Общие положения договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат

Общие положения договора аренды

План

Понятие, юридическая природа, существенные условия, основные элементы договора аренды

Содержание и исполнение договора аренды. Ответственность сторон по договору аренды

Случаи прекращения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды

Литература

Понятие, юридическая природа, существенные условия, основные элементы договора аренды

«По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК)». По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. По договору аренды собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. Формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (не потребляемые вещи).

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально определённые непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Не могут быть предметом договора аренды: имущество, обладающее родовыми признаками, нематериальные блага, такие как: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам главы 34 ГК не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК. Не допускается или ограничивается сдача в аренду такого имущества как: атомных электростанций, вооружений, железные дороги общего пользования и т.д. Единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К договору аренды должны прилагаться документы позволяющее точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдаётся земельный участок или его часть, то к договору аренды прилагается план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Если в аренду сдаётся оборудование, то к договору аренды должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т. п.

Сторонами договора аренды является арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а так же лица управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закреплённое за ними движимое имущество, а недвижимое имущество только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закреплённое за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника. От имени собственника - государства либо муниципального образования в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйства ведения и права оперативного управления, выступает Росимущество -- федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. (Положение о Росимуществе утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432).

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договора аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что государственной регистрации подлежит право недвижимого имущества, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее 1 года. Договор аренды с правом выкупа ст. 624 ГК (т. е. переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок не является существенным условием договора аренды. Если срок в договоре аренды не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Но всё равно договор аренды сохраняет черты договора, заключённого на время, так как при заключении договора на неопределённый срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.

Возможность прекращения договора, заключенного на неопределённый срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. «Если в отдельном договоре срок не определён, то это не значит, что договор заключён бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из сторон потребует его прекращения, срок не определён при самом заключении договора, так как контрагенты предоставили себе определить его впоследствии». Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передаётся арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Содержание и исполнение договора аренды. Ответственность сторон по договору аренды

Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества, оговорённого в договоре и в состоянии, соответствующем условиям договор аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берётся напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии его технической исправности, должны быть к нему как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность. Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и документами, если иное не предусмотрено договором. Если они не переданы и арендатор без них не может пользоваться имуществом по назначению, то он может потребовать предоставления ему арендодателем этих принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещение убытков. (п. 2 ст. 611 ГК).

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты (ст. 612 ГК): а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора; г) потребовать возмещение непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК). Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае когда срок не указан - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК), т.е до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, либо в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615ГК). Согласно п. 2 статье 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт. «Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушений или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом». «Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующие значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества». При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещение убытков. На арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Хотя к существенным условиям договора аренды условие об арендных платежах не относится. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или по каждой из его составных частей в виде: а) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором определённых услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной в договоре вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

1) В некоторых случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение. 2) Осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т.е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования.

Улучшение следует отличать от переоборудования, переоснащения или перепланировки предмета аренды.

Последние могут иметь место только с согласи арендодателя. 3) Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (часть 2 ст. 606 ГК). 4) Арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор в праве с согласии арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём) и так далее. 5) Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. 6) Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества по истечению срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1ст. 624 ГК).

Случаи прекращения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды

договор аренда ответственность юридический

Договор аренды, заключённый на определённый срок, может быть, расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определённым в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды, как срочной сделки. Согласно статье 619 суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатора либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Литература

Нормативный материал

1 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): [федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ] // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

2 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): [федер. закон: принят Гос. Думой 26 января 1996 г.: по состоянию на 01.11.14] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - С. 23-37.

3 Российская Федерация. Законы. О приватизации государственного и муниципального имущества: [федер. закон от 21 декабря 2001 г. № 178] // СЗ РФ. - 2002. - № 4. - Ст. 251.

4 Российская Федерация. Законы. Об образовании в Российской Федерации: [федер. закон от 29.12.2012 № 273-ФЗ] // СЗ РФ. - 2012. - № 53 (ч. 1). - Ст. 7598

5 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: [федер. закон от 21.06.1997 г. № 122] // СЗ РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2244.

6 Российская Федерация. Законы. Об обществах с ограниченной ответственностью: [федер. закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ] // СЗ РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 785.

Материалы судебной практики

1 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 24.

2 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. № 53 // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7.

Размещено на Allbest.ru