Процесс купли-продажи нежилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Недвижимость как объект купли-продажи, понятие и источники правового регулирования

2. Организационная структура процесса купли-продажи нежилого помещения

Введение

Купля-продажа - основной вид гражданско-правовых обязательств имущественного оборота. Вторая часть Гражданского Кодекса РФ посвящена регулированию отношений, связанных с куплей-продажей. Ключевую позицию среди видов гражданско-правовых обязательств занимает договор купли-продажи недвижимости.

Все больше заметна тенденция увеличения количества сделок с недвижимостью (зданиями и сооружениями), которые в итоге используются предприятиями в качестве офисных и деловых центров. Проявляется интерес к купле-продаже складских, торговых, производственных и других нежилых помещений. Законодательство не всегда может удовлетворить интересы сторон, а дискуссий и противоречий по данной проблеме множество.

Актуальность темы обусловлена, в первую очередь, тем, что договор купли-продажи недвижимости приобретает все большое значение в условиях экономического роста в целом, а также роста количества и качества предпринимательского сектора. Множество факторов влияют на правовую природу подобных сделок: принадлежность частному или государственному лицу, вид недвижимости и т.д.

Цель данной работы структурировать процесс купли-продажи нежилых помещений, выявить этапы процесса, определить права и обязанности сторон. Достигаются эти цели при помощи следующих задач: исследовать понятие недвижимости, а в частности куплю-продажу нежилых помещений.

Нормативно-правовая база работы - действующие нормативные акты Российской Федерации.

1. Недвижимость как объект купли-продажи, понятие и источники правового регулирования

Понятие недвижимости дается в п. 1 ст. 130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки:

1. Недвижимость (недвижимое имущество) - это предмет материального мира, предназначенный для удовлетворения определенных потребностей, которым может обладать человек. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

2. Недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

3. Перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Здесь же в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недвижимости (рис. 1).

Рисунок 1. Виды объектов недвижимости

Понятие недвижимости относительно просто, а его признаки конкретно определены. Однако возникают затруднения при решении вопроса: признать ли недвижимостью какой-то конкретный объект. Теоретически не возникает противоречий, а вот на практике много сложностей из-за наличия оценочных категорий. К примеру, "прочная связь с землей" или "несоразмерный ущерб".

Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности".

Помимо объективных критериев, на решение влияют и субъективные факторы (рис. 2). А также теоретические разработки, связанные с классификацией имущества (движимое и недвижимое).

Рисунок 2. Субъективные стороны принятия решения

В юридической литературе есть мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Данная позиция может быть обоснована тем, что недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация".

Такой подход подвергается критике, так как причина деления вещей на движимые и недвижимые - разная природа этих видов вещей. Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Многие ученые считают, что юридическая наука должна пересмотреть крайне широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенных помещений, реально существующих зданий, сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его".

Основным источником правового регулирования договора купли-продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь к рассматриваемому договору применимы нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества, которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549-558 ГК РФ).

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т.п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.

2. Организационная структура процесса купли-продажи нежилого помещения

Сделка купли-продажи нежилых помещений - вид юридического факта, влечет за собой возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений.

Признаки договора купли-продажи нежилых помещений:

- волевое действие граждан и юридических лиц, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей;

- наличие волеизъявления двух субъектов (не односторонняя сделка);

- целенаправленное действие субъектов права, то есть преследование сторонами достижения определенных юридических целей;

- правомерное действие.

Договор купли-продажи нежилых помещений как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Договор-сделка, как и другие юридические факты не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаками договора-сделки являются согласование воли сторон и направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей.

После заключения договора-сделки купли-продажи нежилых помещений, стороны приходят к соглашению по поводу всех его существенных условий, которыми устанавливаются, изменяются либо прекращаются права и обязанности сторон: предмету и цене.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов (рис. 3).

Рисунок 3. Сегменты рынка нежилых помещений

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок.

Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые предоставляются в аренду через коммерческие конкурсы и аукционы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом.

Этот рынок, хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно. Предложение муниципальных площадей носит ограниченный характер, конкурсы проводятся редко, а количество выставляемых лотов редко бывает более 10.

При этом предлагаются большей частью подвальные и полуподвальные помещения, помещения на первом этаже в жилом фонде. На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен одновременно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

В случае желания арендатора использовать нежилые помещения не только как офис, но и как торговый склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие установленным задачам арендатора обычно производится за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушение строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности. Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника.

Следует отметить, что в настоящее время систематизированная, полная и доступная информация о состоянии первичного и вторичного рынка нежилых помещений отсутствует, так как отсутствует обязательная регистрация договоров аренды.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различных правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

На рынке промышленной недвижимости обращаются промышленные здания и сооружения, созданные в эпоху индустриализации и в большей своей части не соответствующие современным условиям производства.

Субъекты процедуры купли-продажи нежилого помещения представлены на рис. 4.

купля продажа недвижимость помещение

Рисунок 4. Структура сторон договора купли-продажи нежилого помещения

Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность - перенесение конкретного вещного права с продавца на приобретателя, то в качестве продавца может выступать обладатель такого права, на недвижимость. Право продажи принадлежит не только обладателю соответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например, судебным приставам при продаже имущества с торгов).

Все чаще продавцами нежилых помещений становятся физические лица. Как известно, "физические лица могут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица (с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане - не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ).

По договору купли-продажи нежилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность здание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это здание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям и уплатить за него определенную денежную сумму.

Размещено на Allbest.ru