при отсутствии специального соглашения о залоге) приобретает в обеспечение обязательства плательщика ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Такое двойное обременение (и рентой, и залогом) способно вызвать критику как чрезмерно затрудняющее участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляющее получателю ренты избыточную правовую защиту. В частности, в литературе отмечается, что большинство правовых систем при защите интересов рентного кредитора ограничивается установлением свойства следования рентного обременения за недвижимым имуществом, при наличии субсидиарной (и тем более возможной солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты вполне достаточно было бы единственного обременения недвижимости самой рентой. Однако думается, что даже при установлении дополнительной ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, совершившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой, дополнительное к рентному залоговое обременение отнюдь не является лишним, ибо в действительности не дублирует защитное действие нормы п. 1 ст. 586 ГК РФ, а создает дополнительное обеспечение интересов получателя ренты. При этом само по себе прикрепление к имуществу дополнительного к ренте права залога не мешает обороту данного имущества. Другое дело, что необоснованно ограничивающим права плательщика ренты как собственника становится предусматриваемая конструкцией залога необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Исключение возможности свободного отчуждения обремененного рентой имущества снижает значение самой конструкции автоматического рентного обременения.

4. Применительно к отношениям пожизненного содержания с иждивением правило абз. 1 ст. 604 ГК РФ дополнительно обременяет плательщика ренты тем, что обеспечивает сохранение за иждивенцем полномочия осуществления жесткого контроля над юридической судьбой и физическим состоянием имущества, переданного в обмен на получение пожизненного содержания с иждивением, несмотря на переход права собственности на это имущество к плательщику ренты.

Хотя в сравнении со ст. 253 ГК РСФСР, вообще не допускавшей отчуждение жилого дома покупателем при жизни продавца по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, ст. 604 ГК РФ действительно носит более либеральный характер Мисник Н.Н. Возникновение ограниченного права собственности и ограниченных вещных прав по договорам о передаче имущества в собственность // Нотариус. 2011. N 1. С. 33 - 35., содержащиеся в последней правила достаточно серьезно ущемляют имущественную сферу плательщика ренты как собственника рентной недвижимости.

Если в постоянной ренте и пожизненной ренте, не сопряженной с пожизненным содержанием гражданина, требование о получении плательщиком ренты согласия получателя на распоряжение рентным имуществом не устанавливается напрямую нормами гл. 33 ГК РФ, а лишь косвенно выводится из правил о залоге, возникающем в отношении переданного под выплату ренты недвижимого имущества в силу закона (п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 587 ГК РФ), то норма ст. 604 ГК РФ специально указывает на то, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. В этом аспекте суждение о том, что закрепленное в ст. 604 ГК РФ правило нельзя рассматривать в качестве особенного, присущего только правовому регулированию отношений пожизненного содержания с иждивением Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением // Семейное и жилищное право. 2008. N 2. С. 20 - 24., видится некорректным.

По существу права получателя ренты в свете указанного правила не столько выступают прикрепляющимся к вещи обременением, сколько сигнализируют о запуске механизма ограничения правомочия распоряжения в объеме права собственности плательщика ренты. Экономико-юридическое обоснование данного ограничения с позиций п. 1 ст. 1 ГК РФ усматривается в необходимости защиты явного, требующего уважения интереса иждивенца в стабильности источника рентного предоставления, которое в отношениях пожизненного содержания с иждивением выражается не в денежной, а в натуральной форме (обеспечение потребностей в питании, одежде, уходе и т.п.) и во многом зависит от личности конкретного плательщика ренты.

Согласно абз. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Это означает, что право собственности плательщика ренты на полученную по договору недвижимость оказывается ограниченным также в правомочиях владения и пользования, которые не могут осуществляться собственником полностью свободно, в своем интересе. Появление данного ограничения необходимо для обеспечения реализации усиливающего защиту иждивенцев правила ст. 605 ГК РФ, которое при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств допускает принудительный возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

Необходимо отметить, что дополнительные обременения и ограничения, накладываемые на плательщиков в отношениях пожизненного содержания с иждивением, отнюдь не превращают право собственности на рентное имущество в голое право. В частности, следует положительно ответить на вопрос о том, вправе ли плательщик ренты без испрашивания согласия ее получателя зарегистрироваться по месту жительства (пребывания) в являющемся объектом рентных отношений жилом помещении. Именно такой подход разделяют суды, не признавая не санкционированную иждивенцем постановку плательщика ренты (и его родственников) на регистрационный учет в обремененной квартире в качестве основания для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением.

Полное блокирование правомочия распоряжения в праве собственности плательщика ренты видится неправильным. Оно способно не только уничтожить действенный механизм рентного обременения, но и существенно сковать свободу самих иждивенцев. Думается, что указанные дополнительные обременения в совокупности составляют весьма эффективный механизм противодействия недобросовестному поведению неисправных плательщиков ренты и в целом обеспечивают адекватное сущностным свойствам рентных отношений и природы рентного договора сбалансированное гражданско-правовое воздействие.

Глава 3. Проблемы формирования механизма и инструментов рентных отношений в России

Механизм рентных отношений в России на каждом этапе экономического развития испытывает изменения. В первую очередь это связано с экономическими процессами, происходящими в тот или иной период, законодательством, новыми направлениями рентных отношений.

Рентные отношения в экономике России в настоящее время играют важную роль. Это связано с тем, что доходы от владения и распоряжения собственностью приносят значительные доходы их собственникам, а в ряде случаев являются основным источником доходов Сагитова А.Ф. Проблемы формирования механизма и инструментов рентных отношений в России // Вестник Челябинского государственного университета. 2014. № 9 (338). Экономика. Вып. 44. С. 46-50..

С развитием рентных отношений происходит и деформация их механизма, в связи с чем требуется разработать современный механизм рентных отношений с учетом их существующих особенностей.

В рамках рентных отношений в экономике России в области земельной ренты взаимодействуют три субъекта: арендодатель, арендатор, наемные работники (если требуется). Эти субъекты взаимодействуют по поводу формирования и распределения дохода от владения и использования земли. С позиции традиционной теории рентных отношений земля является основным объектом, по поводу использования которого и происходит взаимодействие между субъектами рентных отношений.

Механизм рентных отношений в экономике России представляет собой определенную последовательность действий субъектов рентных отношений в процессе формирования и распределения дохода от владения и распоряжения землей. На первом этапе происходит заключение договора аренды между собственником земли и ее арендатором. В договоре аренды прописаны все условия, на основании которых собственник

земли должен предоставить арендатору рентный ресурс, состояние и количество которого обусловлено договором аренды. В свою очередь арендатор должен принять рентный ресурс (землю) и своевременно выплачивать арендодателю арендную плату, обусловленную договором аренды. Арендатор также должен выплачивать арендодателю амортизацию за объекты основного капитала, если они имеются на участке.

После заключения договора аренды арендатор заключает трудовой договор с работниками, которые будут осуществлять деятельность на данной земле. В трудовом договоре между арендатором и наемными работниками прописываются условия выплаты и размеры заработной платы.

На следующем этапе осуществляется деятельность арендатора на земле разного качества, в результате чего формируется доход, связанный с владением и использованием земли. Данный вид дохода подлежит распределению между субъектами рентных отношений.

После этапа формирования дохода от владения и использования земли следует этап распределения этого дохода. Арендодатели, имеющие право собственности на данный ресурс, получают доход сверх обычной прибыли арендатора в виде абсолютной и дифференциальной ренты I и II рода. Арендатор получает обычную прибыль, а наемные работники -- заработную плату в соответствии с трудовым договором Плетнев, Д. А. Институциональные проблемы формирования механизма рентных отношений в экономике России / Д. А. Плетнев, А. Ф. Са-гитова // Современная экономика: концепции и модели инновационного развития : материалы VI междунар. науч.-практ. конф., г. Москва, 2122 февр. 2014 г. М., 2014. С. 143-147.

Инструменты рентных отношений тесным образом связаны с арендными отношениями.

В настоящее время аренда земли разрешена законом, ее стоимость определяется различными способами:

1) на основе кадастровой стоимости земельных участков;

2) по результатам торгов;

3) в соответствии со ставками аренды;

4) на основе рыночной стоимости земельных участков.

Необходимость платы за землю способствует тому, что хозяйствующие субъекты отказываются от излишков земли. Кроме того, это стимулирует их вести свою деятельность максимально эффективно, поскольку выплата ренты сокращает чистую прибыль этих субъектов.

Таким образом, в аренде скрыта цена земли, которая является одним из инструментов рентных отношений.

Вторым инструментом рентных отношений в экономике России является прибыль. Прибыль получает арендатор земельного участка, и часть прибыли он отдает арендодателю, а также наемному работнику -- в виде заработной платы.

Третьим инструментом рентных отношений в экономике России является заработная плата, посредством которой происходит распределение рентного дохода в сторону наемных работников Сагитова, А. Ф. Особенности рентных отношений на современном историческом этапе // Вестн. Челяб. гос. ун-та. 2013. № 15 (306). Экономика. Вып. 41. С. 158-162..

Объем ренты зависит от ее вида.

Особенности рентных отношений связаны с формированием и использованием дохода от владения и использования рентного ресурса, который, в свою очередь, зависит от ряда факторов, воздействующих на его получение.

В порядке совершенствования законодательства видится необходимым и достаточным Ершов О.Г., Мутовкина О. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Административное право. 2011. N 2. С. 99 - 104.: а) указать на сохранение рентного обременения, по содержанию представляющего правомочия владения и пользования обремененной недвижимостью, не только при ее отчуждении, но и при ином распоряжении; б) уточнить, что обязательства плательщика по договору ренты переходят к приобретателю рентного имущества в полном объеме, включая долги плательщика, накопленные к моменту перехода права собственности на объект обременения; в) подумать об изъятии необходимости испрашивать согласие залогодержателя на распоряжение рентным имуществом при реализации вытекающего из договора ренты залогового обременения; г) рассмотреть возможность наделения участников рентных отношений правом конструировать подлежащие публичной фиксации рентные обременения в отношении движимого имущества; д) специально решить вопрос о том, каким именно договором может быть установлена солидарная ответственность по рентному обязательству, разъяснив, что с учетом правила п. 3 ст. 308 ГК РФ таковым не может признаваться договор ренты; е) конкретизировать норму ст. 586 ГК РФ правилом о том, что если переданное под выплату ренты недвижимое имущество неоднократно переходит от одного собственника к другому, то субсидиарно (или солидарно) обязанным с каждым новым плательщиком ренты оказывается лишь каждый предыдущий (предпоследний) плательщик.