1.2 Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО №2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.3 Подходы к оценке недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

- сравнительный подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

· объект не должен быть уникальным;

· информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

· факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: замещения;

· сбалансированности;

· спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости: 1 этап Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 4 этап Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д. инвестиционной мотивации, которая определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным". Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости -- это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.

Преимущества затратного подхода

§ Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:

§ анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

§ оценке объектов на малоактивных рынках;

§ оценке для целей страхования и налогообложения;

§ экономическом анализе нового строительства.

Недостатки подхода:

§ затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

§ отдельная оценка земельного участка от строений;

§ несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.

1.4 Основные методы оценки

Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости является метод Сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Основные этапы применения метода:

- позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования;

- анализ рынка;

- факторный анализ;

- выбор аналогов;

- расчет стоимости.

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

где

-- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

-- Чистый операционный доход или ЧОД, -- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

где

-- коэффициент капитализации

-- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

-- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость -- крупный многофункциональный коммерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков -- наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

2. Оценка нежилых офисных помещений. Экспертное заключение

2.1 Сбор данных об объекте оценки

ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемые помещения находятся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Малышева, д. 40. Земельный участок под зданием, со слов заказчика оценки, принадлежит ОАО «АльфаНедвиж». Участок расположен в территориально-экономической зоне №34 г. Москвы.

Правоустанавливающие документы на земельный участок на дату оценки оценщику представлены не были.

Рассматриваемый земельный участок расположен на территории квартала, ограниченного с севера улицей Академика Комарова с востока - линией Октябрьской железной дороги, с юга - улицей Академика Королева, с запада - Ботанической улицей.

Подъезд к участку осуществляется по улице Добромира, граница участка примыкает к проезжей части. Покрытие улицы - асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшие автомагистрали - Проспект Мира и Дмитровское шоссе. Ближайшие станции метрополитена - «Тимирязевская» (около 1,7 км) и «Владыкино» (около 2,5 км).

Участок расположен в массиве жилой застройки, недалеко от участка находится парк Останкино, Главный Ботанический Сад РАН и проходит железнодорожная линия. На расстоянии около 1 км от земельного участка находятся Останкинский пруд, телецентр и Останкинская телебашня.

По состоянию на дату оценки в непосредственной близости от рассматриваемого земельного участка велось строительство нового жилого микрорайона.

В процессе осмотра земельного участка, а также изучения документации, чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект недвижимости, Оценщиком выявлено не было.

Рассматриваемая территория находится в ведении администрации Северо-Восточного административного округа г. Москвы, муниципальный район Марфино.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

В настоящем Отчете рассматриваются следующие нежилые помещения:

Помещение I ком. 1-13, 15, 17а, пом. II ком. 1-12, этаж 1 ком. 2-18, пом III ком. 1-25) в здании по адресу: г. Москва, ул. Малышева, д. 40, общей площадью 11 100 кв.м., условный номер объекта 245 544.

Данные помещения находятся в одном здании. Само здание - пятиэтажное, кирпичное, нежилое с подвалом, 1953 года постройки. Группа капитальности здания - первая. Первоначальное назначение здания - административное/учрежденческое. По состоянию на дату оценки здание используется как административное. Большинство помещений в здании используется в качестве офисов.

Описание технических характеристик оцениваемых помещений и здания, в котором они расположены оцениваемые помещения было составлено на основании документов БТИ, опроса работников Заказчика, занимающихся эксплуатаций помещений, и визуального осмотра здания и помещений. Полученные сведения обобщены в следующей таблице:

Общие сведения об оцениваемых помещениях (пом. I ком. 1-13, 15, 17а, пом. II ком. 1-12, этаж 1 ком. 2-18, пом III ком. 1-25).

2.2 Порядок оценки офисных помещений на примере ОАО «АльфаНедвиж»

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже помещений, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.

При определении рыночной стоимости оцениваемых помещений Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных помещений, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости.

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае, если страница может быть изменена или удалена, - распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м., поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке нежилых помещений г. Москвы.

Для проведения оценки методом качественного сравнения цен Оценщиком были выбраны следующие аналоги:

1. Аналог 1. Офисное помещение, Москва, м. ВДНХ, общая площадь - 5400 м² класс "Б", заселено арендаторами, г. Москва, 15мин.п. от м. ВДНХ, 1-я линия домов; 5 этажей + подвал на участке земли 400 м²; высота потолков 3.5 м; Цена предложения 9 600 000 $.

2. Аналог 2. Офисное помещение, Москва, м. Алексеевская, общая площадь - 11 000 м², 15 минут пешком от метро, 2-х этажный имущественный комплекс, внутренняя отделка класса В. Огороженная охраняемая территория. Все коммуникации, телефон, интернет, 1.4 МВт; высота потолков до 9 м, круглосуточная охрана. 12-й проезд Марьиной рощи. Цена предложения 10 500 000$.

3. Аналог 3. Офисы в административном здании, 15 минут пешком от станции метро Ботанический Сад. Огороженная охраняемая территория. Вторая линия домов. Реконструкция в 2002г. Планировка блочная. Предлагаемые площади на 3-4 этажах. Площадь блоков 5400 м². В каждом свой санузел. Состояние: за выездом арендатора. Помещение полностью меблировано, оргтехника. Цена предложения 11 440 000$.

2.3 Подведение итогов оценки. Составление отчета об оценке

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

· содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

· отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения оценочной деятельности, путем использования сравнительного подхода, была определена рыночная стоимость офисных помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Малышева, д. 40, общей площадью 11 100 кв.м. на 23.12.2016г. составляет 11 100 000$.

Заключение

В данной курсовой работе я выступал в роли оценщика. Объектом оценки являлись офисные помещения. Предо мной стояла задача, используя один из трех подходов, определить рыночную стоимость офисных помещений.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 11 100 000$.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход имеет наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

Исходя из всего выше сказанного, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, в дальнейшем может использоваться в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.).

Список используемой литературы

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.

2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1-3.

3. Экономический анализ и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие под редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзер В.М. М.: Дело, 1998.

5. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1998.

6. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М.: Дело, 1999 г.

7. А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки). «Скидки на торг: реалии кризиса»

Размещено на Allbest.ru