Государственная регистрация первичного возникновения прав на недвижимость

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ, ПОДГОТОВКИ И РАССТАНОВКИ КАДРОВ РС(Я) ГОБУ

«ЯКУТСКИЙ СЕЛЬКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ТЕХНИКУМ»

ОТДЕЛЕНИЕ ПОДГОТОВКИ РУКОВОДЯЩИХ КАДРОВ

Курсовая работа

на тему: «Государственная регистрация первичного возникновения прав на недвижимость»

По дисциплине: Оценка недвижимого имущества

Выполнил

Дьячковская Марина Алексеевна

Якутск 2015г.

Содержание

Введение

Глава 1. Государственная регистрация прав на недвижимость

1.1 Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость

1.2 Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота

1.3 Государственная регистрация прав на недвижимость в системе права и в системе законодательства

Глава 2. Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

2.1 Понятие вновь созданного объекта недвижимости. Основания возникновения прав на вновь созданный объект

2.2 Основания возникновения прав на вновь созданный объект

Заключение

Использованная литература

Введение

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Необходимость регистрации прав - это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимости. С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепцию правового регулирования недвижимости, а с другой стороны, все законодательные решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Целью квалификационной работы является рассмотрение вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующее задачи:

1) рассмотреть исторические вопросы в области регистрации прав на недвижимое имущество;

2) дать характеристику порядка осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество;

4) рассмотреть понятие и определить современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество.

право недвижимость юстиция собственность

Глава 1. Государственная регистрация прав на недвижимость

В соответствии с действующим законодательством права и некоторые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Данный реестр на территории России ведется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту Российской Федерации и его территориальными отделами, расположенными в его районах.

Зачем нужна государственная регистрация? Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ о государственной регистрации прав).

Главная цель существования системы государственной регистрации - цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

1.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимость

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа. Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву, свидетельствует о том, что в определении сущности *(148) государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

1.2 Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота

Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которые сегодня вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад как среди российских правоведов, так и среди ученых других стран.

И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество. Обращаясь к истории вопроса, автор не ставит своей целью дать всеобъемлющий исторический очерк эволюции правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это было сделано ранее с большей или меньшей полнотой в работах русских правоведов и современных ученых. Исторический материал в данном разделе подобран и представлен прежде всего для того, чтобы служить иллюстрацией реализации положения об объективном характере такого правового явления, как регистрация прав на недвижимость.

Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на движимое и недвижимое, а следовательно, не было и специального правового режима последнего

У германских народов первоначально передача земли осуществлялась посредством особого символического акта, облекаемого в торжественную и публичную форму. Основой, первым элементом этого акта являлся договор об отчуждении. Второй элемент - это инвеститура, т.е. символическая, а затем реальная передача недвижимости. Третий элемент акта - это формальный отказ от владения, оставление участка. При этом германское право для перенесения собственности на недвижимость использовало порядок, когда стороны заявляют о своем намерении перенести право собственности перед судом.

России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение

После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость.

Виновником новой реформы системы регистрации стал Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" *(49), один из разделов которого посвящен внесению весьма существенных изменений в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость. В результате плата за регистрацию, поступавшая учреждениям юстиции, превратилась в государственную пошлину, поступающую в федеральный бюджет, а сама система органов регистрации превратилась единую Федеральную регистрационную службу с вертикально подчиненными подразделениями на местах.

1.3 Государственная регистрация прав на недвижимость в системе права и в системе законодательства

Один из первых вопросов, которые необходимо решить - вопрос о том, к какой отрасли права следует отнести нормы о регистрации прав на недвижимость. На первый взгляд ответ на него достаточно прост: так как нормы о регистрации прав на недвижимость включены в ГК РФ, то это институт гражданского права. Однако это только верхний срез проблемы. Действительно, нельзя отрицать, что нормы, устанавливающие обязательность регистрации прав на недвижимость, правовые последствия регистрации или ее отсутствия, безусловно, относятся к гражданскому законодательству, так как определяют основания и порядок возникновения гражданских прав. В то же время п. 6 ст. 131 ГК РФ говорит о том, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует ли нормы, устанавливающие порядок регистрации, относить к гражданскому законодательству? Представляется, что не следует.

Порядок государственной регистрации - это не что иное, как совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией, а значит, это сфера административного, а не гражданского права. Разумеется, деятельность регистрирующего органа должна базироваться не только на нормах, определяющих порядок регистрации и носящих процессуальный характер, но и на материальных нормах гражданского законодательства. Однако применение гражданского права в процессе деятельности регистрирующих органов не дает оснований для отнесения норм, определяющих порядок регистрации, к гражданско- правовым. Изложенная позиция подтверждается и текстом Закона о регистрации. Статья 5 этого Закона к участникам отношений, возникающих при государственной регистрации, относит, с одной стороны, собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а с другой стороны, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество т.е. субъектный состав этих отношений характерен для административно-правовых отношений, системе законодательства.

Вместе с тем нельзя сказать, что все нормы Закона о регистрации относятся к административному праву. Некоторые из этих норм, безусловно, имеют гражданско-правовую природу. К числу таких норм относятся ст. 4, устанавливающая обязательность государственной регистрации, ст. 6 - о признании ранее возникших прав. Есть в этом законе и гражданско-процессуальные нормы. Примером нормы, относящейся к гражданско-процессуальным, может служить, в частности, 2 п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, предусматривающий право регистратора или правообладателя обратиться в суд за разъяснением порядка исполнения решения суда, которое не содержит сведений, подлежащих включению в ЕГРП, и указаний на соответствующую обязанность суда дать такое разъяснение.

отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость является гражданское право. Ведущий характер гражданско-правовых норм в системе института регистрации прав на недвижимость определяется тем, что:

1) целью государственной регистрации является достижение гражданско-правовых последствий в виде возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество;

2) материально-правовую основу решений, принимаемых органами государственной регистрации (о регистрации, об отказе в регистрации), выступают, прежде всего, нормы гражданского права, определяющие действительность или недействительность представляемых документов;

3) гражданско-правовые нормы считаются основным критерием оценки правильности решений регистраторов при разрешении споров в судебном порядке.

Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость:

1. Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность норм различных отраслей права: гражданского, административного, гражданско-процессуального.

2. В рамках комплексного института государственной регистрации прав на недвижимость ведущая роль принадлежит нормам гражданского права

3. В состав этого правового института входят как нормы федерального законодательства, так и нормы, принятые уполномоченными органами субъектов Федерации в той их части, в которой они не противоречат федеральным актам

4. К данному правовому институту следует относить правовые нормы, принятые органами различного уровня, действовавшие в период до принятия Закона о регистрации и изданных на его основании подзаконных актов.

Глава 2. Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

2.1 Понятие вновь созданного объекта недвижимости. Основания возникновения прав на вновь созданный объект

В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 г. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР 1964 г. не содержал каких-либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную недвижимость.

Таким образом, объекты, созданные до 1995 г., могли становиться предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации. Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем для регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основания возникновения права у первичного собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников, которых может быть весьма много. Например, объект, созданный в 1991 г., мог неоднократно продаваться до того, как последний его приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней сделки.

Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права. При регистрации права на объект, права на который ранее не регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех предшествующих правообладателей.

В настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 г.) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя. Здесь момент утраты объектом статуса, вновь созданного связан именно с возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 г. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст. 2 закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.

Необходимо закрепление в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:

«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

«Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом».

2.2 Основания возникновения прав на вновь созданный объект

Вопрос об основаниях возникновения прав на вновь создаваемое имущество является центральным применительно к регистрации прав на такие объекты, поскольку всякий раз, принимая решение по поводу этих объектов, регистрирующий орган определяет наличие или отсутствие таких оснований.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о регистрации "право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания". По мнению большинства опрошенных работников регистрирующих органов, такая формулировка вносит мало ясности в вопрос об основаниях возникновения прав на новые объекты. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является разрешение на ввод или акт приемки объекта в эксплуатацию. Однако эти документы не содержат и не должны содержать сведений о собственнике (собственниках) объекта, поскольку подтверждают лишь физическое существование объекта и возможность его эксплуатации с технической точки зрения. Не внесло ясности и дополнение данной нормы указанием на право пользования земельным участком для создания объекта Не возникает никаких проблем в случае возведения нового объекта, которое осуществлено непосредственно застройщиком для собственных нужд. Ясно, что такой объект создан лицом для себя. Однако в подавляющем большинстве случаев процесс создания объекта носит гораздо более сложный характер. Однако представляется весьма затруднительным найти ту объективную грань, за которой кончается создание лицом объекта для себя с участием подрядчика и начинается создание объекта подрядчиков.

Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в его создании в целях приобретения на него права собственности. Разумеется, под целью приобретения права собственности должно пониматься не субъективное и ни на чем не основанное устремление лица, а цель, признанная в установленной форме другими участниками создания объекта. При таком определении собственником нового объекта может стать и подрядчик, если он участвует в создании объекта не только в целях получения денежного вознаграждения, но и в целях приобретения права собственности на часть создаваемого объекта.

Итак, для принятия положительного решения о регистрации права конкретного лица на новый объект недвижимости необходимо установить следующее: факт создания объекта; завершение его строительства; наличие прав на земельный участок, который должен быть отведен для целей создания данного объекта в порядке, установленным законом и иными правовыми актами; наличие необходимых разрешений на создание объекта; отсутствие существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил; участие данного лица в создании объекта; долю данного лица в праве собственности на объект либо помещения, принадлежащие ему в рамках объекта.

Заключение

Новый этап развития института государственной регистрации прав на недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. И дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям ГК РФ.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимость имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г, в которой государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Понятие недвижимого имущества дается в ст. 130 ГК РФ, а анализируя современное законодательство, можно составить перечень объектов недвижимости, права на которые, в соответствии с вышеуказанным законом, подлежат регистрации:

· земельные участки,

· здания, части зданий,

· нежилые помещения, части помещений,

· предприятия как имущественный комплекс,

· жилые дома,

· квартиры,

· комнаты,

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения,

· кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества,

· объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора подряда и т.д.

Также ГК и ФЗ «О государственной регистрации…» определил перечень подлежащих регистрации прав на недвижимость. Это право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, право аренды, право доверительного управления и др.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ». Следует отметить, что, хотя государственная регистрация и является зачастую основанием для возникновения прав на недвижимость, законодатель не признает тождественными формулировки «акт государственного органа, порождающий права» и «юридический акт признания государством прав», поскольку создание основания для возникновения прав и обязанностей не является единственной задачей государственной регистрации. Кроме того, одной из главных задач государственной регистрации является создание особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 г.

2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г

3. Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 1378 от 01.11.1997г

4. Приказ Минюста РФ № 194, Минимущества РФ № 16, Госстроя РФ № 1, Росземкадастра № 168 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» от 03.07.2000г.

5. Гражданское право. // под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - Москва 1998г.

6. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - Москва, 1999 г

7. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // «Российская юстиция», 1997, № 10.

8. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // «Право и экономика», 1999г., № 12.

Размещено на Allbest.ru