Правовой режим земель населенных пунктов

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»¹ в зависимости от численности, расположения, структуры и целей выделяются следующие типы муниципальных образований:

— сельские поселения;

— городские поселения;

— поселения;

— муниципальный район;

— городской округ;

— внутригородская территория города федерального значения;

— муниципальное образование;

— межселенная территория.

Сельское поселение -- это один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно или через выборные и иные органы МС.

Городское поселение -- это город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно или через выборные и иные органы местного самоуправления.

В соответствии со ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. Установление или изменение границы поселений влечет за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Орган государственной власти, утвердивший проект границы поселения, направляет в орган, осуществляющий деятельность по ведению кадастрового учета, копию акта об установлении или изменении границы поселения для внесения соответствующих изменений в документы государственного кадастра недвижимости. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Правовой режим земель поселений представляет собой установленный нормами земельного и градостроительного законодательства порядок использования и охраны земельных участков в пределах границы населенного пункта, определяющий права и обязанности субъектов права на земельные участки, посредством градостроительного планирования, территориального зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития населенного пункта. Главная цель всех перечисленных мероприятий -- компактно разместить разнородные объекты, порой трудно совместимые друг с другом, и обеспечить их функционирование при соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм.

Основное целевое назначение этих земель -- удовлетворение производственных, социальных, культурнобытовых и иных нужд граждан, проживающих на территории соответствующих населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Первые четыре зоны относятся к землям застройки.

Земли застройки -- это земли, застроенные или подлежащие в соответствии с градостроительными планами застройке жилыми, культурно-бытовыми, промышленными, религиозными и иными строениями и сооружениями. Эти земли делятся на производственную и жилую зоны.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурнобытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунальноскладскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам. Земельные участки предоставляются предприятиям, организациям, учреждениям, гражданам.

Юридические лица получают здесь участки на праве собственности или аренды. Размер предоставляемой территории определяется исходя из проектной документации либо (при строительстве по типовым проектам) из установленных нормативов.

Организации и граждане могут приобретать земельные участки в собственность в порядке приватизации объектов государственной и муниципальной собственности или для расширения приватизированных объектов. Размер выкупаемого при этом земельного участка определяется размером предоставления его для строительства приватизируемого объекта, а при отсутствии такой документации -- по фактическому пользованию. Земельные участки для государственного и кооперативного жилищного строительства предоставляются предприятиям, организациям или кооперативам на праве аренды. Право пользования придомовыми участками жилых домов, принадлежащих органам местной администрации, ведомственных домов переходит затем к органам домоуправления, которые могут размещать на них тротуары, зеленые насаждения, спортивные площадки и т. п. Дополнительное строительство различных подсобных строений и сооружений на территории придомовых участков (гаражей, сараев, стоянок) допускается лишь с особого разрешения органов местного самоуправления или их архитектурно-строительных или жилищно-коммунальных органов с учетом мнения проживающих в доме жильцов. Для индивидуального строительства участки могут предоставляться гражданам на праве собственности. Предельная норма их площади устанавливается местным органом исполнительной власти. Земля может выделяться также для ведения личного подсобного хозяйства, дачного и гаражного строительства. Правовой режим земель, предоставленных юридическим лицам и гражданам, устанавливается законодательством, а также в актах отвода. Отвод участков производится по решению местной администрации на основании генеральных планов развития городов, проектов планировки и застройки других населенных пунктов.

Земли общего пользования состоят из земель, используемых в качестве путей сообщений (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурнобытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, бульвары, пляжи), в качестве полигонов для захоронения промышленных отходов, и из других земель, используемых для нужд города. Значительная часть этих земель за конкретными пользователями не закрепляется, а находится в общем свободном пользовании всего населения. Другая их часть предоставляется в аренду предприятиям коммунального, культурного и иного назначения. Эксплуатацию этих земель осуществляют специализированные предприятия жилищнокоммунального хозяйства. Они же определяют и порядок использования отдельных частей этих участков. Некоторые виды земель общего пользования (участки улиц, площадей, бульваров) могут предоставляться местной администрацией гражданам или их объединениям в аренду для размещения киосков, ларьков, разного рода мастерских и т. п. Режим использования этих земель устанавливается договором аренды по взаимному согласию сторон. Органы коммунального хозяйства принимают меры по обеспечению охраны зеленых насаждений, парков, скверов, садов, бульваров и т. п. Местная администрация вправе принимать решения, содержащие обязательные правила по вопросам благоустройства, чистоты и порядка на улицах, площадях и в других общественных местах населенного пункта.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

К землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских населенных пунктах относятся пашня, сады, виноградники, ягодники, сенокосы, пастбища и другие продуктивные земли. Несельскохозяйственные угодья включают торфяники, карьеры, овраги и т. п. Земли сельскохозяйственного использования населенных пунктов нельзя смешивать с землями сельскохозяйственного назначения, которые находятся за пределами границ населенных пунктов.

Их основное целевое назначение -- несельскохозяйственное; использоваться для аграрного производства они могут лишь временно, оставаясь, по сути, резервом для застройки и благоустройства населенных пунктов (до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки). При необходимости расширения черты застройки эти земли могут изыматься у собственников, землевладельцев и землепользователей и предоставляться другим субъектам для возведения соответствующих строений, сооружений либо для благоустройства населенного пункта.

Территориальные зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений.

Зоны военных объектов предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим пользования. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений использование зон военных объектов и зон режимных территорий устанавливается федеральными органами власти и органами местного самоуправления в соответствии со специальными градостроительными нормативами и правилами застройки

В состав земель городов входят также земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного назначения и земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное,

оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными в ст. 94-100 ЗК РФ.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

2. Специфика управления землями населенных пунктов

Управление землями населенных пунктов осуществляется местными администрациями через свои департаменты, отделы и службы, например, департамент строительства и архитектуры и др. Функции управления землями населенных пунктов и пределы компетенции органов управления четко разграничены в ЗК РФ, ГрК РФ и Федеральном законе РФ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В соответствии с ГрК РФ к основным функциям по управлению землями населенных пунктов относятся:

— подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений;

— утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, правил землепользования и застройки поселений;

— утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территорий;

выдача разрешений на строительство, ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселений¹.

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к основным функциям относятся:

— утверждение схем территориального планирования муниципального района, правил землепользования и застройки межселенных территорий;

— ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории муниципального района;

— резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах муниципального района для муниципальных нужд;

— утверждение местных нормативов градостроительного проектирования межселенных территорий;

— осуществление земельного контроля за использованием земель межселенных территорий.

Органы местного самоуправления в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией обеспечивают:

— ее реализацию в установленные сроки;

— соблюдение градостроительных нормативов и экологических требований, установленных федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Органы государственной власти и управления в пределах своих полномочий:

— устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях;

— обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников;

— контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации;

— согласовывают вопросы формирования промышленных, рекреационных и иных функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культур - ного наследия и окружающей среды.

Значительное место в управлении землями населенных пунктов играет перспективное и текущее планирование их использования посредством территориального планирования и градостроительного зонирования. Планирование отражено в градостроительной документации, поскольку главным назначением этих земель является строительство на них промышленных, культурных, жилых и иных объектов. Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников.

Они контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации, а также согласовывают вопросы формирования промышленных, селитебных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного наследия и окружающей среды. В свою очередь, органы местного самоуправления в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение градостроительных нормативов, а также ведение опорного плана территории поселения. Вопросы развития и благоустройства города (поселения), улучшения окружающей среды решаются в соответствующих планах и проектах, являющихся основными градостроительными документами.

Территориальное планирование -- планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования подразделяются:

1) на документы территориального планирования Российской Федерации;

2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации;

3) документы территориального планирования муниципальных образований.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Подготовка схем может осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования применительно ко всей территории Российской Федерации или ее части.

Документами территориального планирования

муниципальных образований являются:

1) схемы территориального планирования муниципальных районов;

2) генеральные планы поселений;

3) генеральные планы городских округов.

Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Постановлением Правительства РФ от 24 марта 2007 г. № 178 утверждено «Положение о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации» и проектов документов территориального планирования муниципальных образований Там же..

Документы территориального планирования

муниципальных образований могут являться основанием для изменения границ муниципальных образований в установленном порядке.

Схема территориального планирования муниципального района включает в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро- и газоснабжения в границах муниципального района;

2) автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления муниципального района.

Схема территориального планирования муниципального района содержит положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).

Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схеме территориального планирования муниципального района, включают в себя:

1) цели и задачи территориального планирования;

2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района, отображаются:

1) существующие и планируемые границы поселений, входящих в состав муниципального района;

2) границы земель различных категорий в пределах межселенных территорий;

3) границы территорий объектов культурного наследия;

4) границы зон с особыми условиями использования территорий;

5) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства местного значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности муниципального района, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;

6) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства на межселенных территориях;

7) границы населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях.

Генеральный план поселений, городских округов, территории является основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, сохранение историко-культурного и природного наследия. Генеральные планы определяют также основные направления эксплуатации земель; их целевую принадлежность; размещение жилых районов, промышленных центров и мест отдыха; этажность строительства; защитные санитарные зоны и т. д. Генеральные планы утверждаются на срок 25-30 лет и призваны обеспечить оптимальную организацию городских (поселковых) земель.

Подготовка генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов. Она может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа.

Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

Генеральные планы содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя:

— цели и задачи территориального планирования;

— перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются границы поселения, городского округа; границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа; границы разрешенного вида использования земель; границы зон с особыми условиями использования территорий и т. п.

Правила землепользования и застройки -- документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации -- городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том

числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент -- устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, с помощью которого определяют основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту

территориальных зон в следующих случах:

— виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

— размеры их не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. В данном случае в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, а не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для

земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

По заданию заказчика могут выполняться другие виды градостроительной документации. Каждый вид градостроительной документации соответствует конкретным объектам градостроительной деятельности, выполняется в определенном масштабе, имеет свое назначение и содержание, а также порядок проведения экспертизы, утверждения и согласования. Утвержденная градостроительная документация обязательна для исполнения всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в градостроительную документацию осуществляется только с разрешения утвердившего ее органа.

Градостроительная документация разрабатывается, как правило, на конкурсной основе, является собственностью заказчика и передается в распоряжение соответствующих органов архитектуры и градостроительства. К ее разработке привлекаются специальные проектные организации, которые ведут обширные исследования социально-экономического и архитектурно-планировочного характера. После составления проектов они утверждаются соответствующими государственными органами и с этого момента приобретают обязательную силу.

3. Ограничение деятельности землепользователей в городах

Органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в законе об охране окружающей среды, вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми юридическими лицами и гражданами. На практике такие ограничения и требования получили название земельнопланировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах (СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников. Земельнопланировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты. При продаже застроенных земельных участков земельным законодательством устанавливаются следующие публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

— безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

— возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами. Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими, эстетическими нормативами,

предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. В центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего ее застроить, могут потребовать постройки высоких и выразительных зданий.

Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собственника земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной. Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона, то в ней нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий высоковольтных передач, газопроводов высокого давления. Для жилой и иной застройки не выделяются земли, которые могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, а также земли, подверженные оползневым процессам.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Резервирование территорий может происходить при планировании создания водохранилищ, крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых.

Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных планов. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой зависимости от сроков их действия применяют ограничения, вызванные резервированием земли.

Помимо долгосрочного резервирования земель в практике земельного планирования широко используется краткосрочное резервирование, которое применяется после предварительного отбора (выбора) конкретной площадки для конкретного объекта. Этот отбор оформляется особым актом. После такого отбора выполняются проектно-изыскательские работы, которые должны подтвердить или опровергнуть пригодность выбранной площадки. Предварительный отбор еще не решает судьбу площадки, и она остается в пользовании предыдущего владельца. Если изыскания и проектирование подтвердят правильность первоначально сделанного выбора, производится отчуждение (изъятие) земли у первоначального владельца. Утвержденный властями акт предварительного отбора (выбора участка) накладывает обязанность не производить работы, которые могут помешать будущему строительству. Такая обязанность действует, как правило, не свыше трех лет, пока судьба участка окончательно не прояснится. Однако в самом законе этот срок не указывается.

Таким образом, правовой режим земель населенных пунктов направлен на обеспечение устойчивого развития территорий посредством территориального планирования и градостроительного зонирования, а также обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.

Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников.

Основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, сохранение историко-культурного и природного наследия, является генеральный план поселений, городских округов, территории.

Библиографический список