Государственный надзор и контроль

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Государственный надзор и контроль за использованием земель

Глава XII Земельного кодекса РФ (далее - Кодекс) оперирует понятием земельный контроль, содержание которого, как следует из названия этой главы, составляет контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель. По правилам ст. 71, 72 и 73 Кодекса должны осуществляться четыре вида земельного контроля: государственный, муниципальный, общественный и производственный контроль.

Задачей государственного земельного контроля является обеспечение соблюдения физическими, должностными и юридическими лицами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.

В соответствии с п. 1 ст. 71 Кодекса специально уполномоченными государственными органами осуществляется государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами.

С учетом того, как определен в ст. 2 Кодекса состав собственно земельного законодательства (Кодекс, федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов Российской Федерации), можно утверждать, что не все нормы земельного права содержатся в актах земельного законодательства. В то же время должен быть обеспечен государственный контроль за правильной реализацией норм земельного права, содержащихся в федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации, не входящих в систему земельного законодательства, а также в правовых актах Президента и Правительства РФ, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.

Охрана и использование земель должны осуществляться в соответствии с нормами земельного права, содержащимися как в земельном законодательстве, так и в других правовых актах. Контроль за деятельностью в данной сфере на практике выражается в проверке соответствия такой деятельности требованиям правовых норм, установленных в актах разного уровня. Кроме того, именно земельное законодательство регулирует земельные отношения, то есть отношения в области использования и охраны земель. Поэтому понятие земельного контроля, использованное в новом Кодексе, представляется не до конца логически выверенным.

Предметом государственного земельного контроля являются проверка деятельности организаций, их руководителей, должностных лиц и граждан, участвующих в отношениях по охране и использованию земель, с целью определения соответствия этой деятельности требованиям правовых норм, регулирующих земельные отношения.

Осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель до недавнего времени было возложено на Федеральную службу земельного кадастра России (Росземкадастра). Однако данный орган прекратил свое существование на основании постановления Правительства РФ от 19.08.2004 г. N 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости".

Указанным постановлением установлено, что государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее - Агентство).

В соответствии с п. 1, 2, 4 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости указанное Агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю. Агентство находится в ведении Минэкономразвития РФ.

Агентство осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Кроме того, в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 400 "Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере природопользования и внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 22 июля 2004 г. N 370" и от 30.06.2004 г. N 327 "Об утверждении Положения о Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному надзору" соответствующие функции по осуществлению государственного земельного контроля возложены также на Федеральную службу по надзору в сфере природопользования и Федеральную службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальные органы.

Государственный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ (п. 2 ст. 71 Кодекса). Согласно буквальному толкованию данного положения осуществление государственного земельного контроля подчиняется правилам, установленным в законодательстве федерального уровня.

После введения в действие Кодекса порядок проведения указанного контроля определялся Положением о государственном земельном контроле, утвержденным постановлением Правительства РФ от 19.11.2002 г. N 833. Однако постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 г. N 689 было утверждено новое Положение о государственном земельном контроле, а постановление Правительства РФ от 19.11.2002 г. N 833 признано утратившим силу.

Положение о государственном земельном контроле, утвержденное постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 г. N 689 (далее - Положение), устанавливает порядок осуществления государственного земельного контроля Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальными органами (далее - специально уполномоченные органы). Специально уполномоченные органы при осуществлении государственного земельного контроля взаимодействуют в установленном порядке с федеральными органами исполнительной власти и их территориальными органами, с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, правоохранительными органами, организациями и гражданами.

Задачей государственного земельного контроля является обеспечение соблюдения организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами земельного законодательства, требований охраны и использования земель.

2. Технология выполнения кадастровых работ и формирование объектов недвижимости

Кадастровые работы - это один из этапов процедуры по образованию (или уточнению границ) земельного участка, а точнее - это работы по сбору и воспроизведению в документальном виде сведений об объектах недвижимости, либо об их частях, необходимых для дальнейшего их кадастрового учета с последующей государственной регистрацией прав на объект недвижимости с целью образования, изменения или прекращения объектов недвижимости. Кадастровые работы представляют собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению их местоположения и площади, а также юридическому оформлению полученных материалов.

Кадастровые работы выполняются в отношении объекта недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными законом.

Процесс выполнения кадастровых работ называется кадастровой деятельностью.

Кадастровые работы необходимы для описания объекта недвижимости в качестве объекта права. Тем самым, выполняя кадастровые работы, создаются объекты недвижимости в качестве объекта гражданских прав.

На современном этапе развития экономики кадастровые работы служат основным механизмом образования новых земельных участков. Без проведения кадастровых работ невозможно предоставление и изъятие земельных участков.

Профессиональный подход к кадастровым работам позволяет в кратчайшие сроки осуществить предоставление земельных участков под строительство и тем самым повысить экономические показатели реализуемых инвестиционных проектов.

Для выполнения кадастровых работ необходима компетентность, как в технических, так и в юридических вопросах, поэтому особо важным является привлечение к выполнению кадастровых работ высокопрофессиональных специалистов.

Результатом кадастровых работ служит межевой план, который является основанием для постановки земельных участков на кадастровый учет и регистрации прав на них.

Юридическое оформление прав на земельный участок включает в себя:

получение кадастрового паспорта на земельный участок в ФГУ

"Земельная кадастровая палата";

регистрация права на земельный участок в УФРС.

2. Основные этапы кадастровых работ.

1. Подготовительные работы (сбор информации о земельном участке). На этом этапе собирается большой массив документов, в том числе:

выписки из кадастра объектов недвижимости;

кадастровый план соответствующей территории;

каталоги (списки) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС);

сведения, содержащиеся в Информационной системе обеспечения

градостроительной деятельности;

картографические материалы;

материалы дистанционного зондирования и материалы

инвентаризации земель;

сведения о правообладателях смежных земельных участков и

инженерных коммуникаций (линий электропередач, газопроводов, водопроводов и т.п.).

2. Полевые работы (определение участка на местности):

изучение и определение фактической ситуации в месте

нахождения земельного участка;

составление предварительной схемы расположения земельного

участка;

уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при

проведении кадастровых работ;

согласование местоположения границ земельного участка с

заинтересованными лицами;

определение местоположения границ земельного участка с

использованием инструментальных или картометрических методов - непосредственно геодезическая съемка границ земельного участка;

определение местоположения границ объектов недвижимости,

находящихся на земельном участке.

3. Камеральные работы (подготовка необходимых документов):

вычисление площади земельного участка целиком и его

отдельных частей, ограниченных в использовании (охранными зонами ЛЭП,

газопровода, водоохранными зонами, сервитутами и т.п.);

отражение границ частей земельного участка, ограниченных в

использовании или обремененных сервитутами в межевом плане;

изготовление межевого плана земельного участка.

Процедуру по образованию (или уточнению границ) земельного участка можно разделить на несколько основных этапов:

1. Проведение кадастровых работ:

горизонтальная тахеометрическая съемка земельного участка;

формирование межевого плана.

2. Осуществление государственного кадастрового учета (осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии):

получение кадастрового паспорта земельного участка.

3. Регистрация права собственности или иных вещных прав, договоров аренды на вновь образованные земельные участки (также осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии):

получение свидетельства о государственной регистрации права.

Порядок выполнения кадастровых работ.

Более подробно комплекс проведения кадастровых работ состоит из следующих этапов:

1. Оформление заявки:

оставить заявку на выполнение кадастровых работ;

заключить соответствующий договор;

предоставить ряд документов для формирования межевого плана.

2. Проведение съемки земельного участка.

По приезду группы геодезистов для проведения съемки приветствуется присутствие соседей-смежников земельного участка, но не является обязательным.

3. Передача после съемки земельного участка геодезистами данных съемки и предоставленных документов кадастровому инженеру для дальнейшей обработки и рассмотрения. После этого кадастровый инженер внимательно изучает предоставленные материалы и в течение 1 месяца (при своевременном предоставлении всех необходимых документов и данных), формирует пакет документов для постановки земельного участка на Государственный кадастровый учет.

3. Основные организации, выполняющие кадастровые работы.

В России определена многоуровневая структура градостроительного кадастра, которая состоит из следующих уровней:

Российская Федерация;

субъекты РФ;

административно-территориальные образования;

городские и другие поселения.

Ведение каждого Градостроительного кадастра осуществляется кадастровой службой органа архитектуры и градостроительства.

Функции органов архитектуры и градостроительства:

руководят работой служб ГК:

организуют разработку ведения и контроль ГК;

определяют приоритеты формирования ГК и очередность работ;

внедряют в практику кадастровых служб единые правовые, нормативно-

методические и программно-технологические основы ведения ГК;

участвуют в подготовке и предоставлении ежегодного аналитического

доклада органам исполнительной власти по вопросам состояния ГК.

3. Риэлтерская, оценочная и консалтинговая деятельность в сфере земельно - имущественного комплекса

Состояние системы финансирования недвижимости, так же как и уровень развития рынка недвижимости в целом, является одним из важнейших факторов экономического благополучия города или региона. Это объясняется рядом причин. Во-первых, развитый рынок недвижимости является сильнейшим стимулом для развития многих отраслей городской экономики - строительства, производства строительных материалов, оборудования и техники, транспорта, дорожного строительства. При этом создаются дополнительные рабочие места, что важно для поддержания высокой занятости населения.

Во-вторых, за развитием рынка недвижимости неуклонно следует повышение уровня жизни, улучшение инвестиционной и эстетической привлекательности города. Появление новых предприятий, рост их доходов расширяют базу для налогообложения, а дополнительные налоговые поступления позволяют администрации лучше выполнять задачи, требующие финансирования из городского бюджета, а также привлекать дополнительные внебюджетные финансовые источники.

Недвижимость и организация ее оборота (рынок недвижимости) - чрезвычайно важные компоненты городской экономики. Город не обладает более значительными активами, чем недвижимость. Этот недвижимый актив не может быть "вывезен" из города - он неразрывно с городом связан. Однако ценность этого актива не постоянна и может "мигрировать" из города в город, подобно реальным капиталам. Для города чрезвычайно важно контролировать эти цены, находя определенный оптимум между их падением, способным спровоцировать упадок городской экономики и их подъемом до того уровня, когда дороговизна мешает развитию.

В силу своей инертности недвижимость выступает своего рода стабилизатором экономических изменений в городе. При резких изменениях экономической ситуации (резкий рост доходов в городе или разорение большинства экономических агентов) недвижимость реагирует на них с некоторым запозданием и позволяет городу более спокойно пережить любые экономические потрясения.

Земля и недвижимость уже играют очень заметную роль в доходах городских бюджетов; по результатам специального исследования, суммарный вклад всех источников доходов, связанных с землей и недвижимостью (поступления от продаж прав, в основном приватизационные, налог на землю, около 50 процентов налога на имущество, арендные поступления от земли и другой недвижимости), хотя и колеблется от города к городу в очень широких пределах - от 10 до 32 процентов, все же весьма заметен во всех исследованных городах. Тем не менее исследование, в частности, показало, что потенциал земли и недвижимости как источников поступлении в городские бюджеты большинства городов реализован далеко не полностью. В качестве предложений были сформулированы два стратегических направления увеличения доходов и улучшения их структуры: расширение базы доходов, не зависящих от других уровней власти, и повышение эффективности извлечения доходов из тех источников, которые уже находятся в распоряжении городов. И если для реализации первого стратегического направления могут понадобиться законодательные изменения, по крайней мере на уровне субъектов Российской Федерации, то улучшения по второму стратегическому направлению в большинстве случаев могут быть достигнуты на городском уровне.

Суммируя все сказанное, можно утверждать, что недвижимость и ее оборот - самый ценный и надежный экономический актив города и от того, как городская администрация управляет им и регулирует его использование, зависят благосостояние и спокойствие горожан.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений:

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель поселений.

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории параметрами ценообразующих факторов.

На основе факторного анализа этих параметров - уровня развития транспортной и инженерной инфраструктуры, уровня развития социальной сферы, состояния окружающей среды, архитектурно-художественной и исторической ценности застройки и ландшафта, природно-рекреационного потенциала территории и других - выделяются однородные по общности признаков группы административных районов, группы поселений и кадастровые кварталы на территории городов. Затем на основе рыночных сделок с застроенными и незастроенными земельными участками, гаражами, квартирами определяются аналитические зависимости изменения стоимости земли для различного сочетания ценообразующих факторов с последующим присвоением показателей стоимости земли тем поселениям и кварталам, по которым отсутствует земельный рынок.

Исходной информацией для проведения государственной кадастровой оценки земель поселений являются: рыночные данные о сделках купли-продажи, ставка арендной платы, продаже прав аренды, цене предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений утверждена Росземкадастром 18 октября 2000 г.

Эта методика в настоящее время используется для кадастровой оценки земель поселений в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть также использованы при формировании ставок арендных платежей и цены при продаже земель

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации:

Эта методика предназначена для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Оценка производится методом капитализации расчетного рентного дохода. Дифференциальный рентный доход определяется как разность продуктивности сельскохозяйственных культур и цены производства. Цена производства рассчитывается на основе оценочных затрат на производство сельскохозяйственных культур. Сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода (1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России) составляет расчетный рентный доход. Произведение расчетного рентного дохода на сроки его капитализации (33 года) представляет собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий.

Исходной информацией для проведения таких расчетов служат: многолетняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивность пастбищ, многолетних насаждений и цены реализации продукции сельского хозяйства в субъекте РФ, оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам в субъекте РФ, структура посевных площадей.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ утверждена Госкомземом России 11 мая 2000 г.

Методика используется для оценки сельскохозяйственных угодий в целях налогообложения. Результатом кадастровой оценки являются базовые показатели кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

4. Топографо-геодезическое обеспечение землеустройства кадастров, позиционирование объектов недвижимости, кадастровые съемки

Особое значение геодезические работы в области кадастра имеют в городах, земли которых характеризуются высокой кадастровой и рыночной стоимостью.

Развитие земельных отношений на современном этапе предполагает разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ, муниципальную и частную собственности; создание системы эффективного управления и распоряжения ими, а также создание условий для развития рынка недвижимости.

В рамках выполнения данных задач осуществляется переход от ведения государственного кадастра объектов недвижимости (ГКОН) [2]. Этот переход неизбежно связан с необходимостью совершенствования всех видов обеспечения, прежде всего картографо-геодезического. Под картографо-геодезическим обеспечением ГКОН понимают комплекс взаимосвязанных между собой научно-технических, организационных и производственных процессов, имеющих целью обеспечение кадастра геопространственной информацией.

Геопространственная информация может быть представлена в различных формах:

картографической (аналоговые, цифровые и электронные

топографические планы и карты, тематические карты и схемы);

текстовой (каталоги координат пунктов государственной и опорной

межевой сетей, каталоги координат межевых знаков);

графической (схемы геодезических сетей, карточки привязок

геодезических пунктов, абрисы съемок);

фотографической (наземные и аэрокосмические аналоговые и

цифровые снимки, ортофотопланы);

комбинированной, которая представляет собой в различных сочетаниях комбинацию вышеперечисленных форм (например, кадастровый план (карта) является сочетанием графической и текстовой форм представления геопространственной информации).

Ведущая роль картографо-геодезического обеспечения определяется

следующим:

картографо-геодезические данные являются основой любых видов

кадастров, к ним привязывается любая другая кадастровая информация;

качественная картографо-геодезическая информация - это необходимое

условие создания и ведения ГКОН, поэтому к ней предъявляются оптимально высокие требования к точности, достоверности, полноте и актуальности;

картографо-геодезические сведения в рамках ГКОН во многих случаях

имеют юридическую значимость, от них зависят правовые отношения собственности юридических и физических лиц.

Развитие ГКОН приводит к необходимости выполнения новых видов картографо-геодезических работ. Например, для разграничения компетенции уровней исполнительной власти в земельных отношениях и расчёта доходов муниципалитетов [3], субъектов РФ проходит разграничение собственности на землю между ними.

По картографическим и топографо-геодезическим данным в системах кадастровой оценки земель, а также при решении вопросов оценки земельных участков, выставляемых на торги, конкурсы, аукционы, всё шире используется оценка пространственных условий землепользования, под которыми понимаются:

местоположение относительно населенных пунктов, центров городов,

ж/д станций, автодорог общего пользования, пунктов добычи полезных ископаемых и др.;

геометрические характеристики (площадь, конфигурация, вытянутость,

форма границ (прямолинейные или криволинейные) и др.;

внутренняя организация территории (раздробленность естественными

и искусственными преградами и др.);

обустроенность территории (наличие зданий и сооружений,

транспортных связей и др.).

Основными задачами картографо-геодезического обеспечения ГКОН являются: 1) обеспечение геодезическими данными, картографическими материалами, данными дистанционного зондирования Земли; 2) создание и ведение геоинформационной системы (ГИС) кадастра объектов недвижимости. В области обеспечения геодезическими данными "Роскартография" производит работы по созданию, развитию и поддержанию в рабочем состоянии государственных геодезической, гравиметрической и нивелирной сетей и осуществляет передачу этих данных потребителям в виде каталогов координат и высот, соответствующих баз данных, карт и моделей высот геоида.

Согласно основным положениям для координатного обеспечения государственного земельного кадастра, государственного мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельного фонда РФ создается опорная межевая сеть (ОМС), её создание является компетенцией Росреестра. Главная проблема - это разработка механизма использования координат пунктов ОМС для целей картографирования территории страны и решения оборонных задач.

Необходимым при ведении кадастра объектов недвижимости является использование термина "кадастровая съемка". Кадастровая съемка, как указано в проекте Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", выполняется с целью определения пространственно-площадных характеристик земельных участков и расположения объектов недвижимости. К сожалению, этот термин не вошёл в основную редакцию закона, хотя он широко используется на практике и самое главное отвечает сути проводимых работ. При кадастровой съемке выполняется и межевание земель - комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Нормативной базой проведения геодезических работ в области кадастра служат документы, такие как методические рекомендации и инструкции. Основная проблема, которая существует в настоящее время при выполнении кадастровых съемок - это отсутствие руководств и инструкций по их выполнению, где указывались бы методика работ, требования к приборам, длинам сторон, допустимым невязкам. Вряд ли при выполнении кадастровой съемки можно руководствоваться действующей, но устаревшей Инструкцией по топографической съемке, тем более, что ее основные требования не соответствуют требованиям документов, регламентирующих геодезические работы в области кадастра. Для подтверждения сказанного представляю выдержки из названных документов.

В Инструкции по топографической съемке говорится, что: "средние погрешности (ошибки) в положении на плане предметов и контуров местности с четкими очертаниями относительно ближайших точек съемочного обоснования не должны превышать 0,5 мм"; "предельные погрешности положения пунктов плановой съемочной сети, в том числе плановых опознаков, относительно пунктов государственной геодезической сети и геодезических сетей сгущения не должны превышать на открытой местности и на застроенной территории 0,2 мм в масштабе плана и 0,3 мм - на местности, закрытой древесной и кустарниковой растительностью".

В Инструкции по межеванию земель [5] записано, что: "средняя квадратическая погрешность положения межевых знаков относительно пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ) не более 0,1 мм". (В методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства [6], средняя квадратическая ошибка положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы для земель городов определена не более 0,10 м.).

Однако состояние геодезических сетей, являющихся основой кадастровой съемки, в городах не удовлетворяет современным требованиям кадастра в силу их недостаточной точности, утраты значительного числа центров пунктов, потери многих видимостей между пунктами, неоднородности построения из-за невыполнения совместного уравнивания и других причин. Так, результаты обследования городской геодезической сети г. Ростова-на-Дону в 2003-2005 гг. [7] показали, что утрата геодезических пунктов и нивелирных знаков составила 43% (в среднем за год утрачивается 2-3% пунктов). Неудовлетворительное состояние сетей является определяющей причиной того, что во многих случаях координаты межевых знаков, находящихся на границах смежных участков, в результате кадастровой съемки получают различающиеся значения, существенно превышающие ошибки измерений. Но так как координаты межевых знаков по границе двух участков должны быть одинаковыми, то в большинстве случаев ранее определенные значения координат принимаются для более поздних результатов кадастровой съемки. Безусловно, с таким положением соглашаться не следует. Поэтому проведение работ по реконструкции городских геодезических сетей следует рассматривать как одну из важнейших задач геодезического производства.

На мой взгляд, для ценных городских земель (центральные, престижные, экологически чистые районы, земли в местах расположения станций метрополитена и др.) необходимы: повышение точности определения положения межевых знаков до уровня 5 см относительно пунктов геодезической основы и 1-2 см относительно пунктов съемочных сетей и разработка соответствующей технологии работ. Это соответствовало бы отечественным взглядам и мировому опыту проведения таких работ. Так, в работе ориентировочные требования к точности определения координат при составлении кадастровых карт при землеустройстве и межевании у нас в стране определены на уровне 3-5 см.

Определение координат межевых знаков и объектов недвижимости в пределах земельных участков осуществляется преимущественно полярным способом с точек теодолитных ходов, которые в большинстве случаев являются вынужденно изогнутыми. А это, как известно, уменьшает точность элементов теодолитных ходов. Среди мер, направленных на повышение точности теодолитных ходов, следует рассматривать следующие: проложение ходов по трехштативной системе; введение ограничений на длины сторон и ходов; включение в ход одного или более пунктов с известными координатами или направлений с известными дирекционными углами; проложение ходов по способу главных направлений с сокращением при этом числа углов, участвующих в передаче дирекционного угла, и увеличением длин сторон; выполнение наблюдений с боковых пунктов (на боковой пункт); придание ходу прямолинейной формы и др. Нам представляется целесообразным, чтобы уполномоченный орган назначал для кадастровых кварталов (группы кварталов) пункты, на которые следует опирать кадастровые съемки в пределах этих кварталов (группы кварталов). Это приведет повышению точности взаимного положения межевых знаков.

Для повышения точности определения положения граничных точек земельных участков целесообразно выполнять совместное уравнивание координат межевых знаков и непосредственно измеренных элементов (прежде всего, расстояний между межевыми знаками, а также углов и приращений координат). Как показывают наши исследования, совместное уравнивание координат межевых знаков и всех непосредственно измеренных расстояний между ними в наибольшей степени приводит к повышению точности определения площадей элементарных фигур до 17 раз. На проводимом в настоящее время объединении систем кадастрового учета земельных участков и технического учета объектов капитального строительства проведение такого уравнивания целесообразно закрепить в нормативных документах. Такое уравнивание согласует данные Кадастровых палат и Бюро технической инвентаризации, которые в настоящее время не совпадают, а также позволит по невязкам условных уравнений выявлять грубые ошибки. Без них невозможно разрабатывать проекты границ земельных участков и территориальных зон, создавать кадастровые карты и планы земельных участков, осуществлять дежурство кадастровых карт территорий; определять картометрическим методом координаты межевых знаков участков для отдельных категорий земель (сельскохозяйственного назначения, лесного и земельного фондов) и др. Решение этих задач сдерживается тем, что в стране объем устаревших карт составляет около 70 %. При создании картографической основы для Генерального плана Санкт-Петербурга был проведен анализ карт последнего обновления. Он показал, что общее количество изменений на картах масштаба 1:10000 и 1: 25000 составило около 40 %, а на картах масштаба 1:50000 - 25%. Отсутствие актуальной топографической основы является тормозом в развитии системы кадастра, причиной принятия неправильных решений при переводе земель из одной категории в другую, проведении территориального планирования и т. д. недвижимость консалтинг землеустройство кадастр

Обновление планов и карт производится преимущественно на основе материалов аэрокосмических съемок. Материалы аэрокосмической съемки используются для оперативного определения границ существующих, но не зарегистрированных земельных участков или используемых не по целевому назначению. Так, в 2005 г. в Москве выявлено 2672 земельных участка с измененным фактическим использованием. Как показывает практика, учтенные земельные участки во многих случаях имеют значительные ошибки в координатах поворотных точек границ, при их межевании использовались различные локальные системы координат. На мой взгляд, объединить учтенные земельные участки в геоинформационную систему можно только на основе ортофотоизображений.

К числу основных сведений, получаемых в результате картографо-геодезического обеспечения кадастра объектов недвижимости, относятся площади земельных участков и объектов в их пределах, которые определяются преимущественно аналитически по их координатам. Площадные характеристики используются для решения фискальных задач и учета земельных ресурсов по их количеству, распределению между собственниками и другими участниками земельных отношений и т. п., а также служат основой для аналитической обработки с целью подготовки необходимых данных для принятия управленческих решений.

На основании изложенного можно сделать вывод, что совершенствование картографо-геодезического обеспечения кадастра объектов недвижимости должно стать одной из приоритетных задач в области осуществления деятельности по его ведению. Только решив проблемы картографо-геодезического обеспечения кадастра, можно успешно решить и другие его проблемы.

Размещено на Allbest.ru