Появление "реверсной" земельной собственности как результат современной государственной земельной политики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Национальный исследовательский университет "Нижегородский государственный университет им. Н.И.Лобачевского"

ПОЯВЛЕНИЕ «РЕВЕРСНОЙ» ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ КАК РЕЗУЛЬТАТ СОВРЕМЕННОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ

Румянцев Федор Полиектович

доктор юридических наук, проф.

каф. гражданского права и процесса

Данная статья посвящена одному из итогов земельной реформы, начавшейся почти четверть века назад приватизацией земель сельскохозяйственного назначения и завершившаяся появлением ранее неизвестного земельному законодательству понятия невостребованных земельных долей, правовая судьба которых по причине непоследовательной государственной политики завершилась возвращением вновь в публичную собственность.

Ключевые слова: муниципальное образование, невостребованная земельная доля, публичная собственность, субъект федерации

Значительное место среди земель, переданных в общую собственность граждан в ходе земельной реформы, занимают земли, приходящиеся на так называемые невостребованные доли[1]. Принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2] незначительно способствовало прояснению в толковании легального определения понятия невостребованных земельных долей и применении соответствующих норм Закона на практике [3,с.76].

Согласно п.5 ст.13 Закона (в редакции, действовавшей до 1 июля2011 г.) земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, на основании решения муниципального образования. Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Ранее действовало правило, что если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, то устанавливаются границы этого земельного участка. Субъект РФ либо муниципальное образование были вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок. Позднее в ст. 13 были внесены изменения, в результате чего обязанность субъектов РФ публиковать списки лиц, чьи доли могут быть признаны невостребованными, в Законе осталась, а 90-дневный срок исключен.

В юридической литературе отмечается, что «с точки зрения заложенного в Законе об обороте земель расширительного толкования понятия «невостребованные земельные доли» к ним должны относиться доли всех участников общей собственности, которые не распоряжались своими правами на земельную долю в течение трёх и более лет с момента приобретения прав на долю[4]. Законом не урегулированы ситуации, когда владельцы земельных долей с момента вступления в силу Закона об обороте земель (2003 год) предпринимали какие-то действия по выделению своих земельных долей, но до настоящего времени не оформили до конца свои права. Существующее неточное и неполное определение невостребованных земельных долей приводит к неправильному пониманию самой правовой природы невостребованных земельных долей» [5,с.27-28].

Основную сложность в регулировании отношений, предметом которых выступают невостребованные земельные доли, представляет установление момента начала «нераспоряжения» земельной долей ее собственником. Этот момент последнего распоряжения земельной долей, после которого не последовало иного волеизъявления, подтверждающего юридический факт осуществления сделок или иной передачи прав на земельную долю, очень важен, ведь именно он с него начинается исчисление трехлетнего срока «нераспоряжения».

Большинство земельных дольщиков распорядились своей земельной долей практически сразу же после предоставления ее в собственность в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий. Вторая волна распоряжения земельными долями была обусловлена появлением нового правового механизма осуществления сделок с ними, закрепленного в Законе об обороте.

С определенной степенью уверенности начало «нераспоряжения» земельными долями можно увязать и с датой вступления в силу Федерального закона об обороте земель, поскольку с его принятием собственники земельных долей не только получили некоторую ясность в осуществлении правомочий распоряжения своей земельной собственностью, но и императивные предписания переоформить ранее заключенные договоры аренды земельных долей (большинство собственников распорядились земельной долей именно таким образом).

Неоднозначным также является вопрос об определение местоположения земельного участка, формируемого за счет невостребованных долей. Согласно абз. 3 п.5 ст. 13 Закона об обороте общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которого равна сумме площади невостребованных земельных долей. Необязывающее предписание (дозволение) «вправе принять» может быть расценено субъектами Федерации или органами местного самоуправления как рекомендательная норма, тем более что пунктом 2 ст.13 федеральный законодатель наделяет указанные публичные образования правомочием принятия соответствующего решения об образовании этого земельного участка. Возникает вопрос - должно ли принятию субъектом РФ решения об образовании земельного участка в счет невостребованных земельных долей обязательно предшествовать проведение общего собрания по определению месторасположения земельных участков под различные цели? Или общее собрание можно провести после принятия субъектом РФ решения о выделе невостребованных земельных долей. Четкого ответа на него в Законе не было. невостребованный земельный доля участок

С 1 июля2011 г. вступила в силу новая статья 12.1, посвященная невостребованным земельным долям (введена в Закон об обороте земель Федеральным законом от 29 декабря2010 г. № 435-ФЗ), где внесены существенные изменения в регулирование данного порядка.

Необходимо отметить, что вновь изменилось понятие невостребованной земельной доли. Теперь таковой может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.

Спорным представляется норма п. 2 ст. 12.1 о том, что невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля1997 г. решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. Здесь вообще не понятно, о чем идет речь, что это за земельная доля, откуда она взялась, если она никому не предоставлялась по решению органов местного самоуправления? Не менее спорным является и норма об отнесении к невостребованным долям тех земельных долей, которые подпадают под понятие выморочного имущества, т.е. земельные доли, собственники которых умерли и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Необходимо подчеркнуть тот факт, что по прежней редакции Закона об обороте земель требовалось выделение невостребованных долей в земельный участок, и право собственности публичного образования признавалось именно на земельный участок. Теперь же ст. 12.1 Закона допускает признание права муниципальной собственности (О собственности субъекта РФ теперь в Законе уже не упоминается) не на земельный участок, а на земельные доли.

В.В. Устюкова еще на стадии анализа законопроекта о внесении изменений в Закон об обороте земель пришла к выводу, что в таком изменении концепции подхода к решению этой проблемы, возможно, есть свой резон: при большом количестве невостребованных долей муниципальное образование сможет формировать за счет этих долей не один, а несколько земельных участков и передавать их, в случае необходимости, разным лицам (например, участок в счет 50 долей - сельскохозяйственной организации, а участок в счет 20 долей - фермерскому хозяйству) [6,с.126].

Передача таких долей именно в муниципальную собственность также не вызывает серьезных возражений. Это положение очевидно сформулировано по аналогии со ст. 226 ГК РФ, где предусмотрено, то бесхозяйное недвижимое имущество признается в судебном порядке муниципальной собственностью. Законодатель предписал осуществить подготовку списка собственников невостребованных земельных долей органам местного самоуправления, которые обязаны разместить составленный список дольщиков, соответствующих указанным в Законе критериям на своем официальном сайте в «Интернет», а также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования за три месяца до созыва общего собрания, где данный список подлежит утверждению. Основную роль в оповещении населения о проведении общего собрания выполняли именно информационные шиты, так как многие собственники земельных долей зачастую не выписывают газет, а тем более не имеют доступа к «Интернету».

Следует отметить существенное нововведение закона: в случае, если в течение четырех месяцев со дня опубликования списка собственников невостребованных долей общим собранием не было принято решение об утверждении данного списка, орган местного самоуправления вправе утвердить его самостоятельно. После утверждения списка орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о передаче невостребованных земельных долей в муниципальную собственность (п.7, 8 ст.12.1 Закона).

Положительным моментом новой редакции, по нашему мнению, является предоставление сельскохозяйственным организациям и фермерским хозяйствам преимущественного права выкупа невостребованных земельных долей после их перехода в муниципальную собственность по приемлемой фиксированной цене. Например, в Нижегородской области 15 процентов от кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий составляет в среднем по области порядка одной тысячи рублей.

Однако складывающая практика по распоряжению муниципальной собственностью часто свидетельствует о ее продаже не сельскохозяйственным организациям и фермерским хозяйствам, а под частную коттеджную застройку. При этом следует отметить, что выделение участков под застройку осуществляется вовсе из худших земель, в счет которых законодатель предписывает органам местного самоуправления формировать земельные участки из невостребованных земельных долей.

В заключении следует отметить, что одним из итогов земельной реформы начала 1990-ых годов стала «реверсная» земельная собственность: государство, проведя массовое разгосударствление земель, объявив работников реорганизуемых совхозов, членов колхозов, а также категорий граждан, занятых в сельской социальной сфере земельными собственниками, не выработав на протяжении такого длительного периода действенного правового механизма по обеспечению рационального использования сельскохозяйственных земель и перехода их к эффективным собственникам возвращает ее вновь в публичную, потеряв в итоге десятки миллионов самой ценной категории земель.

Библиографический список

1. Сухова Е.А. Порядок обращения в муниципальную собственность земельных долей и вовлечения их в гражданский оборот: проблемы законодательства и практики//Юрист, 2013, №3.

2. Федеральный закон от 24 июля 2002г. №101-ФЗ ( с послед. измен. и доп.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//СЗ РФ,2002, №30, ст.3018.

3. Галиновская Е.А. Оборот земель и направления российской аграрной политики // Журнал российского права. 2010. № 10. С. 76.

4. Савенко Г.В. Невостребованные земельные доли: путь к пополнению бюджетов органов местного самоуправления?//Реформы и право, 2013, №3.

5. Блинов Р.Н. Право общей долевой собственности на земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий. Автореферат дис. …канд. юрид. наук. М., 2010. С. 27-28.

6. Устюкова В.В. Проблемы вовлечения невостребованных земельных долей в гражданский оборот / В. В. Устюкова // О совершенствовании правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения: сб. материалов расширенного заседания Комитета Совета Федерации по аграр.-продовольств. политике и рыбохозяйств. Комплексу (Москва, 29 окт. 2009 г.). М., 2010. С. 126.

Размещено на Allbest.ru